สารบัญ
เฟส 2 ของโครงการใหม่ Pavilia Tower ใน Tai Wai เพิ่งบันทึกการซื้อขายมือสองครั้งแรก ห้อง D บนชั้นกลางของบล็อก 6A (451 ตารางฟุต สองห้องนอน) ถูกขายไปในราคา 9.2 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงหลังจากการเจรจา ซึ่งถือเป็นการขาดทุนทางบัญชี 750,000 ดอลลาร์ฮ่องกงเมื่อเทียบกับราคาซื้อครั้งแรกของเจ้าของที่ 9.95 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2020 หากรวมค่าใช้จ่าย เช่น อากรแสตมป์และค่าคอมมิชชั่นเข้าไปด้วยแล้ว การขาดทุนที่แท้จริงจะอยู่ที่มากกว่าหนึ่งล้านดอลลาร์ ทำให้เป็นกรณีการหดตัวของสินทรัพย์ที่ถูกจับตามองมากที่สุดนับตั้งแต่มีผู้อยู่อาศัยในอพาร์ตเมนท์แห่งนี้
การวิเคราะห์ธุรกรรม
เดิมทีหน่วยนี้มีราคาอยู่ที่ 9.5 ล้าน แต่หลังจากการแย่งชิงดีกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ราคาจึงลดลงเหลือ 3.2% เมื่อคำนวณจากราคาจริงต่อตารางฟุตที่ 20,399 ดอลลาร์ฮ่องกง ก็พบว่าราคาลดลง 8.41 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตจากราคาซื้อขายที่ 22,262 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตของห้อง D ซึ่งอยู่ในชั้นสูงเดียวกันเมื่อสองปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการสาขาของ Centaline Property Agency เปิดเผยว่าผู้ซื้อเป็นคู่สามีภรรยาหนุ่มสาวที่ให้ความสำคัญกับข้อดีด้านการคมนาคมขนส่งของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่เหนือกว่า MTR รวมถึงการรับรองคุณภาพอันเป็นเอกลักษณ์ของผู้พัฒนา และตัดสินใจที่จะเข้ามาดูแลต่อหลังจากการตรวจสอบอาคารโดยละเอียดแล้ว
ข้อดีสนับสนุน
ด้วยข้อได้เปรียบทางภูมิศาสตร์ของ "สามเส้นทางที่บรรจบกัน" (สายรถไฟตะวันออก/สาย Tuen Ma/อุโมงค์ Shing Mun) Parkview Hill จึงอยู่ห่างจากสถานี Tai Wai โดยใช้เวลาเดินเพียง 5 นาที มีศูนย์การค้าขนาด 20,000 ตารางฟุตที่ฐานซึ่งเชื่อมต่อกับตลาดหมู่บ้านซุนชุยและซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ในพื้นที่ ซึ่งให้บริการฟังก์ชันการอยู่อาศัยที่ครบครัน คลับเฮาส์ของโครงการ “CLUB PAVILIA” มีสิ่งอำนวยความสะดวกกว่า 28 รายการ รวมถึงสระว่ายน้ำลอยฟ้ายาว 50 เมตร และห้องจัดเลี้ยงที่เป็นระดับชั้นนำในพื้นที่
ข้อมูลเชิงลึกของตลาด
ปริมาณธุรกรรมมือสองในเขตนิวเทอริทอรีส์อีสต์ในเดือนนี้ลดลง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของเดือนที่แล้ว โดยมีรายงานราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตอยู่ที่ 15,800 ดอลลาร์ฮ่องกง มีรายการบ้านมือสองอยู่ประมาณ 50 รายการใน Parkview Hill โดยราคาที่ขอสำหรับยูนิต 2 ห้องนอนโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 9 ล้านเหรียญฮ่องกงไปจนถึง 10.5 ล้านเหรียญฮ่องกง ราคาธุรกรรมนั้นใกล้เคียงกับที่พักอาศัยอันเป็นแลนด์มาร์กอย่าง Jubilee Garden (ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุต: 18,500 ดอลลาร์ฮ่องกง) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อเริ่มระมัดระวังมากขึ้นในการเสนอราคา
กรณีศึกษา
ค่าเสื่อมราคาของ Parkview Hill สะท้อนถึงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องจาก "บ้านใหม่ที่มีราคาแพง" นักลงทุนที่ซื้อหุ้นด้วยราคาพรีเมียมประมาณ 25% กำลังเผชิญกับความท้าทาย ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงและมีการขายทรัพย์สินใหม่ในราคาตลาด คาดว่าตลาดรองจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันในปี 2567 ขอแนะนำให้เจ้าของขยายพื้นที่ในการเจรจาเพื่อส่งเสริมธุรกรรม
ที่น่าสังเกตก็คือเจ้าของเดิมเลือกแผนสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราส่วนสูงของผู้พัฒนาในปีนั้นและเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินสองเท่าระหว่างรอบอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น แหล่งข่าวในตลาดระบุว่ายังมีรายการขายด่วนหลายรายการในโครงการ โดยราคาขอขายยูนิตชั้นล่างในบล็อก 7B ได้รับการปรับเป็น 8.8 ล้านเหรียญฮ่องกงแล้ว ซึ่งอาจขาดทุนมากกว่าหนึ่งล้านเหรียญฮ่องกงเมื่อเทียบกับราคาซื้อ ซึ่งบ่งชี้ว่า "แนวโน้มราคาตกต่ำสุด" ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแห่งใหม่นี้อาจแพร่กระจายออกไป
