สารบัญ
นิติบุคคลเจ้าของร่วม (OC)ตามข้อมูลจากฮ่องกงพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (หมวด 344)องค์กรตามกฎหมายที่จัดตั้งขึ้นโดยเจ้าของอาคารหรือที่อยู่อาศัยซึ่งมีจุดประสงค์หลักเพื่อจัดการและดูแลรักษากิจการทั่วไปของทรัพย์สิน
นิติบุคคลของเจ้าของสามารถบูรณาการทรัพยากรได้อย่างมีประสิทธิภาพ รักษาคุณภาพทรัพย์สิน และปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ของเจ้าของ บทบาทของชุมชนมีความสำคัญอย่างยิ่งในสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยหนาแน่นของฮ่องกง โดยช่วยรักษาสมดุลระหว่างผลประโยชน์ส่วนบุคคลกับการพัฒนาโดยรวมของชุมชน
1. การบริหารจัดการพื้นที่สาธารณะแบบรวมศูนย์
- รับผิดชอบการบริหารจัดการ บำรุงรักษาและทำความสะอาดสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะภายในอาคารทุกวัน (เช่น ลิฟต์ ทางเดิน สวน ที่จอดรถ ฯลฯ)
- ดูแลให้ระบบป้องกันอัคคีภัย อุปกรณ์ไฟฟ้า ฯลฯ เป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยเพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย
2. รักษามูลค่าทรัพย์สิน
- การบำรุงรักษาและซ่อมแซมตามปกติสามารถยืดอายุการใช้งานของอาคารและป้องกันไม่ให้มูลค่าอาคารลดลงเนื่องจากการชำรุดทรุดโทรม
- ประสานงานโครงการขนาดใหญ่ (เช่น การปรับปรุงผนังภายนอกและเปลี่ยนท่อน้ำ) เพื่อปรับปรุงสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยโดยรวม
3. การจัดการทางการเงิน
- ค่าธรรมเนียมการจัดการค่าใช้จ่าย：เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากเจ้าของตามส่วนแบ่งการเป็นเจ้าของ ซึ่งใช้สำหรับค่าใช้จ่ายประจำวันและกองทุนสำรอง
- ฝ่ายจัดการสำรอง:สำรองเงินทุนสำหรับการซ่อมแซมครั้งใหญ่ในอนาคตหรือกรณีฉุกเฉิน (เช่น ความเสียหายจากพายุไต้ฝุ่น) เพื่อหลีกเลี่ยงการแบ่งปันค่าใช้จ่ายชั่วคราว
4. การดำเนินการตามสัญญาแห่งพันธสัญญาร่วมกัน
- ควบคุมดูแลเจ้าของให้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาการก่อสร้าง เช่น ห้ามดัดแปลงโดยผิดกฎหมาย จัดการกับปัญหาเรื่องเสียงดังหรือสุขอนามัย
- ออกคำเตือนหรือดำเนินคดีหากพบการละเมิดเพื่อรักษาความสงบเรียบร้อยในชุมชน
5. การเป็นตัวแทนทางกฎหมายและการตัดสินใจ
- เป็นตัวแทนเจ้าของทรัพย์สินทั้งหมดในการลงนามสัญญากับบุคคลที่สาม (เช่น บริษัทจัดการทรัพย์สิน ผู้รับเหมา) หรือยื่นฟ้องเกี่ยวกับข้อพิพาท
- สำหรับเรื่องสำคัญๆ เช่น การเปลี่ยนบริษัทจัดการทรัพย์สิน หรือโครงการขนาดใหญ่ จะมีการประชุมเจ้าของและมีการตัดสินใจร่วมกันผ่านการลงคะแนนเสียง
6. เพิ่มพูนเสียงของเจ้าของ
- มุ่งเน้นความเห็นของเจ้าของทรัพย์สิน เพื่อหลีกเลี่ยงการที่ผู้พัฒนาหรือบริษัทจัดการทรัพย์สินเข้ามาครอบงำกิจการการจัดการเพียงฝ่ายเดียว
- ทำหน้าที่เป็นหน้าต่างการสื่อสารแบบบูรณาการเมื่อต้องติดต่อกับหน่วยงานภาครัฐ (เช่น การสมัครขอเงินทุนบำรุงรักษา)
7. ฐานทางกฎหมายและสิทธิ
- ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดการอาคาร บริษัทจะมีสถานะเป็นนิติบุคคล และสามารถลงนามในเอกสาร เปิดบัญชีธนาคาร และแม้แต่ฟ้องร้องหรือถูกฟ้องร้องในนามของบริษัทได้โดยอิสระ
ในฮ่องกง Owners' Corporation (OC) เป็นองค์กรทางกฎหมายที่จัดตั้งขึ้นภายใต้พระราชบัญญัติการจัดการอาคาร โดยส่วนใหญ่จะรับผิดชอบการจัดการกิจการทั่วไปของอาคารชุด (เช่น การบำรุงรักษา การรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด ฯลฯ) คำว่า "กลุ่มสาม" หมายถึงกลุ่มอาชญากรที่มีส่วนร่วมในกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย ทั้งสองสิ่งนี้อาจดูไม่เกี่ยวข้องกัน แต่ในบางกรณี กลุ่มสามอาจพยายามแทรกซึมหรือจัดการบริษัทต่างๆ เพื่อประโยชน์ของตัวเอง ต่อไปนี้เป็นพื้นหลังที่เกี่ยวข้องและการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ที่เป็นไปได้:
8. การดำเนินงานของนิติบุคคลเจ้าของและช่องโหว่ที่อาจเกิดขึ้น
- บริษัทได้รับการจัดตั้งร่วมกันโดยเจ้าของ และสมาชิกของคณะกรรมการจัดการ (MC) จะได้รับการเลือกตั้งจากเจ้าของและมีหน้าที่รับผิดชอบในการตัดสินใจเกี่ยวกับกิจการก่อสร้าง (เช่น การประมูลโครงการ การจัดการการเงิน ฯลฯ)
- ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น:หากสมาชิกของคณะกรรมการบริหารได้รับการติดสินบนหรือคุกคาม หรือหากสมาชิกแก๊งแทรกซึมเข้ามาในคณะกรรมการบริหาร พวกเขาอาจถูกจัดการในรูปแบบต่อไปนี้:
- การทุจริตประมูลโครงการ:กลุ่มมาเฟียสมคบคิดกับผู้รับเหมาเพื่อจ้างงานบำรุงรักษาในราคาสูงและได้รับเงินใต้โต๊ะ
- การทุจริตค่าธรรมเนียมการจัดการ:การโอนเงินขององค์กรอย่างผิดกฎหมาย
- การจัดการการเลือกตั้ง:ใช้การข่มขู่เพื่อโน้มน้าวคะแนนเสียงของเจ้าของและเพื่อให้แน่ใจว่า “คนของพวกเขาเอง” ได้รับเลือกเข้าไปเป็นคณะกรรมการบริหาร
8- กลุ่มสามเส้าเข้ามาเกี่ยวข้องในองค์กร
มีปรากฏการณ์การทุจริตประมูลในโครงการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเก่าในฮ่องกงมาเป็นเวลานาน โดยมีกลุ่มอาชญากรหรือผู้ประกอบการที่ไร้ยางอายควบคุมองค์กรต่างๆ ผ่านการคุกคามและติดสินบนเพื่อแสวงหากำไรจากโครงการที่มีราคาสูงลิ่ว ในกรณีนี้ คณะกรรมการควบคุมงานก่อสร้างได้อนุมัติโครงการโดยไม่ประกวดราคาอย่างโปร่งใส เพียงเพราะว่า “คอนกรีตบนผนังด้านนอกกำลังหลุดล่อนและจำเป็นต้องซ่อมแซมด่วน” ซึ่งสะท้อนถึงช่องโหว่ในระบบ (เช่น การกำกับดูแลอำนาจของคณะกรรมการควบคุมงานก่อสร้างไม่เพียงพอโดยพระราชบัญญัติบริหารจัดการอาคาร)
- มีหลายกรณีในฮ่องกงที่กลุ่มสามเส้าได้เข้าแทรกแซงองค์กรต่างๆ เช่น:
- ในปี 2561 ตำรวจได้เปิดโปงกลุ่มสามเส้าที่ต้องสงสัยว่าเข้าควบคุมบริษัทที่พักอาศัยหลายแห่งและฉ้อโกงเงินทุนโครงการมูลค่ากว่า 10 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงด้วยการข่มขู่เจ้าของและปลอมแปลงเอกสาร
- 2024 Lei Cheng สมาชิกคณะกรรมการหมู่บ้าน Uk คดีถูกตัดศีรษะ
- จับกุมผู้ต้องหา 17 รายที่มีภูมิหลังเป็นพวกสามเส้าในข้อหาข่มขู่ในการเลือกตั้ง Tseung Kwan O King Lam Estate Corporation ปี 2025 รวมถึงผู้สมัครและผู้ได้รับการเลือกตั้ง
9- การตอบสนองของรัฐบาลและกฎหมาย
- บทบัญญัติทางกฎหมาย:พระราชบัญญัติบริหารจัดการอาคารกำหนดให้บริษัทต่างๆ ต้องมีความโปร่งใสในเรื่องการเงิน และตรวจสอบกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย หากพบว่ามีส่วนเกี่ยวข้องกับกลุ่มสามฝ่าย ก็สามารถดำเนินคดีได้ภายใต้พระราชบัญญัติสมาคมหรือพระราชบัญญัติอาชญากรรม
- การดำเนินการบังคับใช้กฎหมาย：ตำรวจฮ่องกง (เช่น สำนักงานอาชญากรรมและกลุ่มอาชญากรของสำนักงานอาชญากรรมและกลุ่มอาชญากร) จะเริ่มการสืบสวนกลุ่มอาชญากรที่แทรกซึมเข้าไปในองค์กรทางกฎหมาย
- การประกันตนเองของเจ้าของ-
- ควรเฝ้าระวัง เข้าร่วมการประชุมขององค์กร และตรวจสอบรายงานทางการเงิน
- หากพบเห็นข้อเสนอโครงการที่น่าสงสัยหรือพฤติกรรมคุกคาม กรุณาแจ้งเจ้าหน้าที่ตำรวจทันที
- ให้ยื่นคำร้องเพื่อถอดถอนกรรมการผู้อำนวยการที่กระทำผิดออกผ่านกรมกิจการภายใน หรือช่องทางกฎหมาย
8- กรมกิจการภายในประเทศหมายเหตุถึงเจ้าของบริษัท
การแนะนำ
- การจัดการอาคารส่วนตัวเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของ นโยบายของรัฐบาลเกี่ยวกับการจัดการอาคารคือการส่งเสริมและช่วยเหลือเจ้าของอาคารในการจัดตั้งองค์กรผู้อยู่อาศัยที่เหมาะสม เช่น Owners' Corporations (OC) เพื่อให้สามารถบริหารจัดการอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ
- พระราชบัญญัติการจัดการอาคาร (บทที่ 344) (ต่อไปนี้เรียกว่า "พระราชบัญญัติ") มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดทำกรอบทางกฎหมายสำหรับการจัดตั้งและการดำเนินงานของบริษัท เพื่อให้เจ้าของอาคารส่วนบุคคลสามารถจัดตั้งบริษัทขึ้นเพื่อบริหารจัดการทรัพย์สินของตนได้ดีขึ้น
วัตถุประสงค์ในการจัดตั้งนิติบุคคลเจ้าของ
นอกจากนี้พระราชกฤษฎีกายังกำหนดหน้าที่และอำนาจของบริษัทไว้อย่างชัดเจนอีกด้วย OC มีหน้าที่ตามกฎหมายในการจัดการและบำรุงรักษาส่วนกลางของอาคารอย่างเหมาะสม และจะต้องดำเนินการตามมาตรการทั้งหมดที่จำเป็นอย่างสมเหตุสมผลในการดำเนินการตามความรับผิดชอบในการจัดการส่วนกลางของอาคารตามที่ระบุไว้ในสัญญาแห่งพันธสัญญาร่วมกัน ในส่วนของอำนาจ บริษัทอาจตัดสินใจว่าจะจ้างพนักงานประจำ บริษัทจัดการทรัพย์สิน หรือสถาบันหรือบุคลากรทางวิชาชีพอื่นๆ เพื่อช่วยเหลือหรือเป็นตัวแทนของบริษัทในการปฏิบัติหน้าที่และอำนาจที่มีภายใต้พระราชกำหนดหรือสัญญาแห่งข้อตกลงร่วมกัน ในการปฏิบัติหน้าที่และใช้อำนาจตามมาตรา 18 ของพระราชกำหนดนี้ บริษัทจะต้องปฏิบัติตามประมวลจริยธรรมที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและกิจการเยาวชนตามมาตรา 44(1) ของพระราชกำหนดนี้
ฮ่องกงมีประชากรจำนวนมากและพื้นที่ดินจำกัด พลเมืองส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในอาคารส่วนตัวหลายชั้นหรือเขตที่อยู่อาศัยส่วนตัวที่ประกอบด้วยอาคารหลายหลัง อาคารและที่อยู่อาศัยเหล่านี้ประกอบด้วยหลายหน่วยตั้งแต่หลายร้อยจนถึงหลายพันหน่วย เจ้าของยูนิตต้องรับผิดชอบร่วมกันในการบริหารจัดการและบำรุงรักษาอาคารหรือที่อยู่อาศัยที่ตนอาศัยอยู่ หากเกิดอุบัติเหตุใดๆ ขึ้นจากการบริหารจัดการอาคารหรือที่อยู่อาศัยที่ไม่ดี หรือการขาดการบำรุงรักษาส่วนกลาง เจ้าของที่เกี่ยวข้องจะต้องรับผิดทางกฎหมายร่วมกัน
การจัดการและบำรุงรักษาอาคารไม่ใช่เรื่องง่าย เกี่ยวข้องกับงานที่หลากหลาย เช่น การทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง การจัดการขยะ การรักษาความปลอดภัย รวมถึงงานที่ไม่เป็นกิจวัตร เช่น การจ้างบริษัทจัดการทรัพย์สินและการดูแลรักษาอาคาร ถ้าไม่มีการจัดตั้งบริษัทขึ้นในอาคาร เจ้าของทั้งหมดอาจต้องตัดสินใจเรื่องการจัดการและการบำรุงรักษาอาคารร่วมกัน ขึ้นอยู่กับบทบัญญัติของสัญญาข้อตกลงร่วมกันของอาคาร สำหรับอาคารหรือโครงการที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนหลายร้อยหรือหลายพันหน่วย การดำเนินการเช่นนี้ไม่เพียงแต่จะสิ้นเปลืองเวลาและยุ่งยากเท่านั้น แต่ยังไม่สามารถทำได้จริงอีกด้วย
การจัดตั้งบริษัทไม่ใช่หนทางเดียว แต่เป็นวิธีที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด เพื่อบริหารจัดการอาคารอย่างเหมาะสม มอบสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายให้กับเจ้าของ และปกป้องทรัพย์สินของตนจากการได้รับผลกระทบจากการบริหารจัดการและการบำรุงรักษาอาคารที่ไม่ดี บริษัทเป็นนิติบุคคลอิสระที่ได้รับการจัดตั้งขึ้นภายใต้พระราชกฤษฎีกา มีหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของอาคารตามกฎหมายแทนเจ้าของทั้งหมด ใช้สิทธิ อำนาจ สิทธิพิเศษ และหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง และมีอำนาจแต่งตั้งและเลิกจ้างบริษัทจัดการทรัพย์สิน และควบคุมดูแลการทำงานของบริษัทเหล่านี้
พระราชกฤษฎีกาบัญญัติว่าการประชุมของบริษัทสามารถมีมติเกี่ยวกับการควบคุม การจัดการ และการบริหารส่วนกลางของอาคาร ตลอดจนการปรับปรุง พัฒนา หรือตกแต่งส่วนกลางดังกล่าวได้ และมติดังกล่าวจะต้องมีผลผูกพันต่อคณะกรรมการจัดการ (MC) และเจ้าของทั้งหมด
ปัญหาและความท้าทายทั่วไป
- เกณฑ์การจัดตั้ง：มติต้องผ่านการประชุมเจ้าของที่ดินและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน
- การมีส่วนร่วมของเจ้าของต่ำ:เจ้าของบางรายอาจไม่มีส่วนร่วมในการประชุมหรือออกเสียงอย่างจริงจัง ซึ่งส่งผลต่อประสิทธิภาพการตัดสินใจ
- ความรู้ทางวิชาชีพที่จำเป็น:การซ่อมแซมครั้งใหญ่หรือเรื่องทางกฎหมายอาจต้องใช้ที่ปรึกษามืออาชีพ (เช่น วิศวกร ทนายความ)
- การรุกรานของมาเฟีย :บริษัทก่อสร้างเก่าบางแห่งสามารถควบคุมได้ง่ายโดยกลุ่มคนไม่กี่คน (รวมทั้งกลุ่มอาชญากร) เนื่องจากเจ้าของมีส่วนร่วมน้อย
