สารบัญ
ในระบบกฎหมายของฮ่องกง กฎหมายฮ่องกงให้การคุ้มครองผู้เช่าอย่างครอบคลุมในระดับหนึ่ง และสิทธิและผลประโยชน์ของผู้เช่าได้รับการคุ้มครองโดยพระราชกฤษฎีกาเจ้าของบ้านและผู้เช่า (การรวมทรัพย์สิน) (บทที่ 7) และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง กฎหมายเหล่านี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างสมดุลระหว่างสิทธิและภาระผูกพันของเจ้าของบ้านและผู้เช่า แต่ประโยชน์ที่แท้จริงยังคงขึ้นอยู่กับเนื้อหาของสัญญาเช่าและความตระหนักของทั้งสองฝ่ายในการปฏิบัติตามกฎหมาย เมื่อพบข้อพิพาท ขอแนะนำให้เก็บหลักฐาน (เช่น บันทึกการสื่อสาร ใบเสร็จการเช่า ฯลฯ) ไว้และดำเนินการแก้ไขผ่านกระบวนการทางกฎหมาย เนื้อหาการป้องกันที่เฉพาะเจาะจงนั้นรวมถึงด้านต่อไปนี้:
1. การควบคุมการเช่าและสิทธิในการต่ออายุ
- การรับประกันระยะเวลาเช่า:หากผู้เช่าเซ็นสัญญา "สัญญาเช่าระยะเวลาแน่นอน" (ระยะเวลาแน่นอน) โดยทั่วไปแล้ว เจ้าของบ้านไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าฝ่ายเดียว หรือบังคับให้ผู้เช่าย้ายออกระหว่างช่วงสัญญาเช่า เว้นแต่ผู้เช่าจะละเมิดเงื่อนไขของสัญญาเช่า (เช่น ผิดนัดชำระค่าเช่า ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย ฯลฯ)
- สิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าสัญญาเช่าแบบเก่าบางฉบับ (เช่น ทรัพย์สินที่ "ควบคุมค่าเช่า" ซึ่งลงนามก่อนปี 1983) อาจได้รับการควบคุมโดยส่วนที่ IV ของพระราชกฤษฎีกา และผู้เช่ามีสิทธิ์ต่ออายุสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2004 สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้รับการเปลี่ยนเป็น "สัญญาเช่าที่เจรจาต่อรองได้อย่างอิสระ" และการต่ออายุสัญญาเช่าต้องเจรจาต่อรองระหว่างทั้งสองฝ่าย
2. ข้อจำกัดการปรับค่าเช่า
- การควบคุมการขึ้นค่าเช่า:กฎหมายปัจจุบันไม่ได้กำหนดข้อจำกัดที่เข้มงวดเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าสำหรับสัญญาเช่าที่พักอาศัยส่วนใหญ่ (โดยเฉพาะสัญญาเช่าระยะสั้น) และค่าเช่าโดยทั่วไปจะถูกกำหนดโดยอุปทานและอุปสงค์ของตลาด อย่างไรก็ตาม หากสัญญาเช่าระบุกลไกการปรับค่าเช่า (เช่น การปรับตามดัชนีราคาผู้บริโภค) จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไข
- การห้ามเรียกเก็บเงินเกินควร:เจ้าของบ้านอาจไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม (เช่น "ค่าธรรมเนียมสำคัญ") นอกเหนือจากค่าเช่า เว้นแต่จะระบุไว้ชัดเจนในสัญญาเช่าและทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
3. ข้อจำกัดในการยุติสัญญาเช่า
- เงื่อนไขสำหรับเจ้าของที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน:หากเจ้าของบ้านต้องการรับทรัพย์สินคืนหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า เขาจะต้องออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการ (เช่น "หนังสือแจ้งยุติการเช่า") ตามกฎหมาย และปฏิบัติตามระยะเวลาตามกฎหมาย (โดยปกติต้องแจ้งล่วงหน้าหนึ่งเดือน) หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะย้ายออก เจ้าของบ้านจะต้องยื่นคำร้องต่อศาลที่ดินเพื่อขอคำสั่งยึดครอง
- ห้ามการขับไล่ตามอำเภอใจ:นับตั้งแต่มีการปรับปรุงข้อบังคับในปี 2564 หากผู้เช่าชำระค่าเช่าตรงเวลาและไม่ผิดสัญญา เจ้าของบ้านจะไม่ยุติสัญญาเช่าโดยใช้กำลังด้วยเหตุผลอื่นนอกเหนือจาก "การเข้าอยู่อาศัยเอง" หรือ "การสร้างใหม่"
4. ความรับผิดชอบในการซ่อมแซมและสิทธิในการอยู่อาศัย
- ความรับผิดชอบพื้นฐานของเจ้าของทรัพย์สิน:เจ้าของต้องรับผิดชอบต่อความปลอดภัยของโครงสร้างทรัพย์สิน การทำงานปกติของระบบน้ำและไฟฟ้า และรับผิดชอบต่อการซ่อมแซมที่สำคัญ (เช่น การรั่วซึมของผนังภายนอกและท่อน้ำ เป็นต้น) ผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบในการดูแลรักษาตามปกติ (เช่น การเปลี่ยนหลอดไฟ)
- สิทธิในการร้องเรียนของผู้เช่า:หากเจ้าของบ้านไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการบำรุงรักษา ผู้เช่าสามารถร้องเรียนไปยังแผนกการจัดระดับและการประเมินค่า หรือศาลที่ดิน หรือแม้แต่ยื่นคำร้องขอลดค่าเช่าหรือขอค่าชดเชยก็ได้
5. การคุ้มครองเงินฝาก
- เจ้าของบ้านอาจเรียกเก็บเงินมัดจำได้สูงสุด 2 เดือนจากค่าเช่า ซึ่งจะต้องคืนภายในระยะเวลาอันสมเหตุสมผลหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า (หักค่าเสียหายที่สมเหตุสมผล) หากเจ้าของบ้านยึดเงินมัดจำโดยไม่สมเหตุสมผล ผู้เช่าอาจใช้วิธีการทางกฎหมายในการดำเนินคดี
6. การคุ้มครองสิทธิที่เท่าเทียมกัน
- ตามร่างกฎหมายสิทธิมนุษยชนของฮ่องกงและกฎหมายต่อต้านการเลือกปฏิบัติ เจ้าของบ้านไม่มีสิทธิเลือกปฏิบัติต่อผู้เช่าโดยพิจารณาจากเชื้อชาติ เพศ ความพิการ ฯลฯ
บันทึก:
- กฎหมายปัจจุบันควบคุม “สัญญาเช่าที่พักอาศัย” และ “สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์” แตกต่างกัน และผู้เช่าเชิงพาณิชย์ก็ได้รับการคุ้มครองน้อยกว่าเมื่อเทียบกับกฎหมายอื่นๆ
- ผู้เช่าควรอ่านเงื่อนไขการเช่าอย่างละเอียดและชี้แจงสิทธิและภาระผูกพันของทั้งสองฝ่ายก่อนลงนาม หากมีข้อพิพาท คุณสามารถขอคำแนะนำทางกฎหมายหรือความช่วยเหลือจากองค์กร เช่น เครือข่ายบริการกฎหมายชุมชน
