สารบัญ
เคยได้รับการยกย่องว่าเป็น “สวรรค์ของรถแห่งดินแดนใหม่ทางตะวันออก”สวนสาธารณะเซิง กวาน โอ โลฮาสซึ่งกลายเป็นพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง การทำธุรกรรมล่าสุดแสดงให้เห็นว่าเจ้าของ Jinhai II ประสบกับการสูญเสียมากกว่า "สองเป้าหมาย" และออกจากตลาด สร้างสถิติการสูญเสียทางการตลาดครั้งใหญ่ที่สุดในพื้นที่ในปีนี้ สะท้อนถึงการปรับตัวอย่างต่อเนื่องลึกซึ้งของตลาดสินค้ามือสอง
รายละเอียดการทำธุรกรรม
• ทรัพย์สินเป้าหมาย: ยูนิต D ชั้นกลางล่าง บล็อก 3B Wings of the Sea II
• ภาพรวมของยูนิต: ยูนิต 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 477 ตารางฟุต (ประมาณ 44.3 ตารางเมตร)
• พลวัตการซื้อขาย:
– ราคาซื้อในปี 2561: 8.276 ล้านเหรียญฮ่องกง (17,350 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต)
– ราคาขายในปี 2024:5.93 ล้านเหรียญฮ่องกง(ราคาต่อตารางฟุต: $12,432)
– ระยะเวลาถือครอง: 7 ปี
- ขาดทุนทางบัญชี: HK$2.346 ล้าน (ลดลง 28.3%)
การวิเคราะห์ตลาดแบบเปรียบเทียบ
ราคาธุรกรรมครั้งนี้ลดลง 26% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาพีคของอพาร์ตเมนต์ประเภทเดียวกัน โดยเปรียบเทียบจุดเวลาสำคัญ 2 จุด ได้แก่
1 มีนาคม 2566
ห้อง D บนชั้นสูงเดียวกันถูกขายไปในราคา 8 ล้านเหรียญฮ่องกง (16,771 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต)
2. ธุรกรรมล่าสุดในปี 2024
ห้อง A (540 ตร.ฟุต) บนชั้นบนของบล็อก 3B มีราคาเพียง 7.2 ล้านเหรียญสหรัฐ (13,333 ตร.ฟุต)
ที่น่าสังเกตก็คือคดีสูญเสียที่กล่าวถึงข้างต้นยังไม่ได้นำต้นทุนดอกเบี้ยในช่วงระยะเวลาถือครองมาพิจารณา (โดยอิงจากอัตราดอกเบี้ย H ที่ 2.15% ในปีนั้น ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเป็นเวลา 7 ปีเกิน 700,000 ดอลลาร์ฮ่องกง) และการสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงอาจเกิน 3 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาค
Li Mingchong หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์ของ Midland Realty ชี้ให้เห็นว่า “Lohas Park กลายเป็นพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจาก 'คลื่นสึนามิอุปทาน' ในอีกสองปีข้างหน้า จะมีการสร้างยูนิตใหม่มากกว่า 4,000 ยูนิตในพื้นที่นี้ นอกจากนี้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มือสองมักจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ของตนเป็นระยะเวลาสั้นๆ และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูง ซึ่งกำลังเผชิญกับแรงกดดันสองเท่าในรอบอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น”
ตามสถิติของ Centaline Property สัดส่วนของธุรกรรมที่ขาดทุนในพื้นที่ในเดือนนี้สูงถึง 45% และส่วนลดเฉลี่ยได้ขยายไปถึง 22% กรณีการถอนเงินด่วนบางกรณีถึงขั้น "ราคาสามรายการลดลงพร้อมกัน" (ราคาธุรกรรม ราคาประเมิน และการประเมินมูลค่าจำนองของธนาคารลดลงพร้อมกัน)
ปัจจัยสำคัญของการเสื่อมราคา
- ผลกระทบจากการซ้อนทับของนโยบาย：อัตราดอกเบี้ยที่สูงและการทดสอบความเครียดที่เข้มงวดยิ่งขึ้นทำให้ความสามารถของผู้ซื้อในการเข้าซื้อลดลง
- อุปทานกำลังจะถึงจุดสูงสุดแล้ว:อุปทานที่มีศักยภาพรอบสถานี Cannes จะถึง 12,000 หน่วยในอีกห้าปีข้างหน้า
- การเบี่ยงเบนตลาดการเช่า:ค่าเช่ารายเดือนของอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในพื้นที่ลดลงเหลือ 15,000 หยวน และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าก็ลดลงต่ำกว่า 2.5%
- คอขวดการพัฒนาชุมชน：ความก้าวหน้าด้านการขนส่งและสิ่งอำนวยความสะดวกทางการค้ายังคงล่าช้า ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนระยะยาวลดลง
คำเตือนความเสี่ยงจากผู้เชี่ยวชาญ
ในทางกลับกัน เดวิด ชาน หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์ของ Midland Realty ชี้ให้เห็นว่า "ปัจจุบัน Lohas Park อยู่ในโซนปรับตัวที่มีความเสี่ยงสูง โดยปริมาณการซื้อขายอสังหาฯ มือสองในไตรมาสแรกของปีนี้ลดลงมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขอแนะนำให้เจ้าของอสังหาฯ ประเมินต้นทุนการถือครองอสังหาฯ แบบไดนามิก หากซื้อยูนิตดังกล่าวในช่วงที่ราคาสูงสุดในปี 2017-2019 ควรพิจารณาใช้กลยุทธ์ตัดขาดทุน" แผนกวิจัยอสังหาฯ ของ Centaline ยังคาดการณ์ด้วยว่าในหกเดือนข้างหน้าราคาที่อยู่อาศัยในบริเวณ 10%-15% ยังคงมีโอกาสลดลง-
หมายเหตุของผู้ซื้อ
• การประเมินมูลค่าของธนาคารมักจะอนุรักษ์นิยม โดยทั่วไปจะต่ำกว่าราคาที่ขอของ 5%-8%
• ผู้พัฒนาผลักดันอัตราการจำนองที่สูงขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้า และพื้นที่การต่อรองสำหรับอสังหาริมทรัพย์มือสองได้ขยายไปถึง 15%-20%
• ทรัพย์สินให้เช่าและขายต่อประมาณ 2,800 แห่งที่จะต้องจัดการภายในสามปีข้างหน้า
ผู้สังเกตการณ์ตลาดเชื่อว่ากรณีนี้สะท้อนให้เห็นว่าความเสี่ยงของ "สินทรัพย์เชิงลบ" กำลังแพร่กระจายจากเขตดินแดนใหม่ไปสู่พื้นที่พัฒนาใหม่ และแนะนำว่าหน่วยงานกำกับดูแลควรให้ความสนใจอย่างใกล้ชิดต่อความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้อง
คำเตือนจากผู้เชี่ยวชาญ
Wang Zhaoqi ผู้อำนวยการ Knight Frank Research เตือนว่า “ผู้ซื้อต้องระวัง ‘กับดักราคาตกต่ำ’ การซื้อขายราคาต่ำบางรายการลดลงต่ำกว่าระดับของปี 2559 หากคุณเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราส่วนสูงในการเข้าสู่ตลาด คุณอาจเผชิญกับความเสี่ยงจากการประเมินค่าต่ำเกินไป”
ตลาดคาดการณ์ว่าด้วยการเลื่อนการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในสหรัฐฯ และมีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ดึงดูดลูกค้าในราคาต่ำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองจะยังคงมีรูปแบบ “ปริมาณและราคาลดลง” และจะยากที่จะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวในระยะสั้น
โลฮาส(ภาษาอังกฤษ:โลฮาส พาร์ค),ใช่ฮ่องกงโครงการบ้านจัดสรรส่วนตัวขนาดใหญ่ตั้งอยู่ในเขตดินแดนใหม่เขตไซกุงซึง กวาน โอทรายแดงน้อยเขต 86เมืองใหม่ ซึง กวาน โอห่างกัน.
อ่านเพิ่มเติม:
