สารบัญ
เมื่อวันที่ 27 มกราคม 2025 กรมที่ดินฮ่องกงได้ประกาศข่าวการเช่าที่ดินซึ่งเป็นที่รอคอยกันอย่างมาก โดยที่ดินที่อยู่อาศัยส่วนตัวที่ตั้งอยู่บนถนน Mei Tin, Tai Wai, Sha Tin ได้รับการเช่าจาก Tsui Heng Limited ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ Sun Hung Kai Properties Group ในราคา 606 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง โดยมีระยะเวลาเช่า 50 ปี ที่ตั้งโครงการคือเลขที่ 651 เมืองศาทิน มีพื้นที่โครงการประมาณ 3,600 ตารางเมตร การใช้ที่กำหนดไว้คือการพัฒนาที่พักอาศัยส่วนตัว โดยมีพื้นที่รวมตั้งแต่ 10,800 ตารางเมตรถึง 18,000 ตารางเมตร และคาดว่าจะมีหน่วยรวมประมาณ 360 ยูนิต ธุรกรรมนี้ไม่เพียงสะท้อนถึงความมีชีวิตชีวาอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงเท่านั้น แต่ยังนำมาซึ่งโอกาสใหม่ๆ ให้กับอุปทานที่อยู่อาศัยในอนาคตและการพัฒนาเมืองในเขต Sha Tin อีกด้วย
【รายละเอียดที่ดิน】
▎ที่ตั้ง: ถนน Mei Tin, Tai Wai, Shatin (1.2 กม. ทางตะวันตกเฉียงเหนือของสถานี MTR Tai Wai)
▎พื้นที่โครงการ: 3,600 ตารางเมตร (ประมาณ 38,750 ตารางฟุต)
▎พื้นที่ใช้สอยสูงสุด: 18,000 ตารางเมตร (ประมาณ 193,750 ตารางฟุต)
▎อัตราส่วนพล็อต: 5 เท่า
▎ประมาณการหน่วย: คาดว่าจะสามารถสร้างหน่วยขนาดเล็กและขนาดกลางได้ประมาณ 300-350 หน่วย
▎การประเมินมูลค่าตลาด : การประเมินมูลค่าโดยผู้สำรวจครั้งก่อนอยู่ที่ 580-720 ล้านบาท (ราคาประมูลที่ชนะเป็นไปตามที่คาดการณ์)
รายละเอียดที่ดินและข้อได้เปรียบทางภูมิศาสตร์
ที่ดินเปล่าหมายเลข 651 ของเมือง Sha Tin ตั้งอยู่ที่ถนน Mei Tin ตำบล Tai Wai และเป็นหนึ่งในพื้นที่หลักในเขต Sha Tin ในฐานะที่เป็นศูนย์กลางการอยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ที่สำคัญในเขต New Territories East เมือง Shatin ได้ดึงดูดความสนใจอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเนื่องจากเครือข่ายการคมนาคมที่สะดวกสบายและสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยที่ครบครัน บริเวณถนน Mei Tin อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน Tai Wai โดยใช้เวลาเดินเพียงไม่กี่นาที ซึ่งเป็นจุดตัดระหว่างสาย East Rail Line และสาย Tuen Ma Line เชื่อมต่อเกาะฮ่องกง เขตดินแดนใหม่ และย่านสำคัญๆ หลายแห่งในเกาลูน ด้วยความสะดวกสบายในการเดินทางที่ไม่มีใครเทียบได้ นอกจากนี้ พื้นที่โดยรอบยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกชุมชนที่ครบครัน รวมถึงห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เช่น นิวทาวน์พลาซ่า โรงเรียน สถาบันทางการแพทย์ และพื้นที่สีเขียวในสวนสาธารณะ ซึ่งทั้งหมดนี้ช่วยเพิ่มศักยภาพการพัฒนาและความน่าดึงดูดใจของที่ดิน
พื้นที่โครงการขนาด 3,600 ตรม. ถือว่าไม่ได้มีขนาดใหญ่มากนัก แต่พื้นที่ใช้สอยที่ได้รับอนุญาต (10,800 ถึง 18,000 ตรม.) ถือว่ามีความยืดหยุ่นสูง ตามกฎระเบียบของกรมที่ดิน ผู้พัฒนาสามารถตัดสินใจเกี่ยวกับความสูงของอาคารขั้นสุดท้ายและจำนวนยูนิตตามความต้องการของตลาดและข้อกำหนดการวางแผน นั่นหมายความว่าที่ดินดังกล่าวอาจพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยขนาดกลางซึ่งคาดว่าจะสามารถสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยได้หลายร้อยหน่วยเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนหลากหลายประเภท
จุดเด่นด้านการพัฒนาที่สำคัญ 3 ประการ
- ผลกระทบต่อศูนย์กลางการขนส่ง: ไซต์นี้อยู่ห่างจากสถานีรถไฟ Pak Shek Kok ที่วางแผนจะสร้างบนเส้นทางรถไฟสายตะวันออกเพียง 800 เมตร (คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571) และเมื่อรวมกับสถานี Tai Wai ของสาย Tuen Ma ที่มีอยู่แล้ว ไซต์นี้จึงถือเป็นข้อได้เปรียบของทางแยกทางรถไฟคู่
- สิ่งอำนวยความสะดวกชุมชนที่เป็นผู้ใหญ่: เดิน 5 นาทีถึงตลาดหมู่บ้าน Mei Lam, โรงเรียน Chan Kai Memorial และเขตนันทนาการริมแม่น้ำ Shing Mun
- การวางแผนเมืองอัจฉริยะ: มีรายงานว่าการเสนอราคาที่ชนะจะนำเสนอระบบบ้านอัจฉริยะและการออกแบบพื้นที่สีเขียวแนวตั้ง การตีความตลาด: หน่วยขนาดเล็กและขนาดกลางครองตลาดเพื่อดึงดูดครอบครัวหนุ่มสาว
หว่อง ชี-ฟาย หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ JLL ชี้ให้เห็นว่าราคาธุรกรรมดังกล่าวสะท้อนถึงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาที่ "แสวงหาความก้าวหน้าอย่างมั่นคง" โดยคำนึงถึงโครงการ "สินเชื่อบ้านหลังแรก" ล่าสุดของรัฐบาลที่จะขยายตัวในปี 2569 คาดว่าโครงการนี้จะประกอบด้วยยูนิตขนาด 400-600 ตารางฟุตเป็นหลัก โดยมีราคาอิงตามเฟส 3 ของ Parkview Hill ในเขตเดียวกัน (ราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ 18,500 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต) ราคาที่ขอขายชุดแรกอาจมีส่วนลดสำหรับ 15%
ประวัติการทำธุรกรรมและปฏิกิริยาของตลาด
ที่ดินดังกล่าวได้ถูกขายให้กับบริษัท Tsui Heng Limited ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ Sun Hung Kai Properties ในราคา 606 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีต่อโอกาสของเขต Sha Tin ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และมีอิทธิพลมากที่สุดในฮ่องกง Sun Hung Kai Properties มีผลงานโดดเด่นมาอย่างยาวนานในกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ และโครงการบูรณาการ การลงทุนที่ดินที่ประสบความสำเร็จไม่เพียงแต่เป็นการสานต่อกลยุทธ์การจัดวางพื้นที่ในเขตนิวเทร์ริทอรีส์อีสต์เท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงความคาดหวังต่อการพัฒนาที่มั่นคงในระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นอีกด้วย
ที่น่าสังเกตคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงในช่วงต้นปี 2568 อยู่ในช่วงการเปลี่ยนแปลงที่ละเอียดอ่อน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดการประมูลที่ดินมีภาวะชะลอตัวเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และการปรับนโยบายในท้องถิ่น อย่างไรก็ตาม เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปและรัฐบาลก็ส่งเสริมการจัดหาที่ดินอย่างจริงจัง ความเชื่อมั่นของตลาดก็ฟื้นตัวขึ้นอีกครั้ง ที่ดินย่าน Sha Tin ถูกขายไปในราคาสูงกว่า 600 ล้านเหรียญฮ่องกง โดยราคาที่ดินต่อตารางเมตรอยู่ระหว่าง 33,000 ถึง 55,000 เหรียญฮ่องกง (ขึ้นอยู่กับพื้นที่ชั้นสุดท้าย) ราคาอยู่ในช่วงที่เหมาะสม แสดงให้เห็นถึงความมั่นใจของผู้พัฒนาเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยในอนาคต
ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมวิเคราะห์ว่าธุรกรรมนี้อาจกลายเป็นปัจจัยลบต่อตลาดที่ดินในปี 2568 ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยใน Sha Tin ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มครอบครัวหนุ่มสาวและชนชั้นกลาง หาก Sun Hung Kai Properties สามารถเปลี่ยนโครงการนี้ให้กลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยคุณภาพสูงได้สำเร็จ ก็จะสามารถเสริมสร้างตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย
แนวโน้มของโครงการและผลกระทบทางสังคม
เมื่อพิจารณาจากขนาดและการใช้ประโยชน์ของที่ดิน คาดว่าที่ดินดังกล่าวจะถูกพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นปานกลางถึงสูง Sun Hung Kai Properties เป็นที่รู้จักในเรื่องมาตรฐานการออกแบบและคุณภาพการก่อสร้างที่สูงอย่างสม่ำเสมอ อาจผสมผสานองค์ประกอบอัจฉริยะและยั่งยืน เช่น เทคโนโลยีอาคารสีเขียวหรือระบบบ้านอัจฉริยะ เข้ากับโครงการ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อยุคใหม่ นอกจากนี้ หากพิจารณาโครงสร้างประชากรของเขต Sha Tin โครงการนี้อาจมุ่งเน้นไปที่หน่วยขนาดเล็กและขนาดกลางเป็นหลัก โดยมุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและตลาดครอบครัวขนาดเล็ก
จากมุมมองทางสังคม การพัฒนาที่ดินแห่งนี้จะช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยในเขต Sha Tin และช่วยบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยโดยรวมของฮ่องกง ตามข้อมูลของรัฐบาล ณ ต้นปี พ.ศ. 2568 อุปทานที่อยู่อาศัยสาธารณะและเอกชนของฮ่องกงยังคงไม่ตอบสนองความต้องการอย่างเต็มที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในชุมชนที่มีการพัฒนาแล้วที่มีการคมนาคมสะดวก การจัดสรรที่ดินในครั้งนี้ไม่เพียงแต่จะสร้างพลังใหม่ให้กับตลาดเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลที่จะสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลผ่านการประมูลที่ดินอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของโครงการยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจในอนาคต นโยบายตลาดอสังหาริมทรัพย์ และความสามารถในการดำเนินการของผู้พัฒนา ตัวอย่างเช่น หากอัตราดอกเบี้ยยังคงเพิ่มสูงขึ้นในปีต่อๆ ไป ต้นทุนการพัฒนาอาจเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เกิดความท้าทายต่อความสามารถในการทำกำไรของโครงการ นอกจากนี้ การตอบสนองของชุมชนต่อการพัฒนาที่มีความหนาแน่นสูงก็ควรค่าแก่การใส่ใจเช่นกัน เนื่องจากผู้อยู่อาศัยใน Sha Tin แสดงความกังวลเกี่ยวกับแรงกดดันด้านการจราจรและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่เกิดจากโครงการต่างๆ ในอดีต
การวิเคราะห์ตลาด: อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กและขนาดกลางครองตลาดและดึงดูดครอบครัวหนุ่มสาว
หว่อง ชี-ฟาย หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ JLL ชี้ให้เห็นว่าราคาธุรกรรมดังกล่าวสะท้อนถึงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาที่ "แสวงหาความก้าวหน้าอย่างมั่นคง" โดยคำนึงถึงโครงการ "สินเชื่อบ้านหลังแรก" ล่าสุดของรัฐบาลที่จะขยายตัวในปี 2569 คาดว่าโครงการนี้จะประกอบด้วยยูนิตขนาด 400-600 ตารางฟุตเป็นหลัก โดยมีราคาอิงตามเฟส 3 ของ Parkview Hill ในเขตเดียวกัน (ราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ 18,500 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต) ราคาที่ขอขายชุดแรกอาจมีส่วนลดสำหรับ 15%
แผนพัฒนาภูมิภาค:
ในขณะที่การวางแผน TOD (การพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ) ของ Shatin กำลังได้รับการดำเนินการอย่างค่อยเป็นค่อยไป Tai Wai จะสร้างรูปแบบ "สามแกนและหนึ่งแกน":
- ศูนย์กลางการพาณิชย์: อาคารพาณิชย์เหนือสถานี Tai Wai (จะแล้วเสร็จในปี 2570)
- ศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและความคิดสร้างสรรค์: Meitian Road Art District (เปิดตัวในปี 2029)
- ศูนย์นิเวศน์วิทยา: โครงการขยายพื้นที่ระเบียงภูมิทัศน์แม่น้ำเฉิงเหมิน
- แกนการพัฒนา: ทางเดินเชื่อมชีวิตอัจฉริยะสถานีวัดเชอกุงถึงสนามเด็กเล่นหินทิน
ภาคอุตสาหกรรมคาดการณ์ว่าโครงการดังกล่าวจะสามารถขายล่วงหน้าได้เร็วที่สุดในไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 และจะพร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ในปี 2029 คาดว่าจะก่อให้เกิดผลประสานกันกับโครงการพัฒนาภาครัฐและเอกชนโดยรอบอีก 5 โครงการ และจะสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่มากกว่า 2,000 หน่วยในพื้นที่ Sha Tin
บทสรุป
ที่ดินที่ถนน Mei Tin เขต Tai Wai เขต Sha Tin ได้รับรางวัลมูลค่า 606 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งถือเป็นบทสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงในปีใหม่นี้ การมีส่วนร่วมของ Sun Hung Kai Properties ไม่เพียงแต่แสดงถึงการรับรู้ถึงศักยภาพการพัฒนาของเขต Sha Tin เท่านั้น แต่ยังสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาดอีกด้วย ในอนาคต การพัฒนาพื้นที่นี้จะส่งผลต่อโครงสร้างที่อยู่อาศัยและชีวิตของผู้อยู่อาศัยใน Sha Tin อย่างไร จะเป็นประเด็นที่สมควรได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง เมื่อโครงการดำเนินไป รูปลักษณ์สุดท้ายจะกลายมาเป็นภาพเล็กๆ ของสุขภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง
ถนนเหมยทิน(ภาษาอังกฤษ:ถนนเหมยทิน)ใช่ฮ่องกงถนนในเขตดินแดนใหม่ชาตินไทไว,จากเขตศาทินไทไวถนนวัดเชอกุงเริ่มต้นเก็นติ้งวันจบ. ในยุคแรก ถนนสายนี้ไปถึงเพียงฝั่งตรงข้ามของหอคอยเหมยหวยเท่านั้น โดยมีวงเวียนและทางเดินเล็กๆ ที่เชื่อมไปยังภูเขาโบย่า วิลล่าต่อมาสวนที่เหลือได้รับการเปลี่ยนเส้นทางและต่อขยายออกไปเนื่องจากการพัฒนาเก็นติ้งไฮแลนด์
อ่านเพิ่มเติม:
