สารบัญ
วันที่ 24 มีนาคม 2568 พัฒนาการโลกใหม่รีสอร์ทเคลียร์วอเตอร์เบย์(Mount Pavilia) บันทึกการยกเลิกคำสั่งซื้อขนาดใหญ่ 9 รายการ ซึ่งเกี่ยวข้องกับธุรกรรมมูลค่ารวมกว่า 420 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง เดิมทีหน่วยเหล่านี้มีการลงนามด้วยสัญญาซื้อขายชั่วคราวระหว่างปี 2562 ถึง 2564 และผู้ซื้อเลือกใช้ "แผนการชำระเงินของประธาน" นานถึง 1,440 วัน ทำให้มีช่วงเวลาการทำธุรกรรมที่ยาวนานและได้รับสิทธิประโยชน์จากการย้ายเข้าก่อนกำหนด อย่างไรก็ตาม ในที่สุดผู้ซื้อเหล่านี้ก็เลือกที่จะยกเลิกข้อตกลง ส่งผลให้ไม่สามารถขายยูนิตต่างๆ ได้ จากนั้นผู้พัฒนาได้ประกาศว่าจะนำยูนิตทั้งเก้ายูนิตนี้พร้อมกับยูนิตพิเศษจำนวนหนึ่งกลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง โดยจะลดราคาลงตั้งแต่ 17% ถึง 51% และจะขายตามลำดับก่อนหลังในวันที่ 28 มีนาคม เหตุการณ์นี้ดึงดูดความสนใจของตลาดได้อย่างรวดเร็ว และถือเป็นหนึ่งในคดีการยกเลิกการขายครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
รายละเอียดหน่วยการสั่งซื้อทาร์ต
พื้นที่ขายของทั้ง 9 ยูนิตมีตั้งแต่ 423 ถึง 2,699 ตารางฟุต ราคาขายเดิมอยู่ระหว่าง 10.541 ล้านเหรียญฮ่องกงถึง 66.105 ล้านเหรียญฮ่องกง และราคาต่อตารางฟุตอยู่ระหว่าง 19,086 เหรียญฮ่องกงถึง 26,914 เหรียญฮ่องกง เมื่อมีการขายต่อ ราคาได้รับการปรับเป็น HK$8.043 ถึง HK$61.383 และราคาต่อตารางฟุตลดลงเหลือ HK$19,014 ถึง HK$24,209 ลดลงระหว่าง 17% ถึง 32% นอกจากนี้ ยูนิตพิเศษที่ตั้งอยู่ในห้อง A ชั้น 7 ของบล็อก 1 ยังได้รับการลดราคาอย่างมากอีกด้วย ยูนิตนี้มีพื้นที่ใช้สอย 1,920 ตารางฟุตและมีดาดฟ้าที่ติดกับอาคารอีก 1,478 ตารางฟุต ราคาเดิมอยู่ที่ 144 ล้านเหรียญฮ่องกง แต่ปัจจุบันลดลงเหลือ 71.18 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งลดลงมาเหลือ 511,330 เหรียญฮ่องกง ทำให้กลายเป็นกรณีที่น่าจับตามองที่สุดในเหตุการณ์นี้
1. ต้า ต้า ดิง คืออะไร?
- หมายความว่าผู้ซื้อยกเลิกการทำธุรกรรมหลังจากการเซ็นสัญญาซื้อขายเบื้องต้น และสูญเสียเงินมัดจำที่ชำระไว้ (โดยทั่วไปคือ 5%-10% ของราคาทรัพย์สิน) ในเก้ากรณีที่เกี่ยวข้องครั้งนี้ ผู้ซื้ออาจเลือกที่จะผิดนัดชำระหนี้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในการวางแผนทางการเงิน ความยากลำบากในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือการคาดการณ์ในแง่ร้ายต่อตลาดในอนาคต
2. ทำไมราคาขายต่อถึงลดเหลือ 51% ?
- การเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมของตลาด：ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการย้ายถิ่นฐาน นอกจากนี้ การซื้อขายโดยรวมก็ซบเซาเช่นกัน นักพัฒนาจำเป็นต้องปรับราคาอย่างมากเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ
- ปัจจัยการวางตำแหน่งโครงการ:The Peak คือโครงการที่อยู่อาศัยหรูหราที่มีความหนาแน่นต่ำซึ่งมีราคาเดิมที่ค่อนข้างสูง (ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตอยู่ที่ประมาณ 20,000 ดอลลาร์ฮ่องกง เมื่อเปิดตัวครั้งแรกในปี 2017) เมื่อพิจารณาจากความต้องการของตลาดปัจจุบันที่เปลี่ยนไปสู่หน่วยขนาดเล็กและขนาดกลาง จำเป็นต้องมีส่วนลดจำนวนมากเพื่อเคลียร์สินค้าคงคลัง
- กลยุทธ์ของนักพัฒนา：ผู้พัฒนา (New World Development) อาจจะต้องการเงินสดอย่างเร่งด่วนเพื่อปรับปรุงกระแสเงินสดหรือปลดล็อคทรัพยากรสำหรับโครงการใหม่ จึงเลือกใช้ "โปรโมชั่นลดราคา"
3. ความเสี่ยงจากระยะเวลาการทำธุรกรรมที่ยาวนาน
แผนการชำระเงิน 1440 ของประธานช่วยให้ผู้ซื้อสามารถดำเนินธุรกรรมให้เสร็จสิ้นได้นานถึงเกือบ 4 ปีหลังจากลงนามในสัญญาและยังเสนอส่วนลดสำหรับการย้ายเข้าก่อนกำหนดอีกด้วย โครงการดังกล่าวมีความน่าสนใจในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวตั้งแต่ปี 2562 ถึงปี 2564 โดยเฉพาะสำหรับผู้ลงทุนหรือผู้ซื้อที่ต้องการเลื่อนการชำระเงิน อย่างไรก็ตาม ด้วยการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจของฮ่องกงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งรวมถึงการขึ้นอัตราดอกเบี้ย ความผันผวนของตลาดหุ้น และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ช้าหลังการระบาด ผู้ซื้อบางรายอาจเลือกที่จะยกเลิกเงินฝาก (โดยทั่วไปอยู่ที่ 10% ถึง 15% ของราคาทรัพย์สิน) เนื่องจากแรงกดดันทางการเงินหรือการขาดความเชื่อมั่นในแนวโน้มของตลาด
4.ตลาดที่อยู่อาศัยหรูหราอ่อนแอ
Clearwater Bay Residences เป็นโครงการที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ซึ่งประกอบด้วยคฤหาสน์ความหนาแน่นต่ำและยูนิตพิเศษ สถานที่แห่งนี้ดึงดูดเหล่าคนดังมากมายให้มาอาศัยอยู่ที่นี่ เช่น Pakho Chau, Kenny Kwan และ Benjamin Yuen และเป็นที่รู้จักในชื่อ "ที่พักอาศัยสำหรับคนดัง" อย่างไรก็ตาม ความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยหรูหรามีอัตราลดลงอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตามข้อมูลตลาด ปริมาณการซื้อขายบ้านหรูในฮ่องกงในปี 2567 จะลดลงประมาณ 30% จากจุดสูงสุดก่อนเกิดโรคระบาด โดยได้รับผลกระทบหลักจากการไหลออกของเงินทุน สภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง และนักลงทุนที่หันไปหาสินทรัพย์อื่น การยกเลิกคำสั่งซื้อของ Aolong อาจสะท้อนให้เห็นถึงความรุนแรงของแนวโน้มนี้
5. แรงกดดันด้านราคาทรัพย์สินลดลง
ตั้งแต่ปี 2022 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงโดยรวมได้เข้าสู่ช่วงปรับตัว โดยราคาอสังหาริมทรัพย์มือสองในบางพื้นที่ลดลงมากกว่า 20% แม้ว่า Clearwater Bay ซึ่งเป็นที่ตั้งของ Pavillion จะขึ้นชื่อในเรื่องสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบและความเป็นส่วนตัวสูง แต่ตลาดรองในบริเวณดังกล่าวก็มีการด้อยค่าลงอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น ยูนิตสามห้องนอนใน Mount Pavillion ถูกขายไปในราคา 13.08 ล้านเหรียญฮ่องกงในเดือนตุลาคม 2024 ซึ่งลดลงประมาณ 271,000 เหรียญฮ่องกงจากราคาซื้อ อีกหน่วยหนึ่งยังถูกนำออกสู่ตลาดโดยขาดทุนมากกว่า 4 ล้านเหรียญฮ่องกง แนวโน้มราคาที่ลดลงนี้ อาจส่งผลให้ผู้ซื้อในช่วงแรกสูญเสียความมั่นใจในการถือครองทรัพย์สิน ส่งผลให้พวกเขายกเลิกคำสั่งซื้อเพื่อลดการขาดทุน
6. ผลกระทบจากเหตุการณ์และการสังเกตที่ตามมา
- ผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาดการลดราคาอย่างมีนัยสำคัญอาจทำให้ตลาดมีทัศนคติในการรอและดูมากขึ้น และผู้ซื้อที่สนใจอาจคาดหวังว่าจะมีทรัพย์สินอื่นๆ ตามมาและลดราคาลง
- ตลาดที่อยู่อาศัยหรูหราแตกแขนง:ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ราคาปานกลางและต่ำค่อนข้างคงที่ แต่วงจรการขายบ้านหรูระดับไฮเอนด์อาจยาวนานต่อไปอีกเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อหดตัวลง
- นักพัฒนาปรับกลยุทธ์ด้านราคาในอนาคต การกำหนดราคาของทรัพย์สินใหม่นี้อาจใกล้เคียงกับความสามารถในการซื้อของตลาด และอาจมีการเพิ่มตัวเลือกการชำระเงินที่ยืดหยุ่นเพื่อลดความเสี่ยงจากการยกเลิกคำสั่งซื้อ
7. ปฏิกิริยาและผลกระทบของตลาด
ผู้ซื้อเริ่มมีทัศนคติรอดูท่าทีมากขึ้น
การลดราคาอย่างรุนแรงของ Aolang อาจทำให้ตลาดต้องรอและดูต่อไป สำหรับผู้ซื้อที่สนใจซื้อ Mount Pavillion การที่ราคา 51% ลดลงนั้น แสดงให้เห็นว่าราคาทรัพย์สินยังมีโอกาสที่จะลดลงได้ ซึ่งอาจทำให้พวกเขาต้องรอให้ราคาลดลงเสียก่อน สำหรับผู้เป็นเจ้าของอสังหาฯในโครงการบ้านหรูอื่นๆ เหตุการณ์นี้อาจเพิ่มแรงกดดันให้เกิดการขาดทุน และส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของตลาดที่อยู่อาศัยรองได้
ความมั่นใจของนักพัฒนาได้รับการทดสอบแล้ว
ในฐานะหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในฮ่องกง New World Development ได้พบเห็นการยกเลิกและการลดราคาเป็นจำนวนมากในโครงการเรือธง Mount Pavillion ซึ่งไม่ต้องสงสัยเลยว่าเป็นความท้าทายต่อภาพลักษณ์แบรนด์และความเชื่อมั่นในตลาดของบริษัท ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมชี้ให้เห็นว่าหากโครงการอื่นๆ ปฏิบัติตามกลยุทธ์นี้อาจก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่และทำให้การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์รุนแรงขึ้น
ผลกระทบต่อพื้นที่อ่าวคลีร์วอเตอร์
เหตุการณ์พาวิลเลียนยังส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในคลีร์วอเตอร์เบย์อีกด้วย พื้นที่นี้เต็มไปด้วยบ้านหรูและที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นต่ำ คดีธุรกรรมมือสองที่ราคาต่อตารางฟุตของ Mount Pavillion ลดลงต่ำกว่า 9,000 ดอลลาร์ฮ่องกง (ดูรายงานเมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2568) ได้สร้างจุดต่ำสุดใหม่ในภูมิภาค หากแนวโน้มราคาลดลงอย่างต่อเนื่อง โครงการที่อยู่อาศัยอื่นๆ เช่น Pak Shek Terrace และ Pik Wan Court อาจต้องปรับราคาตามไปด้วย ซึ่งจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในภูมิภาคได้รับแรงกดดันให้ลดลง
8. ปัจจัยที่ฝังรากลึกและแนวโน้มในอนาคต
สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงอยู่ภายใต้แนวโน้มเศรษฐกิจโลก วัฏจักรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ ยังไม่สิ้นสุดลง ดอลลาร์ฮ่องกงผูกติดกับดอลลาร์สหรัฐ ส่งผลให้อัตราจำนองในประเทศสูง (Hibor ในเดือนมีนาคม 2025 อยู่ที่ประมาณ 4.5%) ซึ่งทำให้ต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านเพิ่มขึ้น ในเวลาเดียวกัน ความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจระหว่างจีนและฮ่องกงที่อ่อนแอลง และการไหลเข้าของเงินทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่ที่ลดลงยังทำให้การสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยหรูหราลดน้อยลงด้วยเช่นกัน
นโยบายและการกำกับดูแลตลาด
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รัฐบาลฮ่องกงได้ผ่อนปรนมาตรการที่เข้มงวดต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดอากรแสตมป์และการผ่อนปรนอัตราส่วนเงินกู้จำนอง เพื่อพยายามกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม มาตรการเหล่านี้มีผลกระทบจำกัดต่อตลาดที่อยู่อาศัยหรูหรา และการยกเลิกคำสั่งซื้อ Ao Long แสดงให้เห็นว่าแม้แต่โครงการที่มีชื่อเสียงก็ยังยากที่จะต้านทานแรงกดดันขาลงของตลาดได้อย่างเต็มที่ หากรัฐบาลออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติมสำหรับบ้านหรูในอนาคต ก็อาจช่วยบรรเทาสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันได้
แนวโน้มระยะยาวของอ่าวลัง
แม้ว่าจะเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้น แต่มูลค่าในระยะยาวของอลอนโซยังคงน่าดึงดูด ทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เหนือกว่า สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน และ "เอฟเฟกต์ดารา" ยังคงเป็นจุดขายที่ดึงดูดผู้ซื้อ หากตลาดค่อยๆ ทรงตัว หน่วยที่ลดราคาอาจกลายเป็นโอกาสให้ผู้ซื้อเพื่อใช้งานเองเข้าสู่ตลาด ผลักดันให้โครงการย่อยสินค้าคงคลัง
9. ข้อมูลเสริม
- ในบรรดาหน่วยที่ขายต่อในครั้งนี้ ราคาของบางหน่วยลดลงจากราคาเดิม 53 ล้านเหรียญฮ่องกงมาเป็น 26 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งลดลงมากถึง 511 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งถือว่าเกิดขึ้นไม่บ่อยนักในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตามข้อมูลของ Centaline Property Agency ราคาบ้านโดยรวมของฮ่องกงในปี 2566 ลดลงประมาณ 15% จากจุดสูงสุดในปี 2564 และการลดลงของบ้านหรูบางหลังก็สูงเกิน 20%
สรุป-
ความจริงที่ว่า Pavilia ของ Clearwater Bay บันทึกการยกเลิกคำสั่งซื้อขนาดใหญ่ติดต่อกันเก้าครั้งและขายต่อยูนิตที่ราคาลดลงถึง 51% ถือเป็นภาพเล็กๆ น้อยๆ ของสถานการณ์ที่ยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงในปัจจุบัน เหตุการณ์นี้ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงความอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัยหรูหราและความเชื่อมั่นที่สั่นคลอนของนักลงทุนเท่านั้น แต่ยังเน้นย้ำถึงแรงกดดันที่ผู้พัฒนาต้องเผชิญในสภาพแวดล้อมที่มีดอกเบี้ยสูงอีกด้วย สำหรับผู้ซื้อ นี่อาจเป็นโอกาสที่ดีในการเข้าสู่ตลาด แต่พวกเขาก็ต้องระวังความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดด้วยเช่นกัน สำหรับ New World Development การสร้างสมดุลระหว่างความเร็วในการชำระบัญชีและภาพลักษณ์ของแบรนด์จะเป็นความท้าทายที่สำคัญในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงทั้งหมด ชะตากรรมของ Peak Towers อาจกลายเป็นตัวบ่งชี้สำคัญในการสังเกตแนวโน้มของตลาด
เหตุการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ได้เข้าสู่ช่วงปรับตัวครั้งใหญ่ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูที่ต้องใช้เวลาย่อยสต๊อกนานกว่า สำหรับผู้ซื้อจะต้องประเมินความสามารถทางการเงินและความเสี่ยงทางการตลาดของตนเองอย่างรอบคอบ สำหรับนักลงทุน ในระยะสั้น พวกเขาอาจจะให้ความสนใจกับโอกาสในการลดราคาที่เกิดจากการลดสินค้าคงคลังอย่างรวดเร็วของผู้พัฒนา แต่ในระยะกลางและระยะยาว พวกเขายังคงต้องสังเกตนโยบายอัตราดอกเบี้ยและความคืบหน้าของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
อ่านเพิ่มเติม:
- การวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับนโยบายตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงในงบประมาณปี 2025-26
- “อ่าวหลง” ตึกหรูอันดับต้นๆ ของไซกุง กลายเป็นพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์! ยูนิต 3 ห้องนอนขาดทุน 30% เผยปัญหาบ้านหรู กระแสคนดังขายหุ้นเพื่อขายหุ้น ซ่อนสัญญาณเตือนสำคัญ 3 ประการ
ภูเขาพาวิเลียตั้งอยู่ในฮ่องกงไซง่อนคาบสมุทรคลีร์วอเตอร์เบย์ไทโปไจ้ถนนเคลียร์วอเตอร์เบย์เลขที่ 663 (มหาวิทยาลัยวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีฮ่องกงด้านหลัง) ใช่นิวเวิลด์และปูจิพัฒนาร่วมกันของที่พักอาศัยสุดหรูโครงการหมู่บ้านจัดสรร โดยหว่อง ตุง สถาปนิกการออกแบบ กันยายน 2554การพัฒนาโลกใหม่รับผิดชอบในการบรรลุข้อตกลงค่าที่ดินพรีเมี่ยมกับรัฐบาลในราคา 6.64 พันล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งเท่ากับประมาณ 6,148 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต โดยอิงจากพื้นที่โครงการทั้งหมด 1,078,517 ตารางฟุต พื้นที่ที่ดินมีขนาด 719,035 ตารางฟุต แบ่งออกเป็น 21 บล็อกและอาคารพักอาศัย 6 อาคาร รวมจำนวนยูนิตทั้งหมด 680 ยูนิต โครงการนี้สร้างเสร็จในไตรมาสที่ 4 ของปี 2559 โดยโครงการได้รับอนุมัติการขายล่วงหน้าตั้งแต่เดือนมกราคม 2559 แต่ยูนิตชุดแรกยังไม่ได้เปิดให้ประมูลจนกระทั่งปลายเดือนเมษายน 2560
