สารบัญ
บทที่ 1: โฉนดที่ดิน: ผู้พิทักษ์มูลค่าทรัพย์สินที่มองไม่เห็น
โฉนดที่ดินถือเป็นหัวใจสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง เหมือนกับ “รหัสผ่าน” ที่บันทึกชะตากรรมของสิทธิในทรัพย์สิน ภายใต้พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน (บทที่ 128) ไม่เพียงแต่เป็นรากฐานทางกฎหมายของกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังเป็นหนังสือเดินทางสำหรับการทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินอีกด้วย หน้าที่หลักของโฉนดที่ดินมีสามประการ:
- หลักฐานมัดแน่นของสิทธิในทรัพย์สิน：ครอบคลุมสัญญาการขาย การมอบหมาย เอกสารจำนอง และเอกสารอื่นๆ เพื่อให้แน่ใจว่าความเป็นเจ้าของมีความชัดเจน
- การซื้อขายแหวน：บันทึกรายการโอนกรรมสิทธิ์ การจำนองเพิ่มเติม และการปล่อยจำนองทั้งหมด
- โล่ศาล:ในการโต้แย้งเรื่องกรรมสิทธิ์ ถือเป็นหลักฐานสำคัญในการชนะคดี
“โฉนดที่ดินเป็นเสมือนเส้นเลือดใหญ่ของห่วงโซ่แห่งสิทธิในทรัพย์สิน หากห่วงโซ่ใดห่วงโซ่หนึ่งขาดลง ก็อาจพังทลายได้” ข้อมูลจาก Lands Tribunal ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเผยให้เห็นว่าข้อพิพาทเรื่องสิทธิในทรัพย์สินของ 68% เกิดจากข้อบกพร่องในโฉนดทรัพย์สิน โฉนดที่ดินที่อยู่ในมือของคุณสามารถปกป้องความมั่งคั่งของคุณได้จริงหรือ?
บทที่ 2 ความจริงเกี่ยวกับตลาดทรัพย์สินที่ไม่มีชื่อ: บทเรียนอันขมขื่นเบื้องหลังส่วนลด
ความเป็นจริงของตลาดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ไม่มีชื่อนั้นน่าตกใจ ข้อมูลจากปี 2023 แสดงให้เห็นว่าราคาธุรกรรมของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีส่วนลดเฉลี่ยอยู่ที่ 25-40% ซึ่งแม้จะดึงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงลงก็ตาม กรณีต่อไปนี้เป็นกรณีที่น่าคิด:
- โศกนาฏกรรมคฤหาสน์ดอกบัวไท่คูชิง:ยูนิตสามห้องนอนชั้นต่ำถูกขายไปในราคา 10.8 ล้านเหรียญฮ่องกง (11,714 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต) ในเดือนเมษายน 2023 เนื่องจากเจ้าของหายตัวไปและสูญเสียโฉนดที่ดิน ตัวเลขดังกล่าวลดลง 351,000 ดอลลาร์ฮ่องกง จากการประเมินมูลค่าของธนาคารที่ 16.6 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งถือเป็นส่วนลดที่สูงที่สุดในรอบ 5 ปี
- โศกนาฏกรรมของอาคารชุดในย่าน Sham Shui Po:ในปี 2565 มีการขายยูนิตที่ราคาประมาณ 45% เนื่องจากไม่มีเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ปี 2511 และผู้ซื้อเข้าสู่ตลาดด้วยการชำระเงินเต็มจำนวน
- การรบกวนบ้านเรือนในหมู่บ้านหยวนหลง:เจ้าของสูญเสียเอกสารสิทธิ์ร่วม การทำธุรกรรมล้มเหลว และเขาสูญเสียเงินมัดจำและค่าธรรมเนียมทางกฎหมายจำนวน 800,000 ดอลลาร์
ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ตามสถิติของกรมประเมินราคา พบว่าจำนวนธุรกรรมอสังหาฯ ที่ไม่มีโฉนดพุ่งสูงขึ้น 1,42% ตั้งแต่ปี 2020 ถึงปี 2023 ในยุคที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูง อสังหาฯ ที่ไม่มีโฉนดเป็นโอกาสหรือกับดักกันแน่?
บทที่ 3 การวิเคราะห์อย่างครบถ้วนเกี่ยวกับความเสี่ยงหลัก 4 ประการของอาคารที่ไม่ได้รับการตกแต่ง
ความเสี่ยงที่ 1: อุปสรรคบนเส้นทางการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีโฉนดคือปัญหาด้านการเงิน เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย พวกเขาจะต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินเดิม และธนาคารยักษ์ใหญ่ เช่น HSBC และธนาคารแห่งประเทศจีนก็โหดเหี้ยมมาก หากเอกสารสูญหาย ประกันกรรมสิทธิ์สามารถนำไปใช้แก้ไขสถานการณ์ได้ แต่เบี้ยประกันอาจสูงถึง 0.5-1% ของราคาทรัพย์สิน สิ่งที่โหดร้ายยิ่งไปกว่านั้นคือทรัพย์สินที่ไม่มีชื่อส่วนใหญ่สามารถโอนให้กับบริษัทเงินทุนได้เท่านั้น และเงื่อนไขการกู้ยืมเป็นดังต่อไปนี้:
| ประเภทสถาบัน | คะแนนสูงสุด | อัตราดอกเบี้ยต่อปี | ค่าธรรมเนียมการจัดการ |
|---|---|---|---|
| ธนาคาร | การปฏิเสธ | – | – |
| การเงินที่ได้รับอนุญาต | 50% | 8-12% | 2-3% |
| การให้สินเชื่อส่วนบุคคล | 30% | 18-36% | 5%+ |
| คุณเต็มใจที่จะจ่ายดอกเบี้ยสองเท่าสำหรับหน่วยหนึ่งหรือไม่? |
ความเสี่ยงที่ 2: หลุมที่ไม่มีก้นบึ้งแห่งการขายต่อ
สภาพคล่องในตลาดของทรัพย์สินที่ยังไม่มีชื่อถือเป็นฝันร้าย โดยเฉลี่ยแล้ว ทรัพย์สินทั่วไปจะใช้เวลา 42 วันในการขาย แต่ทรัพย์สินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์จะใช้เวลา 189 วัน หากผู้ซื้อพบว่าโฉนดที่ดินไม่สมบูรณ์ภายหลังการลงนามในสัญญา เขาหรือเธอสามารถยกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าชดเชยตามกฎหมายว่าด้วยการบิดเบือนข้อเท็จจริง โดยมีอัตราความสำเร็จสูงถึง 73% หากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่เปิดเผยความจริง ใบอนุญาตอาจถูกเพิกถอน คุณกล้าที่จะเสี่ยงกับทรัพย์สินเช่นนี้หรือไม่?
ความเสี่ยงที่ 3: หลุมดำส่วนลดมูลค่า
- สูตรการคำนวณส่วนลด:
ราคาซื้อขายจริง = มูลค่าตลาด × (1 – ปัจจัยความเสี่ยง)
ปัจจัยความเสี่ยง = (จำนวนไฟล์ที่ขาดหาย/จำนวนไฟล์ทั้งหมด) × พารามิเตอร์การแก้ไขตลาด
- ความแตกต่างในการประเมินค่าระดับมืออาชีพ:
- การประเมินมูลค่าของผู้สำรวจมักจะอนุรักษ์นิยมมากกว่าการประเมินมูลค่าของธนาคาร15-20%
- ให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับ "ค่าเสื่อมราคาตามระยะเวลา": ทุกปีที่มีการขายต่อล่าช้า มูลค่าจะลดลง 5-8%
ความเสี่ยงที่ 4: วิกฤตการณ์สิทธิในทรัพย์สินระเบิดลูกโซ่
มีความเสี่ยงมากมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ไม่มีชื่อ:
- จะไม่ถูกดำเนินการ:เป็นไปตามข้อบังคับว่าด้วยมรดกของผู้ตาย
- การครอบครองโดยปฏิปักษ์:จำเป็นต้องปฏิบัติตามระยะเวลาครอบครองต่อเนื่อง 12 ปี ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับว่าด้วยการจำกัดเวลา
- การชำระบัญชีบริษัท:ระยะเวลาการกู้คืนทรัพย์สินอาจยาวนานถึง 60 ปี
- ระยะเวลาการย้อนหลังทางกฎหมาย:
- ระยะเวลาจำกัดทั่วไปสำหรับการเรียกร้องกรรมสิทธิ์: 12 ปี
- ระยะเวลากำหนดสิทธิการอ้างสิทธิ์ที่ดินของรัฐ: 60 ปี
หากไม่มีบันทึกที่สำนักงานที่ดิน ก็ไม่มีความหวังที่จะต่ออายุโฉนด และการฟ้องร้องที่อาจเกิดขึ้นก็เป็นเพียงระเบิดที่มองไม่เห็น ภายใต้ความถูกมีกับดักใหญ่ขนาดไหนที่ซ่อนอยู่?
อ่านเพิ่มเติม:
