สารบัญ
รายชื่อทรัพย์สินที่ถูกประเมินค่าเกินจริง
| เหตุผล | อธิบาย | ตัวอย่าง |
|---|---|---|
| ปัจจัยด้านจิตวิทยา | ความรู้สึกและทัศนคติเชิงบวกเป็นแรงผลักดันให้เกิดการซื้อเก็งกำไร | ไต้หวัน 2020 ซินจู "การเก็งกำไรตั๋วแดง" |
| การขยายสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยต่ำ | สินเชื่อที่ง่ายทำให้ราคาสูงขึ้น และต่อมาก็ปรับขึ้นอัตรา | ราคาบ้านในออสเตรเลียสูงในช่วงที่มีการระบาด แต่ต่อมาก็ลดลง |
| นโยบายรัฐบาล | แรงจูงใจทางภาษีหรือการผ่อนปรนเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ | ฮ่องกงเตรียมยกเลิกอากรแสตมป์ในปี 2024 |
| ความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์ | อุปทานตึงตัวและความต้องการสูงผลักดันให้ราคาสูงขึ้น | ค่าเช่าฮ่องกงจะเพิ่มขึ้น 1.6% ในปี 2024 แผนการแนะนำบุคลากรที่มีความสามารถ |
| อัตราการเติบโตของราคาในประวัติศาสตร์ | การพุ่งสูงในอดีตสร้างโมเมนตัม เพิ่มความเสี่ยงของฟองสบู่ | มณฑลทางตะวันออกของจีน เสี่ยงพังทลายสูง |
จำนวนการเคลื่อนไหว
- ราคาขายที่สูงขึ้นและกำไรจากทุน
การประเมินมูลค่าที่สูงเกินไปทำให้เจ้าของสามารถขายเมื่อถึงจุดสูงสุดและรับกำไรจากส่วนทุนที่สำคัญ ตัวอย่างเช่น ราคาบ้านในฮ่องกงพุ่งสูงสุดในเดือนกันยายนปี 2021 และเจ้าของที่ลงทุนสามารถขายเพื่อทำกำไร ทำให้รู้สึกมั่งคั่งมากขึ้น - เงื่อนไขการกู้ยืมที่ดีกว่า
ธนาคารมักอนุมัติจำนวนเงินจำนองที่สูงขึ้นตามการประเมินราคาตลาดเพื่อลดต้นทุนการเข้า ตัวอย่างเช่น หากคำนวณทรัพย์สินในฮ่องกงมูลค่า 8 ล้านเหรียญฮ่องกงโดยใช้อัตราการจำนอง 60% เจ้าของทรัพย์สินจะต้องชำระเงินดาวน์เพียง 3.2 ล้านเหรียญฮ่องกงเท่านั้น ซึ่งจะช่วยบรรเทาปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน - เพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้จากการเช่า
ความต้องการส่งผลให้ค่าเช่าสูงขึ้น โดยค่าเช่าในฮ่องกงเพิ่มขึ้น 1.6% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากนโยบายต่างๆ ดึงดูดผู้มีความสามารถและนักศึกษาเข้ามาในตลาด - ปรับปรุงศักยภาพการจัดหาเงินทุนจำนอง
การประเมินมูลค่าที่สูงทำให้เจ้าของสามารถรับเงินกู้จำนองจำนวนสูงขึ้นเพื่อการลงทุนซ้ำหรือการบริโภค ทำให้กระแสเงินสดดีขึ้นในระยะสั้น - การขายโอกาสในการทำกำไร
หากเจ้าของสามารถขายทรัพย์สินได้สำเร็จในราคาสูง ก็อาจเพิ่มมูลค่าของทุนได้ โดยเฉพาะสำหรับนักเก็งกำไรระยะสั้น เนื่องจากสามารถขยายอัตรากำไรได้ - เพิ่มพูนความมั่งคั่งทางหนังสือ
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นจะสะท้อนโดยตรงไปยังงบดุลส่วนบุคคล ส่งผลให้เจ้าของบ้านมีความรู้สึกมั่นคงทางการเงินมากขึ้น - การปรับปรุงเครดิตเรตติ้ง
ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสามารถช่วยปรับปรุงเครดิตส่วนบุคคลของคุณ ทำให้สมัครผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่น ๆ (เช่น บัตรเครดิตหรือสินเชื่อทางธุรกิจ) ได้ง่ายยิ่งขึ้น
อันเป็นผลมาจาก
1. ความเสี่ยงทางการเงินเพิ่มขึ้น
- ต้นทุนภาษีที่เพิ่มขึ้น：การประเมินมูลค่าที่สูงเกินไปอาจนำไปสู่ต้นทุนการถือครองที่เพิ่มขึ้น เช่น ภาษีทรัพย์สิน ค่าเช่าที่ดินและอัตราต่างๆ และเพิ่มแรงกดดันด้านกระแสเงินสดให้กับผู้ถือครองในระยะยาว
- แรงกดดันในการชำระเงินจำนอง:หากเจ้าของยื่นขอสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าสูงพร้อมการประเมินมูลค่าสูง เขาอาจเผชิญความเสี่ยงในการผิดนัดชำระเงินเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหรือรายได้ลดลง
2. วิกฤตค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ภายใต้ความผันผวนของตลาด
- ความเสี่ยงจากฟองสบู่แตก:เมื่อตลาดปรับตัว ราคาทรัพย์สินที่ประเมินค่าสูงเกินจริงอาจร่วงลงอย่างมาก และสินทรัพย์ของเจ้าของอาจลดลงอย่างมาก จนก่อให้เกิด "มูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบ" (มูลค่าตลาดของทรัพย์สินต่ำกว่าเงินกู้คงค้าง)
- สภาพคล่องลดลง：การประเมินราคาที่สูงเกินไปทำให้ทรัพย์สินนั้นไม่สามารถทำการตลาดได้และยากต่อการขายในเวลาอันสมเหตุสมผล โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ผู้ขายอาจถูกบังคับให้ลดราคาขาย
3. การตัดสินใจลงทุนผิดพลาด
- ทรัพยากรที่มีการกำหนดค่าไม่ถูกต้อง:เจ้าของอาจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากเกินไปเนื่องจากการประเมินมูลค่าที่สูงและละเลยสินทรัพย์ประเภทอื่น (เช่น หุ้นหรือพันธบัตร) ซึ่งทำให้ความต้านทานความเสี่ยงของพอร์ตโฟลิโอลดลง
- การประเมินจังหวะเวลาในการลงทุนซ้ำผิดพลาด：ผู้ถืออาจเลื่อนการขายออกไปเพื่อรอราคาที่สูงขึ้น พลาดโอกาสทางการตลาดอื่นๆ หรืออาจติดอยู่เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย (เช่น การขึ้นอัตราดอกเบี้ย หรือข้อจำกัดในการซื้อ)
4. ความเสี่ยงทางกฎหมายและการปฏิบัติตาม
- ความรับผิดต่อการเรียกร้องจากธนาคาร:หากการประเมินมูลค่าอันเป็นเท็จส่งผลให้เกิดการผิดนัดชำระสินเชื่อ ธนาคารอาจถือว่าเจ้าของหรือผู้ประเมินรับผิดชอบทางกฎหมายได้
- ข้อพิพาทการทำธุรกรรม:หากผู้ซื้อพบในภายหลังว่าการประเมินทรัพย์สินนั้นเกินจริง เขาก็อาจยื่นฟ้องโดยกล่าวหาเจ้าของหรือตัวแทนว่าให้ข้อมูลที่เป็นเท็จได้
5. ความเครียดทางจิตใจและสังคม
- ความวิตกกังวลเรื่องความมั่งคั่ง:เมื่อตลาดมีการผันผวน เจ้าของทรัพย์สินอาจเกิดความวิตกกังวลอย่างต่อเนื่องเนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับการเสื่อมค่าของทรัพย์สิน ซึ่งอาจส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของพวกเขา
- ความตึงเครียดทางสังคมการประเมินมูลค่าที่สูงเกินไปอาจทำให้ผู้เช่าหรือผู้ซื้อไม่พอใจ เช่น การตั้งค่าเช่าที่สูงเกินไปจนอาจก่อให้เกิดข้อพิพาทเรื่องการเช่า
6. ความยากในการขายทางจิตวิทยา
- ในตลาดที่ราคาตกต่ำ ทรัพย์สินที่ประเมินค่าสูงเกินจริงนั้นขายได้ยาก และอาจจำเป็นต้องขายในราคาที่ลดลง ตัวอย่างเช่น หากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงลดราคาในปี 2567 และเจ้าของตลาดรองทำตาม อาจส่งผลให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัญหาสภาพคล่องของสินทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดที่กำลังชะลอตัว
สรุปแล้ว
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเกินจริงนั้นเกิดจากปัจจัยทางจิตวิทยา เศรษฐกิจ และนโยบาย ซึ่งส่งผลดีต่อเจ้าของในระยะสั้น เช่น ราคาขายที่สูงขึ้นและสินเชื่อที่ดีขึ้น แต่ความเสี่ยงในระยะยาว เช่น การแก้ไขตลาดและแรงกดดันทางการเงิน ก็ไม่สามารถละเลยได้ และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นนั้นควรค่าแก่การเฝ้าระวังมากกว่า
เจ้าของต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะในตลาดที่มีความผันผวน เช่น ฮ่องกงและจีน โดยต้องรักษาสมดุลระหว่างผลประโยชน์ในปัจจุบันกับเสถียรภาพในอนาคต เจ้าของควรพิจารณาผลการประเมินมูลค่าอย่างมีเหตุผล หลีกเลี่ยงการกู้ยืมเงินที่มากเกินไป และกระจายการลงทุนเพื่อลดความเสี่ยง
