สารบัญ
อัตราส่วนการชำระหนี้ (DSR) / หรือเรียกอีกอย่างว่า: ( อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้, DTI, ) เป็นเครื่องมือหลักสำหรับสถาบันการเงินและบุคคลทั่วไปในการจัดการความเสี่ยงด้านหนี้สิน โดยเป็นตัวบ่งชี้ที่วัดสัดส่วนของจำนวนเงินที่ต้องชำระหนี้รายเดือนของบุคคลหรือครอบครัวเทียบกับรายได้ทั้งหมด มักใช้ในการประเมินความสามารถในการชำระหนี้และความเสี่ยงทางการเงินของผู้กู้
ธนาคารในฮ่องกงคำนวณอัตราการให้บริการเงินฝาก (Debit Deposit Ratio: DSR) ในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างไร
ค่าผ่อนจำนองรายเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน × 100% ไม่เกินครึ่งหนึ่งของรายได้ต่อเดือน (50%) ตรงตามข้อกำหนด
| ประเภทอสังหาฯ ทุกประเภท | ใช้เองหรือไม่ใช้เอง |
| อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ | ≦50% |
| การทดสอบความเครียดจากการมีส่วนสนับสนุน | ยกเลิกชั่วคราว |
*การปรับปรุงล่าสุดมีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2024 ข้อมูลนี้ใช้เพื่อการอ้างอิงเท่านั้น โปรดดูประกาศล่าสุดจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
* เมื่ออนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภท H (สินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภท HIBOR) ธนาคารจะใช้อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ (โดยทั่วไปในปัจจุบัน3.5%) คำนวณเงินผ่อนรายเดือน
ตัวอย่าง:ต้องมีรายได้ขั้นต่ำเท่าไรจึงจะซื้อหน่วยที่อยู่อาศัยราคา 1,450,000 ดอลลาร์ไต้หวันได้?
พารามิเตอร์พื้นฐาน
- ราคาทรัพย์สิน: $5,000,000
- จำนวนเงินจำนอง: 70% (จำนวนเงินกู้ $3,500,000)
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้: 3.5% (H ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้)
- ระยะเวลาการชำระคืน: 30 ปี
ตารางสรุป
| โครงการ | ตัวเลข |
|---|---|
| จำนวนเงินกู้ | $3,500,000 |
| ผ่อนชำระรายเดือน (3.5%) | $15,715 |
| ชำระเงินทดสอบความเครียดรายเดือน (6.5%) | $22,131 |
| ข้อกำหนดรายได้ขั้นต่ำต่อเดือน | $36,885 |
| ข้อกำหนดเงินเดือนขั้นต่ำต่อปี | $442,620 |
ข้อควรระวัง
- การคำนวณข้างต้นถือว่า ไม่มีภาระผูกพันอื่นใดหากคุณมีสินเชื่อจำนองหรือกู้เงินอยู่แล้ว ความต้องการรายได้จะสูงขึ้น
- การอนุมัติจริงอาจนำมาพิจารณา ความมั่นคงในอาชีพ-เครดิตเรทติ้งและปัจจัยอื่นๆ
- หากคุณเลือก “ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย” เพื่อกู้ยืมเงินจำนวนสูงขึ้น (เช่น 90%) ความต้องการรายได้จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก
ขอแนะนำให้ปรึกษาธนาคารหรือที่ปรึกษาทางการเงินมืออาชีพเพื่อให้ประเมินได้อย่างแม่นยำ
ความหมายและการคำนวณ DSR
- สูตร：DSR = (ยอดชำระหนี้รวมต่อเดือน รายได้รวมต่อเดือน) / (รายได้รวมต่อเดือน ยอดชำระหนี้รวมต่อเดือน) × 100%
- โมเลกุล:รวมค่าใช้จ่ายหนี้คงที่ทั้งหมด (เช่น ค่าจำนอง กู้เงินรถยนต์ ค่าผ่อนบัตรเครดิตขั้นต่ำ กู้เงินส่วนบุคคล ฯลฯ)
- ตัวส่วน:โดยทั่วไปหมายถึงรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี องค์กรบางแห่งอาจใช้คำว่า “รายได้คงที่” (เช่น เงินเดือนคงที่ ไม่รวมรายได้ไม่คงที่ เช่น โบนัส)
ปัจจัยหลักที่มีผลต่อ DSR
- อัตราดอกเบี้ยผันผวน:หากคุณเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราลอยตัว (เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภท H) อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้การชำระเงินของคุณสูงขึ้น จนทำให้ DSR ของคุณสูงเกินขีดจำกัด
- ระยะเวลาการชำระคืน: ยิ่งระยะเวลาผ่อนยาวขึ้น ค่าผ่อนรายเดือนจะยิ่งลดลง และ DSR ก็จะยิ่งลดลง แต่ถ้าไม่เช่นนั้น ค่าผ่อนก็จะสูงขึ้น
- หนี้สินอื่น ๆ:เช่นหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ฯลฯ ธนาคารจะคำนวณหนี้ทั้งหมดรวมกัน
จะจัดการกับข้อจำกัด DSR อย่างไร?
- เพิ่มเงินดาวน์:ลดวงเงินกู้และลดค่าผ่อนรายเดือนโดยตรง
- ขยายระยะเวลาการชำระหนี้:เช่น หากระยะเวลาการชำระคืนขยายจาก 20 ปีเป็น 30 ปี เงินผ่อนรายเดือนจะลดลงหลังจากหักค่าผ่อนชำระแล้ว
- การเพิ่มผู้กู้ร่วม:หากคู่สมรสหรือสมาชิกในครอบครัวมีรายได้ที่มั่นคงก็สามารถคำนวณรายได้ร่วมกันได้
- ชำระหนี้อื่น ๆ ให้หมดก่อนกำหนด: ลดภาระผูกพันรวมและปลดปล่อยพื้นที่ DSR
ปัจจัยหลักที่มีผลต่อ DSR
- ประเภทหนี้:ไม่ว่าจะครอบคลุมหนี้สินทั้งหมด (เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อเพื่อการบริโภค) หรือเฉพาะสินเชื่อบางส่วน (เช่น จำนอง)
- การรับรู้รายได้: จะรวมรายได้ที่ไม่คงที่ (เช่น ค่าคอมมิชชั่น รายได้จากการลงทุน) หรือไม่
- ภาระครอบครัว:หากมีผู้ชำระเงินกู้คืนร่วมกันหลายคน อาจใช้ “DSR รวมของครอบครัว” ในการคำนวณได้
ข้อจำกัดของ DSR
- ตัวบ่งชี้แบบสถิต:ไม่คำนึงถึงความผันผวนของรายได้ในอนาคต (เช่น การสูญเสียการงาน) หรือค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น (เช่น ค่ารักษาพยาบาล)
- ความแตกต่างตามภูมิภาค：ประเทศต่างๆ มีมาตรฐานการคำนวณและความคลาดเคลื่อนของ DSR แตกต่างกัน (ตัวอย่างเช่น หน่วยงานการเงินฮ่องกงกำหนดว่า DSR ไม่ควรเกิน 70%)
- ไม่สนใจภาระอื่น ๆ:ค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ (เช่น การศึกษา และประกัน) จะไม่ถูกนำมาพิจารณา ซึ่งอาจทำให้ความสามารถในการชำระหนี้สูงเกินไป
จะปรับปรุง DSR ได้อย่างไร?
- เพิ่มรายได้: เพิ่มรายได้ต่อเดือนด้วยการทำงานพาร์ทไทม์ พัฒนาทักษะ ฯลฯ
- การลดหนี้:ให้ความสำคัญกับการชำระคืนสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยสูง หรือขยายระยะเวลาการชำระคืนเพื่อลดจำนวนเงินผ่อนรายเดือน
- การให้สินเชื่ออย่างรอบคอบ: หลีกเลี่ยงการยื่นกู้สินเชื่อหลายรายการในเวลาเดียวกันและควบคุมอัตราส่วนหนี้สิน
ข้อควรระวัง
- เมื่อคำนวณรายได้ ธนาคารมักจะยอมรับเฉพาะ "เงินเดือนคงที่" หรือ "รายได้ที่มั่นคงและพิสูจน์ได้" เท่านั้น รายได้ลอยตัว เช่น ค่าคอมมิชชันและโบนัสอาจได้รับการหักลดหย่อน
- หาก DSR เกินขีดจำกัด ธนาคารอาจกำหนดให้มีผู้ค้ำประกันเพิ่มเติม เพิ่มเงินดาวน์ หรือแม้กระทั่งปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อ
คำแนะนำ
ก่อนที่จะสมัครสินเชื่อจำนอง คุณสามารถใช้ "เครื่องคำนวณการชำระเงินจำนอง" ที่ธนาคารจัดให้ เพื่อประมาณ DSR ของคุณและเผื่อพื้นที่ไว้สำหรับรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย
