สารบัญ
การครอบครองโดยปฏิปักษ์(การครอบครองโดยปฏิปักษ์) คือระบบกฎหมายทั่วไปหลักกฎหมายในกฎหมายที่อนุญาตให้บุคคลได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น (เช่น ที่ดินหรืออาคาร) ผ่านการครอบครองทรัพย์สินนั้นอย่างยาวนาน เปิดเผย ต่อเนื่อง และไม่ได้รับอนุญาต ภายใต้เงื่อนไขบางประการ วัตถุประสงค์ของระบบนี้คือเพื่อส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ แก้ไขข้อพิพาทเรื่องสิทธิในทรัพย์สิน และป้องกันไม่ให้ที่ดินว่างเปล่าเป็นเวลานาน
หาก A ได้ครอบครองที่ดินทำกินรกร้างของ B เป็นเวลานาน โดยปลูกพืชและล้อมรั้วไว้เกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด และ B ไม่ได้ดำเนินการทางกฎหมาย A ก็สามารถยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอครอบครองโดยปฏิปักษ์และได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นมา
เงื่อนไขการก่อตั้ง (ข้อกำหนดตามกฎหมายทั่วไป)-
- การครอบครองที่แท้จริง(ครอบครองจริง)
ผู้ครอบครองจำเป็นต้องใช้ที่ดินจริง เช่น สร้างรั้ว ทำการเพาะปลูก หรืออาศัยบนนั้น มากกว่าการอ้างสิทธิ์ในที่ดินด้วยวาจา - เปิดและไม่ซ่อน(เปิดเผยและฉาวโฉ่)
การประกอบอาชีพจะต้องมองเห็นได้ชัดเจนและเจ้าของเดิมสามารถตรวจจับได้ในระดับหนึ่ง (เช่น การทำการซ่อมแซมทรัพย์สินอย่างเปิดเผย) - ความต่อเนื่อง(ต่อเนื่อง)
การเข้าอยู่อาศัยจะต้องต่อเนื่องไม่หยุดชะงัก และระยะเวลาดังกล่าวจะแตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค (โดยทั่วไปคือ 10-20 ปี) หากสิทธิถูกละทิ้งระหว่างทางหรือเจ้าของเดิมคัดค้าน กฎหมายการจำกัดระยะเวลาจะถือเป็นโมฆะ - การครอบครองที่เป็นศัตรู（เป็นศัตรู/มีปฏิปักษ์）
การครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของเดิม (เช่น ไม่มีสัญญาเช่าหรือการอนุญาต) และไม่ให้ผู้อื่นใช้ - ความพิเศษเฉพาะ(พิเศษ)
ผู้ครอบครองจะต้องใช้เพียงลำพัง และไม่สามารถแบ่งปันกับเจ้าของเดิมหรือผู้อื่นได้
ตัวอย่างความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค-
- ฮ่องกง：การครอบครองจะต้องดำเนินต่อไป 12 ปี(มาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติจำกัดสิทธิ) และไม่บังคับใช้กับการครอบครองที่ดินของรัฐ
- ไต้หวัน:ระบบที่คล้ายคลึงกัน คือ “การจัดซื้อยา” ซึ่งต้องอาศัยการครอบครองที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนของผู้อื่นอย่างสันติ เปิดเผย และต่อเนื่อง 10 ปี(ความปรารถนาดี)หรือ 20 ปี(โดยไม่สุจริต) และยื่นคำร้องขอถือกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยงานบริหารที่ดิน (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 769-770)
- สหรัฐอเมริกา：กฎระเบียบแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ โดยกฎระเบียบที่ใช้กันทั่วไปที่สุดคือ 5-20 ปี และบางรัฐก็กำหนดให้ผู้อยู่อาศัยต้องจ่ายภาษีทรัพย์สิน
ข้อโต้แย้งและข้อจำกัด-
- ที่ดินของรัฐ: การครอบครองโดยปฏิปักษ์โดยปกติจะไม่สามารถใช้ได้
- สิทธิของเจ้าของดั้งเดิม:หากเจ้าของเป็นผู้เยาว์หรือบุคคลที่ไม่มีความสามารถ อายุความอาจขยายออกไปได้
- ความตั้งใจดีหรือไม่ดี:เขตอำนาจศาลบางแห่งกำหนดให้ผู้ครอบครองต้องมี "เจตนาสุจริต" (เชื่ออย่างผิดๆ ว่าตนเป็นเจ้าของทรัพย์สิน) แต่เขตอำนาจศาลตามกฎหมายทั่วไปหลายแห่งไม่มีข้อกำหนดนี้
ความสัมพันธ์ระหว่างการครอบครองโดยปฏิปักษ์กับ “การพัฒนา”
- การจัดซื้อสินทรัพย์ต้นทุนต่ำ
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินผ่านการครอบครองโดยปฏิปักษ์นั้นสามารถส่งผลในทางทฤษฎีให้เป็นการได้มาซึ่งสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงในต้นทุนที่ต่ำมาก (ต้องใช้เวลาครอบครองเพียงไม่กี่ปีเท่านั้น) ซึ่งสามารถนำมาซึ่งผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจมหาศาล โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีราคาที่อยู่อาศัยสูง เช่น ฮ่องกง - ความเสี่ยงและความท้าทายทางกฎหมาย
- ความยากในการพิสูจน์: ต้องมีหลักฐานการอยู่อาศัยต่อเนื่องเป็นเวลา 12 ปี (เช่น บิลค่าน้ำค่าไฟ คำให้การของเพื่อนบ้าน ฯลฯ) ในทางปฏิบัติมีแนวโน้มที่จะล้มเหลวเนื่องจากมีหลักฐานไม่เพียงพอ
- เจ้าของสู้กลับ:หากเจ้าของเดิมดำเนินการทางกฎหมายภายในระยะเวลาจำกัด (เช่น ออกหนังสือเตือน) ระยะเวลาจำกัดจะสิ้นสุดลง และผู้ครอบครองจะต้องคำนวณจำนวนปีใหม่
- การโต้แย้งทางศีลธรรมการยักยอกทรัพย์สินของผู้อื่นโดยเจตนาอาจนำไปสู่การประณามทางสังคมและอาจถึงขั้นละเมิดพระราชบัญญัติป้องกันการโจรกรรมได้
- กรณีจริงจำกัด
คดีที่ประสบความสำเร็จในอดีตของฮ่องกงส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับที่ดินหรือทรัพย์สินในชนบทที่เจ้าของหายตัวไปเป็นเวลานาน อัตราความสำเร็จในเขตเมืองต่ำมากเนื่องมาจากการควบคุมดูแลอย่างเข้มงวดจากเจ้าของ ตัวอย่างเช่น:- คดีปี 2017:ชายคนหนึ่งอ้างว่าตนอาศัยอยู่ในบ้านในหมู่บ้านแห่งหนึ่งในหยวนหลงมานานกว่า 20 ปีแต่แพ้คดีเพราะพิสูจน์ไม่ได้ว่าเป็น "การใช้แต่เพียงผู้เดียว"
- กรณีศึกษาปี 2020：ครอบครัวหนึ่งประสบความสำเร็จในการยึดครองที่ดินทำการเกษตรในเขตนิวเทร์ริทอรีส์ เนื่องจากเจ้าของเดิมได้ย้ายถิ่นฐานไปและไม่ได้ยืนยันสิทธิ์ของตนเป็นเวลาหลายปี
ความเสี่ยงและข้อแนะนำ
- คำแนะนำทางกฎหมายก่อนขั้นตอนการครอบครองโดยปฏิปักษ์มีความซับซ้อนและต้องได้รับความช่วยเหลือจากทนายความในการประเมินหลักฐานและความเป็นไปได้ทางกฎหมาย
- การพิจารณาทางจริยธรรมการแสวงหากำไรจากระบบนี้โดยเจตนาอาจเกี่ยวข้องกับพื้นที่สีเทาทางกฎหมาย และจำเป็นต้องมีการชั่งน้ำหนักความเสี่ยง
- ทางเลือกอื่น:แทนที่จะเสี่ยงเพื่อแย่งชิงความมั่งคั่ง ควรสะสมความมั่งคั่งอย่างต่อเนื่องผ่านการลงทุนที่ถูกกฎหมาย (เช่น อสังหาริมทรัพย์และตลาดการเงิน)
ข้อควรระวัง-
ข้อกำหนดและขั้นตอนที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการครอบครองโดยปฏิปักษ์นั้นแตกต่างกันไปในแต่ละเขตอำนาจศาล และสิทธิต่างๆ จะต้องได้รับการยืนยันตามกฎหมายและหลักฐานในท้องถิ่น (เช่น ข้อมูลเกี่ยวกับทะเบียนทรัพย์สินและคำให้การของเพื่อนบ้าน) ขอแนะนำให้ปรึกษากฎหมายเพื่อประเมินความเป็นไปได้ของแต่ละกรณี
อ่านเพิ่มเติม:
