สารบัญ
ในฮ่องกง วิธีการที่ผู้เช่าสามารถคัดค้านการยึดทรัพย์สินคืน (เช่น เจ้าของบ้านบอกเลิกสัญญาเช่าและนำทรัพย์สินกลับคืน) ขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะ รวมถึงประเภทของสัญญาเช่า เงื่อนไขของสัญญาเช่า และกระบวนการทางกฎหมาย ต่อไปนี้คือขั้นตอนและข้อควรพิจารณาบางประการที่ผู้เช่าสามารถดำเนินการเพื่อช่วยจัดการกับการยึดทรัพย์สินคืน:
ฐานทางกฎหมายและสิทธิของผู้เช่า
พระราชบัญญัติว่าด้วยการรวมกรรมสิทธิ์ระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่า (หมวด 7)
- กฎระเบียบนี้กำหนดสิทธิและภาระผูกพันของเจ้าของบ้านและผู้เช่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับความสัมพันธ์การเช่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
- ระยะเวลาคงที่:หากสัญญาเช่ายังไม่หมดอายุ เจ้าของบ้านมักจะไม่มีสิทธิที่จะยกเลิกสัญญาเช่าโดยฝ่ายเดียว เว้นแต่ผู้เช่าจะละเมิดเงื่อนไข (เช่น ผิดนัดชำระค่าเช่า ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย ฯลฯ)
- สัญญาเช่าแบบเป็นงวด (เช่น ค่าเช่ารายเดือน):เจ้าของบ้านจะต้องออกประกาศที่ถูกต้องตามกฎหมาย (เช่น "ประกาศการยุติสัญญา") และปฏิบัติตามระยะเวลาแจ้งตามกฎหมาย (โดยทั่วไปคือหนึ่งเดือน)
เงื่อนไขการเช่าจะมีผลเหนือกว่า
- ผู้เช่าควรอ่านข้อกำหนด “การสิ้นสุดการเช่า” ในสัญญาเช่าอย่างละเอียด เช่น:
- เจ้าของจะได้รับอนุญาตให้เข้ามาดำเนินการในทรัพย์สินก่อนกำหนดภายใต้สถานการณ์บางอย่างหรือไม่ (เช่น การอยู่อาศัยเอง การสร้างขึ้นใหม่ ฯลฯ)
- รูปแบบและระยะเวลาของการแจ้งการยกเลิกเป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายหรือไม่
เงื่อนไขสำหรับเจ้าของที่จะรับโอนทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
หากเจ้าของต้องการรับทรัพย์สินคืน เขาจะต้องตรงตามเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:
- ผู้เช่าละเมิดสัญญา(เช่น ค้างค่าเช่า ใช้ทรัพย์สินโดยผิดกฎหมาย ฯลฯ)
- ไม่ต่อสัญญาเช่าหลังหมดอายุและผู้ให้เช่าได้แจ้งการยกเลิกอย่างถูกต้อง
- เจ้าของได้อ้างถึง "เหตุผลอันสมเหตุสมผล" ในข้อบังคับ-
- มีเจ้าของหรือมีสมาชิกในครอบครัวที่ใกล้ชิดอยู่ด้วย
- ทรัพย์สินนี้ต้องมีการบูรณะหรือซ่อมแซมครั้งใหญ่
- ผู้เช่ายินยอมที่จะยุติสัญญาเช่า (ต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร)
ขั้นตอนที่ชัดเจนสำหรับผู้เช่าในการคัดค้านการยึดทรัพย์สินคืน
ยืนยันว่าเหตุผลของเจ้าของในการยึดคืนนั้นถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่
- หากเจ้าของบ้านเข้าครอบครองทรัพย์สินโดยอ้างเหตุผลว่า "อยู่อาศัยเอง" ผู้เช่าสามารถขอให้เจ้าของบ้านแสดงหลักฐาน (เช่น คำให้การสาบาน) และตั้งคำถามถึงความถูกต้องของทรัพย์สินนั้น (เช่น เจ้าของบ้านมีทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยหรือไม่)
- หากเจ้าของอ้างว่ากำลัง "สร้างใหม่" เขาหรือเธอจะต้องจัดเตรียมใบอนุญาตการก่อสร้างหรือเอกสารที่เกี่ยวข้อง
ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของหนังสือแจ้งการยุติสัญญา
- การแจ้งให้ทราบจะต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและแจ้งให้ผู้เช่าทราบ และปฏิบัติตามระยะเวลาการแจ้งให้ทราบตามกฎหมาย (โดยทั่วไปคือหนึ่งเดือน)
- หากประกาศมีรูปแบบไม่ถูกต้องหรือไม่ได้แจ้งให้ทราบตามระเบียบ ผู้เช่าอาจถือว่าประกาศดังกล่าวเป็นโมฆะ
การคัดค้านต่อศาลที่ดิน
- หากเจ้าของบ้านได้ยื่นขอ "คำสั่งครอบครอง" จากศาลที่ดิน ผู้เช่าจะต้องยื่น "คำชี้แจงการป้องกัน" ภายในระยะเวลาที่กำหนด (โดยทั่วไปคือ 14 วัน) และแสดงหลักฐาน (เช่น บันทึกการชำระค่าเช่าตรงเวลา การไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของเจ้าของบ้าน ฯลฯ)
- คุณสามารถสมัครขอความช่วยเหลือทางกฎหมาย (หากคุณมีสิทธิ์) หรือจ้างทนายความมาช่วยเหลือคุณได้
การแสวงหาการไกล่เกลี่ยหรือการเจรจา
- ก่อนการพิจารณาของศาล บุคคลที่เกี่ยวข้องอาจพยายามบรรลุข้อตกลงโดยการไกล่เกลี่ย (เช่น การขยายระยะเวลาเช่า ปรับค่าเช่า ฯลฯ)
แจ้งการขับไล่ออกโดยผิดกฎหมายต่อตำรวจ
- หากเจ้าของบ้านใช้กำลังเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำและไฟฟ้า หรือคุกคามผู้เช่าโดยไม่ผ่านกระบวนการทางกฎหมาย ผู้เช่าสามารถโทรเรียกตำรวจและยื่นคำร้องขอคำสั่งห้ามจากศาลได้
การรวบรวมหลักฐาน
- เก็บเอกสารต่างๆ เช่น บันทึกการชำระค่าเช่า สำเนาสัญญาเช่า จดหมายแจ้งเจ้าของบ้าน ฯลฯ เนื่องจากเอกสารเหล่านี้อาจกลายเป็นหลักฐานสำคัญในการคัดค้านการยึดทรัพย์สิน
- หากเจ้าของบ้านมีพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสม (เช่น คุกคามหรือเข้าไปในยูนิตอย่างผิดกฎหมาย) ผู้เช่าสามารถถ่ายภาพ บันทึกเสียง หรือโทรแจ้งตำรวจเพื่อใช้เป็นหลักฐานได้
กลยุทธ์ในกรณีจริง
- ค่าเช่าค้างชำระ:หากเจ้าของบ้านยึดทรัพย์สินคืนเนื่องจากไม่ชำระค่าเช่า ผู้เช่าสามารถพิสูจน์ในศาลได้ว่าได้ชำระเงินคงค้างแล้ว หรือขอช่วงผ่อนผันเพื่อชำระเงิน
- สัญญาเช่ายังไม่หมดอายุ:หากสัญญาเช่ายังคงมีผลบังคับใช้ ผู้เช่าสามารถอ้างได้ว่าเจ้าของบ้านไม่มีสิทธิ์ที่จะนำทรัพย์สินคืนก่อนกำหนดและขอให้รักษาความสัมพันธ์ในการเช่าไว้
การป้องกันทั่วไป
- เจ้าของไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมาย(หากไม่ได้มีการแจ้งให้ทราบอย่างถูกต้อง)
- เหตุผลในการยึดคืนนั้นไม่เป็นความจริง(เช่น การกล่าวอ้างเท็จว่าตนเองมีงานทำ)
- ผู้เช่าได้ซ่อมแซมส่วนที่เสียหายแล้ว(เช่น การชำระค่าเช่าย้อนหลัง)
- เจ้าของไม่ดูแลรักษาทรัพย์สินอย่างเหมาะสม(ผิดสัญญาบำรุงรักษาตามสัญญาเช่า)
ข้อควรระวัง
- เก็บหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรทั้งหมดไว้รวมถึงข้อตกลงการเช่า บันทึกการชำระค่าเช่า บันทึกการสื่อสาร ฯลฯ
- อย่าย้ายออกไปคนเดียวเว้นแต่จะได้รับคำสั่งยึดคืนจากศาล
- ขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ-
- ติดต่อ Society for Community Organization (SOCO) หรือแผนกความช่วยเหลือทางกฎหมาย
- ปรึกษาหารือกับทนายความที่คุ้นเคยกับกฎหมายการเช่า
หลีกเลี่ยงพฤติกรรมการเผชิญหน้า
ผู้เช่าไม่ควรล็อคประตูเองหรือปฏิเสธที่จะคืนยูนิตซึ่งอาจส่งผลให้เกิดผลทางกฎหมาย
- กำหนดเวลา:หลังจากได้รับแจ้งจากเจ้าของบ้านหรือศาล ผู้เช่าต้องดำเนินการอย่างรวดเร็ว เนื่องจากกระบวนการทางกฎหมายมีระยะเวลาที่จำกัดอย่างเคร่งครัด
การใช้กระบวนการทางกฎหมาย
- กรอกเหตุผลในใบสมัครและยื่นคำคัดค้านการเข้าครอบครองทรัพย์สิน
- หลังจากกระบวนการยึดคืนเสร็จสิ้น ให้ยื่นคำคัดค้านในคำสั่งละทิ้ง
- เจ้าของได้คัดค้านอีกครั้ง โดยอ้างว่าไม่ได้ให้เวลาเพียงพอในการเคลียร์พื้นที่
การบรรเทาทุกข์กรณีผิดนัดชำระค่าเช่าครั้งแรก
ผู้เช่าที่ผิดนัดชำระค่าเช่าเป็นครั้งแรกสามารถยื่นคำร้องต่อศาลหรือศาลที่ดินเพื่อขอระยะผ่อนผันได้ โดยปกติแล้วศาลจะให้โอกาสผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระทั้งหมดและค่าใช้จ่ายทางกฎหมายของเจ้าของบ้านภายในระยะเวลาที่กำหนด ระยะเวลาผ่อนผันนี้อาจกำหนดไว้ในระหว่างการพิจารณาคำร้อง หรืออาจดำเนินต่อไปเป็นระยะเวลาหนึ่งหลังจากมีคำสั่งครอบครองทรัพย์สินแล้ว กลไกนี้เรียกว่า "การบรรเทาทุกข์จากการเสียสิทธิการเช่าโดยการฟ้องร้องเนื่องจากการไม่ชำระค่าเช่า" และอยู่ภายใต้การควบคุมของฮ่องกงมาตรา 21F ของข้อบังคับศาลสูง (บทที่ 4) ควบคุม- คุณสามารถยื่นคำร้องต่อศาลหรือศาลที่ดินเพื่อขอระยะผ่อนผันได้ โดยปกติแล้วศาลจะให้โอกาสผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระทั้งหมดและค่าใช้จ่ายทางกฎหมายของเจ้าของบ้านภายในระยะเวลาที่กำหนด ระยะเวลาผ่อนผันนี้อาจกำหนดไว้ในระหว่างการพิจารณาคำร้อง หรืออาจดำเนินต่อไปเป็นระยะเวลาหนึ่งหลังจากมีคำสั่งครอบครองทรัพย์สินแล้ว กลไกนี้เรียกว่า "การบรรเทาการสูญเสียการเช่าโดยการฟ้องร้องเนื่องจากการไม่ชำระค่าเช่า"
สรุป
สิ่งสำคัญสำหรับผู้เช่าในการคัดค้านการยึดทรัพย์สินคือการยืนยันว่าการกระทำของเจ้าของบ้านสอดคล้องกับข้อกำหนดทางกฎหมายหรือไม่ และปกป้องสิทธิของตนผ่านช่องทางกฎหมายอย่างจริงจังหรือไม่ หากเงื่อนไขการเช่าชัดเจนและผู้ให้เช่าไม่มีเหตุผลที่สมเหตุสมผล ผู้เช่ามีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธที่จะย้ายออกและต่อสู้เพื่อสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของตนผ่านศาลที่ดิน
โดยสรุปแล้ว สิ่งสำคัญสำหรับผู้เช่าในการคัดค้านการยึดทรัพย์สินของเจ้าของบ้านคือการใช้มาตรการที่สมเหตุสมผลและถูกกฎหมายตามสัญญาเช่าและบทบัญญัติทางกฎหมาย หากสถานการณ์มีความซับซ้อน ขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ (เช่น ทนายความหรือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์) โดยเร็วที่สุด เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ของคุณเอง
