สารบัญ
ทฤษฎีหรือมุมมองในอดีตของนักเศรษฐศาสตร์บางคนสามารถนำไปใช้ในการวิเคราะห์ความท้าทายและแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงได้โดยทางอ้อม ต่อไปนี้เป็นบทสรุปกรอบทฤษฎีของนักเศรษฐศาสตร์ที่เกี่ยวข้องและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง:
1. โรเบิร์ต ชิลเลอร์
– ผลงานทางทฤษฎี: เศรษฐศาสตร์พฤติกรรม การวิจัยฟองสบู่ราคาสินทรัพย์
– ผลกระทบต่อฮ่องกง:
– ชิลเลอร์ชี้ให้เห็นซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกถูกขับเคลื่อนโดย “ความฟุ่มเฟือยที่ไม่สมเหตุสมผล” และราคาบ้านที่สูงของฮ่องกงอาจสะท้อนถึงลักษณะฟองสบู่ที่คล้ายคลึงกัน (เช่น อัตราส่วนราคาต่อรายได้ที่สูงอย่างมากและผลตอบแทนจากการเช่าที่ต่ำ)
– เขาย้ำถึงผลกระทบของจิตวิทยาตลาดและพฤติกรรมการเก็งกำไรต่อราคา รวมทั้งอุปทานที่ดินและความต้องการการลงทุนที่มีจำกัดของฮ่องกงอาจทำให้ความเสี่ยงของการเกิดฟองสบู่รุนแรงขึ้นได้
– หากชิลเลอร์วิเคราะห์ฮ่องกง เขาอาจเตือนว่านโยบายต่างๆ จำเป็นต้องควบคุมการเก็งกำไร เพิ่มความโปร่งใส และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในระบบที่เกิดจากการแตกของฟองสบู่
2. โจเซฟ สติกลิตซ์
– ผลงานเชิงทฤษฎี: ความไม่เท่าเทียมกัน ความล้มเหลวของตลาด และบทบาทของรัฐบาล
– ผลกระทบต่อฮ่องกง:
Stiglitz วิพากษ์วิจารณ์การกระจุกตัวของความมั่งคั่งมาอย่างยาวนานว่าเป็นสาเหตุที่ทำให้ความอยุติธรรมทางสังคมเลวร้ายลง ราคาบ้านที่สูงในฮ่องกงเป็นภาพสะท้อนเล็กๆ ของช่องว่างระหว่างคนรวยกับคนจน
– เขาอาจโต้แย้งว่ารัฐบาลควรมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันมากขึ้นในการวางแผนที่ดิน (เช่น การเพิ่มที่อยู่อาศัยสาธารณะ) และควบคุมตลาดผ่านการเก็บภาษี (เช่น ภาษีทรัพย์สินว่างเปล่า ภาษีรายได้จากกำไรทุน)
– มุมมองของเขาสนับสนุนความจำเป็นที่ฮ่องกงจะต้องสร้างสมดุลระหว่างตลาดเสรีและสวัสดิการสังคม และป้องกันไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยกลายมาเป็นปัจจัยกระตุ้นให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม
3. พอล ครุกแมน
– ผลงานเชิงทฤษฎี: การค้าระหว่างประเทศ เศรษฐกิจระดับภูมิภาค และวิกฤตการณ์ทางการเงิน
– ผลกระทบต่อฮ่องกง:
– ครั้งหนึ่ง Krugman เคยวิเคราะห์ถึงความเสี่ยงที่เศรษฐกิจเอเชียต้องพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเศรษฐกิจของฮ่องกงพึ่งพาการเงินและอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก จึงมีความเสี่ยงต่อแรงกระแทกจากภายนอก (เช่น ความสัมพันธ์ระหว่างจีนและสหรัฐฯ และกระแสเงินทุน)
– เขาอาจเสนอแนะว่าฮ่องกงจำเป็นต้องส่งเสริมการกระจายความเสี่ยงทางอุตสาหกรรมและลดการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์มากเกินไปเพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นทางเศรษฐกิจ
4. โอลิเวอร์ ฮาร์ตและเบงต์ โฮล์มสตรอม
– ทฤษฎีเชิงทฤษฎี: ทฤษฎีสัญญาและระบบสิทธิในทรัพย์สิน
– ผลกระทบต่อฮ่องกง:
– ระบบที่ดินของฮ่องกง (เช่น สัญญาเช่าระยะยาวของรัฐบาล การผูกขาดของผู้พัฒนา) อาจส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพของตลาด
ทฤษฎีสัญญาเน้นย้ำถึงสิทธิในทรัพย์สินที่ชัดเจนและการทำธุรกรรมที่เป็นธรรม ปัญหาคอขวดของการจัดหาที่ดินในฮ่องกงอาจต้องมีการปฏิรูปสถาบัน (เช่น การปล่อยที่ดินเพิ่มเติมและปรับนโยบายการให้สิทธิ์ที่ดิน) เพื่อปรับปรุงความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์
5. ความท้าทายที่แท้จริงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงต้องเผชิญ
แม้ว่าผู้ได้รับรางวัลโนเบลจะยังไม่ได้ทำนายผลโดยตรง แต่ปัจจัยต่อไปนี้มักเป็นที่สนใจของชุมชนเศรษฐศาสตร์:
– ปัญหาเชิงโครงสร้าง ได้แก่ การจัดหาที่ดินไม่เพียงพอ การผูกขาดของผู้พัฒนา และความหนาแน่นของประชากรสูง
– ปัจจัยภายนอก: ภาวะเศรษฐกิจจีนชะลอตัว การเปลี่ยนแปลงสภาพคล่องเงินทุน (เช่น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น) และความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์
– ข้อจำกัดด้านนโยบาย: ภายใต้กรอบแนวคิด “หนึ่งประเทศ สองระบบ” ฮ่องกงจำเป็นต้องสร้างสมดุลระหว่างนโยบายของรัฐบาลกลางกับประเพณีตลาดเสรีในท้องถิ่น
สรุป
กรอบทฤษฎีของผู้ได้รับรางวัลโนเบลสามารถให้เครื่องมือวิเคราะห์สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในฮ่องกงได้ แต่การคาดการณ์ที่เจาะจงจะต้องผสมผสานกับความเป็นจริงในท้องถิ่น การวิเคราะห์ปัจจุบันส่วนใหญ่เชื่อว่า:
– ระยะสั้น: ราคาที่อยู่อาศัยผันผวนเนื่องจากอัตราดอกเบี้ย การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และการปรับนโยบาย (เช่น มาตรการผ่อนปรน)
– ในระยะยาว: หากอุปทานที่ดินไม่ปรับปรุงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงอาจยังคงอยู่ต่อไป แต่แรงกดดันทางสังคมอาจบังคับให้ต้องเปลี่ยนนโยบาย (เช่น โครงการบ้านพักอาศัยสาธารณะที่ใหญ่ขึ้น)
ขอแนะนำให้ดูรายงานปกติเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในฮ่องกงที่จัดทำโดยองค์กรระหว่างประเทศ (เช่น IMF และหน่วยงานจัดอันดับเครดิต) หรือการวิจัยโดยกลุ่มวิจัยในท้องถิ่น (เช่น Hong Kong Unity Foundation) เพื่อให้ได้การคาดการณ์และการวิเคราะห์นโยบายที่ทันท่วงทีมากขึ้น
อ่านเพิ่มเติม:
