สารบัญ
ความจริงอันโหดร้ายของตำนานบลูชิปของเหมยฟูซุนชวน
ไหลจี้ก๊กเหมยฟู่ซุนชวนการทำธุรกรรมที่ขาดทุนทางบัญชีถึง 2.35 ล้านเหรียญฮ่องกงเปรียบเสมือนระเบิดที่ถูกโยนลงสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง คดีที่น่าเศร้าใจนี้ซึ่งมูลค่าของอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนในอาคารที่อยู่อาศัยชั้นนำแบบดั้งเดิมลดลง 30% ในเวลา 7 ปี ไม่เพียงสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังเกิดโรคระบาดเท่านั้น แต่ยังบ่งชี้ด้วยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงกำลังประสบกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่ไม่เคยพบเห็นมาก่อนในรอบ 30 ปีอีกด้วย เมื่อความเชื่อที่ว่า “อิฐจะทำเงินได้” กลายเป็นเรื่องจริง บทเรียนการลงทุนมูลค่า 2.35 ล้านหยวนนี้จึงคุ้มค่าแก่การอ่านอย่างละเอียดและพิจารณาอย่างถี่ถ้วนสำหรับผู้ซื้อบ้านทุกคน
ชะตากรรมของผู้ซื้อคบเพลิง
ราคาซื้อ 7.8 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2018 ตรงกับช่วงเทศกาลสุดท้ายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง ขณะนั้น Centaline City Leading Index (CCL) ได้แตะระดับสูงสุดในประวัติศาสตร์ที่ 188.64 จุด และตลาดเต็มไปด้วยความวิตกกังวลและการไล่ราคาว่า "ยิ่งซื้อช้า ราคาจะยิ่งแพง" ธุรกรรมนี้เป็นตัวอย่างที่ดีของกฎ "การส่งต่อไม้ต่อ": ผู้ซื้อที่เข้ามาในตลาดในขณะที่ทั้งประเทศกำลังอยู่ในภาวะคลั่งไคล้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ มักจะตกเป็นเหยื่อของจุดเปลี่ยนของตลาด
ที่น่าสังเกตคือข่าวลือที่ว่ารัฐบาลเขตบริหารพิเศษจะจัดเก็บภาษีพื้นที่ว่างในเวลานั้นก่อให้เกิดความขัดแย้งกับความต้องการสินทรัพย์ปลอดภัยที่เกิดจากสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ผู้ซื้อต้องเผชิญกับความวิตกกังวลเกี่ยวกับการด้อยค่าของสกุลเงินขณะเดียวกันก็แบกรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของนโยบายด้วย การตัดสินใจผิดพลาดภายใต้แรงกดดันสองเท่าทำให้เกิดผลอันเลวร้ายในห้าปีต่อมา สถานการณ์ที่คล้ายกันนี้เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในปี 1997 และ 2008 พิสูจน์ให้เห็นว่าการตัดสินใจซื้อบ้านที่เกิดจากอารมณ์นั้นจะต้องแลกมาด้วยอะไรบางอย่างในที่สุด
การประเมินมูลค่าใหม่ของบลูชิปแบบดั้งเดิม
เหมยฟู่ซุนเฉวียน10 อันดับที่อยู่อาศัยระดับบลูชิปที่ดีที่สุดในฮ่องกงปัจจัยที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งที่ส่งผลต่อการพัฒนาเมือง คือปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านของชนชั้นกลางในช่วงสี่สิบปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ราคาธุรกรรมต่อตารางฟุตอยู่ที่เพียง 10,074 เหรียญฮ่องกงเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตเดียวกัน เช่น ท่าเรือวิกตอเรีย ถึง 30% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงจุดอ่อนในเชิงโครงสร้างของโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่แบบดั้งเดิม เนื่องจากการเปิดตัว MTR สาย Southern Link Line ทำให้ภูมิทัศน์ในภูมิภาคเปลี่ยนแปลงไป พื้นที่ที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ตามแนวสาย Tuen Ma ยังคงเบี่ยงเบนอำนาจการซื้อไป โครงการบ้านพักอาศัยเก่าเหล่านี้ซึ่งมีอายุกว่า 50 ปี กำลังถูกประเมินค่าใหม่อย่างรุนแรง
ในระดับที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของฮ่องกงกำลังประสบกับการเปลี่ยนแปลงเชิงคุณภาพ ผู้ซื้อในยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย เช่น คลับเฮาส์และบ้านอัจฉริยะมากขึ้น และความต้องการด้านความสะดวกก็มีมากกว่าการคำนวณราคาต่อตารางฟุตเพียงอย่างเดียว เมื่อการวางแผนชุมชนและการออกแบบสถาปัตยกรรมของ "บลูชิปเก่า" ยังคงอยู่ในรูปแบบของศตวรรษที่แล้ว ความสามารถระดับพรีเมียมของพวกมันจะค่อย ๆ ถูกกัดเซาะตามกระแสของกาลเวลา
การผูกขาดอันร้ายแรงของวงจรอัตราดอกเบี้ย
ในช่วงเจ็ดปีที่เจ้าของเดิมรับผิดชอบสินค้า สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยที่เขาประสบอยู่มีลักษณะของการผันผวนอย่างมาก จากอัตราจำนอง H ที่น้อยกว่า 2% ในปี 2018 ไปจนถึงอัตราดอกเบี้ยเงินทุนรัฐบาลกลางสหรัฐฯ ที่เพิ่มขึ้นเป็น 5.5% ในปี 2023 แรงกดดันในการชำระเงินที่เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าได้กลายมาเป็นฟางเส้นสุดท้ายที่ทับหลังอูฐของผู้ถือระยะยาว หากใช้หน่วยนี้เป็นตัวอย่าง จำนวนเงินที่ต้องชำระคืนจำนองอาจเพิ่มขึ้นมากกว่า 60% ในเวลา 7 ปี แรงกดดันทางการเงินประเภท "กบต้มในน้ำอุ่น" นี้ร้ายแรงกว่าการขาดทุนทางหนังสือมาก
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือยอดเงินคงเหลือในระบบธนาคารของฮ่องกงลดลงอย่างรวดเร็วจากกว่า 100,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในปี 2561 เหลือประมาณ 40,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในปัจจุบัน การหดตัวของสภาพคล่องทำให้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูญเสียพื้นที่กันชน เมื่อหน่วยงานการเงินดำเนินการตามจังหวะการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลให้เกิดการบีบอัตราดอกเบี้ย + สภาพคล่องเพิ่มขึ้นสองเท่า เจ้าของทรัพย์สินที่ไม่มีความสามารถในการถือครองทรัพย์สินของตนก็ไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องทำการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่
ช่องว่างอุปสงค์ภายใต้คลื่นผู้อพยพ
ทะเบียนที่ดินข้อมูลแสดงให้เห็นว่าการไหลออกสุทธิของประชากรในฮ่องกงสูงถึง 113,000 คนในปี 2022 โดยในจำนวนนี้ เขต Sham Shui Po ซึ่งเป็นที่ตั้งของ Mei Foo Sun Chuen ได้สูญเสียผู้อยู่อาศัยถาวรไปแล้วมากกว่า 5% ในช่วงสามปีที่ผ่านมา คลื่นผู้อพยพซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นครอบครัวชนชั้นกลาง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อฐานความต้องการอันแข็งแกร่งของที่อยู่อาศัยระดับบลูชิปแบบดั้งเดิม เมื่อฐานลูกค้าเป้าหมายยังคงสูญหายไปและอำนาจซื้อของผู้อพยพใหม่ไม่สามารถทดแทนได้ การแก้ไขราคาที่เกิดจากความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์นั้นหลีกเลี่ยงไม่ได้
ที่น่าสังเกตคือ การจัดการทางการเงินของครอบครัวผู้อพยพที่ต้องการขายทรัพย์สินเพื่อแลกเงินสดและการเข้ามาอย่างระมัดระวังของผู้ซื้อในพื้นที่ในตลาดได้สร้างสถานการณ์แบบ "ยิ่งมากก็ยิ่งฆ่ามาก" ข้อมูลจากสำนักงานการศึกษาแสดงให้เห็นว่าจำนวนนักเรียนที่ออกจากโรงเรียนประถมศึกษาและมัธยมศึกษาในปีการศึกษา 2022/23 มีจำนวน 27,000 คน การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างในครอบครัวนี้กำลังปรับเปลี่ยนระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์ในชุมชนต่างๆ
กฎการเอาตัวรอดในยุคปกติใหม่
คดีธุรกรรมที่นองเลือดนี้ถือเป็นการเริ่มต้นการเข้าสู่ยุค "การขจัดตำนาน" อย่างเป็นทางการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง เมื่อรัศมีของบริษัทชั้นนำเริ่มจางหายไป อัตราดอกเบี้ยสูงในระยะยาว และการเคลื่อนย้ายของประชากรอย่างต่อเนื่องกลายเป็นเรื่องปกติ ผู้ซื้อบ้านจะต้องสร้างกรอบความคิดใหม่ขึ้นมา นั่นคือ มูลค่าของทำเลจำเป็นต้องได้รับการประเมินแบบไดนามิก ต้นทุนการถือครองจะต้องได้รับการทดสอบความเครียด และโครงสร้างประชากรควรจะรวมอยู่ในรูปแบบการตัดสินใจ นักลงทุนที่ยังคงเชื่อว่า “อิฐจะสร้างรายได้” ในที่สุดจะตกเป็นเหยื่อของวิวัฒนาการของตลาด บทเรียนที่ได้รับจากค่าเล่าเรียนจำนวน 2.35 ล้านดอลลาร์อาจเป็นเพียงโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงที่จะโบกมือลากับความเจริญรุ่งเรืองที่ไร้เหตุผล
เหมยฟู่ซุนเฉวียนเหมยฟู่ซุนเฉวียนฮ่องกงเกาลูนไล ชี ก๊ก, ตั้งแต่ปี 1982รถไฟใต้ดิน(ตอนนี้รถไฟฟ้าใต้ดิน-สถานีเหมยฟู่ทรัพย์สินข้างต้นเป็นบริษัท หวัง ตุง อาร์คิเทคส์ออกแบบและจัดการโดย Huixiu Enterprises ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ Fucheng Group หมู่บ้านเหมยฟู่ซุนชวนสร้างเสร็จและมีผู้เข้าอยู่อาศัยระหว่างปี พ.ศ. 2511 ถึง พ.ศ. 2521 มีอาคารพักอาศัย 99 หลังในหมู่บ้าน ซึ่งเป็นพื้นที่พักอาศัยที่มีจำนวนอาคารมากที่สุดในฮ่องกงโครงการหมู่บ้านจัดสรรโดยทั่วไปออกแบบเป็นอาคารสองแห่งในอาคารเดียว (ยกเว้นเลขที่ 23 ถนนบรอดเวย์ในเฟส 1 เลขที่ 15 ถนนแนชวิลล์ในเฟส 5 และเลขที่ 46 ถนนแนชวิลล์ในเฟส 6) ส่วนที่เหลือของอาคารจะถูกแบ่งออกเป็นสองอาคารด้วยบันไดกรรไกรและลิฟต์ โดยทั่วไปมี 1 ถึง 4 ยูนิตต่อชั้น โดยมีหน่วยที่พักอาศัยจำนวน 13,149 ยูนิต
