สารบัญ
1. ภาพรวมกรณีการทำธุรกรรม: ปรากฏการณ์การทำลายราคาขั้นต่ำของบ้านสามห้องนอนของเจ้าของเงิน
ในปี 2023 ธุรกรรมราคาต่ำที่น่าตกใจเกิดขึ้นใน Baguio Villa ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยหรูหราที่มีมายาวนานใน Pokfulam: ยูนิตสามห้องนอนในห้อง B บนชั้นล่างของ Block 25 ถูกขายไปในราคา 8.5 ล้านเหรียญฮ่องกง โดยมีราคาที่ใช้ได้ต่อตารางฟุตเพียง 8,854 เหรียญฮ่องกง ซึ่งไม่เพียงแต่ต่ำกว่าเกณฑ์ทางจิตวิทยาที่ 9,000 เหรียญฮ่องกงในโครงการเท่านั้น แต่ยังใกล้เคียงกับราคาต่อตารางฟุตของอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางใน New Territories (เช่น ราคาต่อตารางฟุตล่าสุดของ City One, Shatin ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 11,000-14,000 เหรียญฮ่องกง) ธุรกรรมนี้กระตุ้นให้เกิดความสงสัยของตลาดเกี่ยวกับการสนับสนุนราคาในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหรูหราแบบดั้งเดิมในเกาะฮ่องกง และยังสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงในกลยุทธ์ด้านราคาภายใต้แรงกดดันจากการระบายสต็อกของเจ้าของเงินอีกด้วย
2. ตรรกะการกำหนดราคาแผ่นเงินหลัก: แรงกดดันในการระบายสต็อกและเบี้ยประกันความเสี่ยงทางการตลาด
คุณสมบัติหลักของธุรกรรมนี้คือคุณลักษณะ "เจ้าของธนาคาร" ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การกำหนดราคาของสถาบันการเงินเมื่อมีการกำจัดสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้:
- ส่วนลดขยาย:จากราคาขอขายเริ่มต้น 12.8 ล้านเหลือ 8.5 ล้าน ยอดลดลงสะสมอยู่ที่ 33.6% ซึ่งสูงกว่าพื้นที่การต่อรองโดยทั่วไปในตลาดมือสองมาก (ปกติอยู่ที่ 5-15%) การเคลื่อนไหวครั้งนี้แสดงให้เห็นว่าเจ้าของเงินให้ความสำคัญกับความเร็วในการกู้คืนเงินสดมากกว่าการเพิ่มราคาให้สูงสุด
- แบบจำลองการกำหนดราคาความเสี่ยง：ตามการวิจัยของ DTZ พบว่าการกำหนดราคาทรัพย์สินของธนาคารมักต้องคำนึงถึง "ส่วนลดการขายบังคับ" ในตลาดฮ่องกง อัตราส่วนลดดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 15-25% แต่ในกรณีนี้ อยู่ที่ 33% ซึ่งสะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นของเบี้ยประกันความเสี่ยงเมื่อสภาพคล่องในตลาดเสื่อมลง
- ผลกระทบซ้อนทับของต้นทุนทางการเงิน:ธนาคารที่ถือหุ้นเงินจำเป็นต้องกันเงินสำรองไว้ 0.5-1% ทุกเดือน การถือครองในระยะยาวจะทำให้เกิดการขาดทุนเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้สถาบันต้องเร่งดำเนินการชำระบัญชีสินค้าคงคลัง
3. การเปรียบเทียบตลาดระดับภูมิภาค: รัศมีของบ้านหรูใน Pokfulam กำลังเลือนหายไปหรือไม่?
แม้ว่านี่จะเป็นกรณีที่แยกออกมา แต่แนวโน้มราคาใน Pokfulam แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง:
แผนภูมิ 2: การเปรียบเทียบราคาต่อตารางฟุตในเกาะฮ่องกงตอนใต้และนิวเทอร์ริทอรีส์ตอนตะวันออกในปี 2023
| พื้นที่ | ราคาบ้านหรูต่อตารางฟุต (หยวน) | ราคาที่อยู่อาศัยระดับกลางต่อตารางฟุต (หยวน) |
|---|---|---|
| ป๊อกฟูลัม | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| นิวเทอร์ริทอรีส์อีสต์ | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| ราคาต่อตารางฟุต | 8,854 |
ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าราคาธุรกรรมนี้ใกล้เคียงกับขีดจำกัดล่างของบ้านหรูในเขต New Territories East แต่มีความแตกต่างสำคัญสองประการที่ควรทราบ:
- ความขาดแคลนทำให้มูลค่าลดลง:Pokfulam เป็นที่รู้จักกันดีในเรื่องของที่อยู่อาศัยที่มีวิวทะเลที่มีความหนาแน่นต่ำ แต่ยูนิตนี้หันหน้าไปทางกำแพงกันดินซึ่งสูญเสียมูลค่าเนื่องจากความหายากและกลายมาคล้ายคลึงกับสภาพภูมิประเทศของที่อยู่อาศัยทั่วไปในเขต New Territories
- ความแตกต่างของต้นทุนการถือครอง:ค่าธรรมเนียมการจัดการบ้านหรูบนเกาะฮ่องกงโดยปกติอยู่ที่ 5-7 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ในขณะที่ในเขตนิวเทอริทอรีส์อยู่ที่เพียง 2-4 ดอลลาร์ฮ่องกงเท่านั้น ต้นทุนการถือครองในระยะยาวจะทำให้ความได้เปรียบด้านราคาลดน้อยลง
สี่. การวิเคราะห์ผลประโยชน์จากการถือครองระยะยาว: ความเป็นจริงของการเพิ่มขึ้น 1.6 เท่า
เจ้าของเดิมซื้อมาในปี 1996 ในราคา 3.33 ล้านเหรียญสหรัฐ ทำให้มีกำไรบนกระดาษ 5.17 ล้านเหรียญสหรัฐ (+155%) แต่หลังจากปรับตามอัตราเงินเฟ้อแล้ว กำไรที่แท้จริงกลับลดลงอย่างมาก:
แผนภูมิที่ 3 : การเปลี่ยนแปลงกำลังซื้อในช่วงถือครอง (พ.ศ. 2539-2566)
| โครงการ | ตัวเลข |
|---|---|
| อัตราการเพิ่มขึ้นตามชื่อ | 155% |
| อัตราเงินเฟ้อสะสมในช่วงเดียวกัน | 82.3% (สถิติรัฐบาล) |
| การเติบโตของอำนาจซื้อที่แท้จริง | 72.7% |
| อัตราผลตอบแทนจริงต่อปี | เกี่ยวกับ 1.9% |
อัตราผลตอบแทนดังกล่าวต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนของตลาดหุ้นฮ่องกงในช่วงเวลาเดียวกัน (ผลตอบแทนรายปีของดัชนี Hang Seng อยู่ที่ประมาณ 5.2%) ซึ่งบ่งชี้ว่าผลกระทบต่อการรักษาความมั่งคั่งจากการถือครองบ้านหรูในระยะยาวนั้นมีจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับหน่วยที่ไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องความหายาก
5. การตีความแนวโน้มตลาด: การแบ่งชั้นของตลาดที่อยู่อาศัยหรูหราและแนวโน้มตลาดเจ้าของบ้านเงิน
ธุรกรรมนี้นำเสนอการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างสำคัญ 3 ประการ:
- การแบ่งชั้นราคาทวีความรุนแรงมากขึ้น:บ้านหรูหราที่มีวิวทิวทัศน์หายาก (เช่น ยูนิตที่มีวิวทะเล) ยังสามารถรักษาราคาเบี้ยประกันภัยสูงได้ ขณะที่ยูนิตที่มีวิวทิวทัศน์ไม่ดีก็จะไปบรรจบกับราคาของบ้านระดับกลางในเขตนิวเทร์ริทอรีส์
- เพิ่มอุปทานแผ่นหลักเงินตามข้อมูลของ China Real Estate Information Corporation สต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารเป็นเจ้าของจะเพิ่มขึ้น 40% เมื่อเทียบกับปีก่อนในปี 2023 โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในตลาดระดับกลางถึงบนที่ราคา 10 ล้านถึง 30 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สะท้อนถึงผลกระทบของวัฏจักรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อเจ้าของบ้านที่จำนองบ้านหลายราย
- เพิ่มอำนาจการต่อรองของผู้ซื้อ:ในกรณีนี้ ผู้ซื้อสามารถต่อรองราคา 33% ได้สำเร็จ ซึ่งบ่งชี้ว่าอำนาจเหนือตลาดได้เปลี่ยนไปจากผู้ขาย โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่จำเป็นต้องขายทิ้งอย่างรวดเร็ว
VI. แนวโน้มในอนาคต: กลยุทธ์การลงทุนในช่วงการปรับมูลค่าหุ้น
- โอกาสและความเสี่ยงในการล่าหาสินค้าลดราคา:ส่วนลดของโครงการเจ้าของเงินได้รับการขยายเพื่อดึงดูดนักลงทุน แต่ต้นทุนการปรับปรุงใหม่ (ต้นทุนการรื้อแพลตฟอร์มคลื่นในกรณีนี้คือประมาณ 100,000 ถึง 150,000) และต้นทุนภาษีขายต่อจำเป็นต้องได้รับการคำนวณอย่างรอบคอบ
- ผลกระทบจากการทดแทนระดับภูมิภาค:การพัฒนาเขตมหานครในเขตนิวเทร์ริทอรีส์ทางตอนเหนืออาจทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทไม่หายากในบ้านหรูแบบดั้งเดิมลดน้อยลง
- การเชื่อมโยงนโยบายอัตราดอกเบี้ย:หากธนาคารกลางสหรัฐฯ ปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปี 2567 แรงกดดันด้านสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงอาจบรรเทาลง แต่กระบวนการลดหนี้จะดำเนินต่อไปจนถึงปี 2568
สรุปแล้ว
การขาย Baguio Residences ใน “ราคาขอบเขตใหม่” ถือเป็นการประเมินมูลค่าตลาดของบ้านหรูที่ไม่ได้หายากอีกครั้ง กรณีนี้ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงความยากลำบากทางการเงินของเจ้าของรายบุคคลเท่านั้น แต่ยังเผยให้เห็นอีกด้วยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงกำลังอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ โดยผู้ซื้อให้ความสำคัญกับมูลค่าเพิ่มของที่อยู่อาศัย (ภูมิทัศน์ การตกแต่ง และคุณภาพชุมชน) เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และรูปแบบการกำหนดราคาแบบเดิมที่อาศัยทำเลที่ตั้งเป็นศูนย์กลางกำลังเผชิญกับความท้าทาย นักลงทุนต้องพิจารณานิยามของ “บ้านหรู” อีกครั้ง ในวงจรการควบคุมสภาพคล่อง มีเพียงสินทรัพย์ที่หายากจริงๆ เท่านั้นที่จะต้านทานการกัดเซาะราคาได้
การแนะนำ
บากิโอวิลล่าเป็นชายหาดในเขตตอนใต้ของฮ่องกงป๊อกฟูลัมโครงการบ้านจัดสรรส่วนตัวที่ตั้งอยู่เกาะฮ่องกงทิศตะวันตกเฉียงใต้ตะแกรงลวดเหล็กถนนวิกตอเรียวิ่งผ่านกลางภูเขาการพัฒนาโลกใหม่บริษัท อินเตอร์เนชั่นเนล พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งออกแบบโดยคุณ Pan Zhaotang และบริหารจัดการโดยบริษัท International Property Management จำกัด ซึ่งเข้าครอบครองบริษัทตั้งแต่ปี 1975 ถึงปี 1979 เมื่ออสังหาริมทรัพย์นี้เปิดตัว ได้มีการโฆษณาว่า "สภาพแวดล้อมที่เงียบสงบ ห่างไกลจากความพลุกพล่าน วิวทะเลที่ไม่มีใครเทียบได้ ผังโครงการเป็นรูปสี่เหลี่ยม การคมนาคมสะดวก" ซึ่งเป็นแบบฉบับฮ่องกงดั้งเดิมบ้านหรูหนึ่งในหมู่บ้านจัดสรร
Baguio Villa มีอาคารพักอาศัยรวมทั้งหมด 21 อาคาร 33 บล็อค และ 1,535 ยูนิต พื้นที่ยูนิตมีตั้งแต่ 1,020 ถึง 2,680 ตารางฟุต และทุกห้องมียูนิตขนาดใหญ่ที่มี 2-4 ห้องนอน อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ Upper และ Lower Baguio โดย Victoria Road บล็อก 19-26 ใน Upper Baguio และบล็อก 16-18 ใน Lower Baguio มีการกำหนดหมายเลขตามอาคารเดียวกัน ในขณะที่บล็อกอื่นๆ มีการกำหนดหมายเลขตามหน่วยที่พักอาศัยเดียวกัน (ตัวอย่างเช่น บล็อก 41 และ 42 เป็นอาคารเดียวกัน)
