รีเวิร์สมอเก็ตติ้ง (รีเวิร์สมอเก็ตติ้ง)

โครงการสินเชื่อจำนองย้อนกลับคืออะไร?

โครงการสินเชื่อย้อนกลับสินเชื่อจำนองย้อนกลับ (หรือที่เรียกว่า "สินเชื่อจำนองย้อนกลับ" หรือ "สินเชื่อจำนองย้อนกลับ") เป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ออกแบบโดยรัฐบาลฮ่องกงสำหรับผู้สูงอายุ และเปิดตัวโดย Hong Kong Mortgage Corporation Limited (HKMC) ในปี 2011 แนวคิดหลักคือการอนุญาตให้ผู้สูงอายุที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนองทรัพย์สินของตนกับธนาคารเพื่อแลกกับการชำระเงินเป็นประจำ (เช่น เงินสดรายเดือน เงินกู้ก้อนเดียว หรือสินเชื่อหมุนเวียน) เพื่อเป็นรายได้เสริมหลังเกษียณอายุ ผู้สูงอายุสามารถอาศัยอยู่ในทรัพย์สินเดิมต่อไปได้จนกว่าจะเสียชีวิตหรือย้ายออกถาวร หลังจากนั้น ธนาคารจะจัดการทรัพย์สินนั้นเพื่อชำระเงินกู้คืนและดอกเบี้ย

สินเชื่อเพื่อการเกษียณอายุถือเป็นดาบสองคมของ “การใช้ที่อยู่อาศัยเพื่อสนับสนุนการเกษียณอายุ”: สินเชื่อเหล่านี้อาจช่วยบรรเทาแรงกดดันทางการเงินของผู้สูงอายุได้ แต่ก็อาจทำให้มรดกลดน้อยลงได้เช่นกัน ก่อนตัดสินใจ คุณต้องประเมินสุขภาพส่วนบุคคล ความต้องการของครอบครัว และแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครบถ้วน และตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจรายละเอียดทั้งหมดของเงื่อนไข เพื่อหลีกเลี่ยงการตกอยู่ในสถานการณ์ทางการเงินหรือสถานการณ์ที่ไม่พึงประสงค์ในช่วงบั้นปลายชีวิต

สินเชื่อย้อนกลับเหมาะสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการ "ฟื้นฟู" สินทรัพย์ของตนเพื่อปรับปรุงชีวิตหลังเกษียณ แต่จำเป็นต้องมีการประเมินความต้องการทางการเงิน การวางแผนครอบครัว และความเสี่ยงในระยะยาวอย่างครอบคลุม ขอแนะนำให้ปรึกษาที่ปรึกษาทางการเงินมืออาชีพหรือทนายความก่อนสมัคร

---

โครงการสินเชื่อย้อนกลับคุณสมบัติและมันทำงานอย่างไร

1. คุณสมบัติ-
   โดยทั่วไปจะใช้กับผู้อยู่อาศัยถาวรในฮ่องกงที่มีอายุ 55 ปีขึ้นไป (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร) ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้จำนอง
   หากทรัพย์สินที่จำนองไว้เป็น บ้านพักราคาถูก ไม่ต้องเสียค่าที่ดิน(เช่น แฟลตโครงการเป็นเจ้าของบ้านและแฟลตโครงการซื้อของผู้เช่า) ผู้สมัครจะต้องมีอายุอย่างน้อย อายุ 60 ปีขึ้นไป-
   
2. ความต้องการทางการเงิน :
   ผู้สมัครจะต้อง ไม่มีประวัติการล้มละลาย,และ ไม่มีการดำเนินการคำร้องขอการล้มละลาย-
   ไม่อนุญาต การปรับโครงสร้างหนี้ (IVA) หรือข้อตกลงทางการเงินที่คล้ายคลึงกัน
   
3. ความต้องการคุณสมบัติ :
   ประเภททรัพย์สิน: จะต้องมาจากฮ่องกง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย(บ้านพักส่วนตัว หรือ บ้านพักราคาประหยัด)
   การจำกัดอายุอาคาร：ทรัพย์สินจะต้องมีอายุครบกำหนด อายุ 50 ปีหรือน้อยกว่า- หากอาคารมีอายุเกิน 50 ปี หน่วยงานบางแห่งอาจกำหนดให้ส่งรายงานการตรวจสอบอาคาร
   ใช้สถานะ：ทรัพย์สินจะต้องเป็น การใช้งานเพื่ออยู่อาศัยเอง, ไม่ให้เช่าหรือว่างเปล่า และ ไม่มีข้อจำกัดในการขายต่อ(เช่น ช่วงเวลาล็อกอิน "ค่าอากรแสตมป์เพิ่มเติม")
   บทบัญญัติพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุน:บ้านจัดสรรแบบอุดหนุนไม่มีเบี้ยปรับที่ดินต้องได้รับก่อน หนังสืออนุมัติจากสำนักงานการเคหะ/สมาคมการเคหะเป็นลายลักษณ์อักษร-
   
4. การยื่นคำร้องร่วมกัน
   ยอมรับมากที่สุด เจ้าของที่มีสิทธิ์ 3 ราย โดยทั่วไปคำร้องร่วมกันจะยื่นโดยคู่สมรส บุตร หรือญาติ
   ทรัพย์สินนั้นจะต้องมี การถือครองร่วม เจ้าของทุกคนต้องลงนามในสัญญาจำนองร่วมกัน
   
5. ทรัพย์สินที่เป็นของบริษัท
   หากทรัพย์สินนั้นเป็น บริษัทจำกัดที่จดทะเบียนในฮ่องกง บริษัทสามารถเป็นผู้สมัครได้แต่ต้องตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:
   บริษัทมีโครงสร้างทุนที่เรียบง่าย (เช่น บริษัทครอบครัว)
   ผู้ถือหุ้นและกรรมการทุกคนตกลงตามคำสมัคร
   จัดเตรียมหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท และเอกสารสถานะทางการเงิน
   
6. การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน :
   จำนวนเงินกู้ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อายุของผู้สมัคร และบุคคลที่เลือก แผนประกันบำนาญ(ชำระเป็นรายเดือน, จ่ายเป็นก้อน หรือ แบบผสม)
   
7. จำนองอสังหาฯ-
   ผู้สูงอายุจำนองทรัพย์สินของตนกับธนาคารที่เข้าร่วมโครงการ และธนาคารจะคำนวณเงินผ่อนรายเดือนโดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อายุของผู้สมัคร และอัตราดอกเบี้ย
8. วิธีการรับ-
   คุณสามารถเลือกชำระตลอดชีพ, ผ่อนชำระแน่นอน (เช่น 10 ปี, 20 ปี) หรือแบบผสมก็ได้
   
9. เงื่อนไขการชำระคืน-
   เมื่อผู้สูงอายุเสียชีวิต ย้ายออกไปถาวร หรือขายทรัพย์สิน ธนาคารจะขายทรัพย์สินนั้นเพื่อชำระเงินต้น ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องของเงินกู้ หากรายได้จากการขายเกินกว่าหนี้ จำนวนที่เหลือจะตกเป็นของทายาทของทรัพย์มรดก หากรายได้จากการขายลดลง HKMC จะต้องรับผิดชอบส่วนต่าง (ธนาคารไม่มีทางเรียกร้องได้)

---

การวิเคราะห์ข้อดีของสินเชื่อจำนองย้อนกลับ

รายได้เกษียณที่มั่นคง

• การแปลง “อสังหาริมทรัพย์” ให้เป็น “ทุนหมุนเวียน” สามารถแก้ปัญหาเงินสดหมุนเวียนไม่เพียงพอสำหรับผู้สูงอายุได้ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีบุตรเลี้ยงดูหรือมีเงินออมจำกัด
• สามารถชำระเงินเป็นงวดรายเดือนคงที่เพื่อช่วยจ่ายค่าใช้จ่ายประจำวันหรือค่ารักษาพยาบาลได้

รักษาสิทธิ์ในการอยู่อาศัย

• ผู้สูงอายุไม่จำเป็นต้องย้ายออกจากที่อยู่อาศัยเดิม จึงรักษาคุณภาพชีวิตของตนได้ และหลีกเลี่ยงแรงกดดันจากการขึ้นค่าเช่าหรือการย้ายที่อยู่หลังจากขายทรัพย์สินของตน

การจัดการทางการเงินที่ยืดหยุ่น

• เลือกสินเชื่อแบบก้อนเดียว (เช่น ค่ารักษาพยาบาลฉุกเฉิน) หรือสินเชื่อหมุนเวียนเพื่อเบิกเงินตามความจำเป็น
• หากคุณเลือกที่จะรับผลประโยชน์ตลอดชีวิต ยิ่งคุณมีอายุยืนยาวขึ้นเท่าใด คุณก็จะได้รับมากขึ้นเท่านั้น ซึ่งจะเป็นประโยชน์มากกว่าสำหรับผู้ที่มีอายุยืนยาว

ความเสี่ยงส่วนหนึ่งตกอยู่ที่รัฐบาล

• HKMC มีกลไกการประกันภัย หากทรัพย์สินเสื่อมค่าและไม่เพียงพอที่จะชำระคืนเงินกู้หลังจากที่ขาย ส่วนต่างจะตกเป็นภาระของ HKMC และทายาทไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินชดเชย

---

ข้อเสียที่อาจเกิดขึ้นจากการจำนองแบบย้อนกลับ

ดอกเบี้ยที่สะสมทำให้มูลค่าของทรัพย์สินลดลง

• ดอกเบี้ยของเงินกู้จะทบต้นทบดอกตามกาลเวลา ซึ่งอาจลดมูลค่าคงเหลือสุดท้ายของทรัพย์สินลงอย่างมาก และส่งผลกระทบต่อสิทธิของทายาท หากผู้เฒ่าเสียชีวิตในอนาคตอันใกล้ ทายาทอาจต้องชำระเงินกู้คืนล่วงหน้าเพื่อรักษาทรัพย์สินไว้

ความเสี่ยงจากความผันผวนของมูลค่าทรัพย์สิน

• หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ แม้ว่าจะได้รับการคุ้มครองจาก HKMC ก็ตาม ทายาทอาจยังสูญเสียทรัพย์สินไป หรือได้รับทรัพย์สินที่เหลืออยู่เพียงเล็กน้อยเท่านั้น

ต้นทุนการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดสูง

• หากผู้สูงอายุต้องการไถ่ถอนทรัพย์สินระหว่างทาง (เช่น เนื่องด้วยเหตุผลด้านครอบครัว) พวกเขาจะต้องชำระเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยเป็นเงินก้อนเดียว ซึ่งอาจทำได้ยากเนื่องจากเงินไม่เพียงพอ

อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิ์สวัสดิการสังคม

• การจ่ายเงินปกติอาจถือเป็นรายได้และส่งผลต่อสิทธิในการรับเงินช่วยเหลือค่าครองชีพผู้สูงอายุหรือความช่วยเหลือด้านความมั่นคงทางสังคมแบบครอบคลุม

ความเสี่ยงต่อการทะเลาะวิวาทในครอบครัว

• หากไม่มีการสื่อสารอย่างเพียงพอกับสมาชิกในครอบครัว ทายาทอาจมีข้อขัดแย้งเกี่ยวกับปัญหาการกำจัดทรัพย์สิน

---

เหมาะสำหรับและข้อควรระวัง

• เหมาะสม：ผู้สูงอายุที่ไม่มีบุตร ต้องการกระแสเงินสดที่มั่นคง มีมูลค่าทรัพย์สินสูง แต่มีสินทรัพย์อื่นๆ น้อย
• ไม่เหมาะ:ผู้ที่วางแผนจะยกทรัพย์สินให้ลูกหลานหรือคาดการณ์ว่าจะต้องใช้ทรัพย์สินนั้นในระยะสั้น

คำแนะนำที่สำคัญ-

1. คำนวณความสมดุลระหว่างต้นทุนดอกเบี้ยระยะยาวและจำนวนเงินที่ต้องชำระอย่างรอบคอบ (คุณสามารถใช้เครื่องมือจำลองที่ธนาคารจัดเตรียมไว้ให้ได้)
2. สื่อสารกับสมาชิกในครอบครัวอย่างเต็มที่และขอคำแนะนำทางการเงินหรือทางกฎหมายที่เป็นอิสระ
3. เปรียบเทียบเงื่อนไขของธนาคารต่างๆ (เช่น อัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม ความยืดหยุ่น ฯลฯ)

---

สูตรและขั้นตอนการคำนวณ

1. กำหนดเงินต้นจำนอง (พ)
   • การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (V)-
     • หาก V≤800V≤8,000,000 HKD:
       พี = วี × 100%P = วี × 100%
     • หาก 8008 ล้าน < V ≤ 2500 V ≤ 25 ล้านเหรียญฮ่องกง:
       พี = 800 × 100% + (V−800) × 50%P = 800 × 100% + (V−800) × 50%
     • หาก V>2500V>25 ล้านเหรียญฮ่องกง:
       P = 800 + (2500-800) × 50% = 16.50 P = 800 + (2500-800) × 50% = 16.5 ล้านเหรียญฮ่องกง
2. กำหนดจำนวนงวดการชำระ (n)
   • ระยะเวลารับเงินบำนาญ:เลือกจำนวนปีที่แน่นอน (เช่น 10 ปี 15 ปี) หรือประมาณอายุขัยที่เหลือโดยอิงตามอายุของผู้สมัคร (เช่น อายุขัยของผู้มีอายุ 80 ปีคือ 15 ปี n=15×12=180 เดือน)
3. เลือกแผนอัตรา
   • ดอกเบี้ยลอยตัว:เชื่อมโยงกับอัตราดอกเบี้ยตลาด (เช่น HIBOR) และเปลี่ยนแปลงทุกเดือน
   • ดอกเบี้ยคงที่:อัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งโดยทั่วไปจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของแผนอัตราลอยตัว แต่มีเสถียรภาพในระยะยาว
4. คำนวณเบี้ยเลี้ยงรายเดือน (M)
   ใช้สูตรมูลค่าปัจจุบัน, ผ่อนชำระเงินต้นจำนอง PP เป็นงวดรายเดือน: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr: อัตราดอกเบี้ยรายเดือน (อัตราดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12)
   • nn: จำนวนเดือนที่ชำระเงินทั้งหมด

---

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อ

• การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน：วี↑⇒พี↑⇒ม↑
• ระยะเวลารับเงินบำนาญ：n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (ยิ่งระยะเวลาผ่อนชำระสั้นลง ค่าผ่อนชำระรายเดือนจะมากขึ้น)
• อายุของผู้สมัคร：อายุ↑⇒น↓⇒ม↑
• แผนอัตรา:ดอกเบี้ยคงที่โดยปกติจะใช้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า r↓⇒M↑r↓⇒M↑ ดังนั้นเงินบำนาญรายเดือนจึงสูงขึ้น

---

ตัวอย่างการคำนวณ

พารามิเตอร์เคส

• มูลค่าทรัพย์สิน: 12 ล้านเหรียญฮ่องกง
• ระยะเวลาบำนาญ : 15 ปี (n=180 เดือน)
• อายุผู้สมัคร : 75 ปี
• แผนอัตราดอกเบี้ย : ดอกเบี้ยคงที่ (อัตราดอกเบี้ยรายปี 3% → อัตราดอกเบี้ยรายเดือน 0.25%)

ก้าว

1. เงินต้นจำนอง (พ)：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=10 ล้านเหรียญฮ่องกง
2. เงินบำนาญรายเดือน (M)：M=10,000,000×0.00251−(1+0.0025)−180M=10,000,000×1−(1+0.0025)−1800.0025​
   • คำนวณตัวส่วน:
     (1.0025)−180≈0.644 ดังนั้น 1−0.644=0.356
   • ผลลัพธ์: M≈10,000,000×0.0025/0.356≈70,225 ดอลลาร์ฮ่องกง/เดือน

• มูลค่าทรัพย์สินสูง เงินบำนาญระยะสั้น ผู้สมัครสูงอายุ แผนอัตราคงที่จะเพิ่มการชำระเงินบำนาญรายเดือนอย่างมีนัยสำคัญ
• การคำนวณจริงจะต้องปรับตามอัตราดอกเบี้ยและแบบจำลองคณิตศาสตร์ที่ธนาคารให้ไว้ ขอแนะนำให้ปรึกษาสถาบันมืออาชีพเพื่อรับใบเสนอราคาที่ถูกต้อง

---

คำถามที่พบบ่อย

เหตุการณ์ต่อไปนี้จะถือเป็นเหตุการณ์ระงับ:

(ก) คุณละเมิดสัญญาเช่าของรัฐบาลที่เกี่ยวข้องหรือสัญญาการก่อสร้างที่มีข้อตกลงร่วมกัน
(b) คุณไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการจัดการ อัตรา และค่าเช่ารัฐบาล ฯลฯ
(ค) คุณไม่มีประกันอัคคีภัยหรือความเสียหายร้ายแรงอื่น ๆ ต่อทรัพย์สิน
(d) ความล้มเหลวของคุณในการบำรุงรักษาทรัพย์สินอย่างเหมาะสมและรักษาให้อยู่ในสภาพดี
(e) ความล้มเหลวของคุณในการปฏิบัติตามกฎหมาย กฎ และระเบียบใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน
(f) คุณไม่ปฏิบัติตามคำสั่งหรือประกาศใดๆ ที่ออกโดยหน่วยงานรัฐบาลหรือผู้จัดการอาคารที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน
ทราบ;
(g) คุณไม่ได้จัดทำใบแจ้งยอดประจำปีที่จำเป็นเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณ
(h) คุณได้จัดตั้งสินเชื่อสำหรับผู้รับผลประโยชน์ใดๆ (นอกเหนือจากสถาบันการเงินภายใต้สัญญาจำนองย้อนกลับที่เกี่ยวข้อง)
ค่าใช้จ่ายหรือผลประโยชน์อื่นใดในทรัพย์สินของคุณ เว้นแต่คุณจะได้รับก่อน
ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรของ
(i) การกระทำหรือการละเว้นใดๆ ในส่วนของคุณซึ่งส่งผลเสียต่อมูลค่าของทรัพย์สินหรือทำให้ทรัพย์สินได้รับความเสียหาย
ผลประโยชน์ด้านความปลอดภัยภายใต้สัญญาจำนองย้อนกลับที่เกี่ยวข้อง หรือ
(j) คุณละเมิดข้อผูกพันใดๆ ภายใต้ข้อตกลงเงินกู้ที่เกี่ยวข้องหรือเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องใดๆ
หรือให้ข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือทำให้เข้าใจผิดแก่ผู้ให้กู้เกี่ยวกับสินเชื่อจำนองย้อนกลับ
วัสดุ.
หมายเหตุ:
หากคุณมีทรัพย์สินมากกว่าหนึ่งรายการเป็นหลักประกันสำหรับสินเชื่อจำนองย้อนกลับของคุณ
การระงับทรัพย์สินใดๆ จะถือเป็นการระงับสินเชื่อจำนองย้อนกลับทั้งหมดของคุณ

---

เหตุการณ์วันหมดอายุ

เหตุการณ์ต่อไปนี้จะก่อให้เกิดเหตุการณ์หมดอายุเมื่อเกิดขึ้น:
(ก) คุณให้เช่าทรัพย์สินของคุณโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้กู้ของคุณ
(b) คุณและผู้ร่วมกู้ยืมสินเชื่อจำนองย้อนกลับทั้งหมดของคุณ (ถ้ามี) ได้เสียชีวิตแล้ว
(c) คุณหรือผู้กู้ร่วมของคุณ (ถ้ามี) ในสินเชื่อจำนองย้อนกลับของคุณได้รับการตัดสินแล้ว
ล้มละลายหรืออยู่ภายใต้การจัดเตรียมโดยสมัครใจของแต่ละบุคคล
(d) หากการระงับอาจได้รับการแก้ไขและคุณไม่ดำเนินการดังกล่าวภายใน 6 เดือนหลังจากการระงับ
แก้ไขมันภายใน;
(e) มีเหตุการณ์การระงับเกิดขึ้นซึ่งไม่สามารถแก้ไขได้
(f) ทรัพย์สินของคุณถูกยึดคืนโดยรัฐบาลฮ่องกงหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
(g) สัญญาเช่าของรัฐบาลเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณสิ้นสุดลงโดยไม่มีการต่ออายุ
(h) บุคคลที่มีความสามารถได้กำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรว่าไม่สามารถครอบครองทรัพย์สินของคุณอย่างปลอดภัยได้อีกต่อไป
(i) ทรัพย์สินของคุณหรืออาคารซึ่งทรัพย์สินของคุณตั้งอยู่พังทลายลงอย่างสมบูรณ์หรือเกือบทั้งหมด
(j) ทรัพย์สินของคุณถูกขายทอดตลาดและการขายได้เสร็จสมบูรณ์แล้ว
(k) การเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์สินของคุณได้ถูกแบ่งออก หรือ
(l) คุณได้ยอมสละการครอบครองทรัพย์สินว่างเปล่าให้กับผู้ให้กู้โดยสมัครใจ
หมายเหตุ:
หากคุณมีทรัพย์สินมากกว่าหนึ่งรายการเป็นหลักประกันสำหรับสินเชื่อจำนองย้อนกลับของคุณ
เหตุการณ์ครบกำหนดชำระของทรัพย์สินจะถือเป็นเหตุการณ์ครบกำหนดชำระของสินเชื่อจำนองเพื่อการเกษียณอายุทั้งหมดของคุณ