สารบัญ
หนี้ก้อนโตและในที่สุดก็ระเบิด
ตามเอกสารของศาลชั้นสูง บริษัทสามแห่งภายใต้การบริหารของเติ้ง เหยาปัง (ลูกชายของเติ้ง เฉิงโบ) คือ เจิ้งปิน คอมเมอร์เชียล เจิ้งปิน มาร์เก็ตติ้ง และเจิ้งเฉิง ถูกสั่งให้ดำเนินการชำระบัญชีโดยเร็วที่สุดในเดือนเมษายนปีนี้ คำสั่งชำระบัญชีของบริษัททั้งสามแห่งนี้เปรียบเสมือนการผลักโดมิโนตัวแรก ซึ่งทำให้ ICBC (เอเชีย) ต้องเริ่มดำเนินการตามขั้นตอนการคุ้มครองหนี้
ที่น่าสังเกตก็คือโครงสร้างการจำนองที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ถูกยึดครองนั้นซับซ้อนมาก บริษัท Baisuitang Co., Ltd. ซึ่งเป็นเจ้าของ Yuepin Resort Hotel ได้รับสินเชื่อจำนองลำดับที่ 2 จาก ICBC (Asia) ในเดือนมกราคม 2021 ในขณะที่ Huayu Investment ซึ่งเป็นเจ้าของ Seaside Plaza ยังเกี่ยวข้องกับการจำนองลำดับที่ 2 และ 3 อีกด้วย ทนายความอาวุโสด้านการปรับโครงสร้างหนี้ Liang Yunxin ชี้ให้เห็นว่า "โครงสร้างสินเชื่อจำนองหลายชั้นนี้ยังคงสามารถใช้ได้ในช่วงที่มีนโยบายการเงินที่ผ่อนคลาย แต่เป็นเรื่องง่ายมากที่จะก่อให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้หลายครั้งเมื่อสภาวะตลาดเปลี่ยนแปลง"
“เกลียวมรณะ” ของ Seaside Plaza มีมูลค่าลดลงเกือบ 40% ในรอบเก้าปี
Tsuen Wan Promenade ซึ่งได้รับการขนานนามจากตลาดว่าเป็น "เมืองร้าง" ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่ตลาดมองเห็นทั้งความรุ่งเรืองและความล้มเหลวของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกของฮ่องกง หนังสือพิมพ์ของเราตรวจสอบบันทึกทะเบียนที่ดินและพบว่าศูนย์การค้าที่ 368 Sha Tsui Road เปลี่ยนมือสามครั้งในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา:
2012: New World Development ขายให้กับ Wang On Group ในราคา 500 ล้านเหรียญฮ่องกง
2015: ฮ่องอันขายให้กับตระกูลเติ้งเฉิงโบด้วยมูลค่า 820 ล้านหยวน
2024: มูลค่าปัจจุบันลดลงเหลือ 900 ล้านหยวน
สิ่งที่น่าตกใจก็คือแม้ว่าตระกูลเติ้งจะพยายามเปลี่ยนแปลงตัวเองมาหลายครั้งหลังจากเข้ารับตำแหน่ง แต่พวกเขาก็ยังไม่สามารถกำจัดคำสาป "ทุ่งตาย" ได้ แผนการที่จะเปลี่ยนให้เป็นศูนย์การแพทย์ในปี 2017 ถูกยกเลิกไป และสวนเกมธีมซอมบี้ที่เปิดตัวในปี 2018 ก็ดำเนินไปได้เพียงครึ่งปีเท่านั้น อัตราการว่างของห้างสรรพสินค้าในปัจจุบันอยู่ที่มากกว่า 90% และห้างสรรพสินค้าทั้งหมดยังคงต้องเปิดไฟตลอดทั้งวัน โดยมีค่าใช้จ่ายดำเนินการรายเดือนขั้นพื้นฐานสูงถึง 800,000 ดอลลาร์ฮ่องกง
รายงานการประเมินมูลค่าล่าสุดของ CBRE แสดงให้เห็นว่าปัจจุบันทรัพย์สินดังกล่าวมีราคาอยู่ที่เพียง 2,884 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ซึ่งลดลง 371,000 ดอลลาร์ฮ่องกงจากราคาซื้อในปี 2558 หากรวมดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมในช่วงที่ถือครองไว้ด้วย การสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงอาจเกิน 500 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง Stephen Sze-ming หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ Savills กล่าวว่า “ปัญหาของ Harbour Square สะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างของห้างสรรพสินค้าชั้นรอง ด้วยผลกระทบจากอีคอมเมิร์ซและการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริโภค ห้างสรรพสินค้าประเภทนี้อาจกลายเป็น ‘สินทรัพย์ติดลบถาวร’ ก็ได้”
ความฝันที่จะฟื้นฟูโรงแรม COZI พังทลายลงเมื่อโรคระบาดกลายเป็นฟางเส้นสุดท้าย
ชะตากรรมของอสังหาริมทรัพย์อีกแห่งที่ถูกเข้าครอบครองอย่าง Tuen Mun COZi Resort Hotel ก็สั่นคลอนไม่ต่างกัน ในปี 2013 ครอบครัวเติ้งซื้อที่ดินซึ่งเดิมเป็นอาคารอุตสาหกรรมในราคา 500 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง และใช้เงิน 300 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงในการฟื้นฟูและปรับปรุงใหม่ โดยเปิดเป็นโรงแรมระดับสี่ดาวในปี 2019 โดยไม่คาดคิด เนื่องจากการเคลื่อนไหวทางสังคมที่ได้รับผลกระทบสองต่อและโรคระบาด ทำให้อัตราการเข้าพักในปี 2565 ยังคงอยู่ต่ำกว่า 30% เป็นเวลานาน
แหล่งข่าวในธุรกิจโรงแรมเปิดเผยว่า ฝ่ายบริหารได้พยายามเปลี่ยนโรงแรมให้เป็นโรงแรมกักกัน แต่ไม่สามารถทำสัญญากับรัฐบาลได้ เนื่องจากเมืองทึนมุนมีตำแหน่งที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่ห่างไกล ราคาขอสำหรับโครงการที่จะเปิดขายในปี 2023 คือ 1.48 พันล้านหยวน สูงกว่ามูลค่าการลงทุนรวม 800 ล้านหยวนถึง 85% และถูกตลาดล้อเลียนว่าเป็น "ราคาที่เพ้อฝัน" นายชาน ยิ่วเชิง กรรมการผู้จัดการแผนกโรงแรมของ JLL กล่าวว่า “พื้นที่ทวนมุนขาดแคลนนักเดินทางเพื่อธุรกิจ โรงแรมรีสอร์ทต้องพึ่งพาผู้เดินทางข้ามพรมแดนและไม่สามารถอยู่รอดได้ภายใต้กระบวนการทางศุลกากรระหว่างจีนแผ่นดินใหญ่และฮ่องกงที่ล่าช้า”
เจ้าหนี้เผชิญภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออกหลังเริ่มกระบวนการฟื้นฟูกิจการ
ในฐานะผู้รับ PricewaterhouseCoopers กำลังเผชิญกับการตัดสินใจที่ยากลำบาก หากนำ Harbour Plaza เป็นตัวอย่าง หากขายในราคาปัจจุบันที่ 900 ล้านเหรียญฮ่องกง หลังจากหักหนี้จำนองลำดับที่สองและสามและค่าธรรมเนียมทางกฎหมายแล้ว ตระกูล Tang อาจสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่าง สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันจำนวนมากในตลาด ตามข้อมูลจากแผนกการจัดระดับและการประเมินค่า อัตราการว่างของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในฮ่องกงจะสูงถึง 12.8% ในปี 2023 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 20 ปี
ปัจจุบัน ICBC (Asia) มีทางเลือกอยู่ 2 ทาง ทางหนึ่งคือขายในราคาที่ต่ำเพื่อขายคืนโดยเร็วที่สุด แต่จะต้องยอมขาดทุนมหาศาล อีกทางหนึ่งคือนำเงินไปลงทุนปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็อาจจะตกอยู่ในหลุมลึกของการเพิ่มทุนแบบ "ไม่มีก้นบึ้ง" ก็เป็นได้ โจว จื้อเหว่ย หุ้นส่วนของ Deloitte ผู้คุ้นเคยกับขั้นตอนการรับมอบอำนาจ กล่าวว่า "ปกติแล้วจะใช้เวลา 18-24 เดือนในการกำจัดสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ดังกล่าว ซึ่งระหว่างเวลานี้ ค่าใช้จ่ายในการถือครองอาจกินมูลค่าที่เหลือไป"
อาณาจักรตระกูลเติ้งในยามพลบค่ำ: ทรัพย์สินในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางกำลังประสบปัญหา
คลื่นการขายสินทรัพย์ของตระกูลเติ้งเฉิงโปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ถือเป็นเพียงภาพเล็กๆ ของการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง สถิติแสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2020 ครอบครัวนี้ได้ขายอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วมากกว่า 60 แห่ง ทำเงินได้ประมาณ 15,000 ล้านหยวน และราคาธุรกรรมส่วนใหญ่ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีถึง 30%-50% อย่างไรก็ตาม การลดหนี้อย่างรวดเร็วยังไม่สามารถตามทันอัตราการเสื่อมค่าของตลาดได้ ณ สิ้นปี 2566 มูลค่าเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักลดลง 45% จากจุดสูงสุด
นักเศรษฐศาสตร์ Guan Zhaozhao ชี้ให้เห็นว่า "คดีของ Deng เผยให้เห็นการตัดสินใจที่ผิดพลาด 2 ประการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง นั่นคือ การประเมินศักยภาพในการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ที่ไม่ใช่แกนหลักมากเกินไป และการประเมินความยั่งยืนของวงจรอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นต่ำเกินไป เมื่อต้นทุนการจัดหาเงินทุนของยุค 3% ตรงกับอัตราผลตอบแทนของสินทรัพย์ของยุค 5% ก็เป็นเพียงเรื่องของเวลาเท่านั้นก่อนที่ห่วงโซ่ทุนจะขาดสะบั้น"
ปัญหาเชิงโครงสร้างนั้นยากที่จะแก้ไขได้ อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกงจะเป็นอย่างไร
เหตุการณ์การเข้าซื้อกิจการครั้งนี้ได้กระตุ้นให้เกิดการไตร่ตรองอย่างลึกซึ้งในอุตสาหกรรมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกง จากความนิยมในการทำงานทางไกลและการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริโภค ทำให้โครงสร้างความต้องการของห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมเกิดการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ข้อมูลจากแผนกวิจัยอสังหาริมทรัพย์ Centaline ระบุว่าจำนวนผู้เยี่ยมชมศูนย์การค้าในฮ่องกงจะลดลง 28% ในปี 2023 เมื่อเทียบกับปี 2018 แต่ความต้านทานต่อการเช่าพื้นที่บริโภคเชิงประสบการณ์นั้นมีความแข็งแกร่งกว่าการค้าปลีกแบบดั้งเดิมถึง 3 เท่า
ศาสตราจารย์ Chan Hon Wan จากภาควิชาเทคโนโลยีอาคาร มหาวิทยาลัย City University of Hong Kong เสนอแนะว่า “ศูนย์การค้าระดับรองจะต้องผ่านกระบวนการ ‘เปลี่ยนแปลงพันธุกรรมเชิงพื้นที่’ เช่น การเปลี่ยนให้เป็นศูนย์ข้อมูล คลังสินค้าห่วงโซ่เย็น หรือศูนย์การศึกษา นอกจากนี้ รัฐบาลยังจำเป็นต้องแก้ไขระเบียบการวางผังเมืองเพื่อเพิ่มฟังก์ชันใหม่ๆ ให้กับพื้นที่เชิงพาณิชย์เดิม”
วิกฤตการณ์ทางการเงินของตระกูลเติ้งไม่เพียงแต่เป็นบทเรียนเกี่ยวกับการกู้ยืมที่มากเกินไปของบริษัทต่างๆ เท่านั้น แต่ยังเป็นหมายเหตุท้ายบทเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงอีกด้วย เมื่อกฎทองของ “ที่ตั้ง ที่ตั้ง ที่ตั้ง” เผชิญกับคลื่นแห่งการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล วิธีการสร้างมูลค่าใหม่ๆ ลงในพื้นที่จริงก็จะกลายเป็นปัญหาความอยู่รอดที่อุตสาหกรรมทั้งหมดต้องเผชิญ ในที่สุดไฟนีออนที่ Harbourfront Plaza ก็จะสว่างไสวขึ้นมาอีกครั้ง แต่สิ่งที่ควรจะส่องสว่างไม่ควรเป็นเพียงร้านค้าที่ว่างเปล่าเท่านั้น แต่เป็นทิศทางใหม่สำหรับการฟื้นฟูอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง
