สารบัญ
ความหมายและผลกระทบของการประเมินมูลค่าของธนาคารต่ำเกินไป
คำนิยาม
การประเมินมูลค่าต่ำเกินไป หมายถึง การประเมินหลักประกันของธนาคาร (เช่น อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน ฯลฯ) ต่ำกว่าราคาธุรกรรมในตลาดหรือราคาที่เจ้าของคาดการณ์ไว้
อิทธิพล
ปรากฏการณ์นี้อาจส่งผลให้จำนวนเงินกู้ลดลง ผู้ซื้อต้องชำระส่วนต่างด้วยเงินสด หรือส่งผลต่อกระบวนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
เหตุผลหลักที่ธนาคารประเมินค่าทรัพย์สินต่ำเกินไป
- อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นและความท้าทายในการรีไฟแนนซ์:อัตราดอกเบี้ยที่สูงจะเพิ่มต้นทุนการกู้ยืม ลดมูลค่าทรัพย์สิน และทำให้ธนาคารต้องประเมินมูลค่าอย่างระมัดระวัง
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาด:อัตราการว่างงานในสำนักงานหลังการระบาดของ COVID-19 และกิจกรรมการขายปลีกที่ลดลง ส่งผลกระทบต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่มีปัญหาที่ธนาคารถือครอง
- แนวทางการประเมินมูลค่าแบบอนุรักษ์นิยมของธนาคาร:เพื่อลดความเสี่ยง ธนาคารจึงมักประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่ำเกินไป โดยเฉพาะภายใต้แรงกดดันจากหน่วยงานกำกับดูแล
- แรงกดดันการครบกำหนดชำระหนี้:สินเชื่ออสังหาฯ จำนวนมากจะครบกำหนดและจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ ซึ่งอาจนำไปสู่การประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่าความเป็นจริง
1. ปัจจัยด้านตลาด
1. ความผันผวนของตลาดสูง
- สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง:เมื่อเศรษฐกิจไม่มั่นคง (เช่น อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และอัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น) ธนาคารมักจะอนุรักษ์นิยมในการประเมินมูลค่าเพื่อลดความเสี่ยง ตัวอย่างเช่น ในช่วงการระบาดของโรคในปี 2020 ราคาที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่ลดลงในระยะสั้น และการประเมินมูลค่าของธนาคารอาจสะท้อนความเสี่ยงในระยะกลางและระยะยาว
- ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานในภูมิภาค:หากมีอสังหาริมทรัพย์เกินอุปทานในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง ธนาคารอาจลดการประเมินมูลค่าเพื่อหลีกเลี่ยงการลดลงของราคาในอนาคตที่จะส่งผลให้มูลค่าหลักประกันไม่เพียงพอ
2. ข้อมูลการทำธุรกรรมล่าช้า
- การประเมินมูลค่าของธนาคารส่วนใหญ่มักอิงตามบันทึกธุรกรรมล่าสุด หากตลาดเติบโตอย่างรวดเร็วในระยะสั้น (เช่น การพัฒนาเขตใหม่ที่ได้รับความนิยม) แต่ขาดการสนับสนุนข้อมูลธุรกรรมล่าสุด การประเมินมูลค่าอาจไม่สะท้อนราคาตลาดทันที
- ตัวอย่างเช่น: ราคาที่อยู่อาศัยรอบๆ อุทยานเทคโนโลยีเกิดใหม่พุ่งสูงขึ้นเนื่องจากมีบริษัทต่างๆ เข้ามาตั้งถิ่นฐาน แต่ระบบธนาคารยังไม่ได้ปรับปรุงราคาอ้างอิงของพื้นที่ดังกล่าว
3. ความแตกต่างในการพัฒนาภูมิภาค
- ธนาคารมีมาตรฐานการประเมินความเสี่ยงต่างกันในแต่ละภูมิภาค การประเมินมูลค่าในพื้นที่ห่างไกลหรือชุมชนเก่ามักจะค่อนข้างอนุรักษ์นิยมเนื่องจากสภาพคล่องต่ำและศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าที่จำกัด
- กรณี: ความแตกต่างของการประเมินค่าระหว่างเกาะรอบนอกของฮ่องกงและศูนย์กลางเมืองอาจสูงถึง 20%-30%
2. เงื่อนไขทรัพย์สิน
1. สภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน
- ปัญหาเรื่องอายุและโครงสร้าง:ทรัพย์สินเก่าแก่อาจถูกประเมินค่าต่ำเกินไปเนื่องจากต้นทุนการบำรุงรักษาที่สูงและความทนทานที่ลดลง ตัวอย่างเช่น การประเมินมูลค่าอาคารชุดที่มีอายุมากกว่า 30 ปีของธนาคารอาจจะต่ำกว่าการประเมินมูลค่าอาคารใหม่ในบริเวณเดียวกัน
- การตกแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวก:หากการตกแต่งภายในทรัพย์สินชำรุดทรุดโทรมหรือขาดสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐาน (เช่น ลิฟต์ และที่จอดรถ) การประเมินมูลค่าอาจต่ำกว่าที่ตลาดคาดการณ์
2. สิทธิในทรัพย์สินและประเด็นทางกฎหมาย
- สิทธิในทรัพย์สินที่ไม่ชัดเจน:ในกรณีที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในทรัพย์สินร่วมกัน ข้อพิพาทเรื่องมรดก หรือกระบวนการทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ธนาคารอาจปฏิเสธการปล่อยกู้โดยตรงหรือลดมูลค่าลงอย่างมาก
- อาคารที่ผิดกฎหมาย:หากการก่อสร้างเพิ่มเติม (เช่น การต่อเติมหลังคา) ไม่ได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล ธนาคารอาจไม่รวมไว้ในการประเมินราคา
3. คุณสมบัติวัตถุประสงค์พิเศษ
- ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม หรือทรัพย์สินที่มีการใช้งานผสมผสาน มักได้รับการประเมินมูลค่าโดยธนาคารในราคาที่ต่ำกว่าทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากมีสภาพคล่องต่ำ ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัยอุตสาหกรรมในไต้หวันมักเผชิญกับปัญหาการประเมินค่าต่ำเกินไป
สาม. นโยบายการธนาคารและการจัดการความเสี่ยง
1. แนวโน้มการหลีกเลี่ยงความเสี่ยง
- ธนาคารจำเป็นต้องมั่นใจว่ามูลค่าของหลักประกันเพียงพอที่จะครอบคลุมความเสี่ยงของการผิดนัดชำระหนี้ ดังนั้นโดยทั่วไปธนาคารจึงใช้หลักการ "การประเมินมูลค่าแบบอนุรักษ์นิยม" ตัวอย่างเช่น สำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าตลาด 10 ล้าน ธนาคารอาจประเมินค่าได้เพียง 8 ล้านเท่านั้น ทำให้มีพื้นที่บัฟเฟอร์ 20% เหลืออยู่
2. ข้อจำกัดของแบบจำลองการให้คะแนนภายใน
- ธนาคารมักพึ่งพาระบบการประเมินมูลค่าอัตโนมัติ (AVM) หรือสูตรคงที่ (เช่น วิธีการเปรียบเทียบและวิธีการรายได้) ซึ่งอาจละเลยข้อได้เปรียบพิเศษของทรัพย์สินแต่ละรายการ (เช่น ทัศนียภาพและเขตโรงเรียน)
- กรณีศึกษา: ผู้ซื้อเต็มใจที่จะจ่ายเงินเบี้ยประกันสูงสำหรับทรัพย์สินในเขตโรงเรียนที่มีชื่อเสียงในเขตต้าอัน เมืองไทเป แต่การประเมินมูลค่าของธนาคารอาจคำนวณได้จากทรัพย์สินที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยเท่านั้น
3. วงเงินกู้จำกัด
- ข้อกำหนดด้านกฎระเบียบของรัฐบาล เช่น การกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักทรัพย์ของธนาคารกลางสำหรับภูมิภาคบางแห่ง อาจบังคับให้ธนาคารต้องลดการประเมินมูลค่าของตนลงเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนด ตัวอย่างเช่น วงเงินกู้สำหรับพื้นที่เสี่ยงสูงคือ 60% และธนาคารอาจประเมินราคาบ้านต่ำเกินไปเพื่อควบคุมจำนวนเงินกู้
4. ปัจจัยด้านมนุษย์
1. การตัดสินใจเชิงอัตวิสัยของผู้ประเมิน
- แม้จะมีกระบวนการมาตรฐาน แต่ประสบการณ์และความชอบของผู้ประเมินก็อาจส่งผลต่อผลลัพธ์ได้ ตัวอย่างเช่น ขาดมาตรฐานที่สม่ำเสมอในการคำนวณอัตราค่าเสื่อมราคาของอาคารเก่า
2. เจ้าของบ้านมักตั้งราคาแบบก้าวร้าวเกินไป
- เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ผู้ขายหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อาจขึ้นราคาประกาศขายโดยเจตนา จนทำให้ราคาตลาด "สูงเกินจริง" และขยายช่องว่างกับการประเมินมูลค่าของธนาคาร
3. ความไม่สมดุลของข้อมูล
- การที่ธนาคารไม่มีข้อมูลครบถ้วนเกี่ยวกับทรัพย์สิน (เช่น ข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ และแผนการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต) อาจทำให้เกิดการประเมินต่ำเกินไป เช่น เจ้าของทราบถึงโครงการขยายรถไฟฟ้า MRT แต่ธนาคารไม่ได้นำมาพิจารณาในการประเมินมูลค่า
V. นโยบายและข้อบังคับภายนอก
1. มาตรการกำกับดูแลภาครัฐ
- นโยบายที่ควบคุมราคาที่อยู่อาศัย (เช่น ภาษีอสังหาริมทรัพย์และการควบคุมสินเชื่อ) อาจทำให้การประเมินมูลค่าของธนาคารลดลง ตัวอย่างเช่น ฮ่องกงกำหนดอากรแสตมป์ 30% ให้กับผู้อยู่อาศัยที่ไม่ได้อยู่ถาวร ซึ่งเป็นการลดมูลค่าของธนาคารในทรัพย์สินที่ซื้อโดยผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยอ้อม
2. ความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมและสังคม
- พื้นที่ที่เสี่ยงต่อภัยพิบัติธรรมชาติ (เช่น เขตแผ่นดินไหว และพื้นที่ลุ่มน้ำที่เสี่ยงต่อน้ำท่วม) อาจถูกจัดประเภทเป็นพื้นที่เสี่ยงสูงโดยธนาคาร และธนาคารอาจหัก 10%-15% ได้โดยตรงในระหว่างการประเมินมูลค่า
- ผลกระทบจากเหตุการณ์ทางสังคม: ในระหว่างการเคลื่อนไหวต่อต้านร่างกฎหมายส่งผู้ร้ายข้ามแดนในฮ่องกงในปี 2562 ราคาที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่ผันผวนมากขึ้น และการประเมินมูลค่าของธนาคารก็อนุรักษ์นิยมมากขึ้น
3. สถานการณ์เศรษฐกิจระหว่างประเทศ
- ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนและข้อจำกัดต่อการไหลเวียนของเงินทุนข้ามพรมแดน (เช่น การควบคุมเงินทุนของจีน) อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการของผู้ซื้อจากต่างประเทศ ส่งผลให้ธนาคารต้องลดการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง
6. ข้อผิดพลาดทางเทคนิค
1. ข้อผิดพลาดในการป้อนข้อมูล
- การป้อนข้อมูลของมนุษย์เกี่ยวกับข้อผิดพลาดในพื้นที่ ชั้น หรืออายุของอาคารอาจทำให้การประเมินระบบเบี่ยงเบนไป ตัวอย่างเช่น หากกรอก "พื้นที่จริง 30 ping" ผิดพลาดเป็น "25 ping" ราคาที่ประมาณไว้จะลดลงโดยตรง
2. ข้อบกพร่องของอัลกอริทึมของระบบ
- โมเดลการประเมินมูลค่าอัตโนมัติที่ล้มเหลวในการรวมตัวแปรสำคัญ (เช่น ทิศทางของทรัพย์สินและคุณภาพการจัดการชุมชน) อาจทำให้เกิดการประเมินต่ำเกินไปอย่างเป็นระบบ
7. กรณีพิเศษและปัจจัยครอบคลุม
1. ทรัพย์พรีเซลล์และทรัพย์พรีเซลล์
- บ้านที่ขายล่วงหน้ายังไม่เสร็จสมบูรณ์ และธนาคารสามารถประเมินมูลค่าได้โดยอิงตามสถานการณ์ปัจจุบัน (เช่น มูลค่าที่ดิน) หรือสถานะทางการเงินของผู้พัฒนา ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาตามสัญญาของผู้ซื้อ
2. ทรัพย์สินทางวัฒนธรรมหรืออาคารประวัติศาสตร์
- แม้ว่าตลาดสำหรับการบูรณะสถานที่ประวัติศาสตร์ที่ได้รับการคุ้มครองจะหายากมาก แต่ต้นทุนการบำรุงรักษาและข้อจำกัดในการใช้งานอาจส่งผลให้การประเมินมูลค่าของธนาคารต่ำ
3. ทรัพย์สินข้ามพรมแดน
- เนื่องจากการขาดความโปร่งใสในข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน และระบบภาษีที่ซับซ้อน ธนาคารจึงมักลดมูลค่าลงอย่างมากหรือปฏิเสธที่จะปล่อยสินเชื่อ
กลยุทธ์ในการรับมือกับการประเมินค่าต่ำเกินไป
- การตระเตรียม:ผู้ซื้อควรเปรียบเทียบการประเมินราคาจากธนาคารหลายแห่ง และให้ข้อมูลทรัพย์สินที่ครบถ้วน (เช่น ใบรับรองการปรับปรุง และแผนพัฒนาระดับภูมิภาค)
- พื้นที่เจรจาต่อรอง:สื่อสารกับธนาคารผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และพยายามประเมินใหม่หรือจัดให้มีการค้ำประกันเพิ่มเติม
- มุมมองระยะยาว:หากการประเมินมูลค่าไม่สะท้อนถึงตลาดที่ร้อนแรงเกินไป ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบความเสี่ยงทางการเงินของตนเองอีกครั้ง
อ่านเพิ่มเติม:
