สารบัญ
เพลง Love Ocean กลายเป็น “ค่ายสูญเปล่า”
ซัมชุยโปเพลงรักทะเลอสังหาริมทรัพย์กึ่งใหม่แห่งนี้มีการบันทึกธุรกรรมไปแล้วประมาณ 5 รายการในเดือนนี้ แต่ทั้งหมดถูกขายไปในราคาขาดทุน ลองนำยูนิตสองห้องนอนมาเป็นตัวอย่าง ตั้งอยู่บนชั้นกลางของ Block 1 ห้อง A มีพื้นที่ขาย 496 ตารางฟุต มีห้องนอนสองห้องและห้องน้ำหนึ่งห้องและมีทิวทัศน์ของเมืองทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ เพิ่งขายไปในราคา 6.7 ล้านเหรียญฮ่องกง โดยมีราคาต่อตารางฟุตเพียง 13,508 เหรียญฮ่องกงเท่านั้น เมื่อมองย้อนกลับไป เจ้าของเดิมซื้อทรัพย์สินนี้มาในราคา 9.039 ล้านหยวนในเดือนมีนาคม 2020 และถือครองไว้เป็นเวลา 5 ปี ตอนนี้เขาสูญเสียเงินมากเมื่อเขาขายมันต่อ2.339 ล้านหยวน อ่อนค่าลงถึง 26% นี่ไม่เพียงแต่เป็นการสูญเสียตัวเลขเท่านั้น แต่ยังเป็นการทำลายความเชื่อมั่นในการลงทุนอย่างโหดร้ายอีกด้วย
ดูอีกครั้งข้อมูลทะเบียนที่ดินธุรกรรมอีก 4 รายการในเดือนนี้ก็น่าผิดหวังพอๆ กัน โดยทั้งหมดเป็นยูนิต 2 ห้องนอน โดยมีราคาธุรกรรมตั้งแต่ 6.8 ล้านเหรียญฮ่องกงถึง 7.28 ล้านเหรียญฮ่องกง และราคาต่อตารางฟุตอยู่ระหว่าง 13,498 เหรียญฮ่องกงถึง 14,918 เหรียญฮ่องกง แต่ไม่มีรายการใดที่รอดพ้นชะตากรรมของการขาดทุนได้ ห้องที่ขาดทุนมากที่สุดคือห้อง C บนชั้น 19 ของอาคาร 5 เจ้าของเดิมซื้อมาในราคา 9.231 ล้านหยวนในเดือนพฤศจิกายน 2020 และเพิ่งขายไปในราคา 6.8 ล้านหยวน ขาดทุนทางบัญชี 2.431 ล้านหยวน และมีค่าเสื่อมราคา 27% เบื้องหลังตัวเลขชุดนี้ ดูเหมือนจะมีความจริงอันโหดร้ายอยู่ นั่นคือ เจ้าของ Ai Hai Song ต่างก็ติดอยู่ในฝันร้ายแห่ง "ความมั่งคั่งที่ระเหยหายไป" เป็นเพราะตลาดโหดร้ายหรือเรามองโลกในแง่ดีเกินไปเมื่อเข้าสู่ตลาดตอนที่ราคาสูง? พายุตลาดอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้สร้างเงาให้กับ Sham Shui Po ซึ่งเป็น "สวรรค์ของคนทั่วไป" อย่างเห็นได้ชัด
สี่ปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดการกัดเซาะ
เข้าสูงและมีการปรับราคา
เจ้าของในกรณีนี้ซื้อยูนิตในราคา 9.039 ล้านหยวนในเดือนมีนาคม 2020 ขณะนั้นยังเป็นช่วงเริ่มต้นของการระบาด นโยบายผ่อนคลายเชิงปริมาณระดับโลกผลักดันให้ราคาสินทรัพย์สูงขึ้น และราคาของอสังหาริมทรัพย์มือแรกก็สูงโดยทั่วไป อย่างไรก็ตาม ด้วยการเริ่มต้นของรอบการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ปี 2565 (อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นพื้นฐานของฮ่องกงจะเพิ่มขึ้นจาก 5% เป็น 6.5%) ประกอบกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ซบเซา ทำให้ราคาในตลาดมือสองลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และการขาดทุนกลายเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
“ช่องว่างความเป็นจริง” ของทรัพย์สินกึ่งใหม่
Ai Hai Song ซึ่งดำเนินกิจการมาไม่ถึงสี่ปี เป็นทรัพย์สินกึ่งใหม่และตามทฤษฎีแล้วน่าจะต้านทานการลดราคาได้ อย่างไรก็ตาม หลังจากย้ายเข้ามาแล้ว ผู้ซื้อบางรายพบว่าประสบการณ์การใช้ชีวิตจริง (เช่น วิวถูกบดบังและเสียงรบกวนจากการจราจร) ไม่ตรงตามที่คาดหวังไว้ในช่วงเวลาการขาย ซึ่งส่งผลต่อความมั่นใจในการขายต่อของพวกเขา ในเวลาเดียวกันการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ทำให้ความพิเศษของที่อยู่อาศัยลดน้อยลงและทำให้การแข่งขันในตลาดรุนแรงขึ้น
ต้นทุนการถือครองที่เพิ่มขึ้น
ถือครองผลิตภัณฑ์เป็นเวลา 5 ปีค่าอากรแสตมป์เพิ่มเติม(SSD) มีข้อจำกัด แต่ในช่วงเวลานี้อัตราจำนองพุ่งสูงขึ้นและภาระการชำระเงินจำนองก็เพิ่มมากขึ้น สำหรับนักลงทุน ผลตอบแทนจากการเช่าถือว่ายากที่จะชดเชยต้นทุนทุนได้ (ประมาณจากหน่วยกรณี ค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่ประมาณ 18,000 ดอลลาร์ฮ่องกง และอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 3.2% เท่านั้น) จึงทำให้เจ้าของบางรายเลือกที่จะหยุดการขาดทุนและออกจากธุรกิจ
แรงกดดันด้านอุปทานในภูมิภาค
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จำนวนมากในซัมซุยโปและเวสต์เกาลูน (เช่น Victoria Harbour, The Harbour และ The Coast) โดยมีอุปทานเฉลี่ยปีละประมาณ 20,000 ยูนิต ซึ่งส่งผลให้อุปสงค์ของตลาดลดลง เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์มือสอง Aeihaisong จึงต้องแข่งขันกับราคาที่ต่ำเพื่อกดราคาธุรกรรมให้ต่ำลงอีก
การรู้แจ้งของการเสื่อมราคา 26%
รายละเอียดการทำธุรกรรม
ห้อง A บนชั้นกลางของบล็อก 1 ของ Ocean View มีพื้นที่ขาย 496 ตารางฟุต สองห้องนอน และหนึ่งห้องน้ำ หันหน้าไปทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ และมองเห็นวิวเมือง ขายไปในราคา 6.7 ล้านเหรียญฮ่องกง และราคาขายต่อตารางฟุตอยู่ที่ 13,508 เหรียญฮ่องกง เจ้าของเดิมซื้อทรัพย์สินดังกล่าวในราคา 9.039 ล้านหยวนในปี 2020 และถือครองไว้เป็นเวลา 5 ปี ส่งผลให้ขาดทุนทางบัญชี 2.339 ล้านหยวน และมีค่าเสื่อมราคา 26% หยวน
การวิเคราะห์ราคา
ราคาถูกต่อตารางฟุตราคาต่อตารางฟุตที่ 13,508 ดอลลาร์ฮ่องกงนั้นต่ำกว่าราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตของ Ocean Avenue ในเดือนนี้ (14,654 ดอลลาร์ฮ่องกง) และต่ำกว่าราคาขายต่อตารางฟุตของอสังหาริมทรัพย์ใหม่มือหนึ่งในเขตเดียวกันมาก (ราคาต่อตารางฟุตของอสังหาริมทรัพย์ใหม่ใน Cheung Sha Wan อยู่ที่ประมาณ 18,000 ถึง 20,000 ดอลลาร์ฮ่องกง) ซึ่งบ่งชี้ว่าการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์กึ่งใหม่กำลังมีความอนุรักษ์นิยมมากขึ้น
การขาดความสามารถในการแข่งขันของประเภทที่อยู่อาศัย:ยูนิตสองห้องนอนขนาด 496 ตารางฟุตนั้นมีตำแหน่งที่ไม่เหมาะสมในตลาดปัจจุบัน โดยยูนิตขนาดเล็ก (อาคารนาโนที่มีความสูงต่ำกว่า 300 ฟุต) ได้รับความนิยมจากนักลงทุน ส่วนยูนิตขนาดใหญ่ (สามห้องนอน) เหมาะสำหรับครอบครัวที่มีเจ้าของมากกว่า และยูนิตขนาดกลางมีสภาพคล่องที่จำกัด
การเปลี่ยนแปลงการตัดสินใจของเจ้าของ
ความเชื่อที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง “สามารถขึ้นได้เท่านั้นและไม่มีทางตกต่ำได้” นั้นสั่นคลอนไปแล้ว นักลงทุนไม่รอให้ราคาฟื้นตัวอีกต่อไป แต่ยอมรับการขาดทุนแทน เงินทุนไหลเข้าตลาดหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ ส่งผลให้ธุรกรรมขาดทุนมากขึ้น
ความฝันในการซื้อบ้านพังทลาย และบทเรียนเลือดเดือดของอ้ายไห่ซ่ง
ใครบ้างที่ไม่เคยฝันอยากเป็นเจ้าของทรัพย์สิน? ใครบ้างที่ไม่เคยฝันที่จะซื้อทรัพย์สินเพื่อเพิ่มมูลค่าและนั่งบนขบวนรถไฟแห่งความมั่งคั่ง? อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงของ Ode to the Sea ของ Sham Shui Po ก็เปรียบเสมือนอ่างน้ำแข็งที่คอยปลุกทุกคนที่ยังคงฝันอยู่ให้ตื่นขึ้น ซื้อบ้าน 2 หลังราคา 6.7 ล้าน ขาดทุน 2.33 ล้านหลังจาก 5 ปี นี่ไม่ใช่แค่การ “ปรับตลาด” อย่างง่าย ๆ แต่นี่คือการล่มสลายของความมั่งคั่งอย่างรวดเร็ว! ยังไม่รวมถึงความเสียหายสูงสุด 2.431 ล้านบาท ซึ่งแทบจะเป็นรถยนต์หรูและเงินออมหลายปีของครอบครัวชนชั้นกลาง ซึ่งทั้งหมดนี้สูญไปพร้อมกับกระแสตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวน คุณยังกล้าที่จะพูดว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกที่ดีหรือไม่? คุณยังกล้าที่จะเชื่อตำนานที่ว่า “อิฐจะเพิ่มมูลค่าเสมอ” อยู่อีกหรือ?
แนวโน้มในอนาคต
- แรงกดดันระยะสั้นลดได้ยาก
ความคาดหวังการลดอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ ถูกเลื่อนออกไปเป็นช่วงครึ่งหลังของปี 2025 ต้นทุนของเงินทุนในฮ่องกงสูง ประกอบกับอุปทานโครงการใหม่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง (คาดว่าจะสร้างเสร็จประมาณ 18,000 ยูนิตในปี 2568-2569) ส่งผลให้ราคาโครงการกึ่งใหม่ยังคงได้รับแรงกดดัน และแนวโน้มการขาดทุนอาจยังคงดำเนินต่อไป - คำแนะนำด้านการลงทุนและอสังหาฯ
หลีกเลี่ยงกับดักพรีเมี่ยม:หากราคาของทรัพย์สินใหม่สูงเกินกว่าศักยภาพในระดับภูมิภาค (เช่น ผลกระทบเชิงบวกของโครงสร้างพื้นฐานได้รับการสะท้อนแล้ว) คุณควรระมัดระวังในการซื้อ
เน้นเรื่องกระแสเงินสด:หน่วยที่มีผลตอบแทนการเช่าต่ำกว่า 3.5% จะมีความต้านทานต่อการลดราคาที่อ่อนแอ ขอแนะนำให้ให้ความสำคัญกับหน่วยขนาดเล็กและขนาดกลางที่มีความต้องการเช่าสูงเป็นอันดับแรก
ตัวแปรนโยบาย：หากรัฐบาลผ่อนปรน “มาตรการเข้มงวด” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ลดหรือยกเว้นอากรแสตมป์สองชั้น) อาจช่วยกระตุ้นการทำธุรกรรมในระยะสั้นได้ แต่ก็อาจทำให้เจ้าของทรัพย์สินมีแนวโน้มที่จะขายทรัพย์สินมากขึ้น ส่งผลให้ราคามีความผันผวนมากขึ้นเช่นกัน - มุมมองของผู้ซื้อ
- โอกาส:อสังหาริมทรัพย์ที่ขาดทุนแต่ทำกำไรเป็นช่องทางให้เกิดการ “หากำไร” โดยเฉพาะสำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัย แต่ต้องใส่ใจกับคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนาใหม่ เช่น พื้นที่มหานครทางตอนเหนือบนเวสต์เกาลูน
- เสี่ยงราคาต่อตารางฟุตที่ต่ำไม่ได้หมายความว่าจะคุ้มค่าเสมอไป หากยูนิตได้รับการลดราคาเนื่องจากชั้นต่ำ วิวไม่สวย หรือการตกแต่งเก่า จำเป็นต้องมีการประเมินอย่างรอบคอบ
การปรับตัวของตลาดอสังหาฯ สู่ความปกติใหม่
สุริยุปราคาแห่ง “โอดทูเดอะซี” สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง ซึ่งได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อุปทานส่วนเกิน และความเชื่อมั่นของตลาดที่ลดลง เชื่อมโยงกันจนทำลายแรงเฉื่อยที่เกิดจากการขึ้นราคาฝ่ายเดียวในอดีตไป สำหรับนักลงทุน ถึงเวลาแล้วที่จะเปลี่ยนมาใช้แนวทางการถือครองกระแสเงินสดในระยะยาว สำหรับผู้เป็นเจ้าของบ้าน นี่เป็นช่วงเวลาที่ดีในการคัดกรองหน่วยที่มีคุณภาพ ไม่ว่าจะซื้อหรือขาย การตัดสินใจที่แม่นยำของมูลค่าภูมิภาคและเงื่อนไขหน่วยจะช่วยให้ได้รับชัยชนะอย่างมั่นคงท่ามกลางความผันผวน
บทนำเพลงรักทะเล
เพลงรักทะเลซีไซด์ โซนาต้า ตั้งอยู่ฮ่องกงเกาลูนซัมชุยโปถนนไห่ตันเลขที่ 201, 203 และ 218 ติดกันสถานีตำรวจชัมชุยโปและสวนสาธารณะถนนทุงโจว,ใช่เฉิงคงและหน่วยงานฟื้นฟูเมืองโครงการที่อยู่อาศัยส่วนตัวที่พัฒนาโดยการพัฒนาแบบสหกรณ์ ทรัพย์สินนี้ประกอบด้วยอาคาร 4 อาคาร (บล็อก 1, 2, 3 และ 5) สูง 32 ถึง 40 ชั้น รวมจำนวนยูนิตทั้งหมด 876 ยูนิต เครือข่ายโรงเรียนประถมศึกษาคือบล็อก 40 และเครือข่ายโรงเรียนมัธยมศึกษาคือเขตชามชุยโป เปิดตัวเพื่อขายในเดือนตุลาคม 2019 ราคาชุดแรกจำนวน 180 ยูนิตมีราคาลดพิเศษเฉลี่ย 18,688 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ทรัพย์สินดังกล่าวจะถูกครอบครองเป็นระยะๆ จนถึงเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2564
อ่านเพิ่มเติม:
