สารบัญ
กดครั้งที่สอง(สินเชื่อจำนองลำดับที่สอง) หมายถึง สินเชื่อลำดับที่สองที่เจ้าของบ้านยื่นขอจากสถาบันการเงินหรือบริษัทการเงินอื่นโดยใช้ทรัพย์สินเดียวกันเป็นหลักประกันเมื่อมีสินเชื่อจำนองลำดับแรกอยู่แล้ว เจ้าหนี้สินเชื่อจำนองลำดับที่สองมีอันดับรองลงมาจากสินเชื่อจำนองลำดับแรก ดังนั้น ความเสี่ยงจึงสูงกว่า และอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขต่างๆ มักจะเข้มงวดกว่า แม้ว่าสินเชื่อจำนองลำดับที่สองจะแก้ปัญหาความต้องการเงินทุนได้ในระยะสั้น แต่ก็ไม่เอื้อต่อระยะยาวความเสี่ยงสูงมาก, ต้องพิจารณาให้ดี!
ข้อเสียของการกดสองครั้ง
- ต้นทุนดอกเบี้ยสูง
อัตราดอกเบี้ยสำหรับการกู้เงินจำนองครั้งที่ 2 มักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับการกู้เงินจำนองครั้งแรก และอาจสูงถึงสองหลักเลยทีเดียว ซึ่งจะทำให้แรงกดดันในการชำระหนี้เพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก - ความเสี่ยงในการชำระเงินคืนเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า
สินเชื่อสองรายการต้องชำระคืนพร้อมกัน หากรายได้ไม่มั่นคงหรืออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น จะนำไปสู่ปัญหาการหมุนเวียนเงินทุนหรืออาจถึงขั้นผิดนัดชำระหนี้ได้ - ความเสี่ยงจากการถูกยึดทรัพย์
หากไม่สามารถชำระเงินจำนองลำดับที่สองได้ บริษัทการเงินมีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอ "ยึดทรัพย์" และทรัพย์สินนั้นก็ยังสามารถถูกประมูลขายทอดตลาดได้ แม้ว่าจะยังไม่ได้ชำระเงินจำนองลำดับแรกก็ตาม - ความเสี่ยงจากส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ
หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ มูลค่าตลาดของทรัพย์สินอาจต่ำกว่ามูลค่ารวมของสินเชื่อคงค้างทั้งสองรายการ ทำให้เจ้าของทรัพย์สินมีมูลค่าสินทรัพย์ติดลบและทำให้ยากต่อการขายต่อหรือรีไฟแนนซ์ - ความยากในการรีไฟแนนซ์
สินเชื่อจำนองลำดับที่สองอาจส่งผลต่อการสมัครสินเชื่อธนาคารในอนาคตของคุณ และธนาคารบางแห่งจะปฏิเสธที่จะใช้ทรัพย์สินที่มีสินเชื่อจำนองลำดับที่สองเป็นหลักประกัน - ข้อจำกัดทางกฎหมายและสัญญา
- สัญญาจำนองครั้งแรกบางฉบับห้ามเจ้าของบ้านยื่นขอสินเชื่อจำนองครั้งที่สองโดยไม่ได้รับความยินยอม หากเจ้าของบ้านไม่ยื่นคำร้อง ธนาคารอาจปรับเงินหรือชำระเงินกู้ก่อนกำหนด
- หากสถาบันการเงินจำนองลำดับที่สองเป็นบริษัทการเงินที่ไม่เป็นทางการ อาจมีการเพิ่มเงื่อนไขที่ซ่อนอยู่หรือค่าธรรมเนียมที่สูง
เครดิตเสีย
สินเชื่อจำนองลำดับที่สองถือเป็นหนี้จำนวนมาก ซึ่งอาจส่งผลต่อคะแนนเครดิตของบุคคลและทำให้ไม่เหมาะที่จะขอสินเชื่ออื่น ๆ ในอนาคต
ข้อควรระวัง
- ก่อนที่จะยื่นขอสินเชื่อจำนองครั้งที่ 2 คุณต้องประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของคุณอย่างรอบคอบ และยืนยันว่าสัญญาสินเชื่อจำนองครั้งแรกอนุญาตหรือไม่
- จะให้ความสำคัญกับการเจรจากับธนาคารเดิมสำหรับการ "รีไฟแนนซ์" (เพิ่มจำนวนเงินกู้จำนองครั้งแรก) ซึ่งอัตราดอกเบี้ยโดยปกติจะต่ำกว่าเงินกู้จำนองครั้งที่สอง
- หากคุณต้องยื่นขอสินเชื่อจำนองครั้งที่ 2 คุณควรเลือกสถาบันที่มีชื่อเสียงและตรวจสอบเงื่อนไขของสัญญาอย่างละเอียด
คำถามที่พบบ่อย
การขอสินเชื่อจำนองครั้งที่ 2 มีความเสี่ยงอะไรบ้าง?
อัตราดอกเบี้ยสูงและแรงกดดันในการชำระคืนสูง
สินเชื่อจำนองลำดับที่สองเป็น "สินเชื่อด้อยคุณภาพ" และมีความเสี่ยงมากกว่าสินเชื่อจำนองลำดับแรก ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยจึงมักจะสูงกว่า (อาจสูงถึง 8-10% หรือสูงกว่านั้น)
หากคุณชำระเงินกู้จำนองลำดับที่ 1 และลำดับที่ 2 ในเวลาเดียวกัน จำนวนเงินที่ต้องชำระรายเดือนจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งอาจเกินความสามารถในการชำระหนี้ของคุณและนำไปสู่การขาดตอนของห่วงโซ่เงินทุนของคุณได้
ความเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้และการยึดทรัพย์สิน
หากคุณไม่สามารถชำระเงินกู้ได้ตรงเวลา หน่วยงานจำนองลำดับที่สองมีสิทธิ์ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอคำสั่งยึดทรัพย์สิน แม้ว่าจะยังคงชำระเงินกู้ลำดับแรกตามปกติแล้ว ทรัพย์สินดังกล่าวก็ยังอาจถูกบังคับขายทอดตลาดได้
สัญญาจำนองลำดับที่สองบางฉบับอาจมี "เงื่อนไขผิดนัดชำระหนี้ร่วมกัน" ซึ่งหมายความว่าหากสัญญาจำนองลำดับแรกผิดนัดชำระหนี้ สัญญาจำนองลำดับที่สองก็จะทำให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้ด้วยเช่นกัน
การเสื่อมค่าของทรัพย์สินนำไปสู่ “มูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบ”
หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำและมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่ายอดรวมของสินเชื่อจำนองลำดับที่ 1 และ 2 ที่คงค้าง อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็จะมีมูลค่าสินทรัพย์ติดลบ ในเวลานี้ การรีไฟแนนซ์หรือการขายอาจไม่สามารถชำระหนี้ได้ และคุณจะต้องชำระส่วนต่างด้วยตนเอง
ความยากลำบากในการรีไฟแนนซ์ หรือ รีไฟแนนซ์
โดยทั่วไปการจำนองครั้งที่สองจะต้องได้รับความยินยอมจากธนาคารจำนองครั้งแรก มิฉะนั้นอาจถือเป็นการผิดนัดชำระหนี้ได้
หากคุณต้องการโอนสินเชื่อจำนองของคุณไปยังธนาคารอื่นในอนาคต ธนาคารใหม่อาจปฏิเสธที่จะรับช่วงสินเชื่อจำนองอันดับสอง หรืออาจขอให้คุณชำระหนี้สินเชื่อจำนองอันดับสองก่อน
เงื่อนไขและค่าธรรมเนียมที่ซ่อนอยู่
ผู้พัฒนาบางรายมี "ช่วงฮันนีมูนดอกเบี้ยต่ำ" สำหรับการจำนองครั้งที่ 2 (เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำใน 2-3 ปีแรก) หลังจากนั้น อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หรือมีค่าธรรมเนียมการจัดการที่สูงและมีเงื่อนไขดอกเบี้ยเบี้ยปรับตามมา
ผู้พัฒนาสามารถรีไฟแนนซ์จากสินเชื่อจำนองลำดับที่สองได้หรือไม่?
หากคุณได้ยื่นขอสินเชื่อจำนองลำดับที่สองจากผู้พัฒนาและต้องการโอนไปยังสถาบันการเงินอื่น โปรดทราบข้อจำกัดดังต่อไปนี้:
ข้อจำกัดตามสัญญา
สัญญาจำนองครั้งที่ 2 ของผู้พัฒนามักมี "ช่วงเวลาล็อกอิน" (เช่น 3 ปี) ซึ่งในระหว่างนั้นห้ามรีไฟแนนซ์ มิฉะนั้นจะต้องจ่ายค่าปรับสูง (เช่น 2-5% ของยอดเงินกู้)
สัญญาบางฉบับจะกำหนดว่าจะต้องชำระเงินจำนองลำดับที่สองให้ครบถ้วนเมื่อทำการรีไฟแนนซ์ ซึ่งทำให้ทำได้ยากในทางปฏิบัติ
การยอมรับธนาคารต่ำ
ธนาคารส่วนใหญ่จะมีความระมัดระวังในการรับโอนทรัพย์สินที่มีการจำนองครั้งที่สองจากผู้พัฒนา และอาจปฏิเสธหรือกำหนดให้ชำระเงินจำนองครั้งที่สองก่อนโดยตรง
แม้ว่าจะได้รับการยอมรับ จำนวนเงินจำนองใหม่จะลดลงตามจำนวนเงินจำนองลำดับที่สอง ส่งผลให้จำนวนเงินจำนองที่สามารถโอนได้มีจำนวนจำกัด
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินและการทดสอบความเครียด
เมื่อทำการรีไฟแนนซ์ มูลค่าตลาดของทรัพย์สินจะต้องได้รับการประเมินใหม่ หากราคาลดลง คุณอาจไม่สามารถรับเงินกู้ได้เพียงพอ
ผู้กู้ต้องผ่านการทดสอบภาวะวิกฤติของธนาคารใหม่ (อัตราดอกเบี้ย + 3%) หากรายได้ไม่เพียงพอ การโอนสินเชื่อจำนองอาจล้มเหลว
การพิจารณาความคุ้มทุน
การรีไฟแนนซ์จำเป็นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ค่าธรรมเนียมการประเมินราคา ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ หากคุณประหยัดดอกเบี้ยได้เพียงเล็กน้อย ก็อาจไม่คุ้มค่า
แม้ว่าสินเชื่อจำนองลำดับที่สองที่ผู้พัฒนาเสนอให้จะทำให้เกณฑ์เงินดาวน์ลดลง แต่ก็มีความเสี่ยงทางการเงินในระยะยาวที่ซ่อนเร้นและมีข้อจำกัดมากมายในการรีไฟแนนซ์ เว้นแต่คุณจะมีเงินทุนเพียงพอที่จะชำระเงินกู้จำนองลำดับที่สองในระยะสั้น หรือแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มดีมาก โดยทั่วไปขอแนะนำให้ให้ความสำคัญกับการกู้จำนองลำดับแรกจากธนาคารแบบดั้งเดิม หรือลดงบประมาณซื้อบ้านเพื่อหลีกเลี่ยงความจำเป็นในการกู้จำนองลำดับที่สอง
ข้อเสนอแนะเชิงปฏิบัติ
ตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาอย่างละเอียด
- ยืนยันรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยจำนองครั้งที่ 2 ระยะเวลาล็อกอิน ดอกเบี้ยค่าปรับ ฯลฯ เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเข้าใจผิดจาก “อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงเริ่มต้น”
การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ในระยะยาว
- จำลองแรงกดดันการชำระเงินหลังจากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น (เช่น การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 2-3%) เพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพทางการเงิน
จัดสรรเงินสำรองฉุกเฉิน
- เตรียมเงินสำรองชำระเงินจำนองอย่างน้อย 6-12 เดือน เพื่อรับมือกับการหยุดชะงักของรายได้หรือความผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัย
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ
- วิเคราะห์สัญญาและความเสี่ยงทางการตลาดผ่านที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ ทนายความ หรือผู้สำรวจ เพื่อหลีกเลี่ยงการยอมรับสินเชื่อจำนองลำดับที่สองของผู้พัฒนาโดยไม่ไตร่ตรอง
พิจารณาทางเลือกอื่น
- หากคุณจำเป็นต้องหมุนเวียนเงินทุน คุณสามารถเปรียบเทียบทางเลือกอื่นๆ (เช่น การเพิ่มสินเชื่อจำนองครั้งแรก สินเชื่อส่วนบุคคล ฯลฯ) โดยไม่ต้องเสี่ยงกับการกู้สินเชื่อจำนองครั้งที่สอง
