สารบัญ
บทที่ 1: ปัญหาที่แฝงอยู่ในภูมิศาสตร์และประวัติศาสตร์
1.1 ข้อจำกัดทางธรรมชาติเนื่องจากมีภูเขาจำนวนมากและพื้นที่จำกัด
ฮ่องกงมีพื้นที่เพียง 1,106 ตารางกิโลเมตร แต่พื้นที่ราบที่สามารถพัฒนาได้เหลืออยู่ไม่ถึง 25% ในขณะที่พื้นที่ที่ได้รับการคุ้มครองเป็นอุทยานแห่งชาติเหลืออยู่กว่า 40% นโยบาย "ราคาที่ดินสูง" ที่ก่อตั้งขึ้นในช่วงอาณานิคมได้ทิ้งมรดกอันล้ำค่าไว้มากมาย การประมูลที่ดินครั้งแรกในปี พ.ศ. 2384 ส่งผลให้รัฐบาลผูกขาดการจัดหาที่ดิน กลไก “ความขาดแคลนเทียม” นี้ทำให้ที่ดินกลายเป็นเสาหลักของการเงินของรัฐบาล (รายได้จากการขายที่ดินยังคงคิดเป็น 11.3% ของรายได้ทางการคลังทั้งหมดในปี 2565)
1.2 ปัญหาการวางผังเมืองที่มีมายาวนานนับศตวรรษ
ทั้งสองฝั่งของท่าเรือวิกตอเรียได้รับการพัฒนาอย่างเต็มที่แล้ว และการพัฒนาที่ดินในเขตดินแดนใหม่เกี่ยวข้องกับระบบติ้งฉวนที่ซับซ้อนและปัญหาที่ดินของบรรพบุรุษ ตามข้อมูลของสำนักงานพัฒนาที่ดิน ที่ดินเกษตรกรรมราว 2,400 เฮกตาร์ในฮ่องกงถูกถือครองโดยผู้พัฒนารายใหญ่ทั้ง 4 ราย แต่ยากที่จะปล่อยคืนได้เนื่องจากกลไกเบี้ยประกันที่ดินเกิดความขัดแย้งกัน หากใช้พื้นที่พัฒนาใหม่ Kwu Tung North เป็นตัวอย่าง ต้องใช้เวลามากกว่า 15 ปีตั้งแต่การวางแผนไปจนถึงการย้ายเข้ามาของผู้อยู่อาศัยกลุ่มแรก
บทที่ 2 วงจรบิดเบือนกลไกเศรษฐกิจ
2.1 ผลกระทบดาบสองคมของศูนย์กลางทางการเงิน
อากรแสตมป์สำหรับทรัพย์สินที่ต่ำที่สุดในโลก (0.01%) ดึงดูดเงินร้อนจากต่างประเทศ ในปี 2023 เงินทุนจากต่างประเทศคิดเป็น 38% ของปริมาณธุรกรรมที่อยู่อาศัย ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยของฮ่องกงตามหลังของสหรัฐอเมริกามาเป็นเวลานาน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงอย่างลึกซึ้งกับกระแสเงินทุนจากแผ่นดินใหญ่ เงินทุนราคาถูกในยุค QE ก่อให้เกิดปรากฏการณ์ "การสร้างอาคารให้เป็นหลักทรัพย์" ในปี 2022 ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อตารางฟุตอยู่ที่ 14,230 ดอลลาร์ฮ่องกง เพิ่มขึ้น 891,130 ดอลลาร์ฮ่องกงจากจุดสูงสุดในปี 1997
2.2 ความเอียงขั้นร้ายแรงในโครงสร้างอุตสาหกรรม
อสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องคิดเป็น 23% ของ GDP ซึ่งก่อให้เกิดห่วงโซ่นิเวศของ “การครอบงำของอสังหาริมทรัพย์” ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ทั้ง 4 รายพยายามเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้นของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้มากกว่า 40% ด้วยวิธีการต่างๆ เช่น “อาคารท่วมน้ำ” และ “หน่วยนาโน” สิ่งที่ร้ายแรงกว่านั้นคือตลาดแบบแฟลตที่แบ่งย่อยได้กลายมาเป็นอุตสาหกรรมสีเทาโดยมีขนาดต่อปีเกิน 20,000 ล้านเหรียญฮ่องกง
บทที่ 3 ความขัดแย้งทางโครงสร้างในระบบนโยบาย
3.1 ผลกระทบที่ขัดแย้งของที่อยู่อาศัยสาธารณะ
เวลาในการรอคอยสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐนั้นแตะระดับสูงสุดในรอบ 23 ปีที่ 6.1 ปี แต่ในทางกลับกันก็ช่วยสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล โดยมีครอบครัว TP3T ประมาณ 431 ครอบครัวเลื่อนการซื้อบ้านออกไปชั่วคราว เนื่องจากพวกเขากำลัง "รอบ้าน" นโยบายโครงการบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ (HOS) กลายเป็นตัวบิดเบือนราคา แม้ว่ากลไกการกำหนดราคาสำหรับโครงการบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ใหม่ในปี 2023 จะแยกออกจากราคาตลาด แต่ราคาเฉลี่ยหลังหักส่วนลดยังคงสูงกว่ารายได้ครัวเรือนต่อปีเฉลี่ย 8.7 เท่า
3.2 ความล้มเหลวเล็กน้อยของการควบคุมภาษี
ผ่านไป 12 ปีหลังจากการบังคับใช้ “มาตรการเข้มงวด” เช่น การเก็บอากรแสตมป์เพิ่มเติม (SSD) และการเก็บอากรแสตมป์ของผู้ซื้อ (BSD) สัดส่วนของนักลงทุนลดลงจาก 35% เหลือ 28% เท่านั้น แต่กลับทำให้เกิดมาตรการหลบเลี่ยง เช่น “สัญญาหนึ่งฉบับสำหรับพันธมิตรหลายราย” และทำให้อัตราการหมุนเวียนของตลาดสินค้ามือสองลดลงเหลือระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์ที่ 0.8% แม้ว่าภาษีที่อยู่อาศัยว่างเปล่าจะเริ่มใหม่ในปี 2566 แต่อัตราที่อยู่อาศัยว่างเปล่าที่ 4.5% ก็ยังสูงกว่าระดับที่เหมาะสม
บทที่ 4 ปัญหาสังคมและวัฒนธรรมที่ฝังรากลึก
4.1 ความหลงใหลร่วมกันในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
ชาวฮ่องกงมีแนวคิดที่หยั่งรากลึกว่าการมีบ้านเป็นทรัพย์สินที่มีค่าต่อความสำเร็จในชีวิต ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าคนหนุ่มสาว 761,030 คนเชื่อว่า "เราไม่สามารถมีครอบครัวได้หากไม่มีบ้าน" วัฒนธรรมดังกล่าวก่อให้เกิดตลาดอาคารนาโนที่ผิดรูป ในปี 2023 พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ยของบ้านใหม่จะเหลือเพียง 452 ตารางฟุต ซึ่งลดลง 31% เมื่อเทียบกับ 20 ปีที่แล้ว ปรากฏการณ์ "พ่อซื้อบ้าน" (พ่อแม่จ่ายเงินดาวน์) เริ่มเกิดขึ้นแล้ว แต่ค่าเฉลี่ยอายุของผู้ซื้อบ้านครั้งแรกยังคงล่าช้าไปถึง 44 ปี
4.2 วงจรอุบาทว์ของความขัดแย้งระหว่างรุ่น
คนรุ่น "หายนะที่อยู่อาศัย" ที่เกิดหลังปี 1997 ต้องเผชิญกับปัญหา 3 ประการ ได้แก่ การศึกษาระดับสูงทั่วสหรัฐฯ (หนี้สินเฉลี่ยของนักศึกษาอยู่ที่ 210,000 เหรียญสหรัฐ) การทำให้เป็นเนื้อเดียวกันของอุตสาหกรรม (ภาคการเงินและอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วน 58% ของตลาดงาน) และภาวะเงินเฟ้อราคาสินทรัพย์ ผลลัพธ์คืออัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้ของผู้อยู่อาศัยวัยหนุ่มสาวสูงถึง 62% สูงกว่ากลุ่มอายุเดียวกันในสิงคโปร์ถึง 27 เปอร์เซ็นต์
บทที่ 5: ปัญหาพิเศษในการเปรียบเทียบระดับโลก
5.1 การเปรียบเทียบข้อมูลสุดขั้วในระดับนานาชาติ
– อัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้: ฮ่องกง 19.8 เท่า (นิวยอร์ก 10.2, ลอนดอน 8.7)
– อัตราผลตอบแทนการเช่า: 2.1% (ต่ำที่สุดในบรรดาเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลก)
– พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ยต่อหัว: 161 ตารางฟุต (โตเกียว: 631 TP3T, สิงคโปร์: 521 TP3T)
5.2 ความแตกต่างในการบริหารจัดการพัฒนาที่ดิน
สิงคโปร์รักษาอัตราการเป็นเจ้าของบ้านไว้ที่ 89% ผ่านการปรับปรุงที่ดิน (ขยายพื้นที่ดิน 25%) และนโยบายที่อยู่อาศัยสาธารณะ ในทางกลับกัน ในฮ่องกง มีพื้นที่ที่ถูกเวนคืนเพียง 7,000 เฮกตาร์ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา และโครงการ "Lantau Tomorrow" ยังคงเป็นที่ถกเถียงกัน ที่สำคัญกว่านั้น ฮ่องกงไม่มีระบบกองทุนสำรองเลี้ยงชีพคล้ายกับ CPF เพื่อสนับสนุนความสามารถในการซื้อบ้านของผู้อยู่อาศัย
บทที่ 6: ความท้าทายที่แท้จริงบนเส้นทางแห่งการก้าวข้ามทางตัน
6.1 อุปสรรคทางเทคนิคต่อการจัดหาที่ดิน
การพัฒนาเขตมหานครทางตอนเหนือต้องอาศัยการกำจัดพื้นที่รกร้างว่างเปล่า 1,200 เฮกตาร์ การย้ายหลุมฝังศพ 150,000 หลุม และการจ่ายค่าชดเชยให้กับชาวพื้นเมืองในเขตดินแดนใหม่หลายพันคน แม้ว่ากระบวนการจะเร่งขึ้น แต่ก็สามารถจัดหาได้เพียง 130,000 หน่วยก่อนปี 2032 ซึ่งน้อยกว่า 60% ที่กำหนด แม้ว่ามาตรการเปลี่ยนผ่าน เช่น “วิธีการประกอบและประกอบชิ้นส่วน” จะทำให้ความเร็วในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น แต่ยังคงมีต้นทุนสูงกว่าวิธีการดั้งเดิมถึง 18%
6.2 การปฏิรูปโครงสร้างสถาบันผลประโยชน์
การแก้ไขพระราชบัญญัติการคืนที่ดินทำให้มีความเสี่ยงที่การทบทวนโดยศาลจะเกิดขึ้น และในระยะแรกของการคืนที่ดินในปี 2568 อาจต้องเผชิญกับคดีความหลายร้อยคดี สมาคมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถือครองสำรองที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาจำนวน 70% ในฮ่องกง แต่มีแนวโน้มที่จะเปิดตัวโครงการด้วยวิธีการ "บีบยาสีฟัน" เพื่อรักษาระดับเบี้ยประกันให้สูง ต้นทุนการก่อสร้างบ้านพักอาศัยของรัฐอยู่ที่ 5,200 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ซึ่งสูงกว่าต้นทุนการก่อสร้างของผู้พัฒนาเอกชนอยู่ที่ 331,330 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความไม่มีประสิทธิภาพของสถาบัน
บทสรุป: ต้นทุนของการหลุดพ้นจากวิกฤตเชิงระบบ
แก่นแท้ของปัญหาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงคือ “ความขัดแย้งทางความคิด” นั่นคือ เป็นไปไม่ได้ที่จะรักษาระดับราคาที่อยู่อาศัยให้คงที่ มีเสรีภาพทางการตลาด และความเท่าเทียมทางสังคมในเวลาเดียวกัน การจะก้าวข้ามทางตันนั้น อาจต้องทนทุกข์ทรมานกับปัญหาเศรษฐกิจในระยะสั้น (อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ถดถอย) ท้าทายผลประโยชน์ทับซ้อน (ปฏิรูประบบที่ดิน) หรือทำลายความรู้ทางวัฒนธรรม (ส่งเสริมสังคมการเช่า) ภายใต้แรงกดดันสองด้านทั้งด้านประชากรสูงอายุและการแข่งขันในเขต Greater Bay Area โอกาสสำหรับการหลุดพ้นจากสงครามที่อยู่อาศัยที่กินเวลาร่วมศตวรรษนี้กำลังแคบลง แต่ยังทดสอบภูมิปัญญาของเมืองในการเปลี่ยนแปลงอีกด้วย
อ่านเพิ่มเติม:
- ปัญหาราคาบ้านที่สูงในฮ่องกง: วิกฤตเชิงระบบที่คุกคามอนาคต
- เหตุใดฮ่องกงจึงประสบปัญหาในการบ่มเพาะบริษัทระดับโลก
- ปรากฏการณ์ “ซื้อบ้านเพื่อแต่งงาน” ในสังคมฮ่องกง: การตีความวัฒนธรรม เศรษฐกิจ และบทบาททางเพศที่หลากหลาย
- การวิเคราะห์เชิงลึกเรื่อง "ความยากลำบากที่ชาวฮ่องกงต้องเผชิญในการซื้อบ้านเป็นมรดกจากนโยบายที่ดินของรัฐบาลฮ่องกงที่ปกครองโดยอังกฤษก่อนปี 1997 หรือไม่"
