สารบัญ
สาเหตุของการตกต่ำของราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงสามารถวิเคราะห์ได้จากปัจจัยทางเศรษฐกิจ นโยบาย และสังคมหลายประการ ต่อไปนี้คือปัจจัยหลักที่มีอิทธิพล:
1. อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นและนโยบายการเงิน
– เชื่อมโยงกับการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ: ฮ่องกงใช้ระบบอัตราแลกเปลี่ยนแบบเชื่อมโยง โดยดอลลาร์ฮ่องกงผูกกับดอลลาร์สหรัฐ ดังนั้น เมื่อธนาคารกลางสหรัฐฯ ขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทางการการเงินของฮ่องกงมักจะทำตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สหรัฐอเมริกาได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างมีนัยสำคัญเพื่อควบคุมภาวะเงินเฟ้อ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยในฮ่องกง (เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภท H และ P) เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องแบกรับภาระมากขึ้น และทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง
– ต้นทุนการจำนองที่เพิ่มขึ้น: อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้ผู้ซื้อระมัดระวังมากขึ้น และผู้ซื้อบ้านบางรายอาจเลื่อนแผนการซื้อบ้านออกไป ส่งผลให้ความต้องการของตลาดลดลง
2. การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
เศรษฐกิจโลกและในประเทศที่อ่อนแอ: ความขัดแย้งทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 และความเสี่ยงของภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก ส่งผลให้ความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจของฮ่องกงในฐานะศูนย์กลางการเงินระหว่างประเทศอ่อนแอลง อุตสาหกรรมต่างๆ เช่น การท่องเที่ยวและค้าปลีก ได้รับผลกระทบอย่างหนัก อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น และรายได้ของประชาชนเติบโตหยุดชะงัก ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดน้อยลง
– ความผันผวนของตลาดหุ้น: ตลาดหุ้นฮ่องกง (เช่น ดัชนี Hang Seng) มีผลการดำเนินงานที่ไม่ดี ส่งผลให้สินทรัพย์ของนักลงทุนบางส่วนหดตัวลง ส่งผลกระทบต่อความเต็มใจที่จะซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
3. นโยบายการกำกับดูแลของรัฐบาล
– “มาตรการเข้มงวด” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์: รัฐบาลฮ่องกงได้บังคับใช้ภาษีแสตมป์ (เช่น ภาษีแสตมป์ของผู้ซื้อ และภาษีแสตมป์เพิ่มเติม) มานานแล้ว รวมถึงเพิ่มอัตราการจำนองให้เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและการกู้ยืมที่มากเกินไป แม้ว่านโยบายเหล่านี้จะเป็นระยะยาว แต่ก็อาจทำให้ตลาดชะลอตัวลงระหว่างช่วงเศรษฐกิจตกต่ำได้
- การเพิ่มอุปทานที่ดิน: รัฐบาลกำลังส่งเสริมโครงการฟื้นฟู เช่น “ลันเตาพรุ่งนี้” และเร่งสร้างบ้านพักอาศัยสาธารณะเพื่อบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย แต่สิ่งนี้อาจส่งผลกระทบต่อความคาดหวังของตลาดต่อราคาบ้านส่วนตัวในระยะสั้นและระยะกลาง
4. กิจกรรมทางสังคมและสภาพแวดล้อมทางการเมือง
– การเคลื่อนไหวต่อต้านร่างกฎหมายส่งผู้ร้ายข้ามแดนในปี 2562: ความไม่สงบทางสังคมส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ส่งผลให้มีเงินทุนไหลออกบางส่วน ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถดถอยในระยะสั้น
– กฎหมายความมั่นคงแห่งชาติและกระแสการย้ายถิ่นฐาน: การเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมทางการเมืองทำให้ประชาชนบางส่วนพิจารณาเรื่องการย้ายถิ่นฐาน ฮ่องกงพบเห็นการไหลออกของประชากรจำนวนมากระหว่างปี 2020 ถึง 2022 (ตามสถิติ การไหลออกสุทธิอยู่ที่ประมาณ 113,000 คนในปี 2022) ซึ่งส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงโดยตรง โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับสูง
5. ผลกระทบจากการระบาด
– มาตรการป้องกันการแพร่ระบาดจำกัดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ: นโยบายกักตัวและการเว้นระยะห่างทางสังคมที่เข้มงวดส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมค้าปลีกและการท่องเที่ยว ส่งผลกระทบต่อตลาดงานและเพิ่มความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชน
– ความต้องการข้ามพรมแดนลดลง: ผู้ซื้อจากแผ่นดินใหญ่ไม่สามารถเดินทางไปยังฮ่องกงเพื่อซื้อบ้านได้เนื่องจากการแพร่ระบาดของโรค ส่งผลให้ความต้องการบ้านหรูและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนลดลง
6. การเปลี่ยนแปลงทางจิตวิทยาและความคาดหวังของตลาด
– แนวคิด “ซื้อเมื่อราคาสูง ไม่ใช่เมื่อราคาต่ำ”: หลังจากที่ราคาทรัพย์สินมีแนวโน้มลดลง ผู้ซื้อที่สนใจมักจะรอและดูและชะลอการเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้ปริมาณธุรกรรมหดตัวลงและเพิ่มแรงกดดันให้ราคาลดลง
– ปัญหาเชิงโครงสร้างระยะยาว: ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงสูงมาเป็นเวลานานและไม่สอดคล้องกับรายได้ของผู้อยู่อาศัย ตลาดอาจเข้าสู่ช่วงปรับตัวเพื่อกลับสู่ระดับที่เหมาะสม
7. ผลกระทบต่อเศรษฐกิจและนโยบายของจีนแผ่นดินใหญ่
– เศรษฐกิจจีนชะลอตัว: การเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนแผ่นดินใหญ่ที่ชะลอตัวส่งผลกระทบต่อผลกำไรของบริษัทในฮ่องกงและการลงทุนข้ามพรมแดน สถาบันจีนบางแห่งลดการดำเนินงานในฮ่องกง ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ลดลง
– การควบคุมการไหลเวียนของเงินทุน: จีนได้เข้มงวดการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ จำกัดการไหลเข้าของเงินทุนสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง และส่งผลกระทบต่อความต้องการโครงการที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ระดับไฮเอนด์
การสนับสนุนข้อมูล
– ดัชนีราคาบ้าน: จากข้อมูลของกรมการจัดระดับและการประเมินค่า ดัชนีราคาขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของฮ่องกงลดลงประมาณ 15% ในปี 2022 ซึ่งถือเป็นการลดลงประจำปีครั้งใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่ปี 2008
– ผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ชั้นดี (P lending rate) ของธนาคารใหญ่ในฮ่องกงจะเพิ่มขึ้นเป็น 5.875% ในปี 2023 เพิ่มขึ้นมากกว่า 3% จากจุดต่ำสุดในปี 2020
– การเปลี่ยนแปลงของประชากร: ในปี 2022 จำนวนประชากรฮ่องกงไหลออกสุทธิเกิน 60,000 คน ซึ่งถือเป็นการเติบโตของประชากรติดลบติดต่อกัน 3 ปี
แนวโน้มในอนาคต
ในระยะสั้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ช้าน่าจะยังคงกดดันราคาอสังหาริมทรัพย์ต่อไป หากสหรัฐฯ เข้าสู่รอบการปรับลดอัตราดอกเบี้ย เศรษฐกิจฮ่องกงฟื้นตัว หรือรัฐบาลผ่อนปรนมาตรการตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประการ ตลาดก็อาจจะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น อย่างไรก็ตาม การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง (เช่น การจัดหาที่ดินไม่เพียงพอ) ยังคงต้องอาศัยการประสานงานนโยบายในระยะยาว
อ่านเพิ่มเติม:
