“พายุสูญเสีย” ของยูนิตวิวทะเลบนชายฝั่งทะเลอีเจียนในช่วงฤดูหนาวอันหนาวเหน็บของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง | ภาพถ่ายหลายภาพ

1.แกนหลักของกิจกรรม: การทำธุรกรรมที่ล้มล้างตรรกะดั้งเดิมของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ทึนมุนชายฝั่งทะเลอีเจียนเมื่อเร็วๆ นี้ มีการบันทึกการทำธุรกรรมที่สร้างความตกตะลึงให้กับตลาด นั่นคือ ยูนิต 3 ห้องนอนพร้อมวิวทะเลขนาด 617 ตารางฟุตบนชั้นกลางของบล็อก 2 ถูกขายไปในราคา 5.47 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งถือเป็นการขาดทุนทางบัญชี 30,000 เหรียญฮ่องกงเมื่อเทียบกับราคาซื้อเมื่อ 12 ปีก่อน หากคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนการถือครอง ค่าคอมมิชชั่น อากรแสตมป์ ฯลฯ เจ้าของจะสูญเสียจริงประมาณ 300,000 ดอลลาร์ฮ่องกง ธุรกรรมนี้ตั้งค่าบันทึกพิเศษหลายประการ:

• การสูญเสียระหว่างรอบ:ทำลายกรอบแนวคิดเดิมๆ ที่ว่า “ถือยาวๆ รับรองคุ้ม”
• การประเมินค่าที่ไม่ตรงกัน:ช่องว่างการประเมินมูลค่าระหว่างธนาคารแห่งประเทศจีน (5.43 ล้าน) และฮั่งเส็ง (5.56 ล้าน) อยู่ที่ 2.4%
• ลดราคา:ยอดลดลงสะสม 730,000 หยวน อยู่ที่ 11.8% สะท้อนถึงการยอมรับของตลาดที่อ่อนแอ

---

2. ระดับจุลภาค: การวิเคราะห์กรณีและสัญญาณตลาด

1. ตรรกะของการกำหนดราคาพังทลาย
   ยูนิตนี้มีราคาอยู่ที่ 8,865 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต ซึ่งต่ำกว่าธุรกรรมล่าสุดในโครงการเดียวกัน:

• ยูนิตที่คล้ายกันในชั้นล่าง (ขายในราคา 9,200 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตในไตรมาสที่ 4 ปี 2023) ลดราคา 3.6%
• เมื่อเทียบกับจุดสูงสุดของอพาร์ตเมนต์ประเภทเดียวกันก่อนเกิดโรคระบาด (2019) ลดลง 22%
  ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “ค่าพรีเมียมวิวทะเล” กลายเป็นอุปสรรคด้านสภาพคล่องเมื่อตลาดเป็นขาลง

1. กลยุทธ์ของผู้เปลี่ยนบ้านเปลี่ยนแปลง
   ผู้ซื้อเป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการเดียวกัน และพฤติกรรมการซื้อของของเขาบ่งชี้ได้ว่า:

• ละทิ้งรูปแบบดั้งเดิมของ "เล็กเพื่อใหญ่" และเลือก "แฟลตเพื่อแฟลต" เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน
• การใช้ประโยชน์จากความกระตือรือร้นของผู้ขายในการขายเพื่อบรรลุถึงการ “อัปเกรดข้ามหน่วย” (ปรับปรุงคุณภาพชีวิตในราคาเดียวกัน)

1. กลไกการประเมินมูลค่าของธนาคารไม่ถูกต้อง
   ความแตกต่างในการประเมินมูลค่าระหว่างสองธนาคารเผยให้เห็นว่า:

• BOC มุ่งเน้นที่ “โมเดลส่วนลดกระแสเงินสด” เพื่อสะท้อนถึงการพิจารณาผลตอบแทนจากการเช่า (ประมาณ 2.6%)
• Hang Seng ใช้ "วิธีการทำธุรกรรมแบบเปรียบเทียบ" แต่ข้อมูลอ้างอิงมีความล่าช้า 3 เดือน
  ราคาธุรกรรมตรงกลางแสดงให้เห็นว่าอำนาจในการกำหนดราคาตลาดกำลังเปลี่ยนจากสถาบันไปยังผู้ซื้อและผู้ขาย

---

3. มุมมองมหภาค: นิเวศวิทยาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง

1. การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยแบบช็อก
   เปรียบเทียบปี 2555 กับสภาพแวดล้อมทางการเงินในปัจจุบัน ตัวบ่งชี้ พฤศจิกายน 2555 มิถุนายน 2567 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ 5.0% 6.125% อัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงสุด 70% 50%* เกณฑ์มาตรฐานการทดสอบภาวะวิกฤต +2% +3% *หมายเหตุ: ข้อจำกัดเกี่ยวกับรอบการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเกิน 15 ล้านหน่วยทำให้ภาระการชำระเงินเพิ่มขึ้น 43% เมื่อเทียบกับปี 2555 โดยทำให้กำลังซื้อลดลงโดยตรง
2. กับดักสภาพคล่องของตลาดส่วนเพิ่ม
   ข้อมูลธุรกรรมมือสองในเขตตึ๋นมุนแสดงให้เห็นว่า:

• ปริมาณธุรกรรมในไตรมาส 2 ปี 2567 ลดลง 38% เมื่อเทียบเป็นรายปี
• พื้นที่การต่อรองเฉลี่ยขยายเป็น 15%-20%
• ระยะเวลาตั้งแต่การจดทะเบียนจนถึงการปิดได้ขยายออกไปเป็น 142 วัน (ค่ามัธยฐานทางประวัติศาสตร์อยู่ที่ 87 วัน)
  สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ไม่ใช่พื้นที่หลักติดอยู่ในวัฏจักรอันเลวร้ายของ “ส่วนลดสภาพคล่อง”

1. การกลับทิศของผลกระทบความมั่งคั่งระหว่างรุ่น
   เจ้าของเดิมเป็น "ผู้ซื้อบ้านชนชั้นกลาง" ทั่วไป:

• ค่าใช้จ่ายรวมในช่วงถือครอง (ดอกเบี้ยจำนอง + ค่าธรรมเนียมการจัดการ + อัตรา) อยู่ที่ประมาณ 1.87 ล้านหยวน
• ต้นทุนโอกาสที่อาจเกิดขึ้น (หากลงทุนใน Hang Seng Index ETF) ผลตอบแทนเชิงทฤษฎีอยู่ที่ 2.16 ล้านหยวน
  แสดงให้เห็นถึงความล้มเหลวของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะเครื่องมือการจัดเก็บข้อมูลทางการเงิน

---

สี่. ข้อบกพร่องของสถาบันที่ถูกเปิดเผย: การพิจารณาความเสี่ยงในระบบจากกรณีเฉพาะบุคคล

1. กลไกการประเมินค่าฮิสเทอรีซิส
   ระบบการประเมินมูลค่าของธนาคารในปัจจุบันมีจุดบอดสำคัญ 3 ประการ:

• หากอาศัยข้อมูลการซื้อขายในอดีต เป็นเรื่องยากที่จะสะท้อนความตื่นตระหนกของตลาดที่เกิดขึ้นทันที
• ไม่ต้องสนใจ “ค่าเสื่อมราคาของตกแต่ง” (การลงทุนตกแต่งของหน่วยนี้ประมาณ 5 แสนหยวน)
• ต้นทุนที่ซ่อนอยู่ เช่น "ต้นทุนโอกาสในการถือหุ้น" จะไม่ถูกนำมาพิจารณา

1. การออกแบบภาษีไม่เกิดประโยชน์
   แม้ว่าอากรแสตมป์เพิ่มเติม (SSD) จะช่วยลดการคาดการณ์ แต่ยัง:

• เพิ่มต้นทุนการออกสำหรับผู้ถือระยะยาว
• “เอฟเฟกต์การล็อคอัพ” ทำให้การปรับตัวของตลาดล่าช้า
  กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าบริษัทยังคงประสบภาวะขาดทุนเมื่อถือครองสินค้าเกินระยะเวลา SSD ซึ่งเน้นย้ำถึงข้อจำกัดของกรมธรรม์

---

5. ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ: ตลาดกำลังถึงจุดต่ำสุดหรือกำลังประเมินมูลค่าใหม่?

1. การตีความในแง่ร้าย
   “การทำธุรกรรมแบบ ‘ราคาต่ำสุด’ ประเภทนี้สะท้อนถึงการสร้างแบบจำลองการกำหนดราคาสินทรัพย์ใหม่ เมื่อผลตอบแทนจากการเช่าต่ำกว่าอัตราจำนองเป็นเวลานาน ในทางทฤษฎีแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงควรมีช่องว่างสำหรับการปรับ 30-40%”
   
2. การวิเคราะห์ทางเทคนิค
   “ระยะปัจจุบันเป็นช่วงที่ตลาดเกิดการปะทะกันระหว่าง ‘การขายแบบตื่นตระหนก’ กับ ‘ความต้องการแบบทันเวลา’ พื้นที่ระดับรอง เช่น ทึนมุน อาจเป็นพื้นที่แรกที่จะทำการประเมินมูลค่าใหม่และพบว่าตลาดอยู่ระดับต่ำสุด”
   
3. มุมมองเศรษฐศาสตร์พฤติกรรม
   “การถือหุ้นไว้ 12 ปีและยังขาดทุนอยู่ จะทำให้เกิดผลกระทบที่เรียกว่า ‘การหลีกเลี่ยงขาดทุน’ ซึ่งอาจกระตุ้นให้เกิดการขายแบบ Stop Loss เป็นจำนวนมากและกลายเป็นคำทำนายที่เป็นจริง”

---

VI. การจำลองสถานการณ์ในอนาคตและการเตือนความเสี่ยง

1. ระยะสั้น (6-12 เดือน)

• คลื่นการปรับลดมูลค่าได้แพร่กระจายไปยังธนาคารขนาดเล็กและขนาดกลาง
• มีกรณีของ "สินทรัพย์ติดลบ" แต่จะไม่นำไปสู่วิกฤตเชิงระบบ
• นักพัฒนาเร่งเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงในเขต Northwest New Territories

1. ระยะกลาง (3-5 ปี)

• ราคาอสังหาฯ ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางธุรกิจอาจกลับมาอยู่ที่ระดับปี 2552
• ตลาดการเช่ากลายเป็นจุดยึดใหม่สำหรับการกำหนดราคา
• รัฐบาลอาจปรับมาตรฐาน “ทดสอบภาวะเครียด”

1. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างระยะยาว

• ฟังก์ชัน “การเก็บทรัพย์” ของอสังหาฯ กำลังอ่อนลง
• การเกิดขึ้นของบริการ “บริหารสภาพคล่องอสังหาฯ” ระดับมืออาชีพ
• การวางผังเมืองเปลี่ยนไปสู่ “ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก่อน”

---

๗. ข้อเสนอแนะเชิงปฏิบัติสำหรับผู้เข้าร่วมตลาด

1. เจ้าของ

• จัดทำ “แดชบอร์ดต้นทุนการถือครอง” เพื่อการตรวจสอบแบบเรียลไทม์
• พิจารณา “การจำนองย้อนกลับ” เพื่อป้องกันต้นทุนโอกาส
• ประเมินระยะเวลาคืนทุนของการลงทุนปรับปรุงใหม่

1. ผู้ซื้อ

• การจัดทำระบบประเมิน “ดัชนีการเคลื่อนย้ายในภูมิภาค”
• ใช้ประโยชน์จากความแตกต่างของการประเมินมูลค่าของธนาคารเพื่อเจรจาราคา
• ทดสอบแรงกดดันกระแสเงินสดภายใต้สถานการณ์อัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

1. ผู้กำหนดนโยบาย

• การแนะนำ "ระบบประเมินค่าแบบไดนามิก"
• การจัดตั้งกลไกสนับสนุนสภาพคล่องให้กับตลาดรอง
• การปฏิรูประบบอัตราให้สะท้อนมูลค่าการใช้จริง

---

บทสรุป: จุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ธุรกรรมธรรมดาๆ ที่เกิดขึ้นบนแนวชายฝั่ง Tuen Mun ถือเป็นเสียงระฆังแห่งยุคทองแห่งอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง เมื่อ "ศรัทธาที่ไม่สิ้นสุด" เผชิญกับผลกระทบสองด้านของกฎเหล็กแห่งอัตราดอกเบี้ยและโครงสร้างประชากร ตลาดก็กำลังเขียนสมการมูลค่าใหม่ สำหรับประชาชนทั่วไป แทนที่จะหมกมุ่นอยู่กับตำนานเรื่องการ "ซื้อบ้าน" ควรสร้างกรอบการตัดสินใจที่สมเหตุสมผลของ "ผลประโยชน์ที่ครอบคลุมของค่าครองชีพ" ขึ้นมาใหม่ คลื่นการประเมินมูลค่าใหม่นี้ที่เริ่มขึ้นบนชายฝั่งทะเลอีเจียนจะส่งผลให้โครงสร้างเศรษฐกิจเชิงพื้นที่ของเมืองทั้งเมืองเปลี่ยนแปลงไปในที่สุด

---

ชายฝั่งทะเลอีเจียน(ภาษาอังกฤษ: ชายฝั่งทะเลอีเจียน) คือฮ่องกงเขตเถินมูลวัดถนนแคสเซิลพีคโครงการบ้านพักอาศัยส่วนตัวเลขที่ 2 ถนน Kwun Tsing แขวง So Kwun Watบริษัท ซัน ฮุง ไค พร็อพเพอร์ตี้-การเชื่อมโยงทางบก-ทางทะเลและการพัฒนาที่ดินเฮนเดอร์สันโครงการนี้ได้รับการพัฒนาและสร้างเสร็จร่วมกัน และเริ่มจำหน่ายในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2545 โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2,420 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต เริ่มต้นที่ 1,860 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต และราคาขายต่ำสุดอยู่ที่ 5 ล้านเหรียญฮ่องกง ที่ดินดังกล่าวถูกครอบครองเมื่อเดือนมกราคม พ.ศ. 2546

การแนะนำ

ชายฝั่งทะเลอีเจียนเป็นอาคารแถว 7 หลังการสร้างหน้าจออาคารแต่ละอาคารมีความสูง 32 ชั้น (จริง ๆ แล้วมี 29 ชั้น) และมี 8 ยูนิต รวมทั้งสิ้น 1,624 ยูนิต โดยพื้นที่ก่อสร้างยูนิตมีตั้งแต่ 688 ตารางฟุตถึง 1,043 ตารางฟุต

อ่านเพิ่มเติม:

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอยู่ในภาวะรอคอยและดูท่าว่าประชากรมากกว่าครึ่งหนึ่งคาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง และความต้องการซื้อบ้านก็ลดลงสู่ระดับต่ำสุดใหม่
• เป็นเรื่องน่ากลัวมากที่เห็นว่าเงินจำนวนมหาศาลของบ้านพักหรูริมทะเล Xitai ที่ Yau Tong สูญสลายไปในเวลา 3 ปี และลดลงไปเกือบ 50%!
• “เกาะซ่อนเร้น” บ้านลอฟท์เกาะหลงจู ขายขาดทุน! ขายสตูดิโอวิวทะเล 1.85 ล้าน ค่าเสื่อม 42% ใน 6 ปี