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（香港，2024年2月24日）在經歷去年流標風波後，香港東涌第106B區55號住宅用地近日重新啟動招標並吸引四大開發商角逐。這場看似普通的土地競標背後，不僅折射出香港樓市在升息週期下的新生態，更揭示特區政府靈活施策應對市場變化的治理智慧。
【重啟競標：政策調整活化市場】
地政總署最新公告顯示，信及置業、新鴻基地產、嘉年華國際及一家未具名本地開發商參與此次競標。該地塊佔地37,268平方米，最高可建樓面積達14.8萬平方米，預計可提供745個住宅單位。值得關注的是，這是該地塊自2023年首次招標流標後的”二次入市”，政府針對市場變化作出多項關鍵調整：
1. 優化付款安排：將地價分期比例從7:3調整為更具彈性的6:4結構，降低開發商前期資金壓力
2. 放寬開發週期：允許最長8年的分期開發模式，相較標準開發期間延長2年
3. 容積率微調：將地積比率從3.5倍提升至4.0倍，增加可售面積的經濟效益
這些政策調整恰逢香港樓市出現穩定跡象。根據差餉物業估價署數據，2023年12月私人住宅售價指數較上月微升0.2%，終止連續7個月跌勢。仲量聯行研究部主管黃志輝分析：”此次招標條款優化顯示政府正以更務實態度平衡財政收益與市場承受力，預計可提升開發商測算可行性。”
【區域價值重構：東涌蛻變進行時】
作為香港新市鎮發展的戰略要地，東涌正經歷價值重塑。港鐵東涌線延線工程預計2029年完工後，將大幅縮短至中環的通勤時間至30分鐘。疊加東涌新市鎮擴展計劃，未來十年該區人口預計將從現時11萬增至27萬。
此招標地塊所在的東涌東填海區，將形成”軌道運輸+商業樞紐+生態社區”的新格局：
– 鄰近規劃的港鐵東涌東站（500公尺輻射圈）
– 2公里範圍內規劃3所國際學校
– 東涌海岸公園及濕地生態走廊環繞
– 政府預留30公頃土地發展區域商業中心
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出：”隨著港珠澳大橋經濟圈效應顯現，東涌正從傳統住宅區向大灣區門戶樞紐轉型，中長期升值潛力吸引開發商戰略佈局。”
【市場博弈：謹慎樂觀下的策略佈局】
儘管四大開發商參與競標，但市場出價仍顯審慎。知情人士透露，此次估值中位數約28億港元，較去年流標時下修約15%。這種價格調整反映開發商在多重壓力下的精算策略：
– 融資成本高：香港主要銀行最優惠利率維持5.875%高點
– 建築成本攀升：2023年本地建築成本指數較去年同期上漲6.2%
– 去化週期延長：東涌現樓庫存消化週期達14個月
新鴻基地產副董事總經理雷霆表示：”我們在出價時綜合考慮了項目分期開發的可能，計劃打造中小型單位為主的剛需產品線。”這種定位契合東涌未來人口結構變化——政府規劃在該區興建1.2萬套公屋，預計將衍生大量”上車盤”需求。
【政策連結：住房策略的系統性考量】
發展局局長甯漢豪強調此次招標時機的選擇經過多維度考量：”除了市場環境改善，港鐵東涌站上蓋項目去年以合理價格批出，加上區內公屋項目進度良好，這些因素形成協同效應。”
這種政策協同性體現在：
1. 基礎建設先行：東涌東站工程進度已達35%，確保住宅工程落成時交通配套就位
2. 社區配套：鄰近地塊的東涌鎮公園擴建工程將於2026年完成
3. 產業導入：航太城商業綜合體2025年投入運營，預計創造2萬個就業機會
高力國際研究部主管李婉茵認為：”政府透過土地供應調節市場預期的能力正在提升，此次招標可視為’政策實驗田’，其經驗將影響未來土地出讓策略。”
【未來展望：市場重構期的機會與挑戰】
此招標結果預計於3月中旬揭曉，其成交價將成為衡量市場信心的重要指標。業界普遍預期，若該地塊成功批出，將帶動東涌區域至少三個待推住宅地塊的入市節奏。
隨著聯準會升息週期接近尾聲，香港樓市正處關鍵轉折期。東涌地塊的競標博弈，不僅關乎四家開發商的區域佈局，更是觀察香港房地產政策彈性與市場韌性的重要窗口。在”北部都會區”發展藍圖下，這種政府與市場的動態平衡將持續塑造香港樓市新格局。
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