สารบัญ
พื้นฐานนโยบายและการวิเคราะห์สถานการณ์เศรษฐกิจ
รัฐบาลเขตบริหารพิเศษฮ่องกงประกาศงบประมาณการคลังใหม่เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2025 ภายใต้แรงกดดันจากการขาดดุลการคลังอย่างต่อเนื่อง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังพอล ชานเสนอให้ปรับนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นชุดๆ และเขตมหานครภาคเหนือแผนพัฒนาเร่งรัด การเคลื่อนไหวครั้งนี้ถือเป็นมาตรการสำคัญในการสร้างสมดุลทางการคลังและกระตุ้นเศรษฐกิจ ตามข้อมูลของรัฐบาล รายได้จากราคาที่ดินในปี 2024/25 จะอยู่ที่ 13,500 ล้านเหรียญฮ่องกงเท่านั้น ซึ่งน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ 19,500 ล้านเหรียญฮ่องกง และรายได้จากอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 58,000 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ 13,000 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบสองเท่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาต่อการเงินของรัฐบาล
ส่วนที่ 1: การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของนโยบายตลาดอสังหาริมทรัพย์
1.1 การปฏิรูปอากรแสตมป์: การลดอัตราภาษีครั้งประวัติศาสตร์สำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 4 ล้าน
นโยบายที่คาดหวังมากที่สุดในงบประมาณใหม่ คือ การผ่อนคลายอัตราภาษีอากรแสตมป์ตามมูลค่า (อัตราภาษีมาตรฐานที่สอง) อย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป อากรแสตมป์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่มีราคา 4 ล้านเหรียญฮ่องกงหรือต่ำกว่าจะลดลงจากราคาเดิม 1.51 เหรียญฮ่องกงต่อ 3 ตันเป็นราคาคงที่ 100 เหรียญฮ่องกง ซึ่งลดลงสูงสุดถึง 99.81 เหรียญฮ่องกงต่อ 3 ตัน ยกตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า 4 ล้านเหรียญ ภาษีได้รับการลดลงอย่างรวดเร็วจาก 60,000 ดอลลาร์ฮ่องกงเป็น 100 ดอลลาร์ฮ่องกง การเปลี่ยนแปลงนี้กระตุ้นความเต็มใจของผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและนักลงทุนรายย่อยและขนาดกลางในการเข้าสู่ตลาดโดยตรง
การคาดการณ์ผลกระทบของนโยบาย:
– การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาด: จากข้อมูลของฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่าทรัพย์สิน ระบุว่าทรัพย์สินที่มีราคาต่ำกว่า 4 ล้านเหรียญฮ่องกงจะมีสัดส่วน 23% ของปริมาณธุรกรรมทั้งหมดในปี 2024 คาดว่านโยบายใหม่จะเพิ่มสัดส่วนนี้เป็นมากกว่า 35%
– อัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่ดีขึ้น: หากนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า 3-4 ล้านเหรียญฮ่องกงในเกาลูนมาเป็นตัวอย่าง โดยอ้างอิงจากค่าเช่าเฉลี่ยปัจจุบันที่ 12,000 เหรียญฮ่องกง หลังจากหักต้นทุนภาษีแล้ว อัตราผลตอบแทนจากการเช่ารายปีจะเพิ่มขึ้นจาก HK$2.8% เป็น HK$3.1%
– ผลกระทบทางการคลัง: รัฐบาลจะเห็นรายได้ภาษีลดลงประมาณ 400 ล้านเหรียญฮ่องกงต่อปี แต่การสูญเสียนี้คาดว่าจะถูกชดเชยบางส่วนโดยปริมาณการซื้อขายที่เพิ่มขึ้น
การเปรียบเทียบทางประวัติศาสตร์:
นับตั้งแต่มีการนำการจัดเก็บอากรแสตมป์เพิ่มเติม (SSD) มาใช้ในปี 2010 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงก็ได้ประสบกับปัญหาการ "ปรับลดและยกเลิก" การจัดเก็บภาษีหลายรอบแล้ว การปฏิรูปครั้งนี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงนโยบายจากการจำกัดการเก็งกำไรไปสู่การสนับสนุนอุปสงค์ที่เข้มงวด และยังถือเป็นความต่อเนื่องของมาตรการลดอากรแสตมป์ของทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านเหรียญฮ่องกงให้เหลือ 100 เหรียญฮ่องกงในปี 2566
1.2 การเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การจัดหาที่ดิน: ความสำคัญของที่อยู่อาศัยและการเปลี่ยนแปลงที่ดินเชิงพาณิชย์
แผนการจัดหาที่ดินสำหรับปี 2568/69:
- ที่ดินสำหรับพักอาศัย : เปิดที่ดินสำหรับพักอาศัย 8 แปลง ร่วมกับโครงการรถไฟฟ้า และโครงการ URA มีอุปทานรวม 13,700 ยูนิต เพิ่มขึ้น 15% จากปีก่อน
- ที่ดินเชิงพาณิชย์: การเปิดตัวแปลงที่ดินเชิงพาณิชย์โดยเฉพาะจะถูกระงับ และจะเริ่มศึกษาการแปลง "เชิงพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย" เป้าหมายชุดแรกจะรวมถึงที่ดินเชิงพาณิชย์ที่ไม่ได้ใช้งานในพื้นที่พัฒนาใหม่ Kai Tak และ Hung Shui Kiu/Ha Tsuen
การตีความตลาด:
- การปรับสมดุลอุปทาน-อุปสงค์ จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเอกชนที่สร้างเสร็จเฉลี่ยต่อปีในอีก 5 ปีข้างหน้าจะลดลงเหลือ 17,000 หน่วย ซึ่งลดลง 8% จาก 5 ปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการเฝ้าระวังของภาครัฐต่ออุปทานส่วนเกินในตลาดอสังหาริมทรัพย์
– การพิจารณาเค้าโครงอุตสาหกรรม: การแปลงโฉมที่ดินเชิงพาณิชย์ควรประสานงานกับการวางแผนวงจรโลจิสติกส์สมัยใหม่ในเขตมหานครทางตอนเหนือ เพื่อหลีกเลี่ยงความอิ่มตัวของ CBD แบบดั้งเดิม
ส่วนที่ 2 การเร่งรัดยุทธศาสตร์เขตมหานครภาคเหนือ
2.1 การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานดำเนินการเสร็จเรียบร้อยแล้ว
– เครือข่ายการขนส่ง: เฟสแรกของ Northern Link สถานี Kwu Tung จะแล้วเสร็จในปี 2570 และงานเบื้องต้นเฟสที่สองจะเริ่มต้นขึ้น การสำรวจและออกแบบทางรถไฟสายตะวันตกฮ่องกง-เซินเจิ้น (จาก Hung Shui Kiu ไปยัง Qianhai) จะเริ่มขึ้นในปีนี้ โดยมีเป้าหมายที่จะเปิดให้สัญจรได้ในปี 2577
– ความร่วมมือข้ามพรมแดน: อาคารสามหลังแรกของสวนสาธารณะฮ่องกงในเขตความร่วมมือเหอเต่าได้รับการใช้งาน และเงินทุนโครงสร้างพื้นฐานมูลค่า 3.7 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงช่วยเร่งการไหลเวียนขององค์ประกอบการวิจัยทางวิทยาศาสตร์ระหว่างเซินเจิ้นและฮ่องกง
2.2 การจัดวางคลัสเตอร์อุตสาหกรรม
– ระเบียงนวัตกรรมและเทคโนโลยี: การวางแผนโดยรวมของ San Tin Science Park จะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 3 และการเปลี่ยนเขตพื้นที่ 10 เฮกตาร์ใน Shaling Data Park จะแล้วเสร็จในช่วงกลางปี ซึ่งคาดว่าจะดึงดูดศูนย์ข้อมูลได้มากกว่า 50 แห่ง
– ศูนย์กลางการศึกษา: จัดสรรพื้นที่ 90 เฮกตาร์ในเมืองการศึกษาของมหาวิทยาลัยเป่ยตูเพื่อสร้างโรงเรียนแพทย์แห่งที่ 3 และสาขาของสถาบันวิจัยระดับนานาชาติ
ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจโดยประมาณ:
– การสนับสนุนโดยตรง: เมื่อเปิดดำเนินการเต็มรูปแบบ สวน Hetao จะสร้างมูลค่าผลผลิตประจำปี 52,000 ล้านเหรียญฮ่องกง และสร้างงานทักษะสูง 5,200 ตำแหน่ง
– ผลคูณทวี: คาดว่าอุตสาหกรรมสนับสนุน เช่น โลจิสติกส์ และนิทรรศการ จะเป็นแรงผลักดันให้ GDP ของภาคเหนือเติบโต 2-3% ต่อปี
ส่วนที่ 3: การตอบสนองของตลาดและข้อโต้แย้งด้านนโยบาย
3.1 ความผันผวนแบบเรียลไทม์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
– การซื้อขายพุ่งสูงขึ้น: ในสัปดาห์แรกหลังจากมีการประกาศนโยบายดังกล่าว ดัชนีราคาทรัพย์สิน Centaline City Leading Index (CCL) ที่ต่ำกว่า 4 ล้านเหรียญฮ่องกงเพิ่มขึ้น 1.2% และการเข้าชมในช่วงสุดสัปดาห์ในโครงการที่อยู่อาศัย 10 อันดับแรกก็เพิ่มขึ้น 40%
– กลยุทธ์ของผู้พัฒนา: Sun Hung Kai Properties, Cheung Kong Properties และบริษัทอื่นๆ กำลังเร่งเปิดตัวยูนิตระดับนาโน โดยจะมีการเปิดตัวยูนิตเพิ่มเติมอีก 50 ยูนิตใน "เฟส 2" ของ Tuen Mun ในวันนี้
3.2 ความแตกต่างในความคิดเห็นของประชาชน
– เสียงสนับสนุน: สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดย่อมประเมินว่านโยบายใหม่นี้สามารถเพิ่มปริมาณธุรกรรมประจำปีเป็นมากกว่า 60,000 รายการ ซึ่งเป็นแรงผลักดันการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง เช่น การตกแต่ง และสินเชื่อที่อยู่อาศัย
- มุมมองที่น่าสงสัย: นักวิชาการเตือนว่าแรงจูงใจทางภาษีอาจนำไปสู่การแปลงแฟลตย่อยเป็นหลักทรัพย์ และการกำกับดูแลจำเป็นต้องเข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อป้องกันไม่ให้นักลงทุนใช้นโยบายโดยมิชอบ
ส่วนที่ 4 การวางแผนการเงินระยะยาวและการจัดการความเสี่ยง
4.1 กลยุทธ์การจัดการภาวะขาดทุน
- การคาดการณ์ระยะกลาง: บัญชีดำเนินงานจะสมดุลในปี 2025/26 แต่การลงทุนมหาศาลในเขตมหานครทางตอนเหนือจะทำให้บัญชีที่ไม่ใช่บัญชีดำเนินงานยังคงขาดดุล คาดว่าการขาดดุลจะลดลงทุกปีตั้งแต่ปี 2026/27
– ขนาดการออกพันธบัตร: ขยายการออกพันธบัตรสีเขียวเป็น 65 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง โดยมุ่งเน้นการระดมทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านการปกป้องสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ทางตอนเหนือของเมือง
4.2 คำเตือนความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
– อัตราดอกเบี้ยผันผวน: หากเฟดเลื่อนการปรับลดอัตราดอกเบี้ย การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอาจอ่อนแอกว่าที่คาดไว้
– ภูมิรัฐศาสตร์: นโยบายการไหลเวียนข้อมูลข้ามพรมแดนจำเป็นต้องสร้างสมดุลระหว่างความมั่นคงของชาติและเสรีภาพทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี และการดำเนินงานของสวน Hetao เผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน
ส่วนที่ 5: การเปรียบเทียบระหว่างประเทศและนัยยะทางนโยบาย
5.1 แบบจำลองการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองระดับโลก
การเปรียบเทียบกับสิงคโปร์: นโยบายที่อยู่อาศัยสาธารณะรับประกันความต้องการที่อยู่อาศัยขั้นพื้นฐาน ฮ่องกงสามารถเรียนรู้จาก “ระบบทางคู่” เพื่อสร้างสมดุลระหว่างตลาดและสวัสดิการ
– ประสบการณ์เซินเจิ้น: การพัฒนาแบบผสมผสานของสวนอุตสาหกรรมและที่พักอาศัยสำหรับผู้มีความสามารถเป็นแรงบันดาลใจให้เกิดการวางแผนบูรณาการเมืองอุตสาหกรรมของเขตเป่ยตู
5.2 ผลกระทบจากการทำงานร่วมกันของเขต Greater Bay
– การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ข้ามพรมแดน: การวิจัยแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพในเขตมหานครทางเหนือ 23% เป็นผู้อยู่อาศัยในเขต Greater Bay Area และกลไกการเชื่อมโยงข้ามพรมแดนด้านภาษีและจำนองจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุง
– การแบ่งงานภาคอุตสาหกรรม: ฮ่องกงมุ่งเน้นที่การวิจัยและพัฒนา (R&D) และบริการทางการเงิน ในขณะที่เซินเจิ้นดำเนินการกระบวนการผลิต โดยร่วมกันสร้างห่วงโซ่นิเวศ “การวิจัยและพัฒนา (R&D) ก่อนการผลิต (Production Chain)”
บทสรุป: ความสำคัญทางประวัติศาสตร์ของการเปลี่ยนแปลงนโยบาย
งบประมาณปี 2568 ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงนโยบายตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงจาก "การจัดการอุปสงค์" ไปสู่ "การปฏิรูปโครงสร้าง" โดยมุ่งเป้าไปที่การพัฒนาตลาดอย่างมีสุขภาพดีผ่านทางภาษี ขณะเดียวกันก็ใช้เขตมหานครทางตอนเหนือเป็นเครื่องจักรในการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม ในบริบทของประชากรสูงอายุและเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ประสิทธิภาพของนโยบายยังคงต้องดูกันต่อไป กุญแจสำคัญในอนาคตอยู่ที่ว่าเราสามารถสร้างสมดุลที่ชัดเจนระหว่างวินัยทางการเงินและการลงทุนเชิงกลยุทธ์เพื่อวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการพัฒนาขั้นต่อไปของฮ่องกงได้หรือไม่
ภาคผนวก: ข้อเท็จจริงโดยย่อเกี่ยวกับสถิติที่สำคัญ
| โครงการ | งบประมาณปี 2568/69 | การเปลี่ยนแปลงปีต่อปี |
| รายได้จากราคาที่ดิน | HK$21 พันล้าน | +55.3% |
| รายได้จากอากรแสตมป์ | 58 พันล้านเหรียญฮ่องกง | -18.3% |
| ปริมาณธุรกรรมที่อยู่อาศัย | 53,000 | +23% |
| การลงทุนในเขตมหานครทางตอนเหนือ | 37 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง | เงินทุนพิเศษใหม่ |
| โครงการรับสมัครผู้มีความสามารถ | อนุมัติ 270,000 คดี | รวม 430,000 ใบสมัคร |
แหล่งที่มาของข้อมูล: กรมสถิติและสำมะโนประชากรฮ่องกง กรมการประเมินและประเมินค่า
พอล ชาน-จีบีเอ็ม-จีบีเอส-เอ็มเอช-เจพี(ภาษาอังกฤษ:พอล ชาน โมโพ, 18 มีนาคม 2498-) เกิดเมื่อจีนเฉาโจว, ปัจจุบันเขตบริหารพิเศษฮ่องกงเลขานุการฝ่ายการเงิน, พร้อมกันคณะกรรมการความมั่นคงแห่งชาติสมาชิก ฮ่องกงผู้สอบบัญชีรับอนุญาต- เสิร์ฟแล้วประธานคณะกรรมการพิจารณาคุณวุฒิผู้สมัคร-สำนักงานพัฒนากิจการผู้อำนวยการ,สำนักงานบริการช่วยเหลือทางกฎหมายประธานกรรมการ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท บัญชีหัวเต๋อกวงเฉิง จำกัด ดำรงตำแหน่งตั้งแต่ปี พ.ศ. 2551 ถึง พ.ศ. 2555สภานิติบัญญัติแห่งฮ่องกงเขตเลือกตั้งตามหน้าที่สมาชิกอุตสาหกรรมการบัญชี ลาออกเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม พ.ศ. 2555วันรุ่งขึ้นเขารับตำแหน่งปลัดกระทรวงพัฒนาการ
เขตมหานครภาคเหนือ(ภาษาอังกฤษ:นครเหนือ, เรียกว่า:เมืองหลวงภาคเหนือ),สำหรับรัฐบาลฮ่องกงโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา วันที่ 6 ตุลาคม พ.ศ. 2564 ในขณะนั้นประธานเจ้าหน้าที่บริหารแคร์รี่ แลมเสนอ,สำหรับคำปราศรัยนโยบายของหัวหน้าฝ่ายบริหารฮ่องกงประจำปี 2021คาดว่าจะดำเนินการเป็นระยะๆ ในช่วงเวลา 20 - 30 ปี
