สารบัญ
อดีตและปัจจุบันของคฤหาสน์เซ็นจูรี่
พระราชวังลอยฟ้าที่ตั้งอยู่บนชั้นบนสุดของโรงแรม Junran ในย่าน Western Mid-Levels ของฮ่องกง สร้างความตกตะลึงให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ ด้วยราคาเสนอขายที่ 95 ล้านเหรียญฮ่องกง ยูนิตสูงตระหง่านที่มีพื้นที่ใช้สอย 2,182 ตารางฟุตแห่งนี้ไม่เพียงแต่ถ่ายทอดเรื่องราวความรักเก้าปีของแมนดี้ หลิว นางแบบลูกครึ่งจีน-โปรตุเกส และอดีตประธานบริษัทซันซิตี้ กรุ๊ป โจว จัวฮัว (ซีมีฮัว) เท่านั้น แต่ยังกลายมาเป็นกรณีพิเศษของการโต้ตอบทางศาลระหว่างฮ่องกงและมาเก๊าอีกด้วย เนื่องจากเกี่ยวข้องกับคดีทางกฎหมายข้ามพรมแดนและการดำเนินการทางการเงินที่ซับซ้อน
ทรัพย์สินดังกล่าวเป็นของเมลโค อินเตอร์เนชั่นแนลMelco Crown ของ (00200) เข้ามาเป็นเจ้าหนี้และมอบหมายให้ธนาคารตัวแทนขายหุ้น ซึ่งทำให้เกิดการถกเถียงอย่างดุเดือดในตลาดทันที จากมุมมองของมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ความพิเศษของธุรกรรมนี้คือคุณลักษณะทางกฎหมายหลายประการ ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่การกำจัดหลักประกันในการเรียกเก็บหนี้ข้ามพรมแดนเท่านั้น แต่ยังเป็นการประมูลทรัพย์สินของคนดังทางศาล และเป็นกรณีทั่วไปของการบังคับคดีตามคำพิพากษาของศาลมาเก๊าในฮ่องกงอีกด้วย
ตามข้อมูลของสำนักงานที่ดินแมนดี้ ลิวเธอซื้อหน่วยนี้ในราคา 91.3257 ล้านเหรียญฮ่องกงในนามของบริษัทในเดือนมิถุนายนปี 2014 เมื่อความสัมพันธ์ของเธอกับโจวจัวฮัวถูกเปิดเผย ที่น่าสังเกตก็คือ ธุรกรรมนี้ตรงกับช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยหรูหราของฮ่องกงกำลังอยู่ในช่วงพีค และราคาธุรกรรมสูงขึ้น 38% จากตอนที่เปิดตัวครั้งแรกในปี 2012 ซึ่งบ่งชี้ว่าฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องมีความหวังอย่างยิ่งต่อตลาดในอนาคต อย่างไรก็ตาม การจับกุมโจวจัวฮัวในมาเก๊าในปี 2021 ทำให้ชะตากรรมของรังรักแห่งนี้พลิกผันไปในทางที่เลวร้ายยิ่งขึ้น
สนามรบทางการเงินของความร่วมมือทางตุลาการข้ามพรมแดน
Melco Crown ได้รับสิทธิ์ในการจำนองของหน่วยงานในเดือนพฤศจิกายน 2021 และเกิดการฟ้องร้องทางกฎหมายเป็นระยะเวลาสองปี ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายชี้ให้เห็นว่าสินเชื่อประเภทนี้มีคุณลักษณะ "การค้ำประกันข้ามพรมแดน" ที่เป็นลักษณะเฉพาะ - Melco Crown ซึ่งจดทะเบียนในมาเก๊า ยอมรับทรัพย์สินในฮ่องกงเป็นหลักประกัน ซึ่งเกี่ยวข้องกับความแตกต่างในระบบกฎหมายของทั้งสองสถานที่ในการกำหนดลำดับความสำคัญของหนี้ เมื่อศาลสูงตัดสินในปี 2022 ให้แมนดี้ ลิ่ว ส่งมอบหน่วยงานดังกล่าว โจว จัวฮัวก็ถูกตัดสินจำคุก 18 ปีในการพิจารณาคดีครั้งแรกในมาเก๊า ช่วงเวลาดังกล่าวทำให้เกิดความเชื่อมโยงมากมาย
จะเห็นได้จากงบการเงินว่า Melco International ยังคงเข้มงวดนโยบายสินเชื่ออย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รายงานระหว่างกาลของกลุ่มประจำปี 2566 แสดงให้เห็นว่าค่าเผื่อการด้อยค่าของสินเชื่อที่ได้รับเพิ่มขึ้น 27% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งสะท้อนถึงความเร่งด่วนในการกำจัดสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง นี่อาจอธิบายได้ว่าทำไมบริษัทจึงเลือกที่จะขายทรัพย์สินดังกล่าวอย่างเร่งด่วนในสภาวะตลาดปัจจุบัน แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 4% เมื่อเทียบกับราคาซื้อ แต่กำไรที่แท้จริงอาจต่ำกว่าตัวเลขทางบัญชีมากเมื่อพิจารณาจากอัตราแลกเปลี่ยนที่ผันผวนและต้นทุนดอกเบี้ยในช่วงแปดปีที่ผ่านมา
การออกแบบกระจกเพดานส่งผลต่อความสัมพันธ์ระหว่างสามีและภรรยา
เมื่อมีการเผยแพร่ภาพถ่ายภายในห้องแล้ว การออกแบบห้องนอนใหญ่ที่สะดุดตาที่สุดของยูนิตขนาด 400 ตารางฟุตก็ได้จุดชนวนให้เกิดการถกเถียงอย่างดุเดือดทางออนไลน์ นักออกแบบตกแต่งภายในอาวุโส Liang Jinghao วิเคราะห์ว่าการตกแต่งด้วยกระจกเงาเต็มบานแบบนี้จำเป็นต้องเอาชนะความท้าทายทางเทคนิคมากมาย: "กระจกทรงกลมบนเพดานมีเส้นผ่านศูนย์กลาง 2.1 เมตร และจำเป็นต้องปรับแต่งกระจกป้องกันการระเบิด ร่วมกับแถบไฟ LED ที่ซ่อนอยู่ เพื่อสร้างเอฟเฟกต์แคปซูลอวกาศ ผนังทีวีกระจกที่ปลายเตียงใช้เทคโนโลยีมุมมองทางเดียวเพื่อความเป็นส่วนตัวในขณะที่ยังคงความโปร่งใสทางสายตา"
ซ่งเส้ากวง ผู้เชี่ยวชาญด้านฮวงจุ้ยมีความคิดเห็นที่แตกต่างออกไป “กระจกเป็นหยิน การใช้กระจกมากเกินไปอาจทำให้เกิดความผิดปกติของออร่าได้ง่าย แต่การออกแบบนี้ใช้ภูมิทัศน์น้ำของอ่าววิกตอเรียอย่างชาญฉลาดเพื่อสร้างสมดุลให้กับธาตุทั้งห้า ผนังกระจกอ่างอาบน้ำหันไปทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งสอดคล้องกับรูปแบบ ‘ลมและน้ำ’ จะเห็นได้ว่าทีมออกแบบได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ” อย่างไรก็ตาม เขาเตือนผู้ซื้อที่สนใจให้จัดเค้าโครงใหม่ตามวันเกิด มิฉะนั้น “ความชั่วร้ายของกระจก” อาจส่งผลกระทบต่อความสัมพันธ์ระหว่างสามีและภรรยา
ผลกระทบจากผีเสื้อในตลาดเงิน
Liu Jiahui หัวหน้านักวิเคราะห์ของ Midland Realty ชี้ให้เห็นว่าธุรกรรมนี้บ่งชี้ถึงตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูของฮ่องกง: "ราคาที่ขอของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของเจ้าของเงินมักจะต่ำกว่าราคาตลาด 15-20% แต่หน่วยนี้ยังคงรักษาทัศนคติที่เป็นบวก ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นของเจ้าหนี้ในทรัพย์สินภูมิทัศน์ที่หายาก" สิ่งที่น่าสังเกตคือในปี 2023 จำนวนอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูที่เป็นของเจ้าของเงินที่มีราคามากกว่า 20 ล้านหยวนพุ่งสูงขึ้น 68% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งบ่งชี้ว่านักลงทุนที่มีเลเวอเรจสูงอยู่ภายใต้แรงกดดันที่มากขึ้น
ข้อมูลจากแผนกวิจัยทรัพย์สิน Centaline แสดงให้เห็นว่าเมื่อไม่นานมานี้มีการขายยูนิตที่คล้ายกันในเขตตะวันตกด้วยราคาประมาณ 43,000 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต จากข้อมูลนี้ คาดว่ามูลค่าตลาดของยูนิตดังกล่าวน่าจะอยู่ที่ประมาณ 93.8 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง แม้ว่าราคาที่ขอขายในปัจจุบันที่ 95 ล้านดอลลาร์จะอยู่ในช่วงที่เหมาะสม แต่ยังคงมีความไม่แน่นอนว่าธุรกรรมดังกล่าวจะสามารถเสร็จสิ้นได้อย่างรวดเร็วท่ามกลางวงจรอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นหรือไม่ มีข่าวลือในอุตสาหกรรมว่ากองทุนแห่งหนึ่งจากภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้แสดงความสนใจ แต่ต้องการให้คงการตกแต่งที่มีอยู่ไว้เพื่อใช้เป็นโรงแรมเฉพาะทาง
รูปแบบการค้าของความพันกันทางอารมณ์
ความสัมพันธ์แบบสามเส้านี้ซึ่งเริ่มต้นในปี 2014 มีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับตลาดทุนเสมอมา เมื่อแมนดี้ ลิว ซื้อยูนิตที่รานราน โจว จัวฮัวก็ซันซิตี้ กรุ๊ปด้วยการขยายตัวครั้งใหญ่ ทำให้ราคาหุ้นพุ่งขึ้นถึง 580% ระหว่างปี 2014 ถึงปี 2017 ความสัมพันธ์ทางอารมณ์และอาณาจักรธุรกิจขยายตัวพร้อม ๆ กัน และเมื่อข่าวลือเรื่องการเลิกรากันเกิดขึ้นในปี 2019 มูลค่าทางการตลาดของกลุ่มก็ระเหยไปมากกว่า 70%
ผู้ที่คุ้นเคยกับเรื่องนี้เปิดเผยว่าช่วงเวลาของการจำนองคฤหาสน์หรูนั้นมีความหมายมาก: "เมื่อมีการดำเนินการจำนองในปี 2021 Chau Cheuk-wah ถูกจำกัดไม่ให้ออกนอกประเทศ การกำจัดสินทรัพย์นี้สามารถถือเป็นการควบคุมความเสี่ยงและอาจเกี่ยวข้องกับการจัดการโอนสินทรัพย์ข้ามพรมแดนที่ซับซ้อนด้วย" สิ่งที่น่าสังเกตคือ Melco International ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ Melco Crown ยังคงลดการถือหุ้น Suncity ต่อไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และได้ทำการจัดทำบัญชีสินค้าคงคลังเสร็จสิ้นหกเดือนก่อนที่ Chau Cheuk-wah จะถูกจับกุม
พื้นที่สีเทาของเขตอำนาจศาล
เนื่องจากคดีนี้อยู่ในเขตอำนาจศาลของทั้งฮ่องกงและมาเก๊า จึงมีข้อถกเถียงกันในชุมชนกฎหมายเกี่ยวกับรายละเอียดของการบังคับใช้กฎหมาย รองศาสตราจารย์ Cheung Tat-ming จากคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยฮ่องกง อธิบายว่า “ตามกฎหมายการพิพากษาแผ่นดินใหญ่ (การบังคับใช้ร่วมกัน) ส่วนของค่าสินไหมทดแทนทางแพ่งของคำพิพากษาอาญาในมาเก๊าสามารถนำไปใช้บังคับใช้ในฮ่องกงได้ อย่างไรก็ตาม คดีนี้เป็นข้อพิพาทเกี่ยวกับการจำนองเชิงพาณิชย์ และเจ้าหนี้ต้องดำเนินการเรียกร้องตามกฎหมายการโอนกรรมสิทธิ์และทรัพย์สินของฮ่องกง”
ความร่วมมือทางตุลาการประเภทนี้พบเห็นได้ทั่วไปมากขึ้นในการจัดเก็บหนี้ข้ามพรมแดน ข้อมูลจากฝ่ายตุลาการแสดงให้เห็นว่าฮ่องกงจัดการคดีการกำจัดหลักประกันข้ามพรมแดน 147 คดีในปี 2565 ซึ่งเพิ่มขึ้น 41% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยสัดส่วนคดีที่เกี่ยวข้องกับมาเก๊าเพิ่มขึ้นจาก 12% ในปี 2562 เป็น 23% อย่างไรก็ตาม เนื่องจากคำว่า "ดอกเบี้ย" มีนิยามที่แตกต่างกันในทั้งสองสถานที่ ความถูกต้องตามกฎหมายของข้อตกลงจำนองบางฉบับจึงยังคงมีความเสี่ยงทางกฎหมายอยู่
ปริศนาว่าทรัพย์สินของคนดังถูกกำจัดอย่างไร
ความยากลำบากในการกำจัดทรัพย์สินของแมนดี้ ลิว สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการรับรู้ทรัพย์สินพิเศษของคนดัง นอกจากยูนิตของ Ranran แล้ว ทาวน์เฮาส์ของเธอในเชลซี ลอนดอน ยังกำลังเผชิญกับข้อพิพาทเรื่องการประเมินค่าอีกด้วย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Knight Frank ชี้ให้เห็นว่าบ้านหรูหราที่มีผลงานส่วนตัวโดดเด่นมักต้องใช้ช่วงเวลาทางการตลาดพิเศษ 6-12 เดือน และราคาดำเนินการมักจะต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 10-15%
ปัญหาที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นคือความผันผวนของมูลค่าที่เกิดจากความแตกต่างทางวัฒนธรรม การออกแบบกระจกเงาซึ่งเป็นที่พูดถึงกันมากของยูนิตนี้อาจถือได้ว่าเป็นแนวคิดล้ำสมัยในตลาดตะวันตก แต่ผู้ซื้อชาวเอเชียอาจมองว่าเป็นสิ่งต้องห้ามเนื่องมาจากปัญหาทางฮวงจุ้ย Albert Lee หัวหน้าฝ่ายประเมินราคาของ Savills ให้คำแนะนำว่า “ควรใช้กลยุทธ์การกำหนดราคาแบบสองทางสำหรับทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งสามารถดึงดูดทั้งเจ้าของที่อยู่อาศัยและนักลงทุนเชิงพาณิชย์ได้”
สงครามลับเพื่อความมั่งคั่งในยุคหลังสีหมี่ฮวา
ขณะที่โจวจัวฮัวถูกจำคุกอย่างเป็นทางการ อาณาจักรธุรกิจของเขาก็เริ่มเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างสินทรัพย์ แหล่งข่าวในภาคการเงินเปิดเผยว่าสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องของ Suncity หดตัวลงเหลือ 15% ซึ่งน้อยกว่าจุดสูงสุด แต่การกำจัดสินทรัพย์ที่มองไม่เห็นยังคงเป็นเรื่องยาก ความคืบหน้าในการกำจัดทรัพย์สินภายใต้ชื่อของ Mandy Lieu จะเป็นข้อมูลอ้างอิงที่สำคัญสำหรับการชำระบัญชีสินทรัพย์ข้ามพรมแดนมูลค่าหลายพันล้านเหรียญในเวลาต่อมา
ที่น่าสังเกตคือการเปลี่ยนแปลงบทบาทของ Melco International ในการทำธุรกรรมนี้ บริษัทแห่งนี้ซึ่งเคยร่วมมือกับ Suncity ในการพัฒนาคาสิโน Crystal Tigre de Cristal ในรัสเซีย ปัจจุบันกำลังดำเนินการกำจัดสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องในฐานะเจ้าหนี้ สะท้อนให้เห็นว่าอุตสาหกรรมการพนันของมาเก๊ากำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าคดีการกำจัดหลักประกันข้ามพรมแดนที่คล้ายคลึงกันนี้อาจเพิ่มขึ้นมากกว่าสามเท่าในอีกสามปีข้างหน้า
การตีความความคิดเห็นสาธารณะทางอินเทอร์เน็ตที่หลากหลาย
บนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดีย การพูดคุยเกี่ยวกับธุรกรรมนี้ขยายวงกว้างเกินขอบเขตของอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว ยอดอ่านรวมของหัวข้อ # กระจกบนเพดาน # ใน Weibo ทะลุ 230 ล้านครั้งแล้ว และชาวเน็ตก็สร้างสรรค์ผลงานดัดแปลงได้ไม่รู้จบ แพทย์ด้านจิตวิทยา Huang Yi-ni วิเคราะห์ว่า “เหตุการณ์นี้สะท้อนถึงความปรารถนาของสาธารณชนในการสำรวจพื้นที่ส่วนตัวและอารมณ์ที่ซับซ้อนเกี่ยวกับวิถีชีวิตของคนรวย จิตวิทยาส่วนรวมนี้สมควรได้รับการศึกษาอย่างลึกซึ้งจากชุมชนสังคมวิทยา”
นอกจากนี้ยังมีเสียงตั้งคำถามถึงการที่สื่อมุ่งเน้นไปที่ชีวิตส่วนตัวของคนดังมากเกินไป ในคอลัมน์ของเขาใน Ming Pao นักวิจารณ์ Lin Peili ชี้ให้เห็นว่า: "เมื่อคดีความถูกตีความในลักษณะที่สนุกสนาน จริงๆ แล้ว มันกำลังบ่อนทำลายจิตวิญญาณของหลักนิติธรรม เราควรให้ความสนใจกับการปรับปรุงกลไกความร่วมมือทางกฎหมายข้ามพรมแดนมากกว่าจินตนาการทางเพศของการตกแต่งกระจก"
การขึ้นๆ ลงๆ ของสินทรัพย์ในยุคจุลภาค
จากการซื้อที่ 91.32 ล้านไปจนถึงการขายที่ 95 ล้าน เบื้องหลังการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทางบัญชีของ 8% นั้น มีเรื่องเล่าต่างๆ มากมายเกี่ยวกับการไหลเวียนของเงินทุนข้ามพรมแดน วิวัฒนาการของความร่วมมือทางตุลาการ และการสลายความสัมพันธ์ทางอารมณ์ เมื่อเพดานกระจกสะท้อนทิวทัศน์ยามค่ำคืนของอ่าววิกตอเรีย พระราชวังบนท้องฟ้าแห่งนี้ไม่เพียงเป็นพยานถึงโชคชะตาส่วนตัวของใครคนหนึ่งเท่านั้น แต่ยังเป็นรหัสเฉพาะตัวในการตีความกระบวนการบูรณาการของฮ่องกงและมาเก๊าอีกด้วย เนื่องจากมีผู้ซื้อที่มีศักยภาพปรากฏขึ้นทีละราย เกมที่มีหลายมิติที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย การเงิน และวัฒนธรรมนี้จะยังคงเขียนบทใหม่ต่อไปอย่างแน่นอน
อ่านเพิ่มเติม:
