Li Genxing สูญเสียเงิน 8.82 ล้านเหรียญไต้หวันจากกับดักของ “การแปลงร้านค้าเป็นหลักทรัพย์”

แกนหลักของพายุ: การวิเคราะห์ที่สมบูรณ์ของการทำธุรกรรมของร้านเลขที่ 126 ถนน Wusong

1. ภาพรวมการซื้อขายและการสูญเสียทางบัญชี
   ในเดือนเมษายน ปี 2025 Li Genxing ผู้ก่อตั้ง Shenghui Retail Fund18.68 ล้านเหรียญฮ่องกงขายร้านชั้นล่างและห้องใต้หลังคาที่ 126 Woosung Street, Jordan เมื่อเทียบกับราคาซื้อในเดือนกรกฎาคม 202227.5 ล้านเหรียญฮ่องกง,หนังสือสูญหายสูงถึง8.82 ล้านเหรียญฮ่องกง (32%)- ร้านมีพื้นที่ประมาณ 980 ตารางฟุต พร้อมห้องใต้หลังคา 630 ตารางฟุต และปัจจุบันมีผู้เช่าอยู่ด้วยราคา HK$75,000 ต่อเดือน โดยมีผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ4.8 ซม.อย่างไรก็ตาม รายได้จากการเช่ายังไม่สามารถชดเชยผลกระทบจากค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ได้
2. บริบททางประวัติศาสตร์: วัฏจักรอันเจ็บปวดของการถูก “ผ่าครึ่ง” สองครั้งในเจ็ดปี
   นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มูลค่าของร้านนี้ลดลง เจ้าของเดิมซื้อทรัพย์สินนี้ในเดือนเมษายนปี 201551.68 ล้านเหรียญฮ่องกงซื้อและถือครองมา 7 ปีจนถึงปี 2022 เมื่อขายต่อให้กับ Li Genxing จำนวนเงินก็ระเหยไป24.18 ล้านเหรียญฮ่องกง (46%)และการขาดทุนของ Li Genxing ก็หมายถึงว่าทรัพย์สินดังกล่าวมีค่าเสื่อมราคาสะสมมาตั้งแต่ถึงจุดสูงสุด33 ล้านเหรียญฮ่องกง (64%)แทบจะเรียกว่า "ตัดครึ่งแล้วตัดครึ่งอีก" กรณีนี้เน้นถึงตลาดค้าปลีกที่อ่อนแอหลังการระบาด ประกอบกับการเปลี่ยนแปลงนโยบายและสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจซึ่งทำให้ความเสี่ยงในการลงทุนในร้านค้าเพิ่มขึ้นอย่างมาก
3. “เลือดแรก” ของ Li Genxing: การสูญเสียครั้งแรกนับตั้งแต่ก่อตั้งกองทุน
   ตั้งแต่ปี 2009 Li Genxing ซื้อและขายร้านค้าริมถนนมาแล้วมากกว่า 260 ร้าน นับเป็นครั้งแรกที่เขาขายขาดทุน นอกจากนี้ยังเป็นธุรกรรมที่ขาดทุนครั้งแรกของ Shenghui Shop Fund นับตั้งแต่ก่อตั้งในปี 2016 เขาเรียกมันว่า "เลือดหยดแรก" การเคลื่อนไหวครั้งนี้ไม่เพียงสะท้อนถึงความล้มเหลวในการลงทุนส่วนบุคคลเท่านั้น แต่ยังบ่งชี้ด้วยว่าตลาดร้านค้าโดยรวมได้เข้าสู่ช่วงของการปรับตัวเชิงลึกอีกด้วย

ปฏิกิริยาลูกโซ่ตลาด: “คลื่นขายขาดทุน” ของกองทุน Shenghui และภาวะตลาดหนาว

1. ขาดทุน 5 ครั้งใน 2 เดือน ค่าเสื่อมราคาเฉลี่ย 28%
   Li Genxing ได้เร่งการขายทรัพย์สินของเขาในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา และร่วมกับร้านค้าของเขาบนถนน Wusong เขาได้สะสมสุริยุปราคาครั้งที่ห้า, เงินสดทั้งหมดออกประมาณ85.08 ล้านเหรียญฮ่องกงเมื่อเทียบกับต้นทุนการซื้อรวม118 ล้านเหรียญฮ่องกงการสูญเสีย32.92 ล้านเหรียญฮ่องกงอัตราการเสื่อมราคาเฉลี่ยอยู่ที่28%- ตัวอย่างอื่น ๆ ของสุริยุปราคา ได้แก่:

• ช้อปที่ Yin Hing Street, San Po Kong:ซื้อในราคา 21 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2021 และขายในราคา 13.4 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2025 ค่าเสื่อมราคา36%-
• ช้อปที่ Humphreys Avenue จิมซาจุ่ย:ซื้อมาในราคา 20 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2023 ขายไปในราคา 17.3 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2025 ขาดทุน13.5%-
• ร้านไซยิงปูน ถนนสายน้ำ:ซื้อในราคา 24.5 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2022 และขายในราคา 15.6 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2025 ถือเป็นการขาดทุน36%-

1. ทั้งพื้นที่ทำกินและพื้นที่หลักตกต่ำ และผลตอบแทนจากการเช่าก็ยากที่จะรองรับตลาด
   รัฐบาลฝ่ายจัดอันดับและประเมินมูลค่าข้อมูลแสดงให้เห็นว่าราคาร้านค้าลดลงเกือบ 10% จากระดับสูงก่อนเกิดโรคระบาด40%และหลี่เกิงซิงชี้ให้เห็นว่าแม้ว่าค่าเช่าพื้นที่หลักคาดว่าจะเพิ่มขึ้น3-5%ราคาในร้านค้าในเขตหมินเซิงได้ทะลุลงไปถึงระดับต่ำสุดแล้ว แต่ตลาดโดยรวมยังขาดแรงกระตุ้นในการฟื้นตัว ตัวอย่างเช่น แม้ว่าร้าน 126 ถนน Wusong จะมีผลตอบแทนการเช่า 4.8%ยังไม่สามารถป้องกันราคาไม่ให้ตกได้ สะท้อนให้เห็นว่านักลงทุนมีความเชื่อมั่นต่ำต่อการเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์
2. ผู้ซื้อแผ่นดินใหญ่เข้ามาควบคุม: การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาด
   ในบรรดาร้านค้าทั้ง 5 แห่งที่ขายโดย Shenghui Fund เมื่อเร็วๆ นี้สี่ในจำนวนนี้ถูกซื้อโดยผู้ซื้อที่มีพื้นเพมาจากแผ่นดินใหญ่ซึ่งระบุว่าเมื่อนักลงทุนในประเทศออกจากตลาด กองทุนในแผ่นดินใหญ่อาจใช้ประโยชน์จากราคาที่ต่ำเพื่อซื้อสินทรัพย์ในฮ่องกง แนวโน้มนี้อาจปรับเปลี่ยนโครงสร้างผู้ซื้อในตลาดร้านค้า

ผลกระทบหยั่งรากลึก: ปัญหาเชิงโครงสร้างเบื้องหลังความหนาวเย็นของตลาดห้างสรรพสินค้า

1. การเปลี่ยนแปลงอุตสาหกรรมค้าปลีกและการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในรูปแบบการบริโภค
   โรคระบาดเร่งให้เกิดกระแสการบริโภคออนไลน์เข้ามาแทนที่หน้าร้านจริง แม้ว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะฟื้นตัว แต่กำลังซื้อของนักท่องเที่ยวก็จะไม่สูงเท่าเดิม ร้านค้าในแหล่งท่องเที่ยวดั้งเดิม เช่น จอร์แดน พึ่งพาลูกค้าแผ่นดินใหญ่ แต่นโยบาย “วีซ่าหนึ่งใบ เดินทางได้หลายครั้ง” ยังไม่ได้รับการฟื้นฟูอย่างเต็มที่ ส่งผลให้ทั้งปริมาณนักท่องเที่ยวและการบริโภคลดลง
2. อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นและแรงกดดันด้านต้นทุนการเงิน
   อัตราดอกเบี้ยทั่วโลกที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนการจัดหาเงินทุนสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น และนักลงทุนในร้านค้าต้องการผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม ระดับค่าเช่าร้านค้าในปัจจุบันยังไม่ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ จึงทำให้โอกาสในการได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนลดน้อยลง
3. ความไม่แน่นอนของนโยบายและความคิดของเจ้าของ
   ความเสี่ยงด้านนโยบาย เช่น การปรับอัตราภาษีของรัฐบาลและข่าวลือเกี่ยวกับการควบคุมค่าเช่า ประกอบกับเจ้าของบ้านไม่มั่นใจในตลาดในอนาคต ทำให้จำนวนทรัพย์สินที่จดทะเบียนเพิ่มสูงขึ้นและการแข่งขันด้านราคารุนแรงขึ้น ตัวอย่างเช่น ดัชนีความเชื่อมั่นมิดแลนด์แสดงให้เห็นว่าทัศนคติต่อรายชื่อร้านค้ามีแนวโน้มที่จะมองในแง่ร้าย ซึ่งโดยอ้อมแล้วก็ส่งผลให้ราคาธุรกรรมลดลง

การตื่นรู้ของตลาดภายใต้กระแสสุริยุปราคา

การสูญเสียร้านค้าบนถนน Woosung ในจอร์แดนไม่เพียงแต่เป็นกรณีการลงทุนเพียงครั้งเดียว แต่ยังเป็นภาพเล็กๆ ของการเปลี่ยนแปลงของตลาดร้านค้าในฮ่องกงอีกด้วย จากการ “แลกเปลี่ยนสินค้าเพื่อความอยู่รอด” ของ Li Genxing ไปจนถึงการเข้ามาของกองทุนแผ่นดินใหญ่ สะท้อนให้เห็นว่าผู้เข้าร่วมตลาดกำลังปรับกลยุทธ์ของตนใหม่ ภายใต้แรงกดดันสองด้านทั้งการปรับโครงสร้างในอุตสาหกรรมค้าปลีกและอัตราดอกเบี้ยที่สูง การลงทุนในร้านค้าจึงเปลี่ยนจาก “ผลกำไรที่มั่นคง” ไปเป็น “เกมที่มีความเสี่ยงสูง” เราจะสามารถมองหาความหวังในตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยได้ก็ต่อเมื่อพิจารณาศักยภาพในระดับภูมิภาค คุณภาพผู้เช่า และทิศทางนโยบายอย่างแม่นยำเท่านั้น

อ่านเพิ่มเติม:

• อพาร์ตเมนต์สามห้องนอนของฮุ่ยจิงขาดทุน 3.13 ล้านหยวนในหกปี และอัตราการเสื่อมราคาสูงเกินจุดสูงสุดของโรคระบาด
• อีกวันแล้ว! เติ้ง เหยาเฉิง ลูกชายของ “ราชาแห่งร้าน” ถูกบริษัทการเงินฟ้องร้องต่อศาลสูงในข้อหาเป็นหนี้มหาศาลถึง 230 ล้านเหรียญไต้หวัน
• เติ้งเฉิงป๋อผู้บ้าคลั่งซึ่งเป็นเอเยนต์ที่ประสบปัญหาทางการเงินนั้นกระตือรือร้นมากที่จะจุดประทัดเพื่อบูชาเทพเจ้าหลังจากได้รับหน้าที่!