การวิเคราะห์อย่างครบถ้วนเกี่ยวกับวิกฤตการเงินของครอบครัวเติ้งเฉิงป๋อ: คำเตือนของตลาดเบื้องหลังการขายทรัพย์สินครั้งใหญ่

1. ยักษ์ใหญ่ทางธุรกิจประสบปัญหาทางการเงินและประสบภาวะขาดทุน ส่งผลให้ตลาดผันผวน

นักลงทุนอาวุโสที่เรียกตัวเองว่า “ราชาแห่งการช้อปฮ่องกง”เติ้งเฉิงโป(ลุงโบ) ถูกรายงานซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าอยู่ภายใต้แรงกดดันทางการเงินตั้งแต่ปี 2020 และครอบครัวของเขาถึงกับทำให้เกิดการขายทรัพย์สินแบบ "การฆ่าแบบโหดร้าย" ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตามข่าวตลาด ครอบครัว Tang ได้ขายสินทรัพย์หลัก 3 รายการติดต่อกันภายในเวลาเพียง 2 สัปดาห์ รวมถึงร้านค้าขนาดใหญ่ใน Sai Kung Garden ร้านค้าใน Wan Chai และร้านค้าชั้นล่างบนถนน Sha Tsui ใน Tsuen Wan ทำให้ได้รับเงินมูลค่ารวมมากกว่า 556 ล้านเหรียญฮ่องกง ที่น่าสังเกตก็คือธุรกรรมเกือบทั้งหมดมีการขาดทุนทางบัญชี ในจำนวนนี้ ร้านค้าขนาดใหญ่ในสวนไซกุงถูกขายไปในราคา 400 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ขาดทุน 38 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงเมื่อเทียบกับราคาซื้อในปี 2017 ซึ่งถือเป็นการด้อยค่า 11% ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

II. การวิเคราะห์ธุรกรรมร้านค้าขนาดยักษ์ในสวนไซง่อน: ภาพย่อของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในระบบนิเวศทางการค้าระดับภูมิภาค

ร้านค้า Sai Kung Garden ที่ก่อให้เกิดการถกเถียงอย่างดุเดือดนั้นมีพื้นที่รวม 28,439 ตารางฟุตที่ทางเข้าชั้นใต้ดินและชั้นหนึ่ง เมื่อตระกูล Tang ซื้อทรัพย์สินจากนักลงทุนผู้มากประสบการณ์อย่าง Li Yaohua และ Li Yongfa ในราคา 438 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2017 อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไซง่อนก็เจริญรุ่งเรือง มีร้านอาหารเฉพาะทางและธุรกิจค้าปลีกที่เจริญรุ่งเรืองในพื้นที่ อย่างไรก็ตามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องมาจากการระบาดใหญ่ของไวรัส จำนวนนักท่องเที่ยวลดลงอย่างรวดเร็ว และรูปแบบการบริโภคในท้องถิ่นที่เปลี่ยนไป ส่งผลให้อัตราร้านค้าว่างในไซกุงยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูลของสำนักงานอสังหาริมทรัพย์ พบว่าค่าเช่าร้านค้าในบริเวณนั้นลดลงมากกว่า 40% จากจุดสูงสุด และร้านค้าขนาดใหญ่ที่เป็นของตระกูลเติ้งนั้นหาผู้เช่ารายเดียวได้ยากเนื่องจากพื้นที่ที่กว้างขวาง และสุดท้ายก็ถูกบังคับให้ขายในราคาลดราคา

3. ไทม์ไลน์ของซีรีส์ “คลื่นการสูญเสียและการกำจัด”: การต่อสู้เพื่อหยุดการสูญเสียทรัพย์สินตั้งแต่มงก๊กไปจนถึงซึนวาน

ตามบันทึกของสำนักงานที่ดิน แผนการปรับโครงสร้างสินทรัพย์ของตระกูล Tang ได้รับการเปิดเผยแล้วในช่วงปลายปี 2022:

• ธันวาคม 2022: ขายโครงการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เลขที่ 61-67 ถนน Soy ย่าน Mong Kok ให้กับ Asia United Infrastructure (00711) ในราคา 351 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง โดยมีขาดทุนทางบัญชี 34.72 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง
• ต้นเดือนเมษายน 2023: ขายร้านค้าบนถนน Lockhart ใน Wan Chai ในราคา 115 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ทรัพย์สินดังกล่าวถูกซื้อในราคา 135 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2018
• กลางเดือนเมษายน: ขายร้านค้าชั้นล่างบนถนน Sha Tsui ใน Tsuen Wan ในราคา 41 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งลดราคาลงอย่างมากจากราคาซื้อ 52 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2019
• ปลายเดือนเมษายน: Saigon Garden ถูกขายไปในราคา 400 ล้านหยวน กลายเป็นธุรกรรมที่ใหญ่ที่สุดแต่ขาดทุนมากที่สุดในรอบการจ่ายเงินสดครั้งนี้

นักวิเคราะห์อุตสาหกรรมชี้ให้เห็นว่าคลื่นปฏิบัติการ "เสียสละตนเองอย่างกล้าหาญ" นี้สะท้อนให้เห็นว่าตระกูลเติ้งต้องการเงินสดอย่างเร่งด่วนเพื่อบรรเทาภาระหนี้สิน มีรายงานว่าทรัพย์สินจำนวนมากภายใต้การปกครองของตระกูลเขาถูกจำนองไว้กับบริษัทการเงินเพื่อขอสินเชื่อ เมื่อฮ่องกงเข้าสู่วัฏจักรของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นทำให้ความตึงเครียดในห่วงโซ่ทุนทวีความรุนแรงมากขึ้น

4. การติดตามเชิงลึก: การขึ้นและลงของอาณาจักรเติ้ง

เติ้ง เฉิงป๋อ วัย 88 ปี เริ่มต้นธุรกิจด้วยป้ายนีออนในปี 1970 และเปลี่ยนมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 1990 ด้วยวิสัยทัศน์อันเฉียบแหลมของเขา เขาจึงซื้อกิจการ "เจ้าของโครงการระดับเงิน" จำนวนมากในช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงิน และค่อยๆ สร้างทรัพย์สินมูลค่านับหมื่นล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งครอบคลุมถึงร้านค้า อาคารอุตสาหกรรม โรงแรม และบ้านพักคนชรา ในช่วงรุ่งเรือง บริษัทมีอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 400 แห่ง และยังลงทุนในหลักทรัพย์และเทคโนโลยีอีกด้วย ในปี 2561 บริษัทสร้างความตกตะลึงให้กับตลาดด้วยการเคลื่อนไหวที่กล้าหาญในการ "ทุ่มเงิน 500 ล้านเพื่อซื้อร้านค้าโดยไม่ลังเล"

อย่างไรก็ตาม การขยายเลเวอเรจที่มากเกินไปก่อให้เกิดอันตรายที่ซ่อนเร้น การเคลื่อนไหวทางสังคมในปี 2019 และการระบาดของโรคในปี 2020 ทำให้ค่าเช่าร้านค้าในแหล่งท่องเที่ยวลดลงอย่างมาก และร้านค้าในย่านใจกลางเมือง เช่น คอสเวย์เบย์และมงก๊ก ซึ่งหุ้นของเติ้งลงทุนไปจำนวนมาก ก็ว่างเปล่าเป็นเวลานาน ยิ่งไปกว่านั้น ธุรกิจบ้านพักผู้สูงอายุซึ่งได้รับการเปลี่ยนแปลงไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้รับการขัดขวางจากนโยบายที่เข้มงวดยิ่งขึ้น และการขายโครงการปรับปรุงอาคารอุตสาหกรรมหลายโครงการยังล่าช้าลงเนื่องมาจากสภาวะตลาดที่พลิกกลับ ณ สิ้นปี 2565 ตลาดประมาณการว่าขนาดหนี้อาจสูงเกิน 6 พันล้านหยวน และอัตราส่วนเงินกู้ของทรัพย์สินจำนองบางแห่งสูงถึง 70%

5. การตีความของผู้เชี่ยวชาญ: วิกฤตการณ์โครงสร้างในช่วงฤดูหนาวอันหนาวเหน็บของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

นายแอนโธนี หยาน หัวหน้าฝ่ายพาณิชย์ของ JLL กล่าวว่า คดีของนายถัง สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกง:

1. การปฏิวัติรูปแบบการขายปลีก: ความนิยมของอีคอมเมิร์ซและการบริโภคเชิงประสบการณ์ที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ความต้องการร้านค้าริมถนนขนาดใหญ่แบบดั้งเดิมลดลงอย่างรวดเร็ว
2. การกลับทิศของอัตราดอกเบี้ย: หลังจากอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ ขึ้นภายใต้ระบบตรึงอัตราดอกเบี้ย การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการถือครองทำให้ผู้ลงทุนต้องขาย
3. กระแสเงินทุนเปลี่ยนแปลง: สำนักงานครอบครัวและกองทุนต้องการลงทุนในสินทรัพย์เศรษฐกิจใหม่ เช่น อสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ และศูนย์ข้อมูล
4. ตลาดการให้เช่ามีการแบ่งขั้ว: ร้านค้าขนาดเล็กในพื้นที่การยังชีพมีความทนทานต่อราคาที่ลดลง ในขณะที่ร้านค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ท่องเที่ยวกลายเป็น "สินทรัพย์เชิงลบ"

Stephen Cheng หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ Savills กล่าวเสริมว่า อัตราพื้นที่ว่างในปัจจุบันของร้านค้า “ขนาดใหญ่พิเศษ” ที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางฟุตในฮ่องกงอยู่ที่ 18.7% และค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 45% เมื่อเทียบกับปี 2019 คาดว่าจะต้องใช้เวลาอย่างน้อยสามปีในการดูดซับสต็อก อย่างไรก็ตาม ร้านค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ที่ไม่ใช่พื้นที่หลัก เช่น ไซง่อน อาจต้องเผชิญกับการประเมินมูลค่าใหม่ในระยะยาวเนื่องจากไม่มีแบรนด์เครือข่ายใหญ่ที่จะเข้ามาเทคโอเวอร์

VI. ผลกระทบจากตลาด: วิกฤตความเชื่อมั่นของนักลงทุนและการเข้มงวดสินเชื่อของธนาคาร

การกัดเซาะห่วงโซ่ที่เกี่ยวข้องกับเติ้งได้ก่อให้เกิดผลกระทบที่ล้นออกมาแล้ว ผู้เชี่ยวชาญภายในอุตสาหกรรมธนาคารหลายคนที่ไม่เปิดเผยชื่อเปิดเผยว่าสถาบันต่างๆ หลายแห่งกำลังประเมินความเสี่ยงของสินเชื่อจำนองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใหม่ โดยการประเมินมูลค่าร้านค้าโดยทั่วไปจะลดลง 15-20% และเงื่อนไขการอนุมัติก็เข้มงวดยิ่งขึ้น ธนาคารต่างประเทศแห่งหนึ่งในภาคกลางได้กำหนดกฎเกณฑ์ภายในว่าสินเชื่อร้านค้าที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านหยวนจะต้องมาพร้อมกับการค้ำประกันส่วนบุคคล การเคลื่อนไหวครั้งนี้อาจกระตุ้นให้เกิดการเทขายอย่างต่อเนื่องในหมู่นักลงทุนรายย่อยและขนาดกลาง ซึ่งจะทำให้ตลาดตกต่ำมากยิ่งขึ้น

ในทางกลับกัน ความเคลื่อนไหวของพรรคเข้าครอบครองก็คุ้มค่าแก่การใส่ใจ ตัวอย่างเช่น มีข่าวลือว่าผู้ซื้อลึกลับของร้านค้าในไซกุงคือกลุ่มธุรกิจจัดเลี้ยงในท้องถิ่นที่วางแผนจะสร้างโครงการความบันเทิงและรับประทานอาหารที่ครอบคลุม ในขณะที่ Asia United Infrastructure ซึ่งเคยเข้าซื้อโครงการ Mong Kok มาก่อน มีแผนที่จะแปลงโครงการดังกล่าวให้เป็นพื้นที่ทำงานร่วมกัน ความพยายามในการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะประสบความสำเร็จหรือไม่จะเป็นเครื่องวัดอนาคตของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

VII. มุมมองทางกฎหมายและการเงิน: ความท้าทายด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบในการปรับโครงสร้างทรัพย์สินของครอบครัว

ในขณะที่ตระกูลเติ้งเร่งดำเนินการกำจัดสินทรัพย์ ความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรมของพวกเขาก็ได้ดึงดูดความสนใจ ทนายความชี้ให้เห็นว่า หากบริษัทล้มละลาย ตามมาตรา 232 ของกฎหมายบริษัท เจ้าหนี้สามารถยื่นคำร้องขอคำสั่งยุบเลิกบริษัทเพื่ออายัดทรัพย์สินได้ ปัจจุบันเป็นที่ทราบกันดีว่าบริษัทโฮลดิ้งหลายแห่งของตระกูลเติ้งได้มีการเปลี่ยนแปลงกรรมการบริหาร และลูกชายของเขา เติ้ง เหยาเฉิง ก็ได้เข้ามาบริหารธุรกิจนี้แทน การปรับโครงสร้างดังกล่าวจะมีผลกับเงื่อนไข "ธุรกรรมที่เพิกถอนได้" หรือไม่ จะเป็นประเด็นที่ชุมชนกฎหมายต้องจับตามอง

ผู้เชี่ยวชาญด้านการปรับโครงสร้างทางการเงิน เฉิน กวนหง แนะนำว่าบริษัทต่างๆ ในสถานการณ์ที่คล้ายกันควรพิจารณาปรับโครงสร้างหนี้แทนที่จะขายสินทรัพย์ในราคาต่ำ เจรจากับเจ้าหนี้เพื่อขยายระยะเวลาการกู้ยืมหรือแลกหนี้เป็นทุน และแนะนำนักลงทุนเชิงกลยุทธ์ไปพร้อมกัน อย่างไรก็ตาม แผนนี้จะต้องอิงตามศักยภาพการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งเป็นเรื่องยากยิ่งที่จะบรรลุผลได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในปัจจุบัน

8. การอ้างอิงทางประวัติศาสตร์และการคาดการณ์ในอนาคต: วงจรอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงที่จุดเปลี่ยน

เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงสามทศวรรษที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของฮ่องกงประสบกับวิกฤตหลายครั้ง เช่น วิกฤตทางการเงินในปี 1997 การระบาดของโรคซาร์สในปี 2003 และวิกฤตทางการเงินในปี 2008 ทุกครั้งจะมีการปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่ แต่ต่อมาก็ได้รับการผลักดันจากการฟื้นตัวอันเนื่องมาจากเศรษฐกิจจีนที่เติบโตอย่างรวดเร็ว ความพิเศษของวิกฤติครั้งนี้อยู่ที่:

• การหดตัวของสภาพคล่องเงินทุนระหว่างประเทศอันเนื่องมาจากเกมจีน-สหรัฐ
• ผลกระทบระยะยาวของการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจของจีนต่อการค้าส่งออกซ้ำของฮ่องกง
• ผลกระทบสองเท่าจากประชากรท้องถิ่นสูงอายุและการสูญเสียบุคลากรที่มีความสามารถ

นักเศรษฐศาสตร์ Guan Zhaozhao คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะเข้าสู่ช่วงปรับตัวแบบ "รูปตัว L" แม้ว่าราคาจะไม่ลดลง แต่จะต้องใช้เวลานานในการย่อยอุปทานส่วนเกิน สำหรับนักลงทุนที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูง เช่น ตระกูลเติ้ง การสร้างสมดุลระหว่างการขายสินทรัพย์และการเปลี่ยนแปลงทางธุรกิจจะเป็นการทดสอบความอยู่รอดที่สำคัญ

บทสรุป: การเสื่อมถอยของยุคสมัยและการกำเนิดของระเบียบใหม่

วิกฤตทางการเงินของครอบครัวเติ้งเฉิงโปไม่เพียงแต่เป็นอุปสรรคต่อกลยุทธ์การลงทุนส่วนตัวของเขาเท่านั้น แต่ยังเป็นภาพเล็กๆ ของความเจ็บปวดจากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจของฮ่องกงอีกด้วย เมื่อ "ตำนานราชาร้านค้า" สูญเสียความรุ่งโรจน์ สิ่งที่ถูกเปิดเผยคือการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานของกฎกติกาในเกมเมืองหลวง ในยุคใหม่ที่มีการบูรณาการอย่างลึกซึ้งระหว่างเศรษฐกิจเสมือนและเศรษฐกิจจริง และการเพิ่มขึ้นของคลื่นการลงทุน ESG การปรับเปลี่ยนตรรกะคุณค่าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะเป็นข้อเสนอที่ยาวนานกว่าหนึ่งศตวรรษที่อุตสาหกรรมทั้งหมดต้องแก้ไขอย่างเร่งด่วน

---

บทส่งท้าย

1. จากข้อมูลของกรมการจัดระดับและการประเมินค่า พบว่าอัตราพื้นที่ว่างของร้านค้าริมถนนในฮ่องกงสูงถึง 12.4% ในไตรมาสแรกของปี 2566 ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2542
2. ทรัพย์สินอันล้ำค่าที่ตระกูลเติ้งยังไม่ได้กำจัดได้แก่:

• อาคารพาณิชย์ Sugar Street ทั้งหลังในย่าน Causeway Bay มูลค่ากว่า 800 ล้านเหรียญฮ่องกง
• โครงการฟื้นฟูอาคารอุตสาหกรรมมูลค่า 650 ล้านดอลลาร์ในทึนมุน
• ข่าวลือในตลาดระบุว่ากองทุนที่ได้รับการสนับสนุนจากจีนกำลังเจรจาเพื่อซื้อสินทรัพย์โรงแรมบางส่วนของ Tang ซึ่งอาจเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกวิกฤตให้กลับมาได้

เติ้งเฉิงโป(1934 - 14 พฤษภาคม 2564) รู้จักในชื่อ “ลุงโบ”ฮ่องกงพ่อค้ามีชื่อเสียงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จำนวนมาก ในช่วงรุ่งเรือง เขาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและเชิงพาณิชย์มากกว่า 200 แห่งในฮ่องกง และเป็นที่รู้จักในนาม “ราชาแห่งร้านค้าของฮ่องกง”

เติ้ง เหยาเซิงสแตน ถัง (1986-) นักธุรกิจชาวฮ่องกง ปัจจุบันสแตนกรุ๊ปประธาน,อีซี่ คอมมูนิเคชั่น กรุ๊ป(รหัสหุ้นฮ่องกง: 8031) ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการบริหาร อดีตกลุ่มดูแลต้นสน(รหัสหุ้นฮ่องกง: 1989) ประธานและกรรมการบริหาร พ่อเติ้งเฉิงโป-
เติ้ง เหยาเฉิง คว้าแชมป์แคนาดามหาวิทยาลัยเวสเทิร์นออนแทรีโอโรงเรียนธุรกิจไอวีย์Executive MBA ในธุรกิจระหว่างประเทศและมหาวิทยาลัยโพลีเทคนิคฮ่องกงหลักสูตรปริญญาโทสาขาการเป็นผู้นำด้านนวัตกรรมสำหรับผู้บริหารระดับสูง เติ้งเหยาเฉิงคว้าชัยชนะศูนย์ตรวจสอบความเป็นมืออาชีพทางธุรกิจฮ่องกงสมาชิกกิตติมศักดิ์

อ่านเพิ่มเติม:

• รายงานการวิเคราะห์อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง: ความท้าทายและโอกาสจากมุมมองหลายมิติ
• มุมมองของ JP Morgan ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง