สารบัญ
รัฐบาลฮ่องกงลันเตาพรุ่งนี้"เสียงสัญญาณเตือนภัยดังขึ้นในสมรภูมิด่านหน้า!" ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยหมายเลข 106B ในพื้นที่ถมทะเล Tung Chung East ซึ่งไม่ผ่านการประมูลในปี 2023 ได้รับชัยชนะจาก Sun Hung Kai Properties ในวันนี้ด้วย "ราคาสูงสุด" ที่ 602 ล้านเหรียญฮ่องกง ราคาขั้นต่ำต่อตารางฟุตอยู่ที่เพียง 1,501 เหรียญฮ่องกง ซึ่งไม่เพียงแต่ลดลงอย่างรวดเร็วถึง 651 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุตเมื่อเทียบกับราคาที่ดินในพื้นที่เดียวกันเมื่อสองปีก่อนเท่านั้น แต่ยังสร้างจุดต่ำสุดใหม่ต่อตารางฟุตสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ดินของรัฐในช่วง 11 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ที่ดินชุ่มน้ำ Tin Shui Wai ในปี 2014 จากการประมาณการของอุตสาหกรรมแสดงให้เห็นว่าโครงการนี้จำเป็นต้องขายในราคา 8,724 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตจึงจะคุ้มทุน ซึ่งถือเป็นการเขียนมาตรฐานราคาที่อยู่อาศัยบนเกาะลันเตาใหม่
ฤดูหนาวอสังหาฯ มาถึงแล้ว
ที่ดินริมทะเลแห่งนี้ครอบคลุมพื้นที่รวมกว่า 100,000 ตารางฟุต และสามารถรองรับพื้นที่ได้สูงสุด 401,000 ตารางฟุต Lei Ting รองกรรมการผู้จัดการของบริษัท Sun Hung Kai Properties เปิดเผยว่าบริษัทจะลงทุน 3.5 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยริมทะเลขนาดเล็กและขนาดกลาง ซึ่งคาดว่าจะมียูนิตให้เลือกมากกว่า 500 ยูนิต ที่น่าสังเกต:
1️⃣ ราคาที่ดินมีส่วนลดเพิ่มอีก 15% จากขีดจำกัดล่างของการประเมินมูลค่า สะท้อนถึงการยอมรับความเสี่ยงที่หดตัวของผู้พัฒนา
2️⃣ ราคาคุ้มทุนต่ำกว่าอาคารมือสองในพื้นที่เดียวกันมากกว่า 20% ซึ่งอาจก่อให้เกิดสงครามราคาได้
3️⃣ รายได้รัฐบาลจากการขายที่ดินไตรมาสแรกทำได้เพียงเป้าหมายประจำปี 6% และแรงกดดันทางการคลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
ปริศนาแห่งการเกิดใหม่ของเว็บไซต์ประมูลล้มเหลว
โดยทั่วไปแล้วบริษัทสำรวจเชื่อว่าการทำธุรกรรมราคาต่ำพิเศษนี้เกี่ยวข้องกับปัจจัยหลักสี่ประการดังต่อไปนี้:
✓ การสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานในทุ่งชุงตะวันออกล่าช้าอย่างมาก และผู้อยู่อาศัยชุดแรกอาจกลายเป็น "ผู้บุกเบิก"
✓ อัตราดอกเบี้ยที่สูงทำให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า และนักพัฒนาเริ่มมีความอนุรักษ์นิยมมากขึ้นในการบริหารกระแสเงินสด
✓ อำนาจซื้อของเขตมหานครภาคเหนือถูกเบี่ยงเบน และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตนิวเทอร์ริทอรีส์เวสต์กำลังเผชิญวิกฤตอิ่มตัว
✓ ในขณะที่การต่อสู้ระหว่างจีนและสหรัฐฯ ยังคงดำเนินต่อไป กองทุนต่างชาติก็มีทัศนคติรอดูสถานการณ์ต่ออสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง
คำเตือนปรากฏการณ์ผีเสื้อ
หว่อง ชีไฟ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ JLL ชี้ให้เห็นว่าธุรกรรมราคาต่ำนี้อาจก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ได้:
• ธนาคารอาจลดมูลค่าของทรัพย์สินโดยรอบ ส่งผลให้เกิดคลื่นสินทรัพย์ติดลบ
• โครงการอาคารระบายอากาศ Yau Tong ที่กำลังจะปิดประมูล เสี่ยงต่อความล้มเหลว
• เป้าหมายการจัดหาที่ดินของรัฐบาลสำหรับปีงบประมาณใหม่นี้อาจต้องลดลง 20-30%
การเคลื่อนไหวดังกล่าวของ Sun Hung Kai Properties เกิดขึ้นในช่วงที่โครงการขนาดใหญ่ของกลุ่มใน 14 ชุมชนของไซกุงกำลังจะเปิดขาย ตลาดตีความการเคลื่อนไหวครั้งนี้ว่าเป็นวิธีการจองที่ดินในราคาต่ำและเพื่อดึงดูดเสียงในตลาดผ่านกลยุทธ์ด้านราคา นี่เป็นตัวอย่างคลาสสิกของการดำเนินการสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจโดยยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ หรือสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงหรือไม่ มาดูกันว่า “ดินแดนเทอร์โมมิเตอร์” นี้ส่งผลต่อแนวโน้มตลาดในอนาคตอย่างไร
การขยายความลึก
▶️ เมื่อเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินในเขต Tung Chung 57 (ราคา 6,268 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต) ที่ได้รับการจัดสรรในปี 2019 ราคาที่ดินในครั้งนี้ลดลงถึง 761 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต
▶️ จากราคาจุดคุ้มทุนที่ 8,724 ดอลลาร์ไต้หวัน ราคาขายในอนาคตจะต่ำกว่า East Ring ประมาณ 35% (ราคาเฉลี่ย 13,500 ดอลลาร์ไต้หวันในปี 2023)
▶️ โครงการนี้อยู่ห่างจากท่าเรือสะพานฮ่องกง-จูไห่-มาเก๊าเพียง 3 กิโลเมตร ปัจจัยสำคัญคือสามารถดึงดูดนักลงทุนในเขตอ่าว Greater Bay ได้หรือไม่
อ่านเพิ่มเติม:
