การอนุมัติสินเชื่อจำนองล่วงหน้าคืออะไร? คู่มือการสมัคร

โดยทั่วไปการอนุมัติล่วงหน้าจะใช้เวลาประมาณ 2 สัปดาห์
ธนาคารจะตรวจสอบใบสมัครสินเชื่อจำนองมาตรฐาน (เช่น สินเชื่อจำนอง 60%) และโดยปกติแล้วสามารถอนุมัติเบื้องต้นได้ภายใน 2 สัปดาห์ หากเอกสารทั้งหมดครบถ้วน และไม่มีพื้นฐานทางการเงินที่ซับซ้อน

ปัจจัยที่มีอิทธิพลสำคัญ
✅ เอกสารครบถ้วน (เช่น หลักฐานรายได้ ใบกำกับภาษี ข้อมูลทรัพย์สิน)
✅ คะแนนเครดิตของผู้สมัคร
✅ จำนวนคดีที่ได้รับการอนุมัติในปัจจุบันของธนาคาร

ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราส่วนสูง (เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย 80%-90%)
ขยายเวลาเป็น 3-4 สัปดาห์
กระบวนการนี้ซับซ้อนกว่ามากเนื่องจากต้องได้รับการตรวจสอบโดยธนาคารและบริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (เช่น บริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยฮ่องกง) ในเวลาเดียวกัน
เน้นการตรวจสอบเพิ่มเติม
✅ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้มาตรฐานหรือเปล่า?
✅ การทดสอบความเครียดของความสามารถในการชำระหนี้ของผู้สมัคร
✅ คำนวณเบี้ยประกัน และยืนยันเงื่อนไขประกัน

เตรียมรายการเอกสารไว้ล่วงหน้า
เอกสารที่ต้องใช้:หลักฐานแสดงตัวตน, หลักฐานรายได้ย้อนหลัง 3-6 เดือน (สลิปเงินเดือน/ใบแจ้งยอดธนาคาร), ใบกำกับภาษี, จดหมายจากนายจ้าง, ข้อตกลงการซื้อขายทรัพย์สินชั่วคราว
ผู้ประกอบอาชีพอิสระ/ผู้มีรายได้ไม่ประจำ:ต้องมีงบการเงินและบันทึก MPF สองปี

การติดตามและการสื่อสารอย่างต่อเนื่อง
ติดต่อธนาคาร 3-5 วันหลังจากส่งเอกสารเพื่อยืนยันว่าเอกสารครบถ้วนหรือไม่
หากเกี่ยวข้องกับประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย คุณสามารถสอบถามธนาคารได้ว่าต้องการข้อมูลเพิ่มเติม (เช่น ใบเสนอราคาการปรับปรุงใหม่) หรือไม่

หลีกเลี่ยงสาเหตุทั่วไปของความล่าช้า
❌ เอกสารไม่ชัดหรือมีหน้าขาดหาย
❌หนังสือรับรองรายได้ไม่ตรงกับใบแจ้งยอดธนาคาร
❌ ประเมินราคาอสังหาฯต่ำกว่าที่คาด (สามารถมอบหมายให้ธนาคารประเมินล่วงหน้าได้)

โดยปกติแล้วจะฟรี แต่บางสถาบันอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการซึ่งจะต้องได้รับการยืนยันล่วงหน้า

ไม่ ผู้ซื้อยังสามารถเปรียบเทียบเงื่อนไขของธนาคารอื่นๆ ได้ แต่จะต้องส่งใบสมัครใหม่อีกครั้ง

คุณจะต้องชดเชยส่วนต่างของเงินดาวน์ หรือสมัครใหม่สำหรับจำนวนเงินกู้ที่สูงขึ้น (ขึ้นอยู่กับความสามารถทางการเงินของคุณ)

การอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าเป็น "การอนุมัติแบบมีเงื่อนไข" ที่ทำโดยธนาคารตามข้อมูลเบื้องต้นที่ผู้สมัครให้ไว้ (เช่น รายได้ ประวัติเครดิต ฯลฯ) หมายความเพียงว่าผู้สมัครมีคุณสมบัติการกู้ยืมขั้นพื้นฐานเท่านั้น แต่ไม่เทียบเท่ากับผลลัพธ์สุดท้าย- ประสิทธิผลของสิ่งนี้จะคล้ายกับ "การประเมินเบื้องต้น" และจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์จริงในภายหลัง

ปัจจัยสำคัญในการเคลื่อนย้าย

ความมั่นคงด้านรายได้:หากรายได้ของคุณลดลง (เช่น เปลี่ยนงาน ลดค่าคอมมิชชัน) หรือหนี้สินของคุณเพิ่มขึ้นเมื่อคุณยื่นคำร้องอย่างเป็นทางการ ธนาคารอาจลดจำนวนเงินกู้หรือปฏิเสธใบสมัครของคุณ

การประเมินราคาและสภาพทรัพย์สิน：ในที่สุดธนาคารจะอนุมัติใบสมัครตาม “ราคาธุรกรรมจริง” หรือ “รายงานการประเมินมูลค่า” หากราคาทรัพย์สินลดลงหรือมีโครงสร้างที่ผิดกฎหมายหรือมีปัญหาด้านโครงสร้างของทรัพย์สินก็อาจต้องมีการพิจารณาทบทวนหรือแม้แต่เพิกถอนการอนุมัติเบื้องต้นได้

การเปลี่ยนแปลงนโยบายและอัตราดอกเบี้ย:หากอัตราดอกเบี้ยตลาดเพิ่มขึ้นหรือธนาคารเข้มงวดนโยบายจำนองมากขึ้น เงื่อนไขในการอนุมัติล่วงหน้าอาจถือเป็นโมฆะได้

คำแนะนำการจัดการความเสี่ยง

ล็อคในกำหนดเวลาการอนุมัติล่วงหน้า:ระยะเวลาในการอนุมัติล่วงหน้าของธนาคารส่วนใหญ่คือ 3 เดือน และธุรกรรมจะต้องเสร็จสิ้นภายในระยะเวลาดังกล่าว
สำรองพื้นที่กันชน:งบประมาณการซื้อที่อยู่อาศัยควรจะต่ำกว่าจำนวนเงินที่ได้รับอนุมัติไว้ล่วงหน้าตามแบบ 10%-15% เพื่อหลีกเลี่ยงช่องว่างด้านเงินทุนอันเนื่องมาจากการประเมินมูลค่าไม่เพียงพอ
การตรวจสอบอาคารอย่างละเอียด:ก่อนเซ็นสัญญาควรมอบหมายให้มืออาชีพตรวจสอบทรัพย์สินเพื่อขจัดปัญหาที่อาจเกิดขึ้น เช่น การก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตและการสร้างขึ้นใหม่ที่ผิดกฎหมาย
ตรวจสอบการเงินของคุณให้ดี:หลีกเลี่ยงการกู้ยืมเงินใหม่ (เช่น กู้เงินซื้อรถยนต์ กู้เงินผ่อนบัตรเครดิต) หลังจากได้รับการอนุมัติเบื้องต้นเพื่อรักษาแหล่งรายได้ที่มั่นคง

ความแตกต่างในการอนุมัติอย่างเป็นทางการ
ก่อนปล่อยกู้ธนาคารจะดำเนินการบทวิจารณ์เชิงเนื้อหาเกี่ยวกับอสังหาฯ(เช่น การมอบหมายให้ผู้สำรวจทำการประเมิน) และกำหนดให้ส่งหลักฐานรายได้ล่าสุด (เช่น สลิปเงินเดือนล่าสุด) หากพบว่าข้อมูลไม่สอดคล้องกับขั้นตอนการขออนุมัติเบื้องต้น อาจต้องขอเอกสารเพิ่มเติมหรือปรับเปลี่ยนเงื่อนไข

สมัครโดยใช้ที่อยู่ “หน่วยงานเป้าหมาย”
แม้ว่าคุณจะยังไม่ได้ลงนามในสัญญาซื้อขายชั่วคราว แต่คุณยังสามารถเลือกที่อยู่เฉพาะของยูนิตที่คุณกำลังพิจารณาได้ (เช่น บล็อกหรือชั้นใดชั้นหนึ่งของอาคาร) เพื่อขออนุมัติล่วงหน้าได้ ธนาคารจะอนุมัติยอดเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยเบื้องต้นตามราคาประเมินและสภาพทรัพย์สินของที่อยู่นั้น

ความยืดหยุ่นในการทดแทนคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกัน
หากทรัพย์สินที่ซื้อขั้นสุดท้ายแตกต่างจากที่อยู่ที่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้า ธนาคารมักจะรักษาเงื่อนไขเดิมไว้ตราบเท่าที่เป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:
ชุมชนที่อยู่อาศัยเดียวกันหรือชุมชนใกล้เคียง (เช่น เปลี่ยนจากบล็อก A เป็นบล็อก B)
พื้นที่ยูนิตและชั้นใกล้เคียงกัน (ส่วนต่างราคาอยู่ระหว่าง 10%)
ประเภทของทรัพย์สินนั้นเหมือนกัน (เช่น เป็นทรัพย์สินที่อยู่อาศัยมือสอง เป็นทรัพย์สินที่ขายล่วงหน้ามือหนึ่ง เป็นต้น)

รายละเอียดสำคัญที่ควรทราบ
กลไกการประเมินมูลค่าใหม่: แม้ว่าเงื่อนไขจะเหมือนเดิม ธนาคารก็ยังคงดำเนินการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจริงที่ซื้อมาอย่างเป็นทางการ หากการประเมินมูลค่าต่ำกว่าที่คาดไว้ จำนวนเงินกู้ก็อาจลดลงตามไปด้วย
ข้อจำกัดในช่วงการขายล่วงหน้า: หากคุณได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับที่อยู่อาคารที่มีอยู่แล้วและต่อมามีการเปลี่ยนแปลงมาซื้อทรัพย์สินที่ขายล่วงหน้า คุณจะต้องยืนยันว่าธนาคารยอมรับนโยบายการจำนองทรัพย์สินที่ขายล่วงหน้าหรือไม่
เอกสารเสริม: จะต้องส่งสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการเพื่อทดแทนที่อยู่ชั่วคราวที่ใช้ในระหว่างการอนุมัติเบื้องต้นเมื่อธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์

ทางเลือกที่ไม่มีเป้าหมายเฉพาะเจาะจง
หากคุณไม่ทราบว่าคุณกำลังมองหาหน่วยใด คุณสามารถให้สิ่งต่อไปนี้ได้:
กรณีอ้างอิงในพื้นที่ เช่น “ยูนิต 2 ห้องนอนในเขต XX ราคาประมาณ 5 ล้าน” เป็นตัวอย่าง
ร่วมมือกับนายหน้าสินเชื่อที่อยู่อาศัย: ผู้เชี่ยวชาญจะช่วยคุณเลือกที่อยู่ทรัพย์สินจำลองที่เหมาะกับงบประมาณของคุณ

คำแนะนำการจัดการความเสี่ยง
หากคุณเปลี่ยนไปใช้ทรัพย์สินที่มีราคาสูงกว่าหลังจากได้รับการอนุมัติเบื้องต้นแล้ว (เช่น เปลี่ยนจากหน่วยราคา 5 ล้านเป็น 8 ล้าน) คุณจะต้องยื่นขอสินเชื่อจำนองใหม่อีกครั้ง
สำรองงบประมาณ 10-15% ไว้เพื่อหลีกเลี่ยงการกระทบต่อเงินดาวน์เนื่องจากการประเมินมูลค่าไม่เพียงพอ
ระยะเวลาที่ใช้ได้ของผลการอนุมัติเบื้องต้นปกติคือ 3 เดือน ดังนั้นจึงปลอดภัยกว่าหากดำเนินการซื้อบ้านให้เสร็จสิ้นภายในเวลาที่กำหนด

ตัวอย่างการปฏิบัติจริง:
เสี่ยวหมิงต้องการซื้อยูนิตในโครงการบ้านจัดสรร A เขาจึงยื่นขออนุมัติล่วงหน้าโดยใช้ที่อยู่ "ห้อง B ชั้น 10 บล็อก 3 โครงการบ้านจัดสรร A" และได้รับอนุมัติสินเชื่อ 70% และอัตราดอกเบี้ย H+1.3% สองสัปดาห์ต่อมา ฉันเปลี่ยนการซื้อของฉันเป็นห้อง C ชั้น 8 บล็อค 5 ในเขตที่อยู่อาศัยเดียวกัน (พื้นที่เดียวกัน ราคาซื้อขายต่ำกว่า 2%) ธนาคารใช้เงื่อนไขเดิมโดยตรงและต้องการเพียงการยื่นสัญญาอย่างเป็นทางการและเอกสารการตรวจสอบอาคารเท่านั้น

ขอแนะนำให้สื่อสารกับธนาคารหรือที่ปรึกษาสินเชื่อที่อยู่อาศัยมืออาชีพอย่างละเอียดเพื่อพัฒนากลยุทธ์การอนุมัติล่วงหน้าโดยพิจารณาจากสถานการณ์ทางการเงินส่วนบุคคลของคุณ เพื่อให้คุณสามารถตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างยืดหยุ่นยิ่งขึ้น