อันไท เอเชีย ยื่นฟ้องต่อศาลสูงเพื่อเรียกคืนอาคารพาณิชย์ 2 แห่งในจอร์แดนและมงก๊ก
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงต้องเผชิญกับวิกฤตหนี้สินอีกครั้งในกลุ่มครอบครัวที่มีฐานะร่ำรวย เติ้ง เหยาเซิง ทายาทรุ่นที่ 2 ของตระกูลเติ้ง เฉิงโป ผู้ล่วงลับ ถูกบริษัทการเงินตามล่าเพื่อขอจำนองทรัพย์สินของเขาเพื่อชดใช้หนี้ก้อนโต เมื่อวานนี้ (3 ก.พ.) บริษัท Antai Asia Limited ได้ยื่นหมายเรียกในคดี 2 คดีต่อศาลชั้นต้นของศาลชั้นสูง โดยเรียกร้องให้ Deng Yaosheng และบริษัทในเครือชำระหนี้ที่ค้างชำระและส่งมอบทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ 2 แห่งที่ตั้งอยู่บนถนน Nathan ใน Mong Kok และถนน Tak Hing ในประเทศจอร์แดน ตามการประมาณการของตลาด มูลค่ารวมของคดีนี้มากกว่า 230 ล้านเหรียญฮ่องกง คดีนี้ไม่เพียงแต่เปิดเผยวิกฤตสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลังการระบาดเท่านั้น แต่ยังทำให้เกิดข้อสงสัยในตลาดเกี่ยวกับกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ของตระกูลเติ้งอีกด้วย
รอยร้าวปรากฏบนมรดกอาณาจักรธุรกิจของเติ้ง
หลังจากการเสียชีวิตของเติ้ง เฉิงป๋อ หัวหน้าตระกูลเติ้ง ในเดือนพฤษภาคม 2021 เขาได้ทิ้งอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์มูลค่ากว่า 30,000 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงไว้เบื้องหลัง โดยมีลูกชายคนเล็กของเขา เติ้ง เหยาเฉิง เป็นผู้สืบทอดตำแหน่ง และได้ดำเนินการปรับโครงสร้างสินทรัพย์บ่อยครั้งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากข้อมูลของ Companies Registry ระบุว่า ปัจจุบัน เติ้ง เหยาเซิง วัย 43 ปี ดำรงตำแหน่งกรรมการของบริษัทมากกว่า 200 บริษัท โดยทำหน้าที่ประสานงานด้านผังโรงแรม ร้านค้า และธุรกิจดูแลผู้สูงอายุผ่านทาง "Senti Group" เป็นหลัก อย่างไรก็ตาม Hong Kong Exchange Credit และ Zhenhai Investment ซึ่งเกี่ยวข้องกับการฟ้องร้องนั้นไม่ได้ระบุไว้ในโครงสร้างสาธารณะของกลุ่ม ซึ่งบ่งชี้ว่าการดำเนินการด้านหนี้สินนั้นต้องสงสัยว่าเป็นการจัดหาเงินทุนนอกงบดุล
รายละเอียดเต็มของทรัพย์สินที่จำนอง
ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องในคดีแรกคือชั้น 8 ทั้งหมดของอาคารพาณิชย์แบบบูรณาการ เลขที่ 704 ถนนนาธาน มงก๊ก อาคารนี้เป็นโครงการผสมผสานระหว่างเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยซึ่งมีประวัติยาวนานกว่า 50 ปี ปัจจุบันชั้น 8 มีแผนใช้เป็นสำนักงาน ตามข้อมูลของสำนักงานที่ดิน พื้นที่ประมาณ 8,600 ตารางฟุต และมีมูลค่าประมาณ 110 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงเมื่อจำนองในเดือนพฤษภาคม 2022 หากพิจารณาจากอัตราการจำนองทั่วไปของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ จำนวนเงินกู้ควรอยู่ระหว่าง 66 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงถึง 88 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง
เป้าหมายการจำนองในกรณีนี้คือยูนิตทั้งชั้นที่อาคาร Po Lai เลขที่ 7-8 ถนน Tak Hing เมืองจอร์แดน อาคารนี้อยู่ติดกับสถานีรถไฟใต้ดิน Jordan และเป็นอาคารสำนักงานเกรด B ยอดนิยม ตามข้อมูลล่าสุดจากแผนกประเมินราคา ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันในพื้นที่ดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 12,000 ดอลลาร์ฮ่องกง โดยอิงจากพื้นที่มาตรฐาน 5,500 ตารางฟุต มูลค่าโดยประมาณอยู่ที่ประมาณ 66 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง และวงเงินกู้โดยประมาณอยู่ระหว่าง 39.6 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงถึง 52.8 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง
ความลับที่ซ่อนอยู่ของเงื่อนไขการกู้ยืม
เอกสารของศาลเปิดเผยเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนที่สำคัญ: เงินกู้ทั้งสองรายการลงนามในเดือนพฤษภาคม 2022 เมื่อการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อยู่ในจุดต่ำสุดหลังจากการระบาดระลอกที่ห้าของฮ่องกง เงื่อนไขดังกล่าวรวมถึงการออกแบบ "การเรียกร้องคืนสองทาง" ที่หายาก - การใช้สิทธิในการยึดทรัพย์สินที่จำนองไว้ในขณะที่ยังคงสิทธิในการเรียกร้องสินทรัพย์ส่วนบุคคลของผู้กู้ ทนายความอาวุโสด้านพาณิชย์ เหลียง กา-กุย กล่าวว่า “เงื่อนไขดังกล่าวมักพบในสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงข้อสงสัยของบริษัทการเงินเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้”
สิ่งที่ควรให้ความสนใจมากกว่าคือเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ย มีรายงานว่าการจัดหาเงินทุนใช้โครงสร้างอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ "H+5.5%" เมื่อคำนวณจาก HIBOR (อัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารในฮ่องกง) หนึ่งเดือนที่ 3.08% ในเดือนพฤษภาคม 2022 อัตราดอกเบี้ยรายปีจริงจะสูงถึง 8.58% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ 4.5%-6% ของธนาคารหลักในขณะนั้นมาก ซึ่งบ่งชี้ว่านี่คือสินเชื่อระยะเปลี่ยนผ่านที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงทั่วไป
หนี้ก้อนโตกลิ้งได้อย่างไร
แหล่งข่าวเผยว่าหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับคดีความของเติ้ง เหยาเฉิง ในครั้งนี้มีต้นตอมาจากการจัดหาเงินทุนเพื่อการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในปี 2021 ในเวลานั้น เติ้งได้ใช้เงิน 980 ล้านเหรียญฮ่องกงในการซื้ออพาร์ทเมนท์พร้อมบริการในจิมซาจุ่ยภายใต้ชื่อ "Zhenhai Investment" โดย 350 ล้านเหรียญฮ่องกงนั้นได้มาจากการกู้ยืมระยะสั้น แผนเดิมคือการชำระคืนผ่านการแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันภายในสิ้นปี 2565 แต่การขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรุนแรงในสหรัฐฯ ทำให้ตลาด REIT หยุดชะงัก และสุดท้ายก็ถูกบังคับให้จำนองสินทรัพย์อื่นเพื่อต่ออายุเงินกู้
งบการเงินแสดงให้เห็นว่าหนี้สินหมุนเวียนของ "กลุ่ม Sheng Yu" ภายใต้ Deng Yaosheng พุ่งสูงขึ้น 47% ในช่วงกลางปี 2023 เมื่อเทียบกับปี 2022 และอัตราส่วนความครอบคลุมกระแสเงินสดลดลงเหลือเส้นเตือน 0.8 เท่า สำนักงานจัดอันดับเครดิต Fitch ออกมาเตือนตั้งแต่เดือนตุลาคมปีที่แล้วว่ากลุ่มบริษัทมีหนี้มากกว่า 1.5 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงที่ครบกำหนดชำระในปี 2567 และแรงกดดันด้านสภาพคล่องยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง
ผลกระทบหลายมิติของการต่อสู้ทางกฎหมาย
คดีความนี้อาจก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่: ตามมาตรา 53 ของพระราชกฤษฎีกาการโอนกรรมสิทธิ์และทรัพย์สิน หากศาลตัดสินให้บริษัทการเงินชนะคดี ทรัพย์สินที่จำนองจะเข้าสู่กระบวนการประมูลขายทอดตลาด อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมได้ชี้ให้เห็นว่าอัตราการว่างของอาคารพาณิชย์ในปัจจุบันสูงถึง 14.6% และทรัพย์สินทั้งสองแห่งอาจต้องถูกขายในราคาลดราคา 25%-30% ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการสูญเสียมูลค่าสินทรัพย์ได้
เงื่อนไขการรับประกันส่วนบุคคลภายใต้บทที่ 327 ของพระราชบัญญัติบริษัทนั้นร้ายแรงยิ่งกว่า หาก Deng Yaosheng ได้รับการยืนยันว่าได้ลงนามในการรับประกันแบบไม่จำกัดในชื่อส่วนตัวของเขา ทรัพย์สินอื่นๆ ของเขารวมทั้งบ้านพักสุดหรู Mid-Levels, Grand Court และคอลเลกชันงานศิลปะมูลค่ากว่า 100 ล้านหยวนก็อาจถูกอายัดได้ เหตุการณ์ดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาดที่มีต่อการดำเนินงานของ Stan Group อย่างรุนแรง และอาจทำให้บรรดาเจ้าหนี้เรียกร้องร่วมกัน
ไฟสีแดงควบคุมสว่างขึ้นอย่างเงียบ ๆ
ข้อมูลจากสำนักงานการเงินสิงคโปร์แสดงให้เห็นว่าอัตราส่วนหนี้สูญของสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารพุ่งสูงถึง 5.7% ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 12 ปี ตัวเอกของเหตุการณ์นี้คือ Antai Asia ซึ่งเป็นสถาบันการเงินทางเลือกที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีข่าวลือว่าบริษัทแม่ของ Antai Asia มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับกองทุนไพรเวทอีควิตี้ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เฉิน เจิ้นหยิง ตัวแทนภาคการเงินในสภานิติบัญญัติ ตั้งคำถามว่า “บริษัทการเงินบางแห่งใช้โครงสร้างนอกชายฝั่งที่ซับซ้อนเพื่อหลีกเลี่ยงเพดานอัตราดอกเบี้ยของพระราชบัญญัติผู้ให้กู้ยืมเงิน หน่วยงานกำกับดูแลจำเป็นต้องเข้ามาแทรกแซงและสอบสวนโดยด่วน”
เสียงสะท้อนทางประวัติศาสตร์ของวิกฤตหนี้ของครอบครัวที่ร่ำรวย
ตามบันทึกทางกฎหมาย ครอบครัวเติ้งมีส่วนเกี่ยวข้องในคดีแพ่ง 46 คดีในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ในปี 2018 เติ้ง เฉิงป๋อผิดนัดชำระเงินกู้จำนวน 360 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง และถูกธนาคาร DBS สั่งให้เรียกเก็บเงิน การที่ผู้สืบทอดรุ่นที่สองเข้าไปเกี่ยวข้องในข้อพิพาทเรื่องหนี้สินอีกครั้ง ทำให้ผู้คนนึกถึงโมเดลวิกฤตหนี้ของจาง ซ่งเฉียว หรือ “หลี่ กา ชิง แห่งฉงชิ่ง” ในปี 2559 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเขารักษาสภาพคล่องของเงินสดด้วยการจำนองเงินหลายรายการ ซึ่งท้ายที่สุดก็นำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ข้ามธนาคาร
ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์ปัญหาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
Huang Guoxiang หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ JLL ชี้ให้เห็นว่า “ค่าเช่าอาคารพาณิชย์ในพื้นที่ใจกลางเมืองลดลง 38% จากระดับสูงในปี 2019 และปรากฏการณ์การกลับตัวของมูลค่าเป็นเรื่องปกติ หากเจ้าของใช้การระดมทุนด้วยอัตราเลเวอเรจสูง พวกเขาก็มีแนวโน้มที่จะมีสถานะสินทรัพย์ติดลบ” เขาแนะนำว่าผู้ถือครองควรเร่งการเปลี่ยนแปลงทางธุรกิจ เช่น การเปลี่ยนอาคารสำนักงานแบบดั้งเดิมเป็นศูนย์ข้อมูลหรือพื้นที่ทางการแพทย์เพื่อปรับปรุงความสามารถในการครอบคลุมกระแสเงินสด
ความเงียบของกลุ่มเติ้งและความวุ่นวายในตลาด
ธนาคารพันธมิตรหลัก ได้แก่ HSBC และธนาคารแห่งประเทศจีน (ฮ่องกง) ได้มีการกำหนดมาตรฐานการอนุมัติสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้เข้มงวดยิ่งขึ้นอย่างเงียบๆ เมื่อเร็วๆ นี้ โดยกำหนดให้ผู้กู้ต้องเพิ่มอัตราส่วนกำไรของตน ตลาดหลักทรัพย์ตอบสนองทันที โดยหุ้นอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงหลายตัวร่วงลงเมื่อวานนี้ โดยหุ้น Link REIT (0823.HK) ลดลง 2.7% ซึ่งสะท้อนถึงความเสี่ยงที่เพิ่มมากขึ้นในหมู่นักลงทุน
การต่อสู้ทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนับหมื่นล้านเหรียญนี้จะไม่เพียงแต่ทดสอบความสามารถในการจัดการวิกฤตของเติ้ง เหยาเฉิงเท่านั้น แต่จะยังเป็นการทดสอบความเครียดสำหรับรูปแบบการจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกงในยุคหลังการระบาดอีกด้วย เมื่อวันพิจารณาคดีครั้งแรกของศาลชั้นสูงในเดือนมิถุนายนใกล้เข้ามา เกมระหว่างเจ้าหนี้และตระกูลเติ้งย่อมกระตุ้นให้เกิดกระแสเงินทุนแฝงเพิ่มเติม
อ่านเพิ่มเติม:
