สารบัญ
ห้อง B บนชั้นสูงของ Block 10, Sea Diamond, Phase 3, Gift Bay, Pak Shek Kok, Tai Po มีพื้นที่ใช้สอย 1,450 ตารางฟุตและมีรูปแบบ 4 ห้องนอน เพิ่งขายไปในราคา 14.5 ล้านเหรียญฮ่องกง โดยมีราคาต่อตารางฟุตอยู่ที่ประมาณ 10,000 เหรียญฮ่องกง ซึ่งใกล้เคียงกับราคาต่อตารางฟุตของแฟลตในโครงการ Home Ownership Scheme ในย่านเดียวกัน
ขาดทุนเกิน 4.8 ล้านหยวน
ตามที่ตัวแทนในพื้นที่เปิดเผย ผู้ซื้อมีความหวังเกี่ยวกับศักยภาพการพัฒนาในอนาคตของสถานี Pak Shek Kok และบรรลุข้อตกลงหลังการต่อรองหลายรอบ เจ้าของเดิมซื้อยูนิตนี้มาในราคา 18.534 ล้านดอลลาร์ในปี 2013 และเริ่มลงประกาศขายในปี 2021 โดยตั้งราคาไว้ที่ 28 ล้านดอลลาร์ในช่วงแรก หลังจากปรับราคาหลายครั้ง ราคาสุดท้ายที่ลดลงคือ 13.5 ล้านหยวน ลดลงประมาณ 48% ก่อนที่จะขายได้สำเร็จ เจ้าของถือครองยูนิตดังกล่าวมาประมาณ 12 ปี และบันทึกผลขาดทุนทางบัญชีมากกว่า 4.03 ล้านดอลลาร์จากการทำธุรกรรมครั้งนี้ หากนำอากรแสตมป์ (ประมาณ 695,000 ดอลลาร์ฮ่องกง) เกิดขึ้นเมื่อซื้อยูนิตและค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดเช่นค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนเข้ามาพิจารณา การสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงจะประเมินว่าสูงกว่า 4.8 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง
1. ความไม่ตรงกันระหว่างรายละเอียดการทำธุรกรรมและการวางตำแหน่งทางการตลาด
1.1 การทบทวนข้อมูลพื้นฐานของคดี
ยูนิตนี้เป็นอพาร์ตเมนต์วิวทะเล 4 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 1,450 ตารางฟุต ซื้อมาในราคา 18.534 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2013 ในช่วงเวลาถือครอง ประสบกับวิกฤตตลาดหุ้นในปี 2015 เหตุการณ์ทางสังคมในปี 2019 โรคระบาดในปี 2020 และอัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงในปี 2022 สุดท้ายจึงขายได้ในราคา 14.5 ล้านเหรียญฮ่องกง สร้างราคาต่อตารางฟุตที่ต่ำใหม่ในตลาดรองของโครงการ ที่น่าสังเกต:
- ราคาลดลงอย่างรวดเร็ว: เจ้าของเดิมลดราคาลงทั้งหมด 48% ซึ่งลดลงอย่างรวดเร็วถึง 38% เมื่อเทียบกับราคาซื้อขายในปี 2021 ที่ 23.5 ล้านหยวนสำหรับยูนิตระดับกลางในอาคารเดียวกัน
- หลุมดำต้นทุนการถือครอง: หากไม่รวมการขาดทุนทางบัญชีจำนวน 4.03 ล้านเหรียญไต้หวัน การขาดทุนจริงจะเกิน 5 ล้านเหรียญไต้หวันหลังจากรวมอากรแสตมป์ 695,000 เหรียญไต้หวันและค่าคอมมิชชันประมาณ 2% เหรียญไต้หวัน (290,000 เหรียญไต้หวัน)
- ความไม่สมดุลในอัตราส่วนการเช่าต่อการขาย: ค่าเช่ารายเดือนของหน่วยที่คล้ายกันอยู่ที่ประมาณ 38,000 หยวน และผลตอบแทนจากการเช่าที่คำนวณจากราคาธุรกรรมอยู่ที่ 3.1% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด
1.2 ปัญหาด้านการวางตำแหน่งพื้นที่ที่พักอาศัยระดับหรูในปากเช็กกก
ในฐานะโครงการพัฒนาที่พักอาศัยหรูหราที่เป็นจุดสังเกตในเขตนิวเทร์ริทอรีส์ทางตะวันออกเฉียงเหนือ ผู้พัฒนาโครงการ Gift Bay ได้โปรโมตโครงการนี้ว่าเป็น "ที่ดินริมทะเลแห่งสุดท้ายในท่าเรือ Tolo" และมอบยูนิตทั้งหมด 2,286 ยูนิตในสามเฟส อย่างไรก็ตาม มีความขัดแย้งสำคัญสามประการในเรื่องการวางตำแหน่งทางการตลาด:
- ผลกระทบจากเกาะกลางถนน: แม้ว่าจะอยู่ใกล้กับสถานี Pak Shek Kok ที่วางแผนไว้ แต่เส้นทางรถไฟสายตะวันออกกลับล่าช้าออกไปจนถึงปี 2034 ปัจจุบันต้องอาศัยการเชื่อมต่อด้วยรถบัส ซึ่งแตกต่างจากพื้นที่อยู่อาศัยหรูหราแบบดั้งเดิม
- วิกฤตอุปทานล้นตลาด: จะมีการสร้างยูนิตใหม่มากกว่า 4,000 ยูนิตในพื้นที่โดยรอบภายใน 5 ปี ซึ่งรวมถึงโครงการ Science Park Innovation Studio และ U-King Lane ซึ่งจะทำให้บ้านหรูที่มีอยู่อย่างจำกัดลดน้อยลง
- ความล้มเหลวในการยึดราคา: ราคามือสองในปัจจุบันต่อตารางฟุตได้ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 10,000 หยวน ซึ่งเป็นการเปรียบเทียบราคาที่อันตรายเมื่อเปรียบเทียบกับบ้านพักอาศัยสาธารณะในเขตเดียวกัน (เช่น Po Nga Court ซึ่งมีราคาอยู่ที่ประมาณ 9,500 หยวนต่อตารางฟุต)
2. สภาพแวดล้อมนโยบายและวงจรตลาดเป็นตัวการฆ่าคู่
2.1 ผลกระทบจากการซ้อนทับของนโยบายภาษี
ธุรกรรมนี้แสดงให้เห็นผลกระทบในระยะยาวของ "มาตรการรุนแรง" ของฮ่องกงได้อย่างสมบูรณ์แบบ:
- ข้อจำกัดของ SSD: ทรัพย์สินดังกล่าวถูกซื้อในปี 2556 ระหว่างช่วงที่ห้ามใช้ SSD เป็นเวลา 3 ปี และเจ้าของพลาดโอกาสในการขายในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงพีคในปี 2559-2561
- ภาษีอากรแสตมป์ของผู้ซื้อ (BSD) บีบ: สัดส่วนผู้ซื้อที่ไม่ใช่คนในพื้นที่ลดลงจาก 20% ในช่วงสูงสุดในปี 2012 เหลือต่ำกว่า 3% ในปัจจุบัน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัยหรูหรา
- เกณฑ์การทดสอบความเครียด: ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเกิน 15 ล้านดอลลาร์จะต้องผ่านการทดสอบอัตราจำนอง 5.75% ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพมากกว่า 60% ต้องคัดออก
2.2 วงจรอัตราดอกเบี้ยและการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ
การขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรุนแรงของเฟดทำให้กฎของเกมเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง:
- ภาระการชำระหนี้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า: จากเงินกู้ที่จำนองยูนิตไว้ 70% ในขณะนั้น เงินผ่อนรายเดือนก็พุ่งสูงจาก 39,000 ดอลลาร์ไต้หวันใหม่ (H+1.5%) ในปี 2013 มาเป็น 72,000 ดอลลาร์ไต้หวันใหม่ (P-2.25%) ในปัจจุบัน
- การโอนการจัดสรรสินทรัพย์: HIBOR 1 เดือนของฮ่องกงพุ่งจาก 0.15% เป็น 5.0% และรายได้จากเงินฝากประจำเกินผลตอบแทนจากการเช่าบ้านหรู
- อำนาจซื้อของชนชั้นกลางหดตัว: อัตราหนี้ครัวเรือนของฮ่องกงพุ่งแตะ 93.3% ในไตรมาส 2 ปี 2566 สูงสุดเป็นประวัติการณ์
3. การกลับตัวของโครงสร้างอุปทานและอุปสงค์
3.1 ด้านอุปทาน: Beidu วางแผนที่จะปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์
ยุทธศาสตร์การพัฒนาเขตมหานครภาคเหนือกำลังเขียนห่วงโซ่คุณค่าของเขตนิวเทร์ริทอรีส์ทางตะวันออกเฉียงเหนือใหม่:
- การพัฒนาจะย้ายจุดเน้นไปทางเหนือ: จะมีการปล่อยยูนิตที่อยู่อาศัยส่วนตัวจำนวน 7,400 ยูนิตใน Kwu Tung North/Fanling North ซึ่งจะดึงดูดลูกค้าระดับไฮเอนด์จาก Pak Shek Kok โดยตรง
- การวางตำแหน่งของเขตเทคโนโลยี: เขตลูปมุ่งเน้นการพัฒนาอุตสาหกรรมนวัตกรรมและเทคโนโลยี ทำลายความพิเศษของปากเช็กกกในฐานะ “พื้นที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นต่ำ”
- ทรัพยากรโครงสร้างพื้นฐานไม่สมดุล: รัฐบาลจะลงทุน 650 พันล้านดอลลาร์ไต้หวันในโครงสร้างพื้นฐานในอีก 5 ปีข้างหน้า การล่าช้าของสถานี Baishijiao สะท้อนให้เห็นถึงการเสื่อมถอยของตำแหน่งเชิงยุทธศาสตร์ของภูมิภาค
3.2 ด้านอุปสงค์: การเปลี่ยนแปลงอย่างมากในโครงสร้างผู้ซื้อ
ตามข้อมูลของ Centaline Property พบว่าบ้านหรูที่ขายได้ในราคาสูงกว่า 20 ล้านหยวนในไตรมาส 3 ปี 2023 มีดังนี้:
- สัดส่วนนักท่องเที่ยวจีนแผ่นดินใหญ่ลดลงจาก 35% ในปี 2018 เหลือ 12%
- สัดส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยขององค์กรลดลงจาก 28% เป็น 9%
- สัดส่วนผู้ซื้อครั้งแรกเกิน 60% สะท้อนถึงความต้องการการลงทุนที่ลดลงอย่างรวดเร็ว
4. การตีความของผู้เชี่ยวชาญและแรงบันดาลใจทางการตลาด
4.1 การปะทะกันของความคิดเห็นในอุตสาหกรรม
- Chan Hoi-chiu ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Ricacorp กล่าวว่า “ธุรกรรมนี้ถือเป็นการเตือนใจสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยหรูหรา ซึ่งสะท้อนถึงผลพวงของการพัฒนาที่มากเกินไปในเขตดินแดนใหม่ทางตะวันออกเฉียงเหนือ”
- นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ของธนาคาร DBS Qiu Zhuowen กล่าวว่า "เมื่อผลตอบแทนจากการเช่าบ้านหรูต่ำกว่าต้นทุนการเงินเป็นเวลานาน จะทำให้เกิดการปรับมูลค่าอย่างเป็นระบบ"
- อดีตผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาและประเมินผล Pang Chan-jung กล่าวว่า “รัฐบาลจำเป็นต้องตรวจสอบนโยบาย 'แบบเหมาเข่ง' ของ SSD อีกครั้งเพื่อหลีกเลี่ยงการกระทบต่อผู้ถือระยะยาว”
4.2 การเปลี่ยนแปลงรูปแบบพฤติกรรมของนักลงทุน
จากกรณีนี้สามารถสรุปแนวโน้มหลักสามประการได้:
- การลดหนี้: โดยทั่วไปผู้ซื้อต้องการพื้นที่ในการเจรจาสำหรับ 30% ขึ้นไป และระมัดระวังเกี่ยวกับสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูง
- เงินสดคือราชา: สัดส่วนของธุรกรรมเงินสดสำหรับบ้านหรูหราจะเพิ่มขึ้นเป็น 45% ในปี 2023 เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากปี 2018
- การวางแนวการใช้งาน: ความต้องการยูนิตสี่ห้องนอนกำลังลดลง และยูนิตสามห้องนอนที่มีพื้นที่ระหว่าง 800 ถึง 1,200 ตารางฟุตกำลังกลายเป็นประเภทของยูนิตกระแสหลัก
5. ตัวแปรสำคัญใน 3 ปีข้างหน้า
5.1 ความก้าวหน้าของสถานีปากเช็กกกเป็นเรื่องของชีวิตและความตาย
ตามตารางเวลาเดินรถ MTR ล่าสุด:
- การออกแบบรายละเอียดจะเริ่มในปี 2026
- การก่อสร้างจะเริ่มในปี 2573
- คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2577
ระยะเวลา 11 ปีจะยังคงกดดันราคาทรัพย์สินในท้องถิ่นต่อไป
5.2 ความเสี่ยงสองทางของนโยบายอัตราดอกเบี้ย
แผนภูมิจุดอัตราดอกเบี้ยของเฟดแสดงให้เห็นว่า:
- รักษาระดับอัตราดอกเบี้ยที่สูงเหนือ 5% ในปี 2567
- วงจรการลดอัตราดอกเบี้ยอาจเริ่มต้นในปี 2568
อย่างไรก็ตาม ยอดคงเหลือของระบบธนาคารของฮ่องกงลดลงเหลือ 44.7 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง และอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ มีโอกาสลดลงได้จำกัด
5.3 อุปทานกำลังจะถึงจุดสูงสุด
ฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่าคาดการณ์ว่า:
- จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่สร้างเสร็จเฉลี่ยต่อปีในฮ่องกงจะสูงถึง 21,000 หน่วยตั้งแต่ปี 2024 ถึงปี 2026
- สัดส่วนของ Northeast New Territories จะเพิ่มขึ้นจาก 18% ในปัจจุบันเป็น 27%
วงจรการหมุนเวียนสินค้าคงคลังอาจขยายออกไปได้มากกว่า 24 เดือน
บทสรุป
การทำธุรกรรมที่ขาดทุนแบบแยกกันนี้ ดูเหมือนจะเป็นเพียงภาพเล็กๆ ของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง เมื่อรัศมีของบ้านหรูหราจางหายไป เงินปันผลตามนโยบายหายไป และอัตราดอกเบี้ยพลิกกลับ นักลงทุนจะต้องตรวจสอบกฎเกณฑ์ดั้งเดิมที่ว่า "ทำเล ทำเล ทำเล" อีกครั้ง สถานการณ์อันเลวร้ายของปากเชกก็อกเตือนใจเราว่าในวงล้อแห่งการพัฒนาเมืองนั้นไม่มีทำเลที่ดีที่สุดตลอดกาล มีเพียงแต่ตรรกะคุณค่าที่พัฒนาอยู่ตลอดเวลาเท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเร่งให้เกิดความแตกต่างในอนาคต และ "บ้านหรูตามแนวคิด" เหล่านั้นที่ขาดการสนับสนุนอย่างเพียงพออาจต้องเผชิญกับการประเมินมูลค่าใหม่ที่เข้มข้นมากขึ้น
