สารบัญ
แผนประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นกลไกทางการเงินที่เป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านในการซื้อบ้านด้วยเงินดาวน์ที่ต่ำ ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารหรือสถาบันการเงินแม้ว่าอัตราการดาวน์จะต่ำก็ตาม ในขณะเดียวกันก็ลดความเสี่ยงจากผู้ให้กู้เงินด้วย เหมาะเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อที่ขัดสนเงินทุนในช่วงระยะสั้นแต่มีรายได้ที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม คุณต้องตระหนักถึงภาระทางการเงินในระยะยาวและประเมินว่าคุ้มต้นทุนหรือไม่โดยพิจารณาจากสถานการณ์ของคุณเอง ก่อนสมัครขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือสถาบันการเงินเพื่อทำความเข้าใจข้อกำหนดและค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วน คำแนะนำโดยละเอียดมีดังนี้:
โครงการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร?
หัวใจหลักของโครงการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยคือการให้การคุ้มครองแก่ธนาคารผ่านทางบริษัทประกันภัย เมื่อผู้ซื้อบ้านจำเป็นต้องยื่นขอสินเชื่อจำนวนที่สูงขึ้น (เช่น มากกว่า 60-70% ของราคาบ้าน) เนื่องจากเงินดาวน์ไม่เพียงพอ ธนาคารมักจะกำหนดให้ผู้ซื้อซื้อประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้รับผลประโยชน์จากการประกันนี้คือธนาคาร หากผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินกู้คืนได้ในอนาคตและผิดนัด บริษัทประกันภัยจะชดเชยให้ธนาคารในส่วนของการสูญเสีย
ประวัติโครงการและองค์กรการดำเนินงาน
ออกจำหน่าย: มีนาคม 2542
องค์กรปฏิบัติการปัจจุบัน: บริษัท ฮ่องกงมอร์เกจประกันภัย จำกัด (HKMC Insurance Company) ซึ่งเข้ามาดำเนินธุรกิจตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2018
ความสัมพันธ์บริษัทแม่: HKMC เป็นบริษัทในเครือของ Hong Kong Mortgage Corporation (ถือหุ้นทั้งหมดโดยรัฐบาลฮ่องกงผ่าน Exchange Fund)
วัตถุประสงค์ของโครงการ
ส่งเสริมให้ประชาชนซื้อบ้านและตั้งถิ่นฐาน (ลดแรงกดดันในการชำระเงินดาวน์)
รักษาเสถียรภาพของอุตสาหกรรมธนาคาร (แบ่งปันความเสี่ยงจากสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูง)
เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดพันธบัตรและการวางแผนเกษียณอายุในท้องถิ่น
กลไกการทำงานที่สำคัญ
อัตราส่วนการจำนองเกินขีดจำกัดบนแล้ว:
- อัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปของธนาคารอยู่ภายใต้ข้อบังคับของสำนักงานการเงินสิงคโปร์ (โดยทั่วไปต่ำกว่า 60%)
- ผ่านแผนนี้ ธนาคารสามารถให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้สูงสุดถึง 80% (เงินดาวน์ใช้เพียง 20% เท่านั้น)
- สถานการณ์พิเศษ : ผู้ที่ตรงตามเงื่อนไข (ดูรายละเอียดด้านล่าง) สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้สูงสุด 90% (เงินดาวน์ 10%)
ความคุ้มครองประกันภัย:
- บริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยรับประกันสินเชื่อธนาคารมากกว่า 70% ช่วยลดความเสี่ยงของธนาคาร
การใช้และประโยชน์ของประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย
- ลดความต้องการเงินดาวน์
สินเชื่อแบบดั้งเดิมปกติจะกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านจ่ายเงินดาวน์ 20-30% ของราคาบ้าน แต่ผ่านทางประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เงินดาวน์สามารถลดลงเหลือ 5-10% ได้ (อัตราส่วนที่เฉพาะเจาะจงขึ้นอยู่กับนโยบายในแต่ละภูมิภาค) ทำให้เกณฑ์สำหรับการซื้อบ้านลดลง - การป้องกันความเสี่ยงของธนาคาร
สินเชื่อที่มีอัตราส่วนเงินกู้สูงมีความเสี่ยงสำหรับธนาคาร บริษัทประกันภัยแบ่งปันโอกาสเกิดหนี้เสียของธนาคาร ซึ่งทำให้ธนาคารเต็มใจที่จะอนุมัติสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสินเชื่อสูงมากขึ้น - ส่งเสริมการหมุนเวียนของตลาดอสังหาฯ
ช่วยให้ผู้ซื้อที่มีเงินดาวน์ไม่เพียงพอ (เช่น คนหนุ่มสาวหรือผู้ซื้อบ้านครั้งแรก) เข้าสู่ตลาดและเพิ่มปริมาณธุรกรรม - เงื่อนไขการกู้ยืมที่ยืดหยุ่น
แผนประกันบางประเภทอนุญาตให้รวมเบี้ยประกันภัยไว้ในยอดเงินกู้ทั้งหมดและชำระเป็นงวดๆ ได้ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันทางการเงินในช่วงเริ่มต้นของผู้ซื้อบ้าน
ประเภทของการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป
- โครงการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยฮ่องกง (HKMC)
จัดทำโดย Hong Kong Mortgage Corporation (HKMC) อนุญาตให้ชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% เพื่อซื้อบ้าน (ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาภายใน 10 ล้านเหรียญฮ่องกง) และจำนวนเงินกู้สูงสุดถึง 90% - PMI (ประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล) ในสหรัฐอเมริกา
ใช้ได้กับสินเชื่อทั่วไปที่มีเงินดาวน์ต่ำกว่า 20% โดยผู้กู้จะต้องชำระค่าเบี้ยประกันจนกว่ายอดเงินกู้จะลดลงเหลือ 78% ของราคาบ้านซึ่งสามารถยกเลิกได้ - ประกันภัย CMHC ในประเทศแคนาดา
คุณสามารถซื้อบ้านโดยผ่อนดาวน์เพียง 5% จากหน่วยงานราชการได้ แต่ต้องชำระเบี้ยประกันภัยแบบครั้งเดียวหรือแบบผ่อนชำระ
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย
- การคำนวณเบี้ยประกัน: โดยทั่วไปจะเรียกเก็บเป็นเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินกู้ (เช่น 1-5%) และได้รับผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ เช่น จำนวนเงินกู้และระยะเวลาการชำระคืน
- วิธีการชำระเงิน : สามารถแบ่งเป็นการชำระครั้งเดียว หรือ ผ่อนชำระ (รวมอยู่ในยอดเงินที่ต้องชำระคืนรายเดือน)
- กลไกการยอมแพ้: พื้นที่บางแห่งอนุญาตให้ยกเลิกการประกัน (เช่น PMI ในสหรัฐอเมริกา) หลังจากที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นหรือยอดเงินกู้ลดลง
ข้อควรระวัง
- ต้นทุนเพิ่มขึ้นในระยะยาว
เบี้ยประกันจะเพิ่มต้นทุนโดยรวมของเงินกู้ และคุณต้องชั่งน้ำหนักข้อดีข้อเสียของเงินดาวน์ต่ำกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม - ข้อจำกัดคุณสมบัติ
โดยปกติแล้ว คุณจะต้องมีรายได้ คะแนนเครดิต และประเภททรัพย์สินตามที่กำหนด (ตัวอย่างเช่น สามารถใช้ได้เฉพาะบ้านพักอาศัยของเจ้าของเท่านั้น) - ความแตกต่างตามภูมิภาค
กรมธรรม์ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในแต่ละประเทศหรือภูมิภาคมีความแตกต่างกันมาก ดังนั้นคุณจึงจำเป็นต้องเข้าใจกฎระเบียบในท้องถิ่นโดยละเอียด
เงื่อนไขและข้อจำกัดการสมัคร
ขอบเขตการใช้งานพื้นฐาน:
- ใช้ได้กับทรัพย์สินที่มีเจ้าของครอบครองและต้องผ่านการทดสอบความเครียดของธนาคาร
เงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับการกู้เงิน 90% :
ราคาเพดานทรัพย์สิน:
ราคาทรัพย์สินในปัจจุบันอยู่ที่ 10 ล้านเหรียญฮ่องกง (มาตรฐานปี 2023)
คุณสมบัติของผู้สมัคร:
ผู้จำนองทั้งหมดไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยอื่น ๆ ในฮ่องกง (สถานะผู้ซื้อบ้านครั้งแรก)
ผู้สมัครจะต้องเป็นบุคคลที่ประกอบอาชีพเงินเดือน (ไม่รวมผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือผู้ที่มีรายได้ไม่แน่นอน)
จำนวนเงินกู้สูงสุด:
จำนวนเงินกู้สูงสุดคือ 9 ล้านเหรียญฮ่องกง (ใช้ได้กับทรัพย์สินที่มีราคา 10 ล้านเหรียญฮ่องกง)
ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น:
- สินเชื่อที่มีอัตราส่วนเงินกู้สูงอาจเพิ่มแรงกดดันในการชำระคืนในระยะยาว ดังนั้นคุณจึงต้องประเมินเสถียรภาพของรายได้ของคุณอย่างรอบคอบ
- เมื่อราคาทรัพย์สินลดลง ควรตระหนักถึงความเสี่ยงของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบ
คำถามที่พบบ่อย
คุณจะพิจารณาได้อย่างไรว่าคุณมีสิทธิ์เข้าร่วมโครงการ "การเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก" หรือไม่?
ผู้สมัครจะต้องไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใดๆ ในฮ่องกงในขณะที่สมัคร (อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศจะไม่ได้รับผลกระทบ)
ผู้มีรายได้ไม่แน่นอนสามารถสมัครได้ไหม?
สินเชื่อที่อยู่อาศัย 90% มีให้เฉพาะผู้ที่มีเงินเดือนประจำเท่านั้น แต่ผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระสามารถกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ 80% (จำเป็นต้องมีหลักฐานรายได้ที่เข้มงวดกว่า)
โครงการนี้ใช้ได้กับอาคารมือสองด้วยหรือไม่?
ใช่ครับ ใช้ได้กับทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองครับ แต่ว่าอายุของอาคารอาจส่งผลต่อการอนุมัติครับ
เบี้ยประกันสามารถขอคืนได้หรือไม่?
หากคุณชำระเงินกู้คืนล่วงหน้า คุณสามารถยื่นขอคืนเงินเบี้ยประกันบางส่วนตามสัดส่วนได้
