สารบัญ
โครงการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ "Xing Kai. Embankment" ใน Fo Tan ซึ่งเป็นของบริษัท Central China Properties เพิ่งบันทึกการซื้อขายบ้านมือสองเป็นครั้งแรกเมื่อไม่นานนี้ ซึ่งสร้างความตกตะลึงให้กับตลาด เจ้าของยูนิตหนึ่งห้องนอนถูกบังคับให้ออกจากตลาดหลังจากถือครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมานานกว่าสามปีครึ่ง โดยขาดทุนทางบัญชีสูงถึง 211 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงต่อ 3 ล้านล้านฮ่องกง หากนำต้นทุนการทำธุรกรรมเข้ามาพิจารณาแล้ว ขาดทุนจริงจะมากกว่า 2.05 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ทำให้เป็นกรณีทั่วไปของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ล้มเหลวในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
ตามแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ยูนิตที่ขายคือห้อง G บนชั้นสูงของบล็อก 5 มีพื้นที่ใช้สอย 347 ตารางฟุตและมีรูปแบบแบบเปิดโล่ง เจ้าของเดิมลงรายการทรัพย์สินนี้ไว้ในราคา 6.5 ล้านเหรียญสหรัฐ แต่หลังจากการเจรจา ผู้ซื้อก็ขายได้ในที่สุดในราคา 6.25 ล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งเทียบเท่ากับประมาณ 18,012 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุต ที่น่าสังเกตก็คือธุรกรรมนี้ไม่เพียงแต่เป็นการขายบ้านมือสองครั้งแรกนับตั้งแต่มีการเข้าอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังสร้างสถิติการขาดทุนทางบัญชีสูงสุดในประวัติศาสตร์ของโครงการอีกด้วย
มูลค่าความเสียหายอาจเกิน 2 ล้านหยวน
การตรวจสอบข้อมูลทะเบียนที่ดินแสดงให้เห็นว่าเจ้าของเดิมซื้อยูนิตในราคา 7.948 ล้านหยวนในระหว่างการเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนตุลาคม 2021 หลังจากถือครองสินค้าเป็นเวลาเกือบสามปีครึ่ง มูลค่าทางบัญชีก็หายไป 1.698 ล้านหยวน ลดลง 21.4% ถ้าเราคำนึงถึงค่าอากรแสตมป์ 300,000 เหรียญฮ่องกงที่จ่ายไปเมื่อเข้าสู่ตลาดในปีนั้น (ประมาณ 3.75% ของราคาทรัพย์สิน) บวกกับค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดเช่นค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและค่าคอมมิชชัน จำนวนเงินสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงอาจเกิน 2.05 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งเทียบเท่ากับการลดลงของมูลค่าหน่วย 25.8% ในช่วงระยะเวลาถือครอง
นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์อาวุโสชี้ให้เห็นว่าการทำธุรกรรมที่ "นองเลือด" นี้สะท้อนถึงคำเตือนทางตลาดหลายประการ ประการแรก ตำนานเรื่องการต่อต้านการลดราคาของโครงการคลุมทางรถไฟสาย New Territories East นั้นถูกทำลายลงแล้ว ประการที่สอง ปัญหาความสามารถในการใช้พื้นที่ที่อ่อนแอของยูนิตนาโนแบบเปิดโล่งได้ปรากฏขึ้น และประการที่สาม การกำหนดราคาที่ก้าวร้าวของผู้พัฒนาในปีนั้นทำให้เกิดช่องว่างในการใช้พื้นที่มือสอง หลิว เจียฮุ่ย หัวหน้านักวิเคราะห์ของ Midland Realty เน้นย้ำว่า “คดีนี้จะเพิ่มแรงกดดันในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินที่เป็นมือหนึ่งในเขตเดียวกัน และอาจทำให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ ส่งผลให้เจ้าของบางรายที่ต้องการเงินสดอย่างเร่งด่วนต้องเพิ่มช่องทางในการเจรจาต่อรอง”
ธนาคารกลางสหรัฐฯ ยังคงนโยบายอัตราดอกเบี้ยสูง
ผู้สังเกตการณ์ตลาดเตือนเป็นพิเศษว่า ในขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ ยังคงดำเนินนโยบายอัตราดอกเบี้ยสูง และอัตราการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของฮ่องกงยังช้ากว่าที่คาดไว้ ตลาดรองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ระดับพรีเมียมดังกล่าวอาจเผชิญกับการทดสอบที่รุนแรงยิ่งขึ้น ฝ่ายวิจัยทรัพย์สิน Centaline คาดการณ์ว่าในอีก 6 เดือนข้างหน้า อาจมีกรณี "กำไรที่เห็นได้ชัดและขาดทุนที่ซ่อนเร้น" เกิดขึ้นมากขึ้นในทรัพย์สินมือสองที่คล้ายกับ "Xingkai.Dyke" แนะนำให้นักลงทุนประเมินต้นทุนการถือครองและความเสี่ยงในตลาดอย่างรอบคอบก่อนเข้าสู่ตลาด
