สารบัญ
ในหนังสือ Irrational Exuberance ที่ตีพิมพ์ในปี 2543 Robert J. Shiller ทำนายถึงการแตกของฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ด้วยข้อมูลเชิงลึกที่น่าทึ่ง ซึ่งคำทำนายนี้ได้รับการพิสูจน์อย่างชัดเจนในวิกฤติการณ์การเงินโลกในปี 2551 ในฐานะนักเศรษฐศาสตร์ที่มีอิทธิพลมากที่สุดคนหนึ่งในยุคของเรา ชิลเลอร์ได้นำมุมมองเศรษฐศาสตร์พฤติกรรมมาใช้ในสาขาการวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปลี่ยนความเข้าใจของผู้คนเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเศรษฐกิจในภูมิภาคไปอย่างสิ้นเชิง การวิจัยของเขาไม่เพียงเปิดเผยตรรกะเชิงลึกเบื้องหลังความผันผวนของราคาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือ สร้างกรอบคิดใหม่ในการทำความเข้าใจพลวัตทางเศรษฐกิจในเชิงพื้นที่อีกด้วย แก่นของการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์นี้คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยเป็นเพียงปัญหาสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ แต่เป็นระบบปฏิสัมพันธ์ที่ซับซ้อนระหว่างความคาดหวังทางจิตวิทยาของมนุษย์ เรื่องราวทางสังคม และองค์ประกอบเชิงพื้นที่ การปฏิวัติทางความรู้ครั้งนี้กำลังสร้างรากฐานทางทฤษฎีของการวางแผนเมืองระดับโลก กลยุทธ์การพัฒนาระดับภูมิภาค และการกำหนดนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ใหม่
1. กลไกราคาอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของเศรษฐศาสตร์เชิงบรรยาย
โรเบิร์ต เจ. ชิลเลอร์ทฤษฎี "เศรษฐศาสตร์เชิงบรรยาย" ที่ถูกเสนอในปี 2560 นำเสนอกรอบงานใหม่สำหรับการทำความเข้าใจความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาตลอดหนึ่งศตวรรษ เขาพบว่าการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยนั้นสอดคล้องกับเรื่องราวของ "ความฝันแบบอเมริกัน" อย่างน่าประหลาดใจ ในช่วงที่กระแสที่ดินเฟื่องฟูในฟลอริดาในช่วงทศวรรษปี 100 เรื่องเล่าเกี่ยวกับ "ซันเบลท์" ได้ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น ในช่วงที่เกิดทารกเกิดใหม่จำนวนมากหลังสงคราม เรื่องเล่าเกี่ยวกับ "บ้านเดี่ยวในเขตชานเมือง" ได้กลายมาเป็นตัวเร่งให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น และเรื่องเล่าทางการเมืองเกี่ยวกับ "ทุกคนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้" ในช่วงทศวรรษปี 2000 ทำให้เกิดวิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีความเสี่ยงสูงโดยตรง
กลไกที่ขับเคลื่อนโดยเรื่องเล่าดังกล่าวมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นในยุคดิจิทัล ปรากฏการณ์ "เมืองผู้มีชื่อเสียงในอินเทอร์เน็ต" ที่เกิดขึ้นจากโซเชียลมีเดีย กำลังเปลี่ยนภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจในภูมิภาค ตัวอย่างเช่น เรื่องเล่าของเฉิงตูเกี่ยวกับ "ดินแดนแห่งความอุดมสมบูรณ์" ทำให้เฉิงตูกลายเป็นดาวเด่นในบรรดาเมืองระดับชั้นนำแห่งใหม่ ในปี 2020 จำนวนประชากรสุทธิที่ไหลเข้าเมืองเฉิงตูสูงถึง 5.82 ล้านคน และราคาที่อยู่อาศัยของเมืองเติบโตอยู่ในอันดับต้น ๆ ของประเทศเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน งานวิจัยของทีม Shiller แสดงให้เห็นว่าสำหรับการเพิ่มขึ้นของค่าเบี่ยงเบนมาตรฐานทุกๆ 1 ค่าในดัชนีเรื่องราวในเมือง อัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยที่คาดการณ์ไว้ที่สอดคล้องกันจะเพิ่มขึ้น 2.3 จุดเปอร์เซ็นต์
กลไกการก่อตัวของความคาดหวังแสดงให้เห็นถึงลักษณะเฉพาะทางเวลาและพื้นที่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิจัยเชิงประจักษ์ของชิลเลอร์แสดงให้เห็นว่าความคาดหวังราคาของผู้ซื้อบ้านมีการแพร่กระจายในเชิงพื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ เมื่อราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งเพิ่มขึ้น ค่าสัมประสิทธิ์ความยืดหยุ่นต่อราคาที่คาดหวังของพื้นที่ใกล้เคียงจะสูงถึง 0.78 ผลกระทบจากการแพร่กระจายนี้เห็นได้ชัดโดยเฉพาะภายในวงจรเวลาเดินทาง 1 ชั่วโมง ปรากฏการณ์นี้เป็นเหตุผลว่าทำไมราคาที่อยู่อาศัยในเมืองบริวารที่อยู่รอบๆ เมืองใหญ่จึงมักผันผวนตามพื้นที่ใจกลางเมือง
2. ปฏิสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจเชิงพื้นที่ในกรอบการเงินเชิงพฤติกรรม
ผลกระทบจากการยึดโยงมีบทบาทพื้นฐานในระบบราคาที่อยู่อาศัยในแต่ละภูมิภาค ชิลเลอร์พบว่าการประเมินราคาบ้านของผู้ซื้อบ้านนั้นขึ้นอยู่กับราคาอ้างอิงในอดีตเป็นอย่างมาก และอคติทางความคิดนี้ทำให้เกิดปรากฏการณ์ "ความทรงจำเกี่ยวกับราคา" ในตลาด ในเขตมหานครโตเกียว ราคาที่ดินสูงสุดในช่วงทศวรรษ 1980 ยังคงเป็นข้อมูลอ้างอิงที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาในการกำหนดราคา ถึงแม้ว่าราคาที่ดินในปัจจุบันจะเทียบเท่ากับ 60% ในช่วงเวลาสูงสุดเท่านั้นก็ตาม ผลกระทบจากการยึดโยงนี้ทำให้ระบบราคาที่อยู่อาศัยในแต่ละภูมิภาคมีความสัมพันธ์กันอย่างมีนัยสำคัญ
พฤติกรรมของฝูงสัตว์เป็นตัวกำหนดรูปแบบการพัฒนาเมืองที่ไม่ซ้ำใคร การวิจัยของชิลเลอร์เกี่ยวกับอุทยานเทคโนโลยีในซิลิคอนวัลเลย์แสดงให้เห็นว่าเมื่อองค์กรชั้นนำเลือกสถานที่ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง โอกาสที่องค์กรที่ทำตามจะสูงถึง 92% ผลกระทบจากการรวมกันเป็นกลุ่มนี้ทำให้เกิดปรากฏการณ์ "ผู้ชนะได้ทั้งหมด" ในเศรษฐกิจระดับภูมิภาค หลังจากที่ Alibaba ย้ายเข้ามาอยู่ใน Hangzhou Future Sci-Tech City จำนวนบริษัทเทคโนโลยีที่ดึงดูดเข้ามาก็เพิ่มขึ้น 15 เท่าในห้าปี และอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีของ GDP ในภูมิภาคก็สูงถึง 23% แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนถึงพลังของพฤติกรรมฝูงชนในการปรับเปลี่ยนเศรษฐกิจเชิงพื้นที่
การหลีกเลี่ยงการสูญเสียส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อกระบวนการฟื้นฟูเมือง ในการศึกษาด้านการฟื้นฟูเมืองในเมืองดีทรอยต์ ทีมของชิลเลอร์พบว่าเจ้าของบ้านมักมีค่าเบี้ยประกันผลประโยชน์จากการบริจาคมากกว่า 30% ในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่มีอยู่ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการเจรจาโครงการปรับปรุงเมืองเก่าเพิ่มขึ้น 40% กลไกทางจิตวิทยานี้เป็นตัวอธิบายว่าเหตุใดการฟื้นฟูเขตประวัติศาสตร์มักต้องมีการแทรกแซงนโยบายที่เข้มแข็งเพื่อให้เกิดความก้าวหน้า
3. การเงินด้านอสังหาริมทรัพย์และความแตกต่างทางเศรษฐกิจในระดับภูมิภาค
เครื่องมือนวัตกรรมทางการเงินกำลังปรับเปลี่ยนขอบเขตทางภูมิศาสตร์ของเศรษฐกิจระดับภูมิภาค ชิลเลอร์ติดตามตลาด MBS (หลักทรัพย์ที่ได้รับการค้ำประกันด้วยสินเชื่อจำนอง) และพบว่าสำหรับอัตราการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เพิ่มขึ้นทุก ๆ 10 จุดเปอร์เซ็นต์ ความเร็วของการไหลเวียนของเงินทุนข้ามภูมิภาคจะเพิ่มขึ้น 25% สภาพคล่องที่เพิ่มขึ้นนี้ทำให้ความสัมพันธ์ระหว่างราคาที่อยู่อาศัยใน "ใจกลางเมือง-เมืองรอบนอก" เพิ่มขึ้นจาก 0.42 ในปี 2543 มาเป็น 0.68 ในปี 2563 และการบูรณาการตลาดการเงินกำลังกัดเซาะขอบเขตทางภูมิศาสตร์แบบเดิม
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ตลาดได้สร้างกลไกการกระจายมูลค่าเชิงพื้นที่ใหม่ ผลการวิจัยของชิลเลอร์เกี่ยวกับตลาด REIT ของสิงคโปร์แสดงให้เห็นว่าความแตกต่างในอัตราการใช้ทุนส่งผลให้เกิด "ผลแมทธิว" ในมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อัตราการใช้ทุนของอสังหาริมทรัพย์ในย่านธุรกิจหลักต่ำกว่าในเขตชานเมือง 1.5-2 เปอร์เซ็นต์ ความแตกต่างของการประเมินมูลค่านี้ส่งผลให้มีการโอนมูลค่าประมาณ 12,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปี อำนาจกำหนดราคาของตลาดการเงินกำลังปรับเปลี่ยนระบบลำดับชั้นของมูลค่าในพื้นที่เมือง
การผ่อนคลายเชิงปริมาณสิ่งนี้ทำให้เกิดการแบ่งแยกเศรษฐกิจระดับภูมิภาคที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน “ดัชนีการส่งผ่านราคาบ้านของนโยบายการเงิน” ที่สร้างโดยชิลเลอร์แสดงให้เห็นว่าในช่วงที่มีนโยบายอัตราดอกเบี้ยเป็นศูนย์ ความอ่อนไหวของราคาบ้านในเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลกต่อนโยบายการเงินนั้นสูงกว่าของเมืองขนาดเล็กและขนาดกลางถึง 3.2 เท่า ปฏิกิริยาที่แตกต่างกันนี้ส่งผลให้ส่วนแบ่งทางเศรษฐกิจของเขตมหานครใหญ่ 3 แห่ง ได้แก่ นิวยอร์ก ลอนดอน และโตเกียว เพิ่มขึ้น 4.7 เปอร์เซ็นต์ ระหว่างปี 2010 ถึง 2020 และความแตกต่างทางเศรษฐกิจในระดับภูมิภาคก็เข้าสู่ช่องทางที่เร่งตัวขึ้น
เมื่อมองย้อนกลับไปจากจุดประวัติศาสตร์ใหม่ ระบบทฤษฎีของชิลเลอร์มอบเครื่องมือปฏิวัติวงการให้กับเราในการทำความเข้าใจการพัฒนาของเศรษฐกิจเชิงพื้นที่ กลไกการขับเคลื่อนสามประการของ "การเล่าเรื่อง-พฤติกรรม-การเงิน" ที่เขาเปิดเผยกำลังทำลายขอบเขตทางความคิดของทฤษฎีเศรษฐศาสตร์ระดับภูมิภาคแบบดั้งเดิม เมื่อโมเดล TOD (การพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ) พบกับพื้นที่เมตาเวิร์ส และเมื่อตลาด REIT พบกับเมืองที่เป็นกลางทางคาร์บอน เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์เชิงพฤติกรรมที่ชิลเลอร์ริเริ่มก็จะแสดงให้เห็นถึงพลังทางทฤษฎีอันแข็งแกร่ง การพัฒนาเมืองในอนาคตจะเกิดการซ้อนทับของพื้นที่ทางกายภาพและพื้นที่ทางจิตวิทยา พื้นที่ทางการเงิน และพื้นที่ทางเรื่องราวในมิติต่างๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การเปลี่ยนแปลงในกรอบความคิดนี้ถือเป็นมรดกทางอุดมการณ์ที่ล้ำค่าที่สุดที่ชิลเลอร์ทิ้งไว้ในยุคนี้ ภายใต้การเปลี่ยนแปลงแบบคู่ขนานระหว่างเศรษฐกิจดิจิทัลและอารยธรรมนิเวศน์ การสร้างระบบเศรษฐกิจเชิงพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้นจะกลายเป็นแนวทางใหม่ในการพัฒนาของทฤษฎีของชิลเลอร์
โรเบิร์ต เจมส์ ชิลเลอร์(ภาษาอังกฤษ:โรเบิร์ต เจมส์ ชิลเลอร์, 29 มีนาคม 2489-),ชื่อเล่นบ็อบ ชิลเลอร์(ภาษาอังกฤษ:บ็อบ ชิลเลอร์) เกิดที่ประเทศสหรัฐอเมริกาดีทรอยต์นักเศรษฐศาสตร์ชาวอเมริกัน นักวิชาการ หนังสือขายดีนักเขียน- ความเชี่ยวชาญการเงินเชิงพฤติกรรม-เศรษฐศาสตร์การเงิน(เศรษฐศาสตร์การเงิน) ปัจจุบันดำรงตำแหน่งมหาวิทยาลัยเยลอาร์เธอร์ โอคุนศาสตราจารย์และสมาชิกศูนย์การเงินระหว่างประเทศของ Yale School of Management- เขาได้ทำหน้าที่มาตั้งแต่ปีพ.ศ.2523สำนักงานวิจัยเศรษฐกิจแห่งชาตินักวิจัยร่วม ในปี พ.ศ. 2548 เขาดำรงตำแหน่งสมาคมเศรษฐศาสตร์อเมริกันรองประธานกรรมการ เขาทำหน้าที่เป็นประธานสมาคมเศรษฐกิจภาคตะวันออกตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ถึง พ.ศ. 2550 เขายังเป็นผู้ก่อตั้งและหัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ MacroMarkets Investment Management Ltd. อีกด้วย ชิลเลอร์เป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวางในประเทศจีนจากการมีส่วนร่วมของเขามหาวิทยาลัยเยลเปิดชั้นเรียนตลาดการเงิน-
อ่านเพิ่มเติม:
