ปัญหาทั่วไปที่ต้องใส่ใจในระหว่างกระบวนการซื้อทรัพย์สิน

ค้นหาทรัพย์สินบนเว็บไซต์

ในเว็บไซต์นี้ 1 ล็อตหรือล็อตที่ 2ค้นหาทรัพย์สินบนเว็บไซต์

• กรองตามความต้องการ (งบประมาณ, พื้นที่, อายุอาคาร, ประเภทอพาร์ทเม้นท์ ฯลฯ)
• ติดต่อผู้ขาย

ตัวแทนอสังหาทรัพย์ มองหาอสังหาทรัพย์

• เลือกนายหน้าอสังหาฯที่มีใบอนุญาต (มีอยู่ที่เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Estate Agents Authorityการตรวจสอบใบอนุญาต)
• เซ็นสัญญานายหน้าอสังหาฯ เพื่อชี้แจงอัตราค่าคอมมิชชั่น (ปกติผู้ซื้อจ่าย 1%)

---

การตรวจสอบที่สำคัญระหว่างการตรวจสอบอาคารในสถานที่

• ตรวจสอบว่าสถานะหน่วยสอดคล้องกับโฆษณาหรือไม่
• การตรวจสอบที่สำคัญ:
  ▪ รอยแตกร้าวในโครงสร้างและการรั่วซึมของน้ำ
  ▪ การดำเนินการด้านน้ำและไฟฟ้า (สามารถขอทดลองสลับใช้งานได้)
  ▪ การปิดผนึกหน้าต่างและฉนวนกันเสียง
• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์อาคาร (เช่น ข้อจำกัดในการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง ข้อจำกัดในการปรับเปลี่ยน)

---

การลงนามในสัญญาซื้อขายชั่วคราว (Provisional Agreement)

• จ่าย “เงินมัดจำชั่วคราว” (ปกติอยู่ที่ 3-5% ของราคาทรัพย์สิน)
• สัญญาจะต้องระบุ:
  ▪ ราคาทำรายการและวิธีการชำระเงิน
  ▪ ระยะเวลา “พักการดำเนินการ” (ปกติ 5 วันทำการ)
  ▪ ข้อกำหนดค่าเสียหายที่ชำระแล้ว (โดยทั่วไปคือ การริบเงินมัดจำ)

---

มอบหมายให้ทนายความดำเนินการทางกฎหมาย

• เลือกสำนักงานกฎหมายที่ได้รับการอนุมัติจากธนาคาร (สามารถขอรายชื่อจากธนาคารจำนองได้)
• หน้าที่หลักของทนายความ:
  ▪ ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (ตรวจสอบทะเบียนเพื่อยืนยันว่าไม่มีข้อบกพร่องในเอกสารสิทธิ์)
  ▪ การร่างสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ
  ▪ จัดการเอกสารจำนองและภาษี (เช่น อากรแสตมป์)

---

การเซ็นสัญญาซื้อขายแบบเป็นทางการ (Formal contract)

• จากนั้นผู้ซื้อจึงชำระเงิน “มัดจำเพิ่มเติม” (ยอดมัดจำทั้งหมดประมาณ 10%)
• ยืนยันวันที่ทำรายการ (โดยปกติภายใน 30-60 วันหลังจากการเซ็นสัญญา)
• ยื่นขอสินเชื่อพร้อมๆ กัน (หลักฐานรายได้, รายงานเครดิตบูโร, ฯลฯ)

---

ขั้นตอนการดำเนินการในวันปิดบัญชี (ส่งมอบ)

• ผู้ซื้อชำระเงินส่วนที่เหลือ (ดำเนินการผ่านสำนักงานกฎหมาย)
• เจ้าของจะต้องส่ง:
  ▪ หลักฐานการชำระค่าธรรมเนียม/อัตราการจัดการ
  ▪ ยืนยันการโอนชื่อ ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าแก๊ส
  ▪ กุญแจห้องและบัตรเข้าออกทั้งหมด

---

แนวทางปฏิบัติในการชำระค่าธรรมเนียมทรัพย์สิน

1. รายการค่าใช้จ่ายที่เจ้าของต้องชำระ ประเภทค่าใช้จ่าย วิธีดำเนินการ ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าแก๊ส จัดเตรียมหลักฐานการอ่านค่าขั้นสุดท้าย และยื่นคำร้องขอคืนเงินมัดจำจากซัพพลายเออร์ (โดยทั่วไปจะโอนไปยังชื่อของเจ้าของใหม่) ค่าธรรมเนียมการจัดการจะได้รับการชำระในวันส่งมอบ และจะได้รับ "หนังสือรับรองการไม่มีหนี้ค้างชำระ" ที่ออกโดยสำนักงานจัดการ สามารถตรวจสอบอัตราคงค้าง/ค่าเช่าของรัฐบาลได้ที่เว็บไซต์ของรัฐบาลและจะต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบตามสัดส่วน (วันที่ชำระเงินเป็นพื้นฐานในการชำระเงิน) ภาษีทรัพย์สิน หากทรัพย์สินได้รับการให้เช่า คุณจะต้องชำระภาษีและส่งเอกสารประกอบที่เกี่ยวข้อง
   
2. จุดสำคัญสำหรับการประมวลผลการฝากเงิน

• เงินมัดจำสาธารณูปโภค: โดยทั่วไปแล้วเจ้าของจะเป็นคนรับคืน แต่หากผู้ซื้อตกลงที่จะรับช่วงต่อบัญชีเดิม ชื่อก็สามารถโอนได้โดยตรงและการแบ่งเงินมัดจำก็สามารถเจรจากันได้
• เงินมัดจำเพื่อการปรับปรุง: หากมีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างทรัพย์สิน คุณจะต้องแน่ใจว่าสำนักงานจัดการได้อนุมัติและคืนเงินมัดจำไปแล้ว เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบในภายหลัง

---

การเตรียมเอกสารการส่งมอบ

• ขอให้ฝ่ายจัดการจัดทำ “ใบยืนยันการชำระค่าธรรมเนียม” โดยระบุวันที่และจำนวนเงินที่ชำระ
• เก็บใบเสร็จรับเงินทั้งหมดไว้อย่างน้อย 6 เดือนในกรณีที่ผู้ซื้อหรือธนาคารตรวจสอบ
• ลดความเสี่ยงทางกฎหมาย โดยมีทนายความระบุชัดเจนในสัญญาซื้อขายว่า “ค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระเป็นของเจ้าของ”

---

จุดสำคัญในการป้องกันและควบคุมความเสี่ยง

ลิงค์	ความเสี่ยงทั่วไป	มาตรการตอบโต้
บทวิจารณ์ชื่อเรื่อง	เจ้าของปกปิดภาระผูกพันในทรัพย์สิน (เช่น การจำนองครั้งที่สอง การตอกบัตร)	ทนายความตรวจสอบทะเบียนทรัพย์สินเพื่อยืนยันว่าสิทธิในทรัพย์สินนั้น “บริสุทธิ์”
การสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัย	การประเมินมูลค่าธนาคารไม่เพียงพอ	สำรองเงินสด 10-15% ไว้รองรับส่วนต่าง
สภาพทรัพย์สิน	พบความเสียหายที่ซ่อนอยู่หลังการจัดส่ง	จ้างผู้ตรวจสอบอาคารมาจัดทำรายงานก่อนเซ็นสัญญาและสงวนสิทธิ์ในการเรียกร้อง

---

คำถามที่พบบ่อย