İçindekiler
Hong Kong emlak piyasası, Sha Tin Bölgesi'ndeki mini konutların şok edici satış rakamlarına ulaşmasıyla uyum sağlamaya devam ediyor. Centaline Property Agency'nin Shatin Şehir Merkezi şubesinin müdürü Li Zongwen, Tsui Wah Bahçesi'nin B Blok'unun orta katındaki 8 numaralı odanın yakın zamanda 2,788 milyon Hong Kong doları gibi "kanlı bir fiyata" satıldığını, dört yıl önceki satın alma fiyatıyla karşılaştırıldığında 1,232 milyon Hong Kong dolarının önemli ölçüde azaldığını ve bunun son yıllarda bölgedeki en kötü kayıp vakalarından biri olduğunu açıkladı.
İşlem detayları
Mülk: Oda 8, Orta Kat, Blok B, Greenwood Garden, Shatin
Satılabilir alan: 215 feet kare (tek yatak odalı düzen)
Satış fiyatı: 2.788 milyon HK$
Toplam indirim: 1.012 milyon yuan (3.8 milyon yuan olan ilk talep fiyatından 26.6% daha az)
Tutma süresi: 4 yıl
Defter zararı: 1.232 milyon yuan (amortisman 30.6%)
Metrekare başına fiyat: 12.967$
Kanlı ve gözyaşlı işlemin ardındaki dijital kod
Tsui Wah Garden B Blok orta katındaki 8 numaralı odanın piyasalarda çalkantıya yol açan işlem süreci, Hong Kong emlak piyasasının bir mikrokozmosu niteliğinde. Derecelendirme ve Değerleme Departmanından gelen verileri karşılaştırdığımızda, birimin salgının neden olduğu "anormal boğa piyasası"nın zirvesinde olduğu 2021 yılında 4,02 milyon HK$ karşılığında satıldığını tespit ettik. O dönemde Hong Kong'da nano dairelerin (kullanılabilir alanı 200-300 metrekare olan) metrekare başına ortalama fiyatı 18.743 HK$'a ulaşmıştı. Bu rakam, 2019'daki salgın öncesine göre 231.000 HK$'lık bir artış anlamına geliyordu. Ancak ABD Merkez Bankası Fed'in sert bir faiz artırım döngüsü başlatmasıyla, aşırı finansallaşmış bu piyasa kırılganlığını göstermeye başladı.
Birimin metrekare başına nihai işlem fiyatının HK$12,967 olduğunu belirtmekte fayda var. Bu fiyat, 2016 yılında aynı konut sitesindeki benzer bir birimin metrekare başına HK$13,502 olan işlem fiyatından düşüktür. Gerçek fiyat, yedi yıl önceki seviyeye gerilemiştir. Dört yıllık dönemde yaklaşık % enflasyon oranı ve yaklaşık %4,8% ipotek faiz maliyeti dikkate alındığında, malikin gerçek zararı 45%'yi aşmaktadır. Centaline Property Agency Araştırma Kıdemli Müdür Yardımcısı Yeung Ming-yee, "Bu negatif reel getiri olgusu, son 30 yıllık emlak piyasası döngülerinde son derece nadir görülen bir durumdur." dedi.
Kazanın nedenlerinin dört boyutlu analizi
Arz fazlası krizi: Nano binalar "baraj gölü" etkisi
Ulaştırma ve Konut Bürosu'nun son "Özel Konut Birincil Pazar Arzı" raporuna göre, önümüzdeki üç yıl içinde Hong Kong'da 52.000 yeni birim tedarik edilecek ve bunlardan 35%, 300 metrekarenin altında kullanım alanına sahip nano birimler olacak. Daha da vahimi, Derecelendirme ve Değerlendirme Dairesi'nin verilerine göre, nano binaların boşluk oranı 2023 yılının üçüncü çeyreğinde 9,8%'ye ulaştı. Bu oran, özel binaların toplam boşluk oranı olan 4,1%'nin iki katından fazla.
Faiz oranı fırtınası altında kaldıraç felaketi
Örnek olarak bu olayı ele alırsak, eğer mal sahibi o yıl oranında ipotek almış olsaydı, dört yıl boyunca yapılacak ödeme tutarının %'den fazlası faiz ödemesine gidecekti. Meridian Mortgage Baş Analisti Liu Yuanyuan, ev sahibinin H+1.3% değişken faizli ipotek alması durumunda, gerçek ödeme faiz oranının 2021'deki 2.05% seviyesinden şu anki 4.1% seviyesine yükseleceğini ve aylık ödemenin 47% artacağını hesapladı. "Faiz oranlarının normalleşmesinin yükünü ilk çekenler, bu yüksek kaldıraçlı yatırımcılardır."
Azalan bölgesel rekabet gücü: Shatin'in yaşlanma ikilemi
Shatin şehir merkezindeki konut alanlarının ortalama yaşı 38'dir. Tai Wai İstasyonu'ndaki Parkview Kulesi gibi yeni nesil konut alanlarının rekabetiyle karşı karşıya kalındığında, yaşlanma sorunu giderek daha belirgin hale geliyor. Midland Realty bölge müdürü Chen Guoliang, "Aynı bölgedeki yeni mülklerin yönetim ücreti metrekare başına 4,2 HK$ iken, eski konut siteleri için bu ücret sadece 2,8 HK$, ancak genç alıcılar akıllı ev paketleri için daha fazla ödemeyi tercih ediyor." dedi. Ayrıca, Nüfus Sayımı ve İstatistik Dairesi'nden alınan veriler, Sha Tin Bölgesi'ndeki net nüfus çıkışının 2021-2023 yılları arasında 12.000'e ulaşacağını ve bölgesel satın alma gücündeki kaybın hızlandığını gösterdi.
Göç dalgasının neden olduğu "atma ve ayırma" satışı
Göçmenlik Dairesi'nin verilerine göre, Hong Kong sakinlerinin net çıkışı 2023'ün ilk yarısında 67 bine ulaşırken, devam eden göç dalgası emlak piyasası ekolojisini değiştiriyor. İsminin açıklanmasını istemeyen kıdemli bir emlakçı şunları söyledi: "Aldığımız acil satış komisyonları arasında, ev sahiplerinin yaklaşık 'ı göç takvimini belirtti ve bazıları bankanın 15%-20% değerlemesinden daha düşük teklifleri bile kabul etti."
Domino etkisi şekilleniyor
Anlaşma bir zincirleme tepkiye yol açtı. Midland Realty'nin istatistiklerine göre, Cuihua Garden'da şu anda satılık olarak listelenen 12 mülkten 7'si, haberin duyulmasının ardından fiyatlarını ayarladı ve ortalama fiyat düşüşü %8,5% oldu. Daha da endişe verici olanı ise Çin Merkez Bankası'nın (Hong Kong) yakın zamanda Sha Tin Bölgesi'ndeki nano binaların değerleme katsayısını 0,15 oranında düşürmesi ve bunun doğrudan alıcıların ipotek tutarını etkilemesidir. DBS Bank Perakende Bankacılık Başkanı Ng Wei-hong, "Aşağı yönlü değerlemeler, özellikle 2019-2021 yıllarında piyasaya yüksek seviyelerden giren yatırımcılar için olumsuz bir varlık krizini tetikleyebilir" uyarısında bulundu.
Politika değişikliği piyasa farklılaşmasını daha da kötüleştiriyor
Hükümetin “vergi teşviklerinin kaldırılması” politikası, mini haneler için bardağı taşıran son damla oldu. Centaline Property Agency kurucusu Shih Wing-ching şunları belirtti: "Geliştiriciler yeni projeler için fiyatlandırma stratejilerinde daha agresif hale geliyor. Yuen Long'daki yeni bir proje yakın zamanda sadece HK$4,5 milyon fiyatla 288 fit karelik bir birim başlattı ve müşterileri doğrudan ikincil pazardan kaptı." Aslında, 2023'ün üçüncü çeyreğinde birinci el nano birimlerin işlem hacmi bir önceki yıla göre 62% artarken, aynı dönemde ikincil pazar 39% düştü ve bu da satın alma gücünün yeni projeler tarafından sömürüldüğünü gösteriyor.
Piyasa analizleri, bu birimin fiyatındaki düşüşün bir dizi olumsuz faktörü yansıttığını gösteriyor.
1. Nano boyutlu binaların aşırı arzı: Son yıllarda, birçok bölgede mini boyutlu binalar tamamlandı ve bu da alıcıların kaynağını çeşitlendirdi.
2. Yüksek faiz oranlarının baskısı: Artan ipotek maliyetleri yatırım cazibesini zayıflatıyor
3. Bölgedeki yaşlanmayı destekleyen tesisler: Shatin şehir merkezindeki konut alanları yeni mülklerle rekabet ediyor
4. Göç dalgasının etkisi: Bazı sahipler nakite çevirmek ve ayrılmak için acele ediyor
Orijinal sahibinin daireyi 2021 yılında 4,02 milyon dolara satın aldığı dönemde, pandemi sırasında emlak piyasasının zirve yaptığını belirtmekte fayda var. Emlakçı, dairenin fiyatının geçen yılın kasım ayından bu yana üç kez 3,8 milyondan 3,299 milyona çıkarıldığını ve alıcı bulmadan önce en sonunda 511 bin daha düşürüldüğünü açıkladı. Şu anda, benzer mülkler için istenen fiyat genellikle 3 milyon yuanın üzerinde kalıyor. Bu işlem bölgede bir fiyat indirimi dalgasını tetikleyebilir.
Sektör içeriden kişiler, hükümetin teşvik önlemlerini geri çekmesinin ardından geliştiricilerin yeni projeleri ilerletmesiyle birlikte, ikincil pazarın, özellikle küçük birimlerin baskı altında olmaya devam edeceği konusunda uyardı. Emlak sahiplerinin pazar değişikliklerini düzenli olarak incelemeleri önerilir.
Daha fazla bilgi için:
