İçindekiler
(Hong Kong, 24 Şubat 2024) Geçtiğimiz yılki başarısız ihale olayının ardından Hong KongTung Çung106B Bölgesi'ndeki 55 numaralı konut arazisi için ihale yakın zamanda yeniden başlatıldı ve dört büyük geliştiricinin rekabete girmesi sağlandı. Görünüşte sıradan olan bu arazi ihalesinin ardında, yalnızca Hong Kong emlak piyasasının faiz oranı artış döngüsündeki yeni ekolojisini yansıtmakla kalmıyor, aynı zamanda SAR hükümetinin piyasa değişikliklerine yanıt vermek için politikaları esnek bir şekilde uygulama konusundaki yönetişim bilgeliğini de ortaya koyuyor.
[Tekliflerin yeniden başlatılması: Piyasayı canlandırmak için politika ayarlamaları]
Tapu Dairesi'nden yapılan son duyuruya göre ihaleye Sino Group, Sun Hung Kai Properties, Carnival Group International ve ismi açıklanmayan yerel bir geliştirici katılıyor. Arsa alanı 37 bin 268 metrekare olup, maksimum inşaat alanı 148 bin metrekare olup, 745 adet konutun yer alması bekleniyor. 2023'teki ilk ihalenin başarısızlıkla sonuçlanmasından bu yana arazi parselinin ikinci kez piyasaya sürülmesinin kayda değer olduğunu belirtmekte fayda var. Hükümet, piyasa değişikliklerine yanıt olarak bir dizi önemli ayarlama yaptı:
1. Ödeme düzenlemelerini optimize edin: Geliştiriciler üzerindeki ilk sermaye baskısını azaltmak için arazi fiyatı taksit oranını 7:3'ten daha esnek bir 6:4 yapısına ayarlayın.
2. Geliştirme döngüsünün gevşetilmesi: Standart geliştirme süresinden 2 yıl daha uzun olan 8 yıla kadar aşamalı bir geliştirme modeline izin verilmesi
3. Arsa oranının ince ayarlanması: Satılabilir alanın ekonomik faydalarını artırmak için arsa oranını 3,5'ten 4,0'a çıkarın.
Bu politika ayarlamaları, Hong Kong'un emlak piyasasının istikrar belirtileri gösterdiği bir zamanda geliyor. Derecelendirme ve Değerleme Dairesi Başkanlığı verilerine göre, özel konut satış fiyat endeksi Aralık 2023'te bir önceki aya göre 0,2% artarak yedi aylık düşüşe son verdi. JLL Araştırma Başkanı Huang Zhihui şunları söyledi: "İhale şartlarının iyileştirilmesi, hükümetin mali faydalar ile piyasa karşılanabilirliği arasında denge kurmak için daha pragmatik bir yaklaşım benimsediğini gösteriyor. Bu da geliştiricilerin hesaplamalarının uygulanabilirliğini artırması bekleniyor."
[Bölgesel değer yeniden yapılanması: Tung Chung'un dönüşümü devam ediyor]
Hong Kong'da yeni kentlerin gelişimi için stratejik bir konum olan Tung Chung, değerlerinin yeniden şekillenmesinden geçiyor. MTR Tung Chung Hattı uzatma projesinin 2029 yılında tamamlanmasıyla Merkez'e gidiş geliş süresi önemli ölçüde kısalarak 30 dakikaya inecek. Tung Chung Yeni Kent genişleme planıyla birlikte bölgenin nüfusunun önümüzdeki on yıl içinde mevcut 110.000'den 270.000'e çıkması bekleniyor.
Bu ihale sahasının yer aldığı Tung Chung Doğu ıslah alanı, "demiryolu ulaşımı + ticari merkez + ekolojik topluluk"un yeni bir modelini oluşturacaktır:
– Planlanan MTR Tung Chung Doğu İstasyonuna yakın (500 m yarıçap)
– 2 km mesafede 3 uluslararası okul planlanıyor
– Tung Chung Sahil Parkı ve Sulak Alan Ekolojik Koridoru ile çevrili
– Hükümet, bölgesel bir ticaret merkezinin geliştirilmesi için 30 hektarlık arazi ayırdı
Savills'te değerleme ve profesyonel danışmanlık hizmetleri yönetici müdürü Chen Chaoguo şunları belirtti: "Hong Kong-Zhuhai-Makao Köprüsü'nün ekonomik çember etkisi ortaya çıktıkça, Tung Chung geleneksel bir yerleşim alanından Büyük Körfez Bölgesi'nin bir geçiş merkezine dönüşüyor. Orta ve uzun vadeli değerlenme potansiyeli, geliştiricileri stratejik düzenler yapmaya çekiyor."
[Pazar Oyunu: Dikkatli İyimserlik Altında Stratejik Düzen]
İhaleye dört büyük geliştiricinin katılmasına rağmen, piyasadaki teklifler temkinli kaldı. Konuya yakın kaynaklar, bu seferki ortalama değerlemenin yaklaşık 2,8 milyar Hong Kong doları olduğunu, bunun da geçen yıl ihalenin başarısızlıkla sonuçlandığı döneme göre yaklaşık 151 milyar Hong Kong doları daha düşük olduğunu açıkladı. Bu fiyat ayarlaması, geliştiricinin birden fazla baskı altındaki aktueryal stratejisini yansıtmaktadır:
– Yüksek finansman maliyetleri: Hong Kong'un büyük bankalarının birinci sınıf kredi faiz oranları %5,875% seviyesinde kalmaya devam ediyor
- Artan inşaat maliyetleri: 2023 yılında yerel inşaat maliyeti endeksi geçen yılın aynı dönemine kıyasla %6,2% arttı
– Dongfeng'deki yeni binaların envanter sindirim döngüsü 14 aya çıkarıldı
Sun Hung Kai Properties'in müdür yardımcısı Lei Ting şunları söyledi: "Teklifimizi verirken, projenin aşamalı olarak geliştirilme olasılığını hesaba kattık ve temel ihtiyaçlar için çoğunlukla küçük ve orta ölçekli birimlerden oluşan bir ürün yelpazesi yaratmayı planladık." Bu konumlandırma, Tung Chung'un nüfus yapısındaki gelecekteki değişikliklerle uyumludur - hükümet bölgede 12.000 kamu konut birimi inşa etmeyi planlıyor ve bunun "giriş seviyesi konutlara" büyük bir talep yaratması bekleniyor.
【Politika Bağlantısı: Konut Stratejilerinin Sistematik Değerlendirmeleri】
Kalkınma Bakanı Ning Hon-ho, bu ihalenin zamanlamasının çok boyutlu değerlendirmeler sonucunda seçildiğini vurguladı: "Pazar ortamındaki iyileşmeye ek olarak, MTR Tung Chung İstasyonu üstyapı projesi geçen yıl makul bir fiyata ihale edildi ve bölgedeki kamu konut projeleri iyi ilerliyor. Bu faktörler sinerjik bir etki yarattı."
Bu politika sinerjisi şu şekilde yansıyor:
1. Önce altyapı inşaatı: Tung Chung Doğu İstasyonu'nun inşaat ilerlemesi 35%'ye ulaştı ve bu da konut projesi tamamlandığında ulaşım olanaklarının yerinde olmasını sağlıyor
2. Topluluk tesisleri: Bitişikteki arsada bulunan Tung Chung Kasaba Parkı'nın genişletilmesi 2026 yılında tamamlanacak.
3. Sektör tanıtımı: Aerospace City ticari kompleksi 2025 yılında faaliyete geçecek ve 20.000 iş yaratması bekleniyor.
Colliers International'da araştırma başkanı Lee Wan-yin şunları söyledi: "Hükümetin arazi tedariki yoluyla piyasa beklentilerini ayarlama yeteneği gelişiyor. Bu ihale bir 'politika deneyi' olarak görülebilir ve deneyimi gelecekteki arazi transfer stratejilerini etkileyecektir."
[Geleceğe Bakış: Pazar Yeniden Yapılanma Sürecindeki Fırsatlar ve Zorluklar]
İhalenin sonuçlarının mart ayı ortasında açıklanması bekleniyor ve işlem fiyatı, piyasa güveninin önemli bir göstergesi olacak. Sektör genel olarak, arazinin başarıyla onaylanması durumunda Tung Chung bölgesinde en az üç konut arsasının piyasaya girmesini sağlayacağını öngörüyor.
ABD Merkez Bankası'nın faiz artırım döngüsü sona ererken, Hong Kong emlak piyasası kritik bir dönüm noktasında. Tung Chung sahası için verilen teklif, sadece dört geliştiricinin bölgesel yerleşimini ilgilendirmiyor, aynı zamanda Hong Kong'un gayrimenkul politikalarının esnekliğini ve piyasa dayanıklılığını gözlemlemek için de önemli bir pencere sunuyor. "Kuzey Metropol Alanı" geliştirme planı kapsamında, hükümet ile piyasa arasındaki bu dinamik denge, Hong Kong'un emlak piyasasının yeni görünümünü şekillendirmeye devam edecek.
Daha fazla bilgi için:
