İçindekiler
Bölüm 1: Hong Kong'daki emlakçılar nasıl para kazanıyor?
Hong Kong, dünyanın en aktif emlak piyasalarına sahip şehirlerinden biridir. Yüksek emlak fiyatları, yoğun nüfus ve sınırlı arazi arzı, emlak acenteliği sektörünü oldukça rekabetçi ancak kazançlı bir alan haline getirir. Ancak bu sektör, karmaşık işleyiş mekanizmaları ve bazı uygulayıcıların uygunsuz davranışları nedeniyle uzun zamandır tartışma konusu olmuştur. Bu makalede Hong Kong'daki emlak acentelerinin kâr modeli derinlemesine incelenecek ve sektördeki yaygın tartışmalı uygulamalar ve potansiyel sorunlar ortaya konulacaktır.
1. Komisyon geliri: karın ana kaynağı
Emlakçıların temel gelir kaynağı gayrimenkul alım satım işlemlerinden aldıkları komisyonlardır. Hong Kong Emlak Acenteleri Kurumu'nun (EAA) düzenlemelerine göre, komisyon oranı için yasal bir üst sınır bulunmamaktadır ve komisyon oranı genellikle alıcı ve satıcı arasında müzakere edilmektedir. Genel olarak:
– Konut mülkü: Komisyon, işlem fiyatının yaklaşık 1%'si (alıcı tarafından ödenir) ile 2%'si (satıcı tarafından ödenir) arasındadır. Bazı lüks evler veya özel mülkler daha yüksek olabilir.
– Ticari gayrimenkuller: Komisyon oranı nispeten düşüktür, yaklaşık 0,5%-1% arasındadır, ancak işlem tutarının çok büyük olması nedeniyle toplam komisyon oldukça yüksek olabilir.
– Kiralama işlemleri: Komisyon genellikle yarım ay ile bir aylık kira bedeli kadar olup, ev sahibi ve kiracı arasında eşit olarak paylaştırılır.
Örneğin, değeri 10 milyon HK$ olan bir ev için komisyon oranı 1% ise emlakçı 100.000 HK$ kazanabilir. Acentenin hem alıcıyı hem de satıcıyı temsil etmesi durumunda (bu duruma "çift acentelik" denir), gelir iki katına çıkabilir.
2. "Farkı ye": gri alan operasyonu
Bazı emlakçılar "ucuz alıp yüksek fiyata satarak" aradaki farkı kazanırlar. Örneğin, mülk sahibi mülkü 8 milyon HK$'a satışa çıkarırsa ve emlakçı mülkü 8,2 milyon HK$'a satıp gerçek işlem fiyatını gizlerse, 200.000 HK$'lık fark emlakçının cebine girebilir. Bu davranış Emlak Komisyoncuları Yönetmeliği'ne aykırı olmasına rağmen, yine de düzenleyici boşluklar nedeniyle gerçekleşmektedir.
3. Yönlendirme Ücretleri ve İşbirliği Komisyonları
– Bölge ötesi işbirliği: Müşterileri diğer bölgelerdeki akranlarına yönlendiren acenteler komisyon alabilir (genellikle %-% komisyon).
– Finansal hizmetlere yönlendirme: Acenteler, müşterilerine belirli bankalardan veya finans şirketlerinden ipotek kredisi başvurusunda bulunmalarını önerir ve bu durumda rüşvet alabilirler.
4. Geliştiricilerin yeni mülk satışları: yüksek ikramiyeler
Bir emlakçı yeni bir gayrimenkulün satışına katıldığında, geliştirici genellikle temel komisyona ek olarak bir "performans bonusu" öder. Örneğin, satılan her birim için 50.000 HK$ komisyon kazanılabilir. Ayda 10 birim satılırsa, ek bonus yüz binlerce Hong Kong dolarına ulaşabilir. Bu model, emlakçıları yeni gayrimenkullerin tanıtımına öncelik vermeye ve hatta ikincil pazardaki müşterilerin ihtiyaçlarını görmezden gelmeye teşvik ediyor.
5. Ek hizmet geliri
– Dekorasyon ve taşıma yönlendirmeleri: Acenteler, dekorasyon şirketlerini veya taşıma hizmetlerini önerir ve yönlendirme ücreti alır.
– Yurtdışı gayrimenkul satışları: Son yıllarda Japonya, İngiltere vb. ülkelerde yurtdışı gayrimenkullerin tanıtımı popüler hale gelmiş olup, komisyon oranları 5%-10%’ye kadar ulaşabilmektedir.
Bölüm II: Endüstri ve Ortak Anlaşmazlıklar
1. Yanlış beyanlar ve yanıltıcı satışlar
– Değerlenme potansiyelinin abartılması: Emlakçılar, “lokasyonun değerleneceği kesin” veya “hükümetin planlaması olumlu” gibi sözlerle alıcıları cezbedebilirler, ancak gerçek geliştirme gecikebilir veya iptal edilebilir.
– Olumsuz faktörleri gizlemek: Bazı emlakçılar perili evler, mülkle ilgili yapısal sorunlar, çevredeki inşaat projelerinden kaynaklanan gürültü vb. konuları tartışmaktan kaçınmayı tercih ediyor.
Vaka: 2021 yılında bir alıcı, Sai Wan'da bir daire satın aldı ve binanın dış duvarının büyük onarımlardan geçeceğini ve yüz binlerce Hong Kong doları tutarında masrafı paylaşması gerekeceğini öğrendi, ancak emlakçı ona hiçbir zaman bilgi vermedi.
2. "Gölge Listelemeler" ve Sahte Listelemeler
Müşteri çekmek için bazı emlakçılar internette sahte emlak bilgileri yayınlıyor, örneğin "ucuz emlaklar"ı piyasa fiyatının altında fiyatlandırıyor ve müşteriler sorduğunda diğer emlakların reklamını yapıyor. Bu hareket sadece müşterilerin zamanını kaybetmesine yol açmakla kalmıyor, aynı zamanda piyasadaki fiyat şeffaflığını da bozabiliyor.
3. Spekülasyon ve kısa vadeli yeniden satış
"Mallara dokunmak", resmi olarak satılmadan önce bir malı yeniden satmak anlamına gelir ve yaygın olarak "mallarla alay etmek" olarak bilinir. Emlakçılar, "iç abonelik" adı altında yatırımcılarla işbirliği yaparak düşük fiyattan yeni konut birimleri satın alabilir ve daha sonra bunları kısa bir süre içinde daha yüksek fiyattan satarak konut fiyatlarını yukarı çekebilirler. Özellikle gayrimenkul piyasasının hareketli olduğu dönemlerde bu tarz operasyonlar sıkça görülüyor.
4. "Sert satış" ve yüksek baskı satış taktikleri
– Endişe yaratmak: Örneğin, “başka bir alıcı daha yüksek bir teklif verdi” veya “sahibi karşı teklifte bulunmak üzere” gibi iddialarda bulunmak, müşteriyi aceleci karar vermeye zorlamak.
– Yorgunluk taktikleri: Müşterilere uzun süre lobi yapmak, hatta sözleşme imzalanana kadar gece geç saatlere kadar onlara eşlik etmek.
Bu tür taktikler yeni mülk satışlarında yaygındır; bazı emlakçılar performans hedeflerine ulaşmak için müşterilerinin çıkarlarını feda etmeye hazırdır.
5. Komisyon anlaşmazlıkları ve “uçan emirler”
- Aracıyı atlayıp özel olarak işlem yapmak: Komisyondan tasarruf etmek için, alıcılar ve satıcılar, aracının onları tanıştırmasının ardından kendi başlarına işlem yapabilirler (genellikle "komisyon atlama" olarak bilinir), bu da aracının çabalarının boşa gitmesine neden olur.
– Komisyon dağıtım uyuşmazlıkları: Aynı işlemde birden fazla acentenin yer alması durumunda komisyon dağıtım oranı konusunda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir, hatta mahkemeye kadar gidilebilir.
6. Geliştiricilerle iyi bir anlayış
Bazı acenteler, münhasır satış haklarını elde etmek için geliştiricilerle "zımni bir anlaşmaya" varabilir, örneğin:
– Belirli özelliklerin tanıtımına öncelik verin: Proje müşterinin ihtiyaçlarını karşılamasa bile, yine de onu şiddetle tavsiye ederiz.
– Satış verilerini manipüle etmek: Gerçek satış oranı ’den az olsa bile, “birimlerin ’i ilk gün satıldı” iddiasında bulunmak gibi “sıcak satış” yanılsaması yaratmak.
7. Ruhsatsız ve kaçak işletme
EAA verilerine göre 2022 yılında 200'den fazla ruhsatsız faaliyet şikayeti alındı. Ruhsatsız emlakçılar çoğunlukla "emlak danışmanı" adı altında hizmet veriyor ve komisyon topluyorlar, ancak müşterilerinin haklarını koruyamıyorlar.
Bölüm III: Düzenleyici Mekanizmalar ve Tüketici Öz Koruma Stratejileri
1. Mevcut düzenleyici sistem
– Emlak Komisyoncuları Kurumu (EAA): Yönetmeliklere uymayan emlakçılara lisans verme ve lisanslarını iptal etme veya para cezası verme gibi disiplin işlemleri uygulamaktan sorumludur.
– Emlak Komisyoncuları Yönetmeliği: Komisyoncuların komisyon oranlarını, gayrimenkul bilgilerini ve işlem risklerini açıklamasını gerektirir.
2. Tüketicinin kendini koruma tavsiyesi
– Acente lisansını kontrol edin: Acente yeterliliklerini EAA web sitesinde doğrulayabilirsiniz.
– “Mülk görüntüleme belgesini” imzalamadan önce şartları dikkatlice okuyun: Çok uzun bir münhasırlık süresini kabul etmekten kaçının.
– Mülkiyet bilgilerini kendiniz doğrulayın: Tapu kayıtlarını kontrol edin ve yapısal inceleme raporu isteyin.
– Üçüncü bir şahidi kaydedin veya getirin: Özellikle önemli müzakerelerde, anlaşmazlıkları önlemek için delilleri saklayın.
Özetle
Hong Kong'daki emlak acenteliği sektörü ekonomik değer yaratırken, aynı zamanda bazı kötü niyetli kişilerin kamuoyunun güvenine verdiği zarardan da olumsuz etkileniyor. Son yıllarda düzenleyiciler usulsüzlükleri engellemek için çabalarını artırdılar ve bazı büyük acente bankaları da şeffaflığı artırmak için teknolojik araçlar (VR mülk görüntüleme ve blok zinciri sözleşmeleri gibi) uygulamaya koydular. Ancak sektörün imajında köklü bir iyileşme sağlanması için uygulayıcıların öz disiplini, tüketicilerin uyanıklığı ve kurumsal iyileştirmenin ortak çabalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Sıradan vatandaşlar için acentelerin kâr modelini ve potansiyel risklerini anlamak, "kuzu" olmaktan kurtulmanın ilk adımıdır.
