İçindekiler
İkinci Baskı(İkinci ipotek) Bir gayrimenkulün birinci ipotek kredisi varken, aynı gayrimenkulü teminat göstererek başka finans kuruluşlarından veya finans şirketlerinden ikinci kez kredi almaktır. İkinci ipotek alacaklısı birinci ipotekten sonra sıralanır, bu nedenle risk daha yüksektir ve faiz oranı ve koşullar genellikle daha katıdır. İkinci ipotek kısa vadeli finansman ihtiyaçlarını çözebilse de uzun vadeli değildir.Çok yüksek risk, dikkatlice düşünmek gerekir!
Çift preslemenin dezavantajları
- Yüksek faiz maliyetleri
İkinci ipotek için uygulanan faiz oranı genellikle birinci ipotek için uygulanan faiz oranından daha yüksektir ve hatta çift hanelere kadar ulaşarak geri ödeme baskısını büyük ölçüde artırabilir. - Geri ödeme riski iki katına çıktı
İki kredinin aynı anda geri ödenmesi gerekir. Gelir istikrarsızsa veya faiz oranları yükselirse, bu kolayca sermaye devirlerinde zorluklara veya hatta temerrüde yol açacaktır. - Mülkiyetin geri alınması riski
İkinci ipotek ödenemezse, finansman şirketi "geri alma" başvurusunda bulunma hakkına sahiptir ve birinci ipotek ödenmemiş olsa bile mülk hâlâ zorla açık artırmayla satılabilir. - Negatif öz sermaye riski
Emlak piyasası düşüş yaşarsa, emlakın piyasa değeri, ödenmemiş iki kredinin toplam tutarından daha düşük olabilir; bu da mal sahibinin negatif öz sermayesiyle kalmasına ve yeniden satış veya yeniden finansman yapılmasının zorlaşmasına neden olabilir. - Yeniden finansmanda zorluk
İkinci ipotek, gelecekteki banka kredi başvurularınızı etkileyebilir ve bazı bankalar, halihazırda ikinci ipotek almış olan gayrimenkulleri teminat olarak kullanmayı reddedebilir. - Yasal ve sözleşmesel kısıtlamalar
- Bazı birinci ipotek sözleşmeleri, sahiplerin izinleri olmadan ikinci ipotek başvurusunda bulunmalarını yasaklar. Bunu yapmazlarsa, banka para cezası veya kredinin erken geri ödenmesini uygulayabilir.
- İkinci ipotek kurumu gayriresmi bir finansal şirket ise gizli şartlar veya yüksek ücretler ekleyebilir.
Hasarlı kredi notu
İkinci ipotek, kişinin kredi notunu etkileyebilecek ve gelecekte başka kredilere başvurmasını olumsuz etkileyebilecek yüksek bir borcu temsil eder.
Önlemler
- İkinci ipotek başvurusunda bulunmadan önce geri ödeme gücünüzü dikkatlice değerlendirmeniz ve birinci ipotek sözleşmesinin buna izin verip vermediğini teyit etmeniz gerekir.
- "Yeniden finansman" (ilk ipotek kredisi tutarının artırılması) için orijinal bankayla görüşmeye öncelik verilecektir, faiz oranı genellikle ikinci ipotekten daha düşüktür.
- İkinci bir ipotek başvurusunda bulunmanız gerekiyorsa, saygın bir kurumu seçmeli ve sözleşmenin şartlarını dikkatlice incelemelisiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
İkinci ipotek başvurusunun riskleri nelerdir?
Yüksek faiz oranları ve yüksek geri ödeme baskısı
İkinci ipotek bir "subprime kredi"dir ve birinci ipotekten daha risklidir, bu nedenle faiz oranı genellikle daha yüksektir (muhtemelen 8-10% kadar yüksek veya daha yüksek).
Birinci ve ikinci ipotekleri aynı anda öderseniz, aylık taksit tutarı önemli ölçüde artacak, bu da ödeme gücünüzü aşarak sermaye zincirinizde bir kopmaya yol açabilir.
Temerrüt riski ve mülk geri alımı
Krediyi zamanında geri ödemezseniz, ikinci ipotek acentesi mahkemeye "geri alma emri" için başvurma hakkına sahiptir. Birinci ipotek hala normal şekilde geri ödeniyor olsa bile, mülk hala zorla açık artırmaya çıkarılabilir.
Bazı ikinci ipotek sözleşmelerinde "çapraz temerrüt maddesi" bulunabilir; bu, birinci ipotekte temerrüt meydana gelirse, ikinci ipotekte de temerrüt tetikleneceği anlamına gelir.
Emlak değer kaybı "negatif öz sermayeye" yol açıyor
Emlak piyasası düşerse ve mülkün piyasa değeri, ödenmemiş birinci ve ikinci ipoteklerin toplam tutarından düşükse, mülk negatif öz sermayeye düşecektir. Bu aşamada yeniden finansman veya satış yoluyla borcunuzu ödeyemeyebilirsiniz ve aradaki farkı kendiniz ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Yeniden finansman veya yeniden finansman zorluğu
İkinci ipotek genellikle birinci ipotek bankasının onayına bağlıdır, aksi takdirde temerrüt olarak değerlendirilebilir.
Eğer ipoteğinizi ileride başka bir bankaya devretmek isterseniz, yeni banka ikinci ipoteği devralmayı reddedebilir veya öncelikle ikinci ipotek borcunu ödemenizi isteyebilir.
Gizli Şartlar ve Ücretler
Bazı geliştiriciler ikinci ipotekler için "düşük faizli balayı dönemi" (örneğin ilk 2-3 yılda düşük faiz oranları) uygular, bundan sonra faiz oranları keskin bir şekilde yükselir veya yüksek işlem ücretleri ve ceza faizi maddeleri eklenir.
Geliştiricilerin ikinci ipotekten yeniden finansman sağlaması mümkün müdür?
Bir geliştiriciden ikinci ipotek başvurusunda bulunduysanız ve başka bir finans kuruluşuna aktarmak istiyorsanız lütfen aşağıdaki kısıtlamalara dikkat edin:
Sözleşmesel kısıtlamalar
Geliştiricinin ikinci ipotek sözleşmesinde genellikle bir "kilitleme süresi" (örneğin 3 yıl) bulunur ve bu süre zarfında yeniden finansman yapılması yasaktır, aksi takdirde yüksek bir ceza ödenir (kredi tutarının 2-5%'si gibi).
Bazı sözleşmeler, yeniden finansman sırasında ikinci ipotek borcunun tamamının ödenmesini şart koşuyor, bu da pratikte bunu zorlaştırıyor.
Düşük banka kabulü
Çoğu banka, geliştiriciden ikinci ipotek alan gayrimenkulleri devralma konusunda muhafazakardır ve doğrudan reddedebilir veya önce ikinci ipoteğin ödenmesini talep edebilir.
Kabul edilse bile yeni ipotek tutarı ikinci ipotek tutarı kadar azaltılacak ve dolayısıyla devredilebilir ipotek tutarı sınırlı olacaktır.
Emlak değerlemesi ve stres testi
Yeniden finansman yaparken, mülkün piyasa değerinin yeniden değerlendirilmesi gerekir. Fiyat düşerse, yeterli miktarda kredi alamayabilirsiniz.
Borçlunun yeni bankanın stres testinden geçmesi gerekir (faiz oranı + 3%). Gelir yetersizse, ipotek transferi başarısız olabilir.
Maliyet etkinliği hususları
Yeniden finansman, yasal ücretler, değerlendirme ücretleri, yeni ipotek sigortası ve diğer maliyetlerin ödenmesini gerektirir. Sadece küçük bir faiz miktarından tasarruf ederseniz, buna değmeyebilir.
Geliştiricilerin sunduğu ikinci ipotekler peşinat eşiğini düşürebilse de, gizli uzun vadeli finansal riskler barındırır ve yeniden finansman konusunda birçok kısıtlamayla birlikte gelir. Kısa vadede ikinci ipotek ödemesini yapacak yeterli paranız yoksa veya konut piyasası görünümü aşırı iyimser değilse, genellikle geleneksel bir banka birinci ipotek kredisine öncelik vermeniz veya ikinci bir ipotek alma ihtiyacını ortadan kaldırmak için ev satın alma bütçenizi azaltmanız önerilir.
Pratik öneriler
Sözleşme şartlarını detaylı bir şekilde inceleyin
- "Erken aşamada düşük faiz oranı" yanılgısına düşmemek için ikinci ipotek oranı değişikliklerinin, kilitleme süresinin, ceza faizinin vb. ayrıntılarını doğrulayın.
Uzun vadeli geri ödeme kapasitesinin değerlendirilmesi
- Finansal istikrarı sağlamak için faiz oranlarının artmasından sonraki ödeme baskısını (örneğin faiz oranı artışı 2-3%) simüle edin.
Acil durum fonlarını bir kenara ayırın
- Gelir kesintileri veya konut piyasasındaki dalgalanmalarla başa çıkmak için en az 6-12 aylık ipotek ödeme rezervi hazırlayın.
Profesyonel tavsiyeye başvurun
- Geliştiricinin ikinci ipoteğini körü körüne kabul etmekten kaçınmak için sözleşmeyi ve piyasa risklerini bağımsız mali danışmanlar, avukatlar veya ekspertizciler aracılığıyla analiz edin.
Alternatifleri göz önünde bulundurun
- Eğer para çevirmeniz gerekiyorsa, ikinci ipotek riskine girmeden diğer seçenekleri (örneğin birinci ipotek ekleme, özel krediler, vb.) karşılaştırabilirsiniz.
