İçindekiler
24 Mart 2025'te Yeni Dünya KalkınmaClearwater Koyu Tatil Köyü(Mount Pavilia) HK$420 milyonu aşan toplam işlem hacmine sahip 9 büyük sipariş iptali kaydetti. Söz konusu konutlar için ilk olarak 2019-2021 yılları arasında geçici satış sözleşmeleri imzalanmış, alıcılar ise 1.440 güne kadar vade imkânı sunan "Başkan Ödeme Planı"nı benimseyerek uzun işlem süresi ve erken taşınma avantajlarından yararlanmıştı. Ancak bu alıcılar sonunda anlaşmadan vazgeçmeyi seçti ve bu da birimlerin satılamamasıyla sonuçlandı. Geliştirici daha sonra bu dokuz üniteyi, bir grup özel üniteyle birlikte, 17% ile 51% arasında değişen fiyat indirimleriyle tekrar piyasaya süreceğini ve 28 Mart'ta ilk gelen ilk alır esasına göre satılacağını duyurdu. Bu olay hızla piyasanın dikkatini çekti ve son yıllarda Hong Kong emlak piyasasındaki nadir büyük ölçekli iptal vakalarından biri olarak görüldü.
Tart sipariş ünitesi detayları
Dokuz ünitenin satılabilir alanları 423 ile 2.699 metrekare arasında değişiyor. Orijinal satış fiyatları 10,541 milyon HK$ ile 66,105 milyon HK$ arasında değişiyordu ve metrekare fiyatı 19,086 HK$ ile 26,914 HK$ arasında değişiyordu. Tekrar satıldığında fiyat 8.043 milyon HK$'dan 61.383 milyon HK$'a, metrekare fiyatı ise 19.014 HK$'dan 24.209 HK$'a düştü; 17% ile 32% arasında bir düşüş yaşandı. Ayrıca, 1. Blok 7. kattaki A Odasında bulunan özel bir dairede de önemli bir fiyat indirimi yapıldı. Ünitenin kullanım alanı 1.920 metrekare olup, buna bağlı 1.478 metrekarelik bir çatı katı bulunmaktadır. Başlangıçta 144 milyon HK$ olan fiyat, 511.330 HK$ düşüşle 71,18 milyon HK$'a düşürüldü ve bu da onu bu olaydaki en dikkat çekici vaka haline getirdi.
1. "Da Da Ding" nedir?
- Alıcının ön satış sözleşmesini imzaladıktan sonra işlemden vazgeçmesi ve ödediği kaporayı (genellikle gayrimenkul bedelinin %5%-10%) kaybetmesi anlamına gelir. Bu kez söz konusu dokuz vakada, alıcılar finansal planlamadaki değişiklikler, ipotek onayındaki zorluklar veya gelecekteki piyasaya yönelik kötümser beklentiler nedeniyle temerrüde düşmeyi seçmiş olabilir.
2. Satış fiyatı neden 51%'ye düşürüldü?
- Pazar ortamı değişiyor：Son yıllarda Hong Kong emlak piyasası faiz oranlarındaki artışlardan, ekonomik yavaşlamadan ve göçten etkilendi ve genel olarak ticaret durgunlaştı. Geliştiricilerin alıcı çekebilmek için fiyatları önemli ölçüde ayarlamaları gerekiyor.
- Proje konumlandırma faktörleri: The Peak, nispeten yüksek bir orijinal fiyata sahip (ilk olarak 2017'de piyasaya sürüldüğünde metrekare başına ortalama fiyat yaklaşık 20.000 HK$ idi) düşük yoğunluklu lüks bir konut sitesidir. Mevcut piyasa talebinin küçük ve orta ölçekli birimlere doğru kayması göz önüne alındığında, envanteri eritmek için önemli indirimler gerekiyor.
- Geliştirici Stratejisi：Geliştirici (New World Development), nakit akışını iyileştirmek veya yeni projeler için kaynak yaratmak amacıyla acilen nakite ihtiyaç duyabilir ve bu nedenle "fiyat indirimi promosyonu"nu seçer.
3. Uzun işlem süresinin riskleri
Başkan'ın 1440 Ödeme Planı, alıcıların sözleşmeyi imzaladıktan sonra yaklaşık 4 yıla kadar işlemi tamamlamalarına olanak tanıyor ve erken taşınma indirimleri sunuyor. Bu plan, özellikle ödemeyi ertelemek isteyen yatırımcılar veya alıcılar için 2019-2021 yılları arasında emlak piyasasının canlanması döneminde cazip hale geliyor. Ancak son yıllarda Hong Kong'un ekonomik ortamında yaşanan faiz artışları, borsa dalgalanmaları ve salgın sonrası yavaş ekonomik toparlanma gibi değişiklikler nedeniyle bazı alıcılar finansal baskı veya piyasa görünümüne olan güven eksikliği nedeniyle mevduatlarını (genellikle mülk fiyatının 10% ila 15%'si) iptal etmeyi tercih edebilir.
4. Lüks konut piyasası zayıf
Clearwater Bay Residences, düşük yoğunluklu malikaneler ve özel birimlerden oluşan, üst düzey bir konut projesi olarak konumlandırılmıştır. Pakho Chau, Kenny Kwan ve Benjamin Yuen gibi pek çok ünlünün burada yaşamasını sağlamıştır ve "ünlülerin konut sitesi" olarak bilinmektedir. Ancak son yıllarda lüks konut piyasasındaki talep önemli ölçüde yavaşladı. Piyasa verilerine göre, Hong Kong'un lüks konut işlem hacmi 2024 yılında salgın öncesi zirvesinden yaklaşık 30% düşecek. Bu düşüş, esas olarak sermaye çıkışı, yüksek faiz ortamı ve yatırımcıların diğer varlıklara yönelmesi gibi etkenlerden etkilenecek. Aolong'un siparişi iptal etmesi bu eğilimin yoğunlaştığının bir yansıması olabilir.
5. Emlak fiyatlarında aşağı yönlü baskı
2022'den bu yana Hong Kong emlak piyasası bir bütün olarak bir ayarlama dönemine girdi ve bazı bölgelerde ikinci el emlak fiyatları yüzde 20%'den fazla düştü. Pavillion'un yer aldığı Clearwater Bay bölgesi, sakin ortamı ve yüksek mahremiyetiyle bilinse de son dönemde ikincil piyasasında da önemli bir değer kaybı yaşanıyor. Örneğin, Mount Pavillion'daki üç yatak odalı bir daire Ekim 2024'te 13,08 milyon HK$'a satıldı; bu, satın alma fiyatından yaklaşık 271.000 HK$'lık bir düşüşü temsil ediyor; Bir diğer ünite ise 4 milyon Hong Kong dolarından fazla zararla piyasaya sürüldü. Bu aşağı yönlü fiyat eğilimi, erken alıcıların mülkü elinde tutma konusundaki güvenini sarsabilir ve zararlarını azaltmak için siparişlerini iptal etmelerine neden olabilir.
6. Olayın etkisi ve sonrasındaki gözlemler
- Piyasa güvenine etkisi：Önemli bir fiyat indirimi, piyasadaki bekleme ve görme duygusunu yoğunlaştırabilir ve potansiyel alıcılar daha fazla mülkün bu eğilimi takip ederek fiyatları düşürmesini bekleyebilir.
- Lüks konut piyasası parçalanması:Orta ve düşük fiyatlı konutlara olan talep nispeten istikrarlı, ancak daralan alıcı grubu nedeniyle üst sınıf lüks konutların satış döngüsü daha da uzayabilir.
- Geliştiriciler fiyatlandırma stratejilerini ayarlıyor：Gelecekte yeni mülklerin fiyatlandırması piyasanın karşılanabilirliğine daha yakın olabilir ve siparişlerin iptal riskini azaltmak için esnek ödeme seçenekleri eklenebilir.
7. Piyasa tepkisi ve etkisi
Alıcıların bekleyip görme tutumu yoğunlaşıyor
Aolang'ın sert fiyat indirimleri piyasanın daha fazla bekleyip görmesine yol açabilir. Mount Pavillion'u satın almak isteyen alıcılar için 51%'deki fiyat düşüşü, emlak fiyatlarının düşmesi için hala yer olduğunu ve bu nedenle daha düşük fiyatları beklemeleri gerekebileceğini gösteriyor. Diğer lüks konut projelerinde yer alan mülk sahipleri için bu olay, zarar baskısını artırabilir ve ikincil konut piyasasının istikrarını etkileyebilir.
Geliştirici güveni test edildi
Hong Kong'un en büyük proje geliştiricilerinden biri olan New World Development, amiral gemisi projesi Mount Pavillion'da büyük çaplı iptaller ve fiyat indirimleriyle karşılaştı ve bu durum şüphesiz marka imajı ve piyasa güveni açısından bir tehdit oluşturuyor. Sektör uzmanları, diğer projelerin de bu stratejiyi izlemesi durumunda zincirleme bir tepkinin tetiklenebileceğini ve emlak piyasasında rekabetin yoğunlaşabileceğini belirtti.
Clearwater Körfezi bölgesine etkisi
Pavillion olayının Clearwater Bay'deki genel emlak piyasası üzerinde de potansiyel etkisi var. Bölgede lüks konutlar ve düşük yoğunluklu konutlar hakimdir. Mount Pavillion'un metrekare fiyatının HK$9.000'in altına düştüğü ikinci el işlem davası (25 Mart 2025 tarihli rapora bakınız) bölgede yeni bir dip oluşturdu. Fiyatlardaki düşüş eğilimi devam ederse, Pak Shek Terrace ve Pik Wan Court gibi diğer konut sitelerinin de fiyatlarını buna göre ayarlaması gerekebilir ve bu da bölgesel konut fiyatlarında aşağı yönlü baskı yaratabilir.
8. Derin köklü faktörler ve gelecek beklentileri
Belirsiz ekonomik ortam
Hong Kong emlak piyasası küresel ekonomik eğilimlere tabidir. ABD Merkez Bankası Fed'in faiz artırım döngüsü henüz sona ermedi. Hong Kong doları ABD dolarına sabitlenmiş durumda, bu da yüksek yerel ipotek oranlarına (Mart 2025'te Hibor yaklaşık 4,5%'dir) neden oluyor ve bu da ev sahibi olma maliyetini artırıyor. Aynı zamanda Çin ile Hong Kong arasındaki ekonomik bağların zayıflaması ve anakaradan gelen sermaye girişinin azalması da lüks konut piyasasına olan desteği zayıflattı.
Politika ve piyasa düzenlemesi
Hong Kong hükümeti son yıllarda emlak piyasasını canlandırmak amacıyla damga vergisini düşürme ve ipotek oranlarını gevşetme gibi emlak piyasasına yönelik bazı sert önlemleri gevşetti. Ancak bu önlemlerin lüks konut piyasasına etkisi sınırlı olurken, Ao Long'daki siparişlerin iptali, tanınmış projelerin bile aşağı yönlü piyasa baskısına tam olarak direnmekte zorlandığını gösteriyor. Hükümet gelecekte lüks konutlara yönelik daha fazla teşvik politikası getirirse benzer durumları hafifletebilir.
Aolang'ın uzun vadeli beklentileri
Kısa vadeli zorluklara rağmen Alonso'nun uzun vadeli değeri umut vadediyor. Üstün coğrafi konumu, eksiksiz olanakları ve "yıldız etkisi" hala alıcıları cezbeden satış noktalarıdır. Piyasanın kademeli olarak istikrara kavuşması durumunda, indirimli birimler, alıcıların kendi kullanımına yönelik pazara girmeleri için bir fırsat haline gelebilir ve projenin envanteri eritmesine neden olabilir.
9. Veri eki
- Bu sefer yeniden satılan birimler arasında bazı birimlerin fiyatı, orijinal HK$53 milyonluk fiyattan HK$26 milyona, yani son yıllarda nadir görülen HK$51%'ye kadar düştü. Centaline Property verilerine göre, Hong Kong'un 2023'teki genel konut fiyatları 2021'deki zirveden yaklaşık 15% düştü ve bazı lüks konutlardaki düşüş 20%'yi aştı.
Özetle:
Clearwater Bay'deki Pavilia'nın üst üste dokuz kez büyük siparişleri iptal etmesi ve birimleri 51%'ye varan fiyat indirimleriyle yeniden satması, Hong Kong emlak piyasasının mevcut durumunun bir özeti. Bu olay, sadece lüks konut piyasasının zayıflığını ve yatırımcı güveninin sarsıldığını yansıtmakla kalmıyor, aynı zamanda geliştiricilerin yüksek faiz ortamında karşı karşıya kaldığı baskıyı da ortaya koyuyor. Alıcılar için bu, piyasaya girmek için iyi bir fırsat olabilir, ancak aynı zamanda piyasa oynaklığının risklerine karşı da dikkatli olmaları gerekir. New World Development için önümüzdeki aylarda en önemli zorluk tasfiye hızı ile marka imajı arasındaki dengeyi nasıl kuracağı olacak. Hong Kong emlak piyasasının tamamı için Peak Towers'ın kaderi, piyasa trendlerini gözlemlemek açısından önemli bir gösterge haline gelebilir.
Bu olay, özellikle stokların sindirilmesi için daha uzun zamana ihtiyaç duyan lüks konut piyasası olmak üzere gayrimenkul piyasasının derin bir uyum sürecine girdiğini ortaya koyuyor. Alıcıların kendi finansal kapasitelerini ve piyasa risklerini dikkatlice değerlendirmeleri gerekiyor; Yatırımcılar açısından kısa vadede, geliştiricilerin hızlandırılmış envanter azaltımının getirdiği indirim fırsatlarına dikkat etmeleri gerekebilir, ancak orta ve uzun vadede faiz oranı politikalarını ve ekonomik toparlanma sürecini takip etmeleri gerekiyor.
Daha fazla bilgi için:
- 2025-26 Hong Kong Bütçesi'ndeki emlak piyasası politikalarının derinlemesine analizi
- Sai Kung'un en lüks binası "Ao Long" emlak piyasasında en çok etkilenen bölge oldu! 3 yatak odalı birimler zarar ediyor 30% lüks evlerin ikilemini ortaya koyuyor. Ünlülerin hisselerini satıp nakde çevirme eğilimi üç büyük uyarı işaretini gizliyor
Pavilia DağıBulunduğu yerHong KongSaygonClearwater Körfezi YarımadasıTai Po ÇayBerrak Su Koyu YoluHayır. 663 (Hong Kong Bilim ve Teknoloji Üniversitesiarka), evetNew World ve Puji birlikte gelişiyorile ilgiliLüks RezidanslarKonut alanı, tarafındanWong Tung MimarlarıTasarım, Eylül 2011Yeni Dünya KalkınmasıToplam 1.078.517 metrekarelik proje alanı baz alınarak metrekare başına yaklaşık 6.148 HK$'a denk gelen 6,64 milyar HK$'lık bir fiyat üzerinden hükümetle arazi primi anlaşmasına varmaktan sorumludur. Projenin arsa alanı 719.035 metrekare olup, 21 blok ve 6 konut kulesinden oluşmakta olup toplam 680 adet daire bulunmaktadır. Proje 2016 yılının dördüncü çeyreğinde tamamlandı. Konut projesi için ön satış izni 2016 yılının Ocak ayında alınmış olmasına rağmen, ilk parti konutlar ancak 2017 yılının Nisan ayının sonunda ihaleye çıkarılmıştı.
