İçindekiler
Hong Kong'un ikincil emlak piyasası zayıf: Ege Kıyısı ve İmparatorluk. Kraliyet Sarayı Vaka Çalışması
Hong Kong emlak piyasası, son yıllarda ikincil piyasadaki durgun işlemlerle birlikte bir ayarlama sürecine girdi. Bazı gayrimenkullerin değerlenmesi, uzun yıllar elde tutulmasına rağmen, önceki zirve dönemlerine göre çok daha düşük seyrediyor. Bu makalede Tuen Mun Ege Sahili ve Olimpiyat İstasyonu Empire Zirvesi kullanılmıştır. Bu makalede, Kraliyet Sarayı'na ait iki işlem örneği ele alınarak, mevcut piyasa koşulları, yatırım getirisi gerçekliği ve gayrimenkul fiyatlarını etkileyen potansiyel faktörler araştırılmaktadır.
Vaka 1: Ege kıyısında deniz manzaralı üç yatak odalı bir dairenin metrekare fiyatı HK$8.865'e düştü
Tuen Mun'daki Ege Kıyısı 2. Blok'un orta katındaki C Dairesi yakın zamanda 5,47 milyon Hong Kong dolarına satıldı. 617 metrekarelik satılabilir alana sahip olan dairenin metrekare fiyatı ise yaklaşık HK$8,865. Güneybatıya bakan, deniz manzaralı ve zevkli bir şekilde dekore edilmiş üç yatak odalı bir birimdir. Başlangıçta 6,2 milyon Hong Kong doları fiyatla satışa sunulan mülk, satışa çıktıktan sonra evlerini değiştirmek isteyen aynı bölgeden alıcıların ilgisini çekti. Alıcı, düşük konut fiyatlarından yararlanarak pazara girdi ve pazarlıklar sonucunda fiyat 730.000 yuan düşürüldü, yani yüzde 11,8% indirim sağlandı.
İlk sahibi bu üniteyi Kasım 2012'de 5,5 milyon dolara satın aldı ve 12 yıldan fazla bir süre elinde tuttu; bu süre zarfında sadece 30.000 dolarlık bir defter kaybı oldu; bu da 1%'den daha az bir düşüş anlamına geliyor. Yüzeysel olarak bakıldığında kayıp küçük gibi görünse de enflasyon, işlem maliyetleri (damga vergisi, komisyon gibi) ve gayrimenkul bakım maliyetleri de hesaba katıldığında gerçek kayıp 300 bin yuana kadar çıkabiliyor. BOC Online Bankacılığı'nın değerlemesine göre, birimin cari değeri yaklaşık 5,43 milyon HK$ iken, Hang Seng Bank'ın değerlemesi 5,56 milyon HK$ olup, bu da işlem fiyatının makul bir aralıkta olduğunu ve bu tür birimlerin piyasa değerlemesinin istikrara kavuştuğunu göstermektedir.
Vaka 2: İmparator Zirvesi. Kraliyet Sarayı'ndaki stüdyo daire 15 yılda yüzde 10'dan az artışla 5,3 milyon dolara satıldı
Bir diğer işlem ise Olympic Station'dan geldiİmparator Tepesi. Kraliyet Sarayı6. Blok'un orta katındaki, 333 metrekarelik satılabilir alana sahip açık planlı daire D Odası, metrekare başına yaklaşık 15.915 HK$ fiyatla 5,3 milyon HK$'a satıldı. Daire güney cepheli olup geniş bir manzaraya sahiptir. İlk sahibi 5,8 milyon dolar talep etti ve satışa sunulmasından üç ay sonra bir yatırımcı tarafından kendisine ulaşıldı. Dairenin şu anda kiracı tarafından kullanıldığını ve alıcının mülkü yerinde inceleme fırsatı bulamadığını belirtmekte fayda var. Ancak alıcı, uygun fiyatı ve yatırım ihtiyaçları nedeniyle kira bedeli dahil 5,3 milyon dolara satın almaya karar verdi; bu da 500 bin dolar indirim anlamına geliyor.
İlk sahibi bu üniteyi 2010 yılının Temmuz ayında 4,841 milyon dolara satın aldı ve 15 yıl boyunca elinde tuttu; piyasa beklentilerinin çok altında, sadece %9,5% artışla 459.000 dolarlık defter kârı elde etti. Hong Kong Emlak Kıdemli Bölge Müdürü Huang Qinglong, bu işlemin piyasa fiyatından yapıldığını belirtti. Dairenin şu anki aylık kirası HK$16,500 olup, bu da yeni alıcının yaklaşık %3,7 oranında kira getirisi elde edebileceği anlamına geliyor. Son 15 yılın kira gelirleri dikkate alındığında, asıl sahibinin defterdeki 459.000 yuandan daha fazla getiri elde etmesi beklenir, ancak buna rağmen değerlenme oranı, geçmişteki gayrimenkul piyasasının altın dönemine kıyasla hala zayıftır.
Bölgesel karşılaştırma: Olympic Station ve Kuzeydoğu Yeni Toprakları: çarpıcı bir karşıtlık
Hepsi açık planlı birimler olmasına rağmen, farklı lokasyonlardaki performansları önemli ölçüde farklılık göstermektedir. 2023'teki işlem kayıtlarına bakın:
| alan | Tipik Metrekare Başına Fiyat | Ortalama tutma süresi | Kira getirisi |
|---|---|---|---|
| Olimpiyat İstasyonu | 16,000-18,000 | 8.2 yıl | 3.1% |
| Tuen Mun | 12,500-14,000 | 4,5 yıl | 4.8% |
| Kai Tak | 19,000-22,000 | 6.8 yıl | 2.6% |
Olimpiyat İstasyonu ikileminin analizi
- Lüks konut alanı uyumsuzluğu:Bölgedeki Parkview Bay ve Grand Harbour gibi büyük konut alanları çoğunlukla ailelere yöneliktir ve açık planlı birimlerin toplumsal konumlandırmaya entegre edilmesi zordur.
- Alternatif ürünlerden gelen rekabet: Aynı fiyata, kiracıları yükseltmek için cazip hale gelen Tung Chung'da (450 fit kare, yaklaşık 6 milyon) tek yatak odalı bir daire seçebilirsiniz.
- Altyapı temettüleri tükendi: Yüksek hızlı trenin açılışı ve Batı Kowloon Kültür Bölgesi'nin yarattığı heyecan, yeni olumlu teşviklerden yoksun kalarak söndü
Pazar geçmişi: İkinci el konut piyasası neden zayıf?
Yukarıdaki iki işlem, Hong Kong'daki mevcut ikincil mülk piyasasındaki yaygın bir olguyu yansıtıyor: Fiyat düşüşü için büyük bir baskı var ve mülkü uzun yıllar tutmak, mutlaka önemli bir artış kaydetmeyebilir. Sebepleri üç açıdan incelemek mümkün: makroekonomi, politika ortamı ve piyasa arz-talep dengesi.
- Ekonomik ortam ve faiz oranı etkisi
Dünya 2022 yılından itibaren faiz artırımlarının yaşandığı bir döneme girdi. Bağlantılı döviz kuru sistemine sahip bir ekonomi olan Hong Kong, ABD'deki faiz oranı artışlarının hızını takip etti ve HIBOR (Hong Kong Bankalararası Teklif Edilen Faiz Oranı) defalarca yeni zirvelere ulaştı. İpotek faiz oranlarındaki artış, doğrudan ev sahibi olma maliyetini artırıyor ve alıcıların pazara girme isteğini azaltıyor. Yatırımcılar açısından yüksek faiz ortamı, gayrimenkul yatırımının cazibesini de zayıflatıyor; zira kira getirileri artan sermaye maliyetlerinin etkisini telafi edemeyebilir. Örneğin Difeng. Royal Palace birimlerinin %3,7'lik getirisi iyi görünüyor, ancak yüksek faiz ortamında diğer finansal ürünlerle karşılaştırıldığında hala olağanüstü değil. - Politika Düzenlemesi ve Piyasa Güveni
Hong Kong hükümeti son yıllarda Ek Damga Vergisi (SSD), Alıcı Damga Vergisi (BSD) ve Çift Damga Vergisi (DSD) gibi bir dizi emlak politikası yürürlüğe koydu; bu politikalar işlem maliyetlerini artırdı ve kısa vadeli spekülasyonu sınırladı. Aynı zamanda, hükümet 2023 yılında bazı ipotek oranı ve stres testi gerekliliklerini gevşetti; bu durum birincil piyasadaki işlemleri canlandırdı, ancak ikincil piyasada sınırlı bir etki yarattı. Alıcılar bekleyip görme eğiliminde olurken, satıcılar ise durgun piyasa nedeniyle fiyatlarını düşürmek zorunda kalıyor, bu da daha fazla pazarlık imkanı yaratıyor. Örneğin Ege Sahili daire fiyatları 11.8% düşürüldü. - Arz-talep dengesizliği ve bölgesel farklılıklar
Tuen Mun ve Olimpiyat İstasyonu'ndaki gayrimenkul işlemleri belirgin bölgesel özellikler gösterdi. Ege Sahili, Yeni Topraklar Batı Bölgesi'ne bağlı Tuen Mun'da yer almaktadır. Son yıllarda altyapı geliştirmelerinden (Tuen Mun-Chek Lap Kok Link gibi) faydalanılmış olsa da, genel ikincil pazar hala çok sayıda yeni mülkün yarattığı rekabetten etkileniyor. Alıcıların daha fazla seçeneği var ve eski mülklerdeki pazarlık baskısı yoğunlaştı. Buna karşılık Difeng. Kraliyet Sarayı, şehrin ulaşım kolaylığı ve yaşam olanaklarının tam olduğu merkezi bir bölge olan Kowloon'daki Olimpiyat İstasyonu'nda yer almaktadır. Ancak son yıllarda açık planlı dairelere olan talebin azalması ve genç alıcıların 1+1 veya 2+1 daireleri tercih etmesi, bu tür dairelerin değerlenme potansiyelinin sınırlı kalmasına neden oluyor.
Yatırım getirisi analizi: defter değeri ile gerçek getiri arasındaki fark
Yatırım açısından bakıldığında her iki durumda da getiriler tatmin edici düzeyde değildi ve defter kârı ile gerçek getiri arasındaki farkı vurguluyordu.
- Ege Sahili: Mülkü 12 yıl elinde tuttu ve 300.000 yuan kaybetti
Ege Kıyısı biriminin defter zararı yalnızca 30.000 dolar oldu, ancak gerçek getirinin bir dizi gizli maliyeti hesaba katması gerekiyor. 2012-2025 yılları arasındaki enflasyon oranına göre (ortalama yıllık enflasyon oranının %2% olduğu varsayıldığında) 5,5 milyon yuan olan satın alma gücü yaklaşık 30% değer kaybetmiş olup, bu da yaklaşık 1,65 milyon yuanlık bir kayba denk gelmektedir. Ayrıca işlemde damga vergisi, komisyon ve emlak yönetim ücreti gibi giderler de kârı daha da aşındırdı. Söz konusu birim dönem içerisinde kiraya verilmiş olsaydı, Tuen Mun'da üç yatak odalı bir birimin ortalama aylık kirası HK$15.000 ile HK$20.000 arasında olduğu göz önüne alındığında, 12 yıl boyunca kira geliri HK$2,16 ile HK$2,88 milyon arasında olabilir ve bu da defter kaybını telafi etmeye ve belirli miktarda gelir kaydetmeye yeterdi. Ancak tadilat ve bakım masrafları düşüldükten sonra gerçek getiri, daha önceki emlak piyasası zirvelerinde beklentilerin çok altında kalıyor. - İmparator Tepesi. Kraliyet Sarayı: 15 yılda artış 'dan az
İmparator Tepesi. Kraliyet Sarayı ünitesinin defter değeri 9.5% arttı, bu küçük bir kâr gibi görünse de 15 yıllık zaman maliyeti oldukça yüksek. Yıllık ortalama getiri oranı açısından hesaplandığında ise yaklaşık 0,6% civarındadır ki bu da aynı dönemdeki banka mevduat faizi veya borsanın ortalama getirisinden çok daha düşüktür. Kira geliri de dahil edilirse (aylık 16.500 yuan, 15 yılda yaklaşık 2,97 milyon yuan), toplam gelir 3,4 milyon yuanı aşabilir ve görünür getiri oranı yaklaşık 70%'ye çıkar. Ancak vergiler, yönetim ücretleri ve tadilat giderleri düşüldükten sonra net getirinin 0'ü aşması hala zor; bu durum mevcut pazardaki açık planlı birimlerin kısıtlamalarını yansıtıyor.
Emlak piyasası görünümü: Kısa vadeli bir ayarlama mı yoksa uzun vadeli bir trend mi?
Yukarıdaki durumlar göz önüne alındığında, Hong Kong ikincil gayrimenkul piyasası hakkında kısa vadede iyimser olmak zor. buna göreDerecelendirme ve Değerleme MüdürlüğüVerilere göre konut fiyat endeksi 2024 yılı boyunca düşmeye devam etti ve 2025 yılı Nisan ayı itibarıyla belirgin bir toparlanma belirtisi görülmedi. Tuen Mun ve Olympic Station'daki işlem vakaları, deniz manzaralı veya şehir avantajı olan mülkler için bile alıcıları pazara çekmek için fiyatların önemli ölçüde düşürülmesi gerektiğini gösteriyor. Satıcılar açısından, mülklerini uzun yıllar boyunca önemli bir değer artışı olmadan elinde tutması, daha fazla sayıda mal sahibinin zararlarını kesip ayrılmayı seçmesine neden olabilir ve bu da piyasadaki arz baskısını daha da artırabilir.
Ancak uzun vadede Hong Kong emlak piyasasının hala bazı destekleyici faktörleri mevcut. Birincisi, arazi arzının yetersizliği temel sorun olmaya devam ediyor. Hükümet arsa tahsisini hızlandırsa da yeni projelerin tamamlanması zaman alıyor ve ikincil pazarın hala belli bir çekiciliği var. İkincisi, küresel ekonominin kademeli olarak toparlanmasıyla birlikte, 2025 yılından sonra faiz ortamının gevşemesi durumunda, fonlar yeniden gayrimenkul piyasasına akabilir ve fiyatlar yükselebilir. Ayrıca Hong Kong hükümeti kuzey metropol alanı ve Büyük Körfez Bölgesi'nin gelişimini aktif olarak teşvik ediyor. Tuen Mun gibi Yeni Bölgeler alanlarının elverişli altyapıdan faydalanması bekleniyor ve potansiyel değer artışı alanı dikkate değer.
Hükümet "basit kamu konutlarını" teşvik ederken ve ilk kez ev sahibi olacaklara yönelik ipotekleri gevşetirken, küçük ölçekli konut piyasasında yapısal değişiklikler görülebilir:
- Aşağı yönlü senaryo(Olasılık 40%)
- Kuzey metropol bölgesinde 100.000 yeni birim mevcut ve bu da kiracıların ilgisini daha da artırıyor
– Açık planlı konut birim fiyatlarının 2025 yılına kadar metrekare başına 10-15% daha düşmesi bekleniyor - Yaygın Durum(Şans 50%)
– Geliştiriciler kira gelirini artırmak için nano binaları paylaşımlı dairelere dönüştürüyor
– Hükümet, mülk sahiplerini kiraları düşürmeye ve getiri oranını sabitlemeye zorlamak için bir "boşluk vergisi" getirdi - Yükseliş senaryosu(Olasılık 10%)
- Anakara'nın "Yetenek Programı"nı yeniden başlatması, 200.000 yeteneğin Hong Kong'a gelmesini sağlayarak kiralama talebini canlandırdı
– Kripto para spekülatörleri, küçük birimleri itibari para yatırma ve çekme kanalı olarak kullanıyor ve bu da kısa vadeli bir spekülasyon çılgınlığına yol açıyor
Yatırım tavsiyesi: Piyasaya dikkatli girin ve fırsatı değerlendirin
Bu iki vaka, gayrimenkul satın almak veya yatırım yapmak isteyen alıcılara ilham kaynağı olabilir. Öncelikle mevcut pazarda pazarlık için çok fazla alan var ve alıcılar düşük bir fiyattan pazara girebilirler, ancak gayrimenkulün kira potansiyeline ve bölgesel kalkınma beklentilerine dikkat etmeleri gerekiyor. Örneğin Ege kıyısındaki deniz manzaralı üç yatak odalı daire aile yaşamı veya uzun dönem kiralama için uygundur, Difeng ise. Kraliyet Sarayı'ndaki açık planlı daireler, değer kaybını kira getirisiyle telafi etmeyi hedefleyen kısa vadeli yatırımcılar için daha uygundur. İkincisi, yatırım yapmadan önce, kitap rakamlarına aldanmamak için gerçek maliyet ve faydaları tam olarak hesaplamanız gerekir. Son olarak, politika ve faiz oranı değişikliklerini yakından takip edin ve zayıf piyasa koşullarında fırsat bulmak için piyasa dönüşlerini değerlendirin.
Çözüm
Ege Kıyıları ve İmparatorluk Tepesi. Royal Palace'ın işlem vakası, Hong Kong'un ikincil emlak piyasasının mevcut durumunu canlı bir şekilde yansıtıyor: fiyat düşüşü, yavaşlayan değer artışı ve durgun getiriler. Tuen Mun'daki üç yatak odalı daireler veya Olympic Station'daki açık planlı daireler olsun, mülklerini uzun yıllardır elinde tutan mal sahipleri ideal getirileri elde edemediler, bu da pazarın önceki yüksek büyüme aşamasından bir ayarlama sürecine girdiğini gösteriyor. Alıcılar için bu, piyasaya düşük seviyeden girme fırsatı olabilir; Satıcılar için ise tutma stratejilerini yeniden değerlendirmeleri gerekiyor. Emlak piyasasının gelecekteki yönü hala ekonomik toparlanmanın hızına, politika ayarlamalarının yoğunluğuna ve bölgesel kalkınma potansiyeline bağlı olup sürekli gözlemlenmeye değerdir.
Küçük birimli pazar, "spekülatif bir araçtan" "nakit akışı varlığına" dönüşüyor ve bu alanda yalnızca aktif yönetim başarılı olabilir. Wall Street atasözünde dendiği gibi, "Kötü varlık yoktur, sadece kötü fiyatlandırma stratejileri vardır."
İmparator Tepesi. Kraliyet Sarayı giriiş
İmparator Tepesi. Kraliyet Sarayı(İngilizce: Hermitage, İngilizce ismiErmitaj MüzesiGel), içinde yer alanHong KongKowloonTai Kok TsuiHoi Wang YoluNo. 1'de özel lüks bir konut alanıOlimpiyat ŞehriÜçüncü etap ise 6 bloktan oluşuyor ve toplam 964 konut birimi bulunuyor. En yükseği ise 55 katlı 1 No'lu Bina. Proje tarafındanÇin Toprakları,Nan Fung GelişimiVeÇin EmlaklarıKonut alanı Ma Liang Architects tarafından tasarlandı veTange KenshinDetaylı tasarımı Şubat 2011'de tamamlanan, Mayıs 2011'de işgal edilen binanın yönetim ücreti metrekare başına yaklaşık $3.2'dir.Çin TopraklarıBağlı kuruluşu "Emperor Peak·Huangdian Property Management Co., Ltd." Emlak yönetiminden sorumludur.
