İçindekiler
Love Ocean Song bir "kayıp kampı" haline geldi
Şam Şui PoAşk Denizi ŞarkısıYarı yeni olan bu mülkte bu ay şu ana kadar yaklaşık 5 işlem gerçekleşti, ancak bunların hepsi zararına satıldı. Örnek olarak iki yatak odalı dairelerden birini ele alalım. 1.Blok orta katta A odasında yer alan dairemiz 496 metrekare satılabilir alana sahiptir. İki yatak odası ve bir banyodan oluşan daire, güneybatı şehir manzarasına sahiptir. Geçtiğimiz günlerde 6,7 milyon Hong Kong dolarına satıldı, metrekare fiyatı ise sadece 13.508 Hong Kong dolarıydı. Geriye dönüp bakıldığında, ilk sahibi mülkü Mart 2020'de 9,039 milyon yuana satın aldı ve 5 yıl boyunca elinde tuttu. Şimdi tekrar sattığında çok para kaybetti.2.339 milyonYuan, 26%'ye kadar değer kaybetti. Bu sadece sayısal bir kayıp değil, aynı zamanda yatırımcı güveninin acımasızca ayaklar altına alınmasıdır.
Tekrar bakTapu BilgileriBu ay gerçekleşen 4 işlem daha aynı derecede hayal kırıklığı yarattı; hepsi 2 yatak odalı dairelerdi. İşlem fiyatları HK$6,8 milyon ile HK$7,28 milyon arasında, metrekare fiyatları ise HK$13,498 ile HK$14,918 arasında değişti; ancak hiçbiri para kaybetme kaderinden kurtulamadı. Bunlar arasında en büyük zararı gören oda, 5 Nolu Binanın 19. katındaki C Odası oldu. Asıl sahibi, Kasım 2020'de 9,231 milyon yuan'a satın aldığı odayı yakın zamanda 6,8 milyon yuan'a sattı, 2,431 milyon yuan defter zararı ve 27% amortisman oluştu. Bu sayı dizisinin ardında acımasız bir gerçek yatıyor gibi görünüyor: Ai Hai Song'un sahipleri topluca bir "servet buharlaşması" kabusuna hapsolmuş durumdalar. Piyasa mı acımasız, yoksa biz mi piyasaya yüksek fiyattan girdiğimizde fazla iyimser davrandık? Emlak piyasasındaki bu fırtına, "sıradan insanların cenneti" olarak anılan Sham Shui Po'nun üzerine gölge düşürdü.
Erozyonun dört önemli nedeni
Yüksek giriş ve fiyat ayarlaması
Bu durumdaki mal sahibi, üniteyi Mart 2020'de 9,039 milyon RMB karşılığında satın aldı. O zamanlar, salgının erken aşamasıydı. Küresel niceliksel genişleme politikaları varlık fiyatlarını yukarı çekti ve birinci el gayrimenkullerin fiyatları genel olarak yüksek seyretti. Ancak 2022'den itibaren faiz artırım döngüsünün başlamasıyla (Hong Kong'un temel faiz oranı 5%'den 6,5%'ye yükselecek), ekonomik toparlanmanın yavaşlamasıyla birlikte ikinci el piyasasındaki fiyatlar önemli ölçüde düştü ve kayıplar kaçınılmaz hale geldi.
Yarı yeni mülklerin “gerçeklik açığı”
Yaklaşık dört yıldır faaliyette olan Ai Hai Song, yarı yeni bir proje olduğu için teorik olarak fiyat düşüşlerine dayanıklı olması bekleniyor. Ancak bazı alıcılar, eve taşındıktan sonra satış döneminde gerçek yaşam deneyiminin (örneğin engellenen manzara ve trafik gürültüsü) beklentileriyle uyuşmadığını fark ettiler ve bu durum yeniden satışa olan güvenlerini etkiledi. Aynı zamanda yeni konut arzındaki artış konutun özgünlüğünü zayıflatmakta ve piyasadaki rekabeti yoğunlaştırmaktadır.
Artan tutma maliyetleri
Ürünü 5 yıl tutmakEk damga vergisi(SSD) kısıtlamaları vardı, ancak bu dönemde ipotek faiz oranları fırladı ve ipotek ödemelerinin yükü arttı. Yatırımcılar için kira getirilerinin sermaye maliyetlerini karşılaması zordur (kasa birimine göre tahmin edilen aylık kira yaklaşık 18.000 HK$'dır ve getiri oranı yalnızca %3,2%'dir), bu da bazı sahiplerin zararı durdurmayı ve ayrılmayı seçmesine neden olur.
Bölgesel tedarik baskısı
Son yıllarda Sham Shui Po ve Batı Kowloon'da (Victoria Harbour, The Harbour ve The Coast gibi) çok sayıda yeni konut projesi hayata geçirildi ve yıllık ortalama arz yaklaşık 20.000 üniteden oluşuyor, bu da pazar talebini zayıflattı. İkinci el bir mülk olan Aeihaisong'un, işlem fiyatını daha da aşağı çekebilmesi için düşük fiyatlarla rekabet etmesi gerekiyor.
26% amortismanının aydınlanması
İşlem Ayrıntıları
Ocean View 1. Blok orta kattaki A Odası 496 metrekare satılabilir alana sahip, iki yatak odası ve bir banyolu, güneybatıya bakan ve şehir manzarasına bakan bir dairedir. HK$6.7 milyona satıldı, metrekare satış fiyatı ise HK$13.508. Asıl sahibi, mülkü 2020 yılında 9,039 milyon RMB karşılığında satın aldı ve beş yıl boyunca elinde tuttu, bunun sonucunda 2,339 milyon RMB tutarında bir defter kaybı ve 26% tutarında bir değer kaybı yaşandı.
Fiyat Analizi
Metrekare başına düşük fiyatHK$13.508'lik metrekare başına fiyat, bu ay Ocean Avenue'nun metrekare başına ortalama fiyatından ($14.654) daha düşük ve aynı bölgedeki birinci el yeni mülklerden çok daha düşük (Cheung Sha Wan'daki yeni mülklerin metrekare başına fiyatı yaklaşık HK$18.000 ila HK$20.000 arasındadır), bu da yarı yeni mülklerin piyasa değerlemesinin daha muhafazakar hale geldiğini göstermektedir.
Konut tiplerinin rekabet gücünün olmaması: 496 metrekarelik iki yatak odalı daire, mevcut pazarda garip bir konumda bulunuyor - küçük birimler (300 feet'in altındaki nano binalar) yatırımcılar tarafından tercih ediliyor, büyük birimler (üç yatak odalı) ev sahibi aileler için daha uygun ve orta büyüklükteki birimlerin likiditesi sınırlı.
Sahip karar alma değişiklikleri
Hong Kong emlak piyasasının "sadece yükselebileceği ve asla düşmeyeceği" inancı sarsıldı. Yatırımcılar artık toparlanmayı beklemiyor, bunun yerine kayıpları kabul ediyor. Fonların borsaya veya yurtdışı gayrimenkullere akması, işlemlerdeki kayıpları hızlandırıyor.
Ev satın alma hayali suya düştü ve Ai Hai Song'un kanlı dersi
Bir mülk sahibi olmayı kim hayal etmemiştir ki? Değerini artırıp servet treninde yerinizi almak için bir mülk satın almayı kim hayal etmemiştir ki? Ancak Sham Shui Po'nun Denize Övgü'sünün gerçekliği, hâlâ rüya gören herkesi uyandıran buzlu su dolu bir havuz gibidir. 6.7 milyona iki ev alıp 5 yılda 2.33 milyon zarara giriyor. Bu basit bir "piyasa ayarlaması" değil, servetin uçurum gibi çöküşüdür! Üstelik, orta halli bir ailenin birkaç yıllık birikimi ve neredeyse bir lüks otomobile denk gelen 2.431 milyon TL'lik maksimum zarar, gayrimenkul piyasasının selinde eriyip gitti. Hala bir mülk satın almanın kesin kazanç olduğunu söylemeye cesaretiniz var mı? "Tuğlalar her zaman değer kazanacaktır" efsanesine inanmaya hala cesaretiniz var mı?
Gelecek Görünümü
- Kısa vadeli baskıyı azaltmak zordur
ABD'de faiz indirimi beklentisi 2025'in ikinci yarısına ertelendi. Hong Kong'da sermaye maliyeti yüksek. Yeni projelerin arzının devam etmesiyle birlikte (2025-2026'da 18.000 adet konutun tamamlanması bekleniyor), yarı yeni projelerin fiyatları hala baskı altında olacak ve zarar etme eğilimi devam edebilir. - Yatırım ve gayrimenkul danışmanlığı
Premium tuzağından kaçının:Yeni bir gayrimenkulün fiyatlandırması bölgesel potansiyeli aşıyorsa (örneğin altyapının olumlu etkisi yansımışsa) satın alırken dikkatli olmalısınız.
Nakit akışına odaklanın: 3,5%'nin altında kira getirisi olan birimlerin fiyat düşüşlerine karşı direnci zayıftır. Kira talebi yüksek olan küçük ve orta ölçekli konutlara öncelik verilmesi önerilir.
Politika değişkenleri：Hükümet emlak piyasasındaki "sert önlemlerini" gevşetirse (örneğin çift damga vergisini azaltmak veya muaf tutmak gibi), bu kısa vadede işlemleri canlandırabilir, ancak aynı zamanda mal sahiplerinin mülklerini satma eğilimini artırarak fiyat dalgalanmalarını şiddetlendirebilir. - Alıcının Bakış Açısı
- Şans：Zarar-kâr oranına sahip mülkler, özellikle ev sahipleri için "dip balıkçılık" için bir pencere sağlar, ancak mülklerin kalitesine ve Batı Kowloon'daki kuzey metropol alanı gibi yeni gelişmelerin potansiyel yönlendirme etkisine dikkat edilmesi gerekir.
- risk:Metrekare fiyatının düşük olması mutlaka değer anlamına gelmez. Eğer bir dairenin düşük kat, kötü manzara veya eskiyen dekorasyon gibi sebeplerden dolayı indirimli satılması durumunda, dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi gerekir.
Gayrimenkul piyasasının yeni normali uyum sürecinde
"Denize Övgü"nün tutulması, Hong Kong emlak piyasasındaki yapısal değişiklikleri yansıtıyor: artan faiz oranları, aşırı arz ve zayıflayan piyasa güveni iç içe geçerek geçmişteki tek taraflı artışların ataletini kırıyor. Yatırımcılar için artık nakit akışına ve uzun vadeli tutma zihniyetine geçme zamanı; Ev sahipleri için kaliteli birimleri taramak için iyi bir zamandır. İster alım ister satım yapın, bölgesel değer ve birim koşullarının doğru değerlendirilmesi, dalgalanmalar arasında istikrarlı başarıyı garantileyecektir.
Love Sea Song'a Giriş
Aşk Denizi ŞarkısıDeniz kenarı SonatıHong KongKowloonŞam Şui PoHaitan CaddesiNo. 201, 203 ve 218, bitişikSham Shui Po Polis KarakoluVeTung Chau Sokak Parkı,EvetCheung KongVeKentsel Yenileme OtoritesiKooperatif kalkınması yoluyla geliştirilen özel bir konut alanı. Proje, 32 ila 40 katlı 4 bloktan (Blok 1, 2, 3 ve 5) oluşmakta olup toplam 876 adet daire bulunmaktadır. İlkokul ağı 40. Blok'ta, ortaokul ağı ise Sham Shui Po Bölgesi'ndedir. Ekim 2019'da satışa sunuldu. 180 adetlik ilk parti için fiyat listesi, metrekare başına ortalama indirimli fiyatı 18.688 HK$ olarak belirlendi. Gayrimenkul, Temmuz 2021'e kadar aşamalı olarak işgal edilecek.
Daha fazla bilgi için:
