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慘烈蝕讓！中高層兩房6年貶值26%原業主慘遭「資產蒸發」
將軍澳日出康城JinhaiII近日一宗「蝕讓」交易震動樓市！根據地產代理資料，3B座中高層E室以620萬元易手，實用面積499平方呎，兩房間隔連梗廚，座向東北望開揚市景，呎價12,425元。看似平平無奇的成交，背後卻暗藏「持貨噩夢」——原業主於2019年4月以837.3萬元高位接貨，歷經6年持貨期，帳面直接蝕讓217.3萬元，貶值幅度高達26%，等同每天「燒銀紙」近千元！
此單位的「慘痛教訓」並非個案。同期成交紀錄顯示，晉海II第05A座高層D室，實用面積477平方呎，以625萬元成交，呎價13,103元，雖較上述單位高約5%，但相比2021年區內同類單位動輒1.5萬元以上的呎價，仍處「腰斬」狀態。兩宗交易僅相隔數座，呎價差距近700元，折射出晉海II「同區不同價」的交投迷局，也讓市場對日出康城樓價走勢議論紛紛。
為何晉海II淪為「蝕讓重災區」？三大關鍵因素解析
入市時機錯判：2019年高點接貨遇「雙重打擊」
原業主買樓時正值將軍澳新盤熱炒期，晉海系列憑「港鐵上蓋」「大型發展區」概念，開價屢創新高。豈料隨後疫情爆發、加息周期來襲，樓市進入調整期，2022年更因政府辣招加碼（第二稅項增至15%），投資者被套牢。該單位買家若為非首置人士，當年購入時已繳付30%印花稅（約251萬元），加上6年供樓利息（按當年利率2%計，約80萬元），實際損失恐超300萬元，「高價入市+辣招鎖倉」成為蝕讓主因。
產品設計「硬傷」：座向成議價弱項
成交單位雖屬中高層，但座向東北，相比西南望海景單位，景觀遜色一截；同期成交的05A座高層D室，雖面積較細，但座向西南，部分單位可見海景，呎價自然高出一截，顯示「景觀+間隔」對晉海II樓價影響極大。
日出康城「供應洪峰」壓價，同區新盤搶客激烈
2023年以來，日出康城第11期「LP6」、第13期「緻藍天」相繼開售，發展商以「低開搶市」策略吸客，新盤呎價約1.3-1.4萬元，與晉海II二手盤「價差收窄」。部分買家寧願選擇「零首期」「回贈高」的新盤，也不願承接「高持貨成本」的二手單位，導致晉海II業主被迫「割肉離場」，形成「新舊盤廝殺」的慘烈局面。
將軍澳樓市「冰火兩重天」：有人蝕讓有人撿漏，誰在主導市場？
晉海II的蝕讓潮，並不代表將軍澳整體樓市低迷。數據顯示，2025年首季將軍澳區私樓成交量較去年同期上升18%，其中「換樓盤」（實用面積700-1000平方呎）成交佔比達45%，反映區內自住需求強勁。晉海II的「慘況」，更多源於「單一屋苑高價貨解套」，而鄰近的「海翩滙」「維景灣畔」等屋苑，因樓齡較長、入手價較低，蝕讓個案僅佔5%，成交價穩定在1.1-1.2萬元呎價。
值得注意的是，近期晉海II的買家以「首置客」為主，約70%成交屬「白居二」（白表居屋第二市場）或「自由市場首置客」，他們趁價格低位入市，將兩房單位作「上車盤」。有地產代理透露，某內地客家族更以「包層」方式掃貨，一口氣買入3B座3個中層單位，計劃翻新後作長線出租，看中的正是日出康城未來「港鐵將軍澳南延線」（2028年通車）的升值潛力。
晉海II值不值得買？從「蝕讓單位」看投資價值
地段魔咒：雖屬康城站上蓋，但晉海II與商場、會所存在距離劣勢
景觀困局：東北向市景難敵同區海景盤競爭力
利息重壓：房貸利息較購入時暴增3倍，持貨成本飆漲
專家解盤：現在是「撈底」時機嗎？
美聯物業首席分析師陸瑋鑫指出：「康城現處於價值重塑期，用家可鎖定優質戶型議價10-15%，投資者則需精算5年持有成本。」他建議重點關注：
- 享跨灣大橋景觀的西南向單位
- 附設智能家居系統的翻新戶
- 低於銀行估價8%以上的急讓盤
未來三個月關鍵觀察點
- 港鐵公佈的康城站客流數據
- 區內新盤開價策略
- 美國CPI數據走向
- 特區政府《施政報告》房屋政策
Jinhai（英語：Wings at Sea）是一個香港新界東將軍澳東南部的臨海私人住宅，是MTR大型臨海住宅區LOHALAR第4期，由Sun Hung Kai EmlaklarıVeMTR Şirketi共同發展，項目分兩期發展，4A期名為「晉海」（Wing at Sea），4B期名為「晉海II」（Wings at Sea II），建築師為呂元祥建築師事務所，由新鴻基旗下怡輝建築有限公司承建，將於2019年第3季落成及入伙，分兩期發展，合共提供2,172個單位，包括日出康城首度供應的1房戶及頂層連空中泳池的特色戶，名為晉海天池屋。晉海會參考同區「天晉」系列二手呎價，折實呎價1.14萬至1.42萬元，高同區二手呎價約1成。項目於2017年9月開售，示範單位設於觀塘創紀之城五期東亞銀行中心12樓。
屋苑名稱因是繼新地於同區「天晉」系列後又一項目，加上位於臨海地段，故名為「晉海」
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