İçindekiler
Hong Kong hukuk sisteminde, Hong Kong yasaları kiracılar için nispeten kapsamlı bir koruma sağlamakta olup, kiracıların hakları ve çıkarları Ev Sahibi ve Kiracı (Birleştirme) Tüzüğü (Bölüm 7) ve ilgili yasalar tarafından korunmaktadır. Bu yasalar, ev sahibi ile kiracının hak ve yükümlülüklerini dengelemeyi amaçlamaktadır; ancak gerçek faydalar yine de kira sözleşmesinin içeriğine ve her iki tarafın da yasaya uyma bilincine bağlıdır. Uyuşmazlıklarla karşılaşıldığında delillerin (iletişim kayıtları, kira makbuzları vb.) saklanması ve hukuki yollarla çözülmesi önerilmektedir. Özel koruma içerikleri aşağıdaki hususları içerir:
1. Kira Kontrolü ve Yenileme Hakları
- Kira süresi garantisi: Kiracı "belirli süreli kira sözleşmesi" (sabih) imzalarsa, ev sahibi genellikle kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedemez veya kiracının kira süresi içinde taşınmasını talep edemez; ancak kiracı kira sözleşmesinin şartlarını ihlal ederse (örneğin kirayı ödememek, taşınmaza zarar vermek, vb.) bu durum geçerli olur.
- Kira sözleşmesini yenileme hakkı：Bazı eski tarz kiralamalar (örneğin 1983'ten önce imzalanan "kira kontrollü" mülkler) Tüzüğün IV. Kısmı tarafından düzenlenebilir ve kiracılar kiralamayı yenileme hakkına sahiptir. Ancak 2004'ten bu yana, çoğu konut kiralaması "serbestçe müzakere edilen kiralamalar" olarak değiştirildi ve yenileme her iki taraf arasında müzakere gerektiriyor.
2. Kira Düzenleme Kısıtlamaları
- Kira artış düzenlemesi:Mevcut yasalar, çoğu konut kiralamasında (özellikle kısa süreli kiralamalarda) kira ayarlamalarına katı kısıtlamalar getirmemektedir ve kiralar genellikle piyasadaki arz ve talebe göre belirlenmektedir. Ancak kira sözleşmesinde kira ayarlama mekanizması belirtilmişse (örneğin Tüketici Fiyat Endeksi'ne dayalı ayarlama), bu şartlara uyulması zorunludur.
- Aşırı ücretlerin yasaklanması: Ev sahibi, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmediği ve taraflar anlaşmadığı takdirde kira bedelinin üzerine ek ücretler (örneğin "anahtar parası") talep edemez.
3. Kira Sözleşmesinin Feshedilmesine İlişkin Kısıtlamalar
- Sahibinin Mülkü Devralması İçin Koşullar: Ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminden sonra taşınmazı geri almak isterse, Yönetmelik uyarınca resmi bir bildirim (örneğin "Kira Sözleşmesinin Feshi Bildirimi") yapmalı ve yasal süreye uymalıdır (genellikle bir aylık bildirim gereklidir). Kiracı taşınmayı reddederse, ev sahibi Tapu Mahkemesi'ne bir tahliye emri için başvurmalıdır.
- Keyfi tahliye yasağı: 2021 yılında yönetmeliğin revize edilmesinden bu yana, kiracı kira bedelini zamanında ödemiş ve sözleşmeye aykırı davranmamışsa, ev sahibi "kendi işgali" veya "yeniden inşa" dışındaki nedenlerle kira sözleşmesini zorla feshedemeyecektir.
4. Onarım sorumluluğu ve ikamet hakkı
- Mülk sahiplerinin temel sorumlulukları:Mal sahibi, mülkün yapısının güvenliğini, su ve elektrik tesisatının normal işleyişini sağlamakla yükümlüdür ve büyük onarımlardan (dış duvarlarda ve su borularında sızıntı vb.) sorumludur. Kiracı, rutin bakım (ampul değişimi gibi) işlerinden sorumludur.
- Kiracıların Şikayet Hakları: Ev sahibi bakım yükümlülüklerini yerine getirmezse, kiracı Değerleme ve Takdir Dairesi'ne veya Tapu Mahkemesi'ne şikayette bulunabilir, hatta kira indirimi veya tazminat talebinde bulunabilir.
5. Mevduat Koruması
- Ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminden sonra makul bir süre içinde (makul hasarlar düşüldükten sonra) iade edilmesi gereken depozito olarak iki aylık kira bedelini talep edebilir. Ev sahibi depozitoyu haksız yere alıkoyarsa kiracı yasal yollara başvurabilir.
6. Eşit hakların korunması
- Hong Kong Haklar Bildirgesi ve Ayrımcılık Karşıtı Tüzük'e göre, ev sahiplerinin kiracılarına ırk, cinsiyet, engellilik vb. temelinde ayrımcılık yapması yasaktır.
Not:
- Mevcut yasa, "konut kiralamaları" ile "ticari kiralamaları" farklı şekilde düzenliyor ve ticari kiracılar nispeten daha az korumaya sahip.
- Kiracılar, sözleşmeyi imzalamadan önce sözleşmenin şartlarını dikkatlice okumalı ve her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini netleştirmelidir. Bir anlaşmazlık olması durumunda, Toplum Hukuk Hizmetleri Ağı gibi kuruluşlardan hukuki tavsiye veya yardım alabilirsiniz.
