İçindekiler
"Komisyonumu aldığımda tanrılara teşekkür etmek için havai fişek patlatmak istiyorum!" Deneyimli bir emlakçı olan Bay Chen (takma ad), üç santimetre kalınlığındaki komisyon makbuzunu kaldırdı ve gazetecilere Jingjun'un 2020'de gerçekleştirdiği işlem kayıtlarını gösterdi. "Ejderha Yatağı" lakaplı Tuen Mun Nano Bina projesi, emlak sektöründe "borç fırtınasının gözü" haline geldi. Gazetemizin özel araştırması, "Shop King" Deng Chengbo'nun ailesi tarafından kontrol edilen Stan Group ve Jiayuan International (02768) tarafından ortaklaşa geliştirilen Jing Jun'un, 2019'da şirkete katıldığından bu yana 16,2 milyon HK$'dan fazla acente komisyonu borcu olduğunu ortaya çıkardı ve gayrimenkul sektöründe uzun süredir devam eden komisyon sömürü sistemini açığa çıkardı. (Giriiş)
Şeytan ayrıntılarda gizlidir
O yıl Jingjun ile acente arasında imzalanan "Kooperatif Tanıtım Anlaşması"na bakıldığında, Madde 7.3'te şöyle denilmektedir: "Geliştirici, komisyon ödeme zamanını ve yöntemini ayarlama konusunda nihai hakkı saklı tutar." Hukukçular, bu tür "haksız maddelerin" aslında geliştiricilere sınırsız erteleme hakkı verdiğini belirtti. "Sözleşme esasen geliştirici için tek taraflı bir korumadır. Bir acente sözleşmeyi imzaladığında, kendini satmak için bir sözleşme imzalamak gibidir." Avukat Luk Wai-hung, mevcut Emlak Acenteleri Tüzüğünde büyük boşluklar olduğunu ve komisyon ödemesi için zaman sınırının tamamen geliştiricinin ticari kararına bağlı olduğunu açıkladı.
Daha da şaşırtıcı olanı, bir acentenin bu gazeteye, Stan Group'un 2021'den bu yana bir "komisyon öncelik sistemi" uyguladığını gösteren dahili belgeler sunmuş olması: 10% komisyonlarının ilk aşaması banka ipotek kuruluşlarına ödeniyor, 30%'nin ikinci aşaması inşaat müteahhitlerine ödeme yapmak için kullanılıyor ve acente komisyonları üçüncü seviye borçlar olarak listeleniyor. Bu finansal düzenleme doğrudan doğruya borç zincirinin sonunda acentenin mağdur olmasına yol açmaktadır.
Sektörün yazılı olmayan kuralları: Komisyon gecikmeleri norm haline geldi
Emlakçılar Derneği'nin son araştırmasına göre, Hong Kong'daki 68% emlakçı, geliştiriciler tarafından gecikmiş komisyon ödemeleriyle karşı karşıya kalırken, ortalama gecikme süresi 9,8 aya ulaştı. Hong Kong'da 2022 yılında gerçekleşecek yeni gayrimenkullerin toplam işlem hacminin 320 milyar HK$ ve ortalama komisyonun 2,5% HK$ olması göz önüne alındığında, tüm yıl için dondurulan komisyon miktarı 8 milyar HK$'a kadar çıkıyor ve bu da 4.000 emlakçının yıllık gelirinin alıkonulması anlamına geliyor.
"Bu temelde faizsiz bir kredi!" Centaline Property'nin eski bölge satış müdürü Bay Zhang, sektörün dile getirilmeyen kurallarını ifşa etti: "Geliştiriciler genellikle gecikmiş komisyonları nakit akışı yönetim aracı olarak kullanırlar, özellikle de emlak piyasasındaki düşüş sırasında. Üç tam yıl boyunca bir yerel gayrimenkul projesinden komisyon toplamaya çalıştık." Hatta bazı geliştiricilerin, gelecekteki iş birliği fırsatları karşılığında acentelerden "gönüllü komisyon ödeme gecikmesi onay formu" imzalamalarını istediğini açıkladı.
Düzenleyici bir boşlukta kanlı bir hikaye
Muhabir, Lai Chi Kok'taki bir emlak acentesinde, sektörde iki yıldır çalışan Bayan Lin ile tanıştı. Kırmızı gözlerle mobil bankacılık kayıtlarını gösterdi: "Geçen yıl satılan iki Elite Units için, 128.000'lik kararlaştırılmış komisyon henüz alınmadı. Şirket, geliştiricinin ödeme yapmadığını söyledi, bu yüzden çalışmamız boşunaydı." Daha da gülünç olanı, bazı acentelerin komisyonu tahsil etmek için avukatlara kendi masraflarıyla ödeme yapmak zorunda kalmalarıydı. "Komisyonu tahsil etmenin maliyeti komisyondan daha yüksektir. Temelde bu, çift sömürüdür."
Emlak Komisyoncuları Kurumu, bu gazetenin sorularına yanıt olarak bir kez daha "geliştiricilerin düzenlenen kuruluşlar olmadığı" yönündeki tutumunu vurguladı. Ancak büronun 2022 yılı yıllık raporunun incelenmesi sonucunda yıl boyunca 463 adet komisyon uyuşmazlığı şikâyeti alındığı, ancak başarılı arabuluculuk oranının yalnızca ,3% olduğu ortaya çıktı. Yasama Konseyi üyesi Kong Yuhuan sistemdeki kusurlara işaret etti: "Mevcut düzenlemeler, sadece hız sınırını aşanları yakalayan ve çarpıp kaçma vakalarını görmezden gelen trafik polisi gibidir. Tamamen arabayı atın önüne koymaktır."
Deng'in mali sıkıntılarının kelebek etkisi
Bu komisyon fırtınasının özünde, Deng Chengbo ailesinin son yıllardaki agresif genişlemesinin gömdüğü mali mayınlar yatıyor. Stan Group'un iştiraki olan Stan Group'un mali tablolarına göre toplam yükümlülükleri 2022 yılında 8,76 milyar yuana yükselirken, cari oran tehlikeli seviye olan 0,4'ün altına geriledi. Borç baskısını hafifletmek için Deng ailesi son yıllarda çılgınca mülk satıyor. Sadece 2023'ün ilk çeyreğinde, Tsuen Wan'daki Ting Lan Residence'ın Singapurlu bir fona 850 milyonluk "şok edici bir fiyata" satışı da dahil olmak üzere 2,3 milyar değerinde varlık sattılar.
Kıdemli araştırmacı Chen Dongyue analiz etti: "Dang'ın otel sektörüne dönüşümü salgınla aynı zamana denk geldi, bu talihsiz bir durumdu. Dokuz otelinin ortalama doluluk oranı uzun süredir 'ın altında ve aylık kayıp 20 milyon yuandan fazla." Daha da kötüsü, grubun endüstriyel bina dönüşüm projelerinden birkaçı, 430 milyon yuan tutarındaki arazi kiralama şartlarını ihlal ettiği gerekçesiyle Binalar Departmanı tarafından çivilendi.
Hukuki gri alanda hayatta kalma mücadelesi
Tsim Sha Tsui'deki bir hukuk bürosunda gazeteciler, "küçük karides ile büyük balinanın" hukuki mücadelesine tanık oldu. Ajan Li, Jingjun projesi için aldığı 87.000 yuanlık komisyonu geri almak için Küçük Davalar Mahkemesi'ne dava açıyor. "Bu benim bu türden üçüncü vakam ve her seferinde altı ay sürüyor," dedi alaycı bir gülümsemeyle. Yargı kurumlarından alınan verilere göre, 2022 yılında gayrimenkul komisyon tahsilat davalarının sayısı 2019 yılına göre 3,2 kat artmış ancak başarı oranı yüzde 40'ın altında kalmıştır.
Hukukçular acı gerçeği ortaya koydu: Dava kazanılsa bile müteahhit temyiz başvurusuna devam ederek ödemeyi geciktirebilir. Daha da kötüsü, bazı gruplar proje şirketini tasfiye edecek ve acenteye tazminat arama yolu kalmayacak. Bu "hukuki yıpratma savaşı" stratejisi birçok acentenin öfkesini yutmasına neden oldu.
Hong Kong'un küresel karşılaştırmadaki utancı
Hong Kong'un komisyon koruma sisteminin diğer uluslararası metropollerle karşılaştırıldığında geride kaldığı açıkça görülüyor. Singapur'un "Emlak Komisyonculuğu Yasası", geliştiricilerin işlemden sonraki 60 gün içinde komisyon ödemeleri gerektiğini açıkça belirtiyor; İngiltere bile bir "komisyon emanet hesabı" sistemi kurdu; hatta anakara bile 2021'de "Emlak Komisyonculuğu Yönetim Tedbirleri"ni revize ederek komisyonların çevrimiçi imzalamadan sonraki 30 gün içinde ödenmesini zorunlu kıldı. Buna karşılık Hong Kong'da Tapu Sicili hâlâ sektörde "21. yüzyıl sözleşmesi" olarak alay konusu olan "ticari sözleşme özerkliği" ilkesine bağlı kalıyor.
Reform çağrıları ve çıkar gruplarının oyunu
Kamuoyunda reform yönündeki sesler giderek güçleniyor. Emlakçılar Sektörü İttifakı, hükümete, Emlakçılar Tüzüğü'nde değişiklik yaparak komisyon ödeme dönemlerini ve sözleşme ihlali cezalarını belirlemesi çağrısında bulunarak "Komisyon Adalet Kampanyası"nı başlattı. Ancak söz konusu girişim, Emlak Geliştiricileri Derneği tarafından sert bir şekilde karşılandı; hatta Dernek Yasama Konseyi'ne "katı düzenlemelerin emlak satışlarının esnekliğini ciddi şekilde etkileyeceğini" belirten bir mektup bile yazdı.
Bu reform çekişmesinin arkasında çok büyük bir çıkar oyunu var. 2022 yılındaki yeni konut piyasası baz alındığında, geliştiricilerin ertelenmiş komisyonlar aracılığıyla elde ettiği faizsiz krediler, iki orta ölçekli projenin inşaat maliyetlerini karşılamaya yetecek düzeydedir. Sektör içeriden kaynaklar, bazı geliştiricilerin ertelenmiş komisyon fonlarını arazi yatırımı için mevduat olarak kullandığını ve "bina inşaatı için emlakçıların ödeme yapması" şeklinde saçma bir döngünün oluştuğunu ortaya koydu.
Hem aydınlık hem karanlık bir gelecek
Muhabirler, zorlukların ortasında cesaret verici vakalarla da karşılaştı. Sino Land (00083), işlemden 72 saat sonra otomatik para transferi gerçekleştirmek için blockchain teknolojisini kullanan "Anında Komisyon Ödeme Sistemi"ni 2023 yılından bu yana uyguluyor. Bu yenilikçi model birçok acente bankasından destek aldı ve sektör reformunda çığır açacak bir gelişme olabilir.
Ancak, Jingjun'dan aldıkları komisyonların karşılığını almaya çalışan yüzlerce acente için gerçek hâlâ acımasız. Kwai Chung'daki bir endüstriyel binanın çatısında onlarca mağdur "komisyon kurtarma ittifakı" kurdu ve duvarları ödenmemiş komisyonlara ait makbuzlarla kapladı; toplam miktar artık 23 milyon Hong Kong dolarına ulaştı. Toplantı sorumlusu Ajie (takma ad) iç düşüncelerini şöyle dile getirdi: "Biz sadaka istemiyoruz, sadece hak ettiğimiz zor kazanılmış parayı geri istiyoruz. Bu sektörün sadece denetime değil, aynı zamanda en temel saygıya da ihtiyacı var."
Daha fazla bilgi için:
