İçindekiler
Mei Foo Sun Chuen'in mavi çip efsanesinin acımasız gerçeği
Lai Chi Kok Mei Foo Sun ChuenHong Kong emlak piyasasına 2,35 milyon HK$ zararla atılan bir işlem bomba etkisi yarattı. Geleneksel bir üst düzey konut sitesinde iki yatak odalı bir dairenin yedi yılda değer kaybetmesi gibi trajik bir olay, yalnızca salgın sonrası emlak piyasasındaki yapısal değişiklikleri yansıtmakla kalmıyor, aynı zamanda Hong Kong emlak piyasasının 30 yıldır görülmemiş büyük bir değişimden geçtiğini de gösteriyor. "Tuğla para kazandırır" inancı gerçeğe dönüştüğünde, 2,35 milyon yuan değerindeki bu yatırım dersi, her ev alıcısının dikkatlice okuması ve derinlemesine düşünmesi gereken bir derstir.
Meşale alıcısının kaderi
2018 yılında 7,8 milyon HK$ tutarındaki satın alma bedeli, Hong Kong emlak piyasasının son karnaval anına denk geldi. O dönemde Centaline City Leading Endeksi (CCL) 188,64 puanla tarihi bir zirveye ulaşmış, piyasa "ne kadar geç satın alırsanız o kadar pahalı olur" şeklindeki kaygılı ve fiyat kovalayan bir duyguyla dolmuştu. Bu işlem, "bayrak devretme" yasasını mükemmel bir şekilde örneklendiriyor: Tüm ülke emlak çılgınlığı içindeyken pazara giren alıcılar, çoğu zaman pazarın dönüm noktasının kurbanı oluyorlar.
O dönemde SAR hükümetinin boş pozisyon vergisi getireceği yönündeki söylentilerin, Çin-ABD ticaret savaşının yarattığı güvenli liman talebiyle çelişkili bir çekim oluşturduğunu belirtmekte fayda var. Alıcılar, para biriminin değer kaybetmesi konusundaki endişelerle baş etmek zorunda kalırken, aynı zamanda politika belirsizliğinin riskini de üstlenmek zorunda kaldılar. Bu çifte baskı altında alınan yanlış kararlar, beş yıl sonra acı sonuçlara yol açtı. Benzer durumlar 1997 ve 2008 yıllarında da tekrar tekrar yaşandı ve duygusal olarak yönlendirilen ev satın alma kararlarının bir bedeli olacağını kanıtladı.
Geleneksel blue chip'lerin yeniden değerlendirilmesi
Mei Foo Sun ChuenHong Kong'daki En İyi 10 Mavi Çip Konut SitesiKentin gelişimini etkileyen en önemli etkenlerden biri olan kent, son kırk yıldır orta sınıfın ev sahibi olması için bir rüzgar gülü görevi görüyor. Ancak, metrekare başına işlem fiyatı yalnızca 10.074 HK$ oldu; bu da Victoria Harbour gibi aynı bölgedeki yeni konut sitelerinden 'dan fazla daha düşük ve geleneksel büyük konut sitelerinin yapısal zayıflıklarını ortaya koyuyor. MTR Güney Bağlantı Hattı'nın açılması bölgesel manzarayı değiştirirken, Tuen Ma Hattı boyunca inşa edilen yeni konut alanları satın alma gücünü yönlendirmeye devam ediyor. 50 yılı aşkın bir geçmişe sahip olan bu eski konut siteleri acımasız bir yeniden değerlemeye tabi tutuluyor.
Daha derin bir düzeyde bu, Hong Kong'un konut talebinin niteliksel bir değişim geçirdiğini yansıtıyor. Yeni nesil alıcılar, konut sitesi kulüp evleri ve akıllı evler gibi yaşam alanlarına daha fazla önem veriyor ve pratiklik konusundaki beklentileri basit bir metrekare fiyatı hesaplamasının ötesine geçiyor. "Eski mavi çiplerin" toplum planlaması ve mimari tasarımı geçen yüzyılın modelinde kaldığı sürece, bunların birinci sınıf yetenekleri doğal olarak zamanın akışı tarafından yavaş yavaş aşındırılacaktır.
Faiz oranı döngüsünün ölümcül boğucu etkisi
Orijinal sahibinin kargoyu yönettiği yedi yıl boyunca, yaşadığı faiz oranı ortamı büyük dalgalanmalarla karakterize edildi. 2018'de 2%'nin altında olan H ipotek oranından 2023'te 5,5%'ye yükselen ABD federal fon oranına kadar, ödeme baskısının iki katına çıkması uzun vadeli konut sahipleri için bardağı taşıran son damla oldu. Örnek olarak bu birimi ele alırsak, 7 yıl içinde ipotek ödeme tutarı 'ın üzerinde artabilir. "Sıcak suda kaynayan kurbağa" türünden bu finansal baskı, defter kayıplarından çok daha öldürücüdür.
Daha da endişe verici olanı, Hong Kong'un bankacılık sisteminin bakiyesinin 2018'de 100 milyar doların üzerindeyken şu anda yaklaşık 40 milyar dolara keskin bir düşüş yaşamış olmasıdır. Likidite daralması, ipotek piyasasının tampon alanının kaybolmasına neden oldu. Para Otoritesi, faiz oranlarını artırmada ABD'nin hızını takip ederek "faiz oranı + likidite" şeklinde bir çift sıkışma yarattığında, mülklerini elinde tutma imkânı olmayan mülk sahiplerinin köklü değişiklikler yapmaktan başka seçeneği kalmadı.
Göç dalgası altında talep açığı
Tapu SiciliVeriler, Hong Kong'daki net nüfus çıkışının 2022 yılında 113.000'e ulaştığını gösteriyor. Bunların arasında Mei Foo Sun Chuen'in bulunduğu Sham Shui Po bölgesi, son üç yılda 5%'den fazla daimi ikamet edenini kaybetti. Çoğunlukla orta sınıf ailelerden oluşan bu göç dalgası, geleneksel üst düzey konut sitelerinin katı talep tabanını doğrudan etkiledi. Hedef müşteri kitlesi kaybedilmeye devam ettikçe ve yeni göçmenlerin alım gücü yenilenemediğinde, arz-talep arasındaki dengesizlikten kaynaklanan fiyat düzeltmeleri kaçınılmaz oluyor.
Göçmen ailelerin gayrimenkullerini satıp nakite çevirmeyi tercih etmeleri ve yerel alıcıların temkinli bir şekilde pazara girmeleri, "daha fazla öldüren daha çok" durumunun ortaya çıkmasına neden oldu. Milli Eğitim Bakanlığı verilerine göre, 2022-23 eğitim öğretim yılında ilkokul ve ortaokulu terk eden öğrenci sayısı 27 bine ulaştı. Ailelerdeki bu yapısal değişim, çeşitli toplumlardaki gayrimenkul ekolojisini yeniden şekillendiriyor.
Yeni normalde hayatta kalma kuralları
Bu kanlı işlem davası, Hong Kong emlak piyasasının "mitolojiden arınma" dönemine resmen girişini simgeliyor. Mavi çipli evlerin cazibesi kaybolduğunda, uzun vadeli yüksek faiz oranları ve sürekli nüfus hareketliliği yeni normal haline geldiğinde, ev alıcıları yeni bir bilişsel çerçeve oluşturmalıdır: konum değeri dinamik olarak değerlendirilmeli, tutma maliyetleri stres testine tabi tutulmalı ve nüfus yapısı karar alma modeline dahil edilmelidir. Hala "tuğlaların para kazandıracağına" inanan yatırımcılar, sonunda piyasa evriminin kurbanı olacaklar. 2,35 milyon dolarlık öğrenim ücretinden alınan ders, Hong Kong emlak piyasasının irrasyonel refahına veda etmesi için bir fırsat olabilir.
Mei Foo Sun ChuenMei Foo Sun ChuenHong KongKowloonLai Chi Kok, 1982'den berimetro(ŞimdiMTR）Mei Foo İstasyonuYukarıdaki mülkWang Tung MimarlarFucheng Group'un bir yan kuruluşu olan Huixiu Enterprises tarafından tasarlanmış ve yönetilmektedir. Mei Foo Sun Chuen, 1968-1978 yılları arasında tamamlanmış ve ikametgahı yapılmıştır. Hong Kong'un en fazla binaya sahip yerleşim alanı olan köyde 99 adet konut binası bulunmaktadır.Konut alanı, genellikle tek bir binada iki kule olarak tasarlanmıştır (1. Aşamadaki Broadway Caddesi No. 23, 5. Aşamadaki Nashville Yolu No. 15 ve 6. Aşamadaki Nashville Yolu No. 46 hariç). Diğer kuleler makaslı merdivenler ve asansörlerle iki binaya ayrılmıştır. Genellikle her katta 1 ile 4 arasında daire bulunmakta olup, toplam 13.149 adet konut birimi bulunmaktadır.
