Park yeri yatırımı, ipotek ve tuzaklardan kaçınma konusunda eksiksiz bir rehber

Otopark ipoteği nedir?

Park Yeri İpoteğiBir otopark yeri satın almak için banka veya finans kuruluşundan kredi başvurusunda bulunulmasıyla oluşan finansman yöntemidir. İşletme modeli konut kredisine benziyor. Alıcı peşinatın bir kısmını ödedikten sonra, banka kalan tutarı peşin ödeyecek ve alıcı da kredi anaparasını ve faizi taksitler halinde geri ödeyecektir.

Otopark alanı ipoteği sermayenin esnek bir şekilde devredilmesini sağlar; ancak sıkı kredi koşulları ve düşük kredi tutarı nedeniyle, başvurmadan önce kendi geri ödeme gücünüzü ve otopark alanı değer eğilimini dikkatlice değerlendirmeniz ve en uygun finansman kanalını seçmek için birden fazla bankanın planlarını karşılaştırmanız önerilir.

---

Park Yeri İpoteğinin Temel Kavramları

• Konu: Özellikle bir "park alanının" mülkiyet haklarına atıfta bulunur (bağımsız mülkiyet sertifikası gereklidir, genellikle yasal bir park alanı veya teşvikli bir park alanı).
• kullanmak: Kişisel kullanım veya yatırım (kiraya verme gibi) amacıyla kullanılabilir, ancak bazı bankalar kredinin kullanımını kısıtlayabilir.
• Kredi Hedefi：Hem bireyler hem de işletmeler başvuruda bulunabilir, ancak bankanın inceleme şartlarını karşılamaları gerekir.

---

Neden otopark ipoteği seçmelisiniz?

Fonların esnek kullanımı

• Tüm tutarı tek seferde ödemeye gerek kalmaz, böylece finansal baskı azalır.
• Diğer yatırımlar veya acil ihtiyaçlar için kullanılabilecek nakit akışını serbest bırakın.

Yatırım verimliliğini artırın

• Daha düşük peşinatla varlıklardan yararlanın ve kaldıraç getirisini artırın.
• Otopark alanının değeri artarsa veya kirası sabit kalırsa pasif gelir yaratılabilir.

Finansal planlama esnekliği

Piyasa değişikliklerine uyum sağlamak için değişken veya sabit faiz oranlarını seçebilirsiniz.

Taksitli ödemeler uzun vadeli bütçenizi planlamanızı kolaylaştırır.

---

Park yeri türleri ve ipotek standartları

Otopark yeri ipoteği koşulları türe göre değişmekte olup temel olarak aşağıdaki üç kategoriye ayrılmaktadır:

tip	tanım	İpotek tutarı	Maksimum geri ödeme süresi	Ticaret kısıtlamaları
Özel park yeri	Bağımsız olarak ölçeklenebilir park alanları	Maksimum 70%	15 yıl	Hiçbir kısıtlama yok
Nitelikli park alanı	Ev ile birleşme sözleşmesi, bölünemez	Yüce 90%	30 yıl	İkametgahla birlikte satılması gerekmektedir
Kat mülkiyeti otopark alanı	Orijinal sözleşme bölünür ve ayrı olarak satılır	Bağımsız park alanı ile	15 yıl	Ayrı ayrı satılabilir, ancak tapu kısıtlamalarına tabidir

---

Park alanı değerlemesini etkileyen beş faktör

1. Park yeri koşulları
   • Lokasyon avantajı (çıkışa yakın, asansör)
   • Mekan tasarımı (sütun konumu, mekanın dönmesi)
   • Şarj tesisleri (hükümet elektrikli araç politikalarını destekliyor ve eski bölgelere kurulum için yüksek bir potansiyel var)
     
2. Talep ve Arz
   • Yüksek talepli bölgeler: toplu taşımadan uzak, büyük konut alanları
   • Düşük arzlı bölgeler: 2011'den sonra inşa edilen yeni konut alanları (Hong Kong Planlama Standartları tarafından kısıtlanmıştır)
     
3. Ekonomik Çevre
   • Ekonominin yükselişte olduğu dönemlerde otopark fiyatları da artış eğilimi gösterir; Ekonomi durgunlukta olduğunda, oynaklık riski artar.
     
4. Mülkiyet kısıtlamaları
   • Yabancılara kiraya verilip verilemeyeceği, en fazla kaç adet satın alınabileceği (tapu şartlarını kontrol edin).
     
5. Yönetim Ücretleri
   • Aylık yönetim ücreti (300-300-800), kira bedelleri (yıllık kira bedeli 5%), arsa kirası (yıllık kira bedeli 3%).

---

Park yeri değerlemesi için pratik ipuçları

Mülkiyet kısıtlamaları：Bazı park yerleri sadece site sakinlerine açıktır ve kayıttan kontrol edilerek teyit edilmesi gerekmektedir.

Doğrudan bankayla iletişime geçin

Otopark yeri değerlemeleri için kamuya açık bir veri tabanı bulunmadığından bankanıza danışmanız gerekmektedir. En az 3 bankayı karşılaştırmanız önerilir.

Piyasa verisi referansı

Satış Fiyatı:Aynı ilçede son altı ay içerisinde Tapu Sicil kayıtlarını kontrol edin.

Kiralama Seviyesi: Emlak acenteleri veya kiralama platformları (bu web sitesi gibi) aracılığıylaHong Kong'da satılık park yerlerinin listesi) piyasa koşullarını anlamak.

Değerlemeyi etkileyen temel faktörler

Konum:Ticari alanlardaki (Merkez gibi) otopark alanlarının tahmini değeri, konut alanlarındakinden daha yüksektir.

tasarım:Çıkışa yakın tek taraflı, kapalı otopark alanının tahmini bedeli 10%-20% kadar yüksek olabilir.

---

Otopark yatırım süreci

1. Ön hazırlık

• Pazar araştırması: Hedef bölgedeki arz ve talebi analiz edin (örneğin Midland Realty web sitesini sorgulayın).
• Finansal Değerlendirme: Bütçenizi ve geri ödeme gücünüzü hesaplayın (aylık ödeme gelirinizi 50%'yi aşmayacak şekilde).
• Site Seçimi:Ulaşım imkânının kısıtlı olduğu bölgelere veya yoğun yerleşim alanlarının bulunduğu sitelere öncelik verilecektir.

2. Saha araştırması ve değerlendirmesi

• Park yeri koşulları: Lokasyon (çıkış/asansör yakını), alan (sütun yok), şarj imkânı.
• Hukuki İnceleme: Kullanım haklarını teyit etmek için mülkiyet hakları araştırması (örneğin, mülkün yerleşik olmayanlara kiraya verilip verilemeyeceği).
• Fiyat Analizi: Aynı bölgedeki işlem fiyatlarını karşılaştırın ve Derecelendirme ve Değerleme Departmanı'nın verilerine başvurun.

3. İpotek başvurusunda bulunun

• Gerekli Belgeler: Kimlik belgesi, gelir belgesi (vergi bordrosu/banka ekstresi), otopark yeri alım satım sözleşmesi.
• Banka Seçimi:Faiz oranlarını ve şartları karşılaştırın ve ipotek yönlendirme hizmetlerinden (Midland gibi) faydalanın.
• Başvuru Gönderimi: Peşinat ve çeşitli masraflar (avukatlık ücreti, damga vergisi vb.) için aynı anda nakit ayırın.

4. İşlemi tamamlayın

Mülkiyetin devri: Yönetim ofisine kayıtlı otopark alanını kullanma hakkını teyit edin.

Sözleşme imzalama süreci:

Geçici sözleşmeyi imzalayın ve 5% tutarında bir depozito ödeyin → 2. Avukat mülk transferini halledecektir → 3. Son sözleşmeyi imzalayın ve bir 5% daha ödeyin → 4. Banka krediyi onayladıktan sonra bakiyeyi ödeyin.

---

Otopark alanı ipoteklerinin özellikleri

• Kredi Tutarı：Genellikle park alanının değeri 50%~70%(Konut kredisi 80%~90%'den düşük).
• faiz oranı: Genel ipotek kredilerinden biraz daha yüksek, yaklaşık 2%~3%(Banka politikasına ve borçlunun kredi notuna bağlı olarak).
• Geri ödeme süresi: Daha kısa, çoğunlukla 5~15 yıl(Konut kredisi 30 yıla kadar vadelendirilebiliyor).
• Garanti Gereksinimleri:Çoğu banka teminat olarak otopark alanının kendisini talep ederken, bazı bankalar ise müşterek kefil veya başka varlıklar talep etmektedir.

---

Son LTV oranı politikası (28 Şubat 2024'ten itibaren)

Kat mülkiyeti otopark alanı: Bağımsız otopark alanı ile aynıdır, ancak tapuda bölünmeye izin verildiğinin teyit edilmesi gerekir.

Özel park yeri: Değeri ne olursa olsun, maksimum kredi tutarı70%, geri ödeme süresi 15 yıldır.

Nitelikli park alanı: Konut olarak değerlendirilen, azami yüzde90%, geri ödeme süresi 30 yıldır.

---

Ev ipoteklerinden farkları

proje	Park Yeri İpoteği	Konut İpoteği
Kredi Tutarı	Alt (50%~70%)	Daha yüksek (80%~90%)
faiz oranı	Daha yüksek (genellikle 0.5%~1%)	Daha düşük
Geri ödeme süresi	Daha kısa (5-15 yıl)	Daha uzun (20-30 yıl)
Denetim Sıkılığı	Daha rahat (eğer bir ipotekle bağlıysa)	Sıkı

---

İpotek başvuru koşulları

Başvuru Şartları:

• İyi kredi notuna sahip olmak (ciddi bir gecikme veya temerrüt geçmişinin olmaması).
• Sabit gelir kanıtı (maaş bordrosu, vergi makbuzları veya şirket kar belgeleri gibi).
• Otopark alanının değeri banka ekspertiz raporuna tabidir (genellikle piyasa fiyatından düşüktür).
• Bazı bankalar, kredi alacak kişinin aynı sitede halihazırda bir eve sahip olmasını veya evle birlikte otopark alanını da ipotek ettirmesini şart koşuyor.

---

Riskler ve önlemler

• Piyasa Riski: Otopark alanı fiyatları bölgesel arz ve talepten etkilenir ve piyasadaki bir gerileme, varlık değerinin kredi bakiyesinden daha düşük olmasına neden olabilir.
• Likidite Riski:Bir otopark alanını yeniden satmak bir evi yeniden satmaktan daha zordur ve nakite çevrilmesi daha uzun zaman alır.
• Temerrüt riski:Eğer ödemeler zamanında yapılamazsa, banka borcu kapatmak için otopark alanını açık artırmayla satabilir ve borçlunun aradaki farkı ödemesi gerekir.
• Ek maliyetler: Yönetim ücretleri, vergiler ve bakım maliyetleri dikkate alınmalıdır.

---

Uygulanabilir senaryolar

• Kendi kendine kullanım ihtiyaçları:Evinizin veya ofisinizin çevresinde yeterli park alanı yok ve uzun süreli park yeri gerekiyor.
• Yatırım Planlaması:Belirli bölgelerdeki otopark alanlarının değerlenmesi veya kiralanarak gelir elde edilmesi potansiyeli konusunda iyimseriz.
• Varlıkları entegre edin:İpoteğe bağlandığınızda daha uygun bir faiz oranı veya daha yüksek bir yüzde elde edebilirsiniz.

---

Sıkça Sorulan Sorular