İçindekiler
Hong Kong emlak piyasasının "çıkmazı", kökeninde arazi sistemi, ekonomik model, toplumsal dağılım ve politik oyun gibi çok sayıda yapısal çelişkinin ürünüdür. Zorlukların üstesinden gelebilmek için, geleneksel arz-talep ayarlaması düşüncesinin ötesine geçmemiz ve konuya sistemsel reform perspektifinden yaklaşmamız gerekiyor. Bu platform mimariyi ve olası çözümleri derinlemesine analiz ediyor:
1. Yapısal Çelişkilerin Derinlemesine Sökülmesi
1. Toprak tekeli ve kurumsal kıtlık
– Arazi tedarik haklarının yoğunlaşması: Hong Kong'daki yaklaşık 40% arazi özel geliştiricilerin elindedir (tarım arazileri ve terk edilmiş alanlar dahil) ve hükümetin geliştirmeye açık arazisi sınırlıdır. Yeni Bölgeler Tüzüğü kapsamındaki karmaşık miras hakları nedeniyle Yeni Bölgeler'deki arazilerin tahsisi verimsizdir.
- Katı planlama prosedürleri: Şehir Planlama Kurulu'nun inceleme süreci uzundur ve çevresel değerlendirmeler sıklıkla yargısal incelemeler tarafından kötüye kullanılır ve bu da Kuzey Metropol Alanı gibi projelerde planlamada gecikmelere neden olur.
- Arazi ıslahının siyasallaştırılması: Kamuoyunun “Lantau Tomorrow”a ilişkin şüpheleri yalnızca çevre korumadan kaynaklanmıyor, aynı zamanda hükümetin kaynak dağıtımına olan güvensizliğini de yansıtıyor.
2. Tek ekonomik yapı ve sermaye sağlamlaştırması
– Gayrimenkulün finansallaşması: Hong Kong'un GSYİH'sinin yaklaşık 30%'si doğrudan veya dolaylı olarak gayrimenkul tarafından yönlendiriliyor ve banka kredilerindeki ipotek oranı uzun süredir 40%'yi aşmış durumda ve bu durum "düşen konut fiyatları → ekonomik durgunluk → piyasa kurtarma → konut fiyatlarındaki toparlanma" kısır döngüsünü oluşturuyor.
– Endüstriyel çöküntü: Finans ve gayrimenkule aşırı bağımlılık, bilim ve teknoloji inovasyonu ile üretime yapılan yatırımları kısıtlıyor ve bunun sonucunda yüksek vasıflı işlerin azalmasına neden oluyor. Gençler gayrimenkul sektörüne girmeye zorlanıyor, bu da kaynak uyumsuzluğunu daha da kötüleştiriyor.
3. Sosyal tabakalaşma ve dengesiz konut dağılımı
– Kamu konut politikası etkisizdir: Kamu konutları için bekleme süresi 6 yıla kadar uzar ve apartmanlarda yaşayan nüfus 220.000'i aşmaktadır, ancak hükümet "kamu konutlarına sınırlama getirilmesinde" ısrar etmektedir (toplam konut stokunun 30%'sini oluşturmaktadır) ve orta sınıf özel pazarda rekabet etmek zorunda kalmaktadır.
– Kuşaklar arası servet farkı: 40% aile kendi evlerine sahip (çoğunlukla düşük fiyatlı dönemde satın alınmış) ve yeni neslin ipotek ödemek için 50%'den fazla kazanması gerekiyor, bu da sosyal hareketliliğin durgunlaşmasına neden oluyor.
4. Ulusötesi sermaye ve jeopolitik çalkantılar
– Offshore sermaye havuzu etkisi: Bağlantılı döviz kuru sistemi kapsamında Hong Kong doları, Çin ile ABD arasındaki oyunda güvenli liman haline geldi. 2010-2020 yılları arasında gayrimenkul işlemlerinde yabancı sermayenin ortalama 15% işlem hacmi gerçekleştirmesi varlık fiyatlarını yukarı çekti.
– Kimliğin siyasallaştırılması: Milli Güvenlik Yasası’ndan sonraki göç dalgası yaklaşık 50.000 konut birimini serbest bıraktı, ancak yabancı sermayenin çekilmesi ve yetenek politikalarındaki dalgalanma arz etkisini telafi etti.
II. Sistemsel Reform için Potansiyel Yollar
1. Toprak sistemi: tekelin kırılması ve gücün serbest bırakılması
1. Zorunlu arazi kurtarma reformu
– “Konut krizini hafifletmek” için “kamu amacı” tanımını genişletmek ve Yeni Topraklar’daki terk edilmiş alanları doğrudan kamulaştırmak için Toprakların Yeniden Kullanıma Açılması Tüzüğü’nü değiştirin ve yasal itirazları atlatın.
– Singapur’un arazi rezervi modeline atıfta bulunarak, özel geliştiriciler için arazi mülkiyetine bir sınır getirin ve sınırı aşan her arazi için yüksek bir boşluk vergisi uygulayın.
2. Yenilikçi geliştirme mekanizması
- “Arazi tahvilleri” uygulayın: Hükümet, tarım arazisi satın almak için özel fonlar çıkarır ve asıl sahipleri, kamulaştırmaya karşı direnişi azaltmak için geliştirme sonrası kârı paylaşabilirler.
- Pilot “haksız mülkiyet”: Uygun vatandaşların uzun süredir atıl duran araziyi kullanma hakkı için başvuruda bulunmalarına izin verin.
2. Ekonomik dönüşüm: gayrimenkulden uzaklaşma ve endüstriyel yeniden yapılanma
1. Sermayeyi yönlendirmek için egemen bir varlık fonu kurmak
- Arazi ihalesinden elde edilen gelirin bir kısmının, sermayenin gayrimenkul piyasasına olan bağımlılığını azaltmak amacıyla yarı iletkenler, biyoteknoloji ve diğer reel sektörlere yönelik yatırımlar içeren endüstriyel yatırım fonlarına aktarılması.
2. Vergi yapısında devrim
- “İlerici emlak katma değer vergisi” getirin: Spekülatif biriktirmeyi engellemek için 10 yıldan uzun süre tutulan mülklerin devrinde 50% fiyat farkı vergisi alın.
- “Sert tedbirler” iptal edilsin ve bunun yerine “lüks konut boşluk vergisi” getirilsin (örneğin, altı aydır boş duran 200 metrekare üzeri konut binaları için 20% vergisi).
3. Konut Tahsisi: Çok Katmanlı Tedarik Sistemi
1. Kamu konutlarının piyasa odaklı reformu
- “Kiralık veya Satılık Kamu Konutları 2.0” uygulamasının başlatılması: Kiracılar, 10 yıllık bir sabitleme süresiyle birimde 5 yıl yaşadıktan sonra maliyet fiyatından birimi satın alabilecekler, böylece yukarı doğru hareketlilik beklentisi ortadan kalkacak.
- “Kamu-özel sektör ortaklığı ihalesi”nin getirilmesi: Özel kuruluşlar, kamu konutlarının yönetim hakları için ihaleye çıkabilecek ve arazi geliştirme kotaları karşılığında hizmet alışverişinde bulunabilecek.
2. Özel hisseyi aktifleştirin
- “Bölünmüş dairelerin yasallaştırılması + güvenlik standardı sertifikasyonu” teşvik edilmeli: Kısa vadede 100.000 adet düşük fiyatlı konutun satışa çıkarılması için sübvansiyon sağlanmalı.
- Zorunlu “miras mallarının serbest bırakılması”: Miras kalmayan mallar hükümet tarafından yönetilecek, kiraya verilecek ve 5 yıl sonra açık artırmayla satılacak.
(IV) Bölgesel işbirliği: Konutları görmek için Hong Kong'un ötesine bakmak
1. Ulusötesi "iş-ikamet ayrımı" politika paketi
– Büyük Körfez Bölgesi'ndeki şehirlerle işbirliği yapılarak "Hong Kong Topluluğu" oluşturulacak: Belirlenen bölgelerde gayrimenkul satın alınarak Hong Kong'da ikamet hakkı elde edilebilecek ve aynı zamanda sınır ötesi yüksek hızlı tren hattı açılacak.
– Hong Kong hükümeti, şirketlerin Shenzhen'de şube açmasını destekliyor, uzaktan çalışmayı teşvik ediyor ve konut talebini dağıtıyor.
2. Finansal araç inovasyonu
- Büyük Körfez Alanı Konut REIT'lerinin ihracı: Hong Kong sakinleri, yüksek yerel kiralara karşı korunmak için istikrarlı getiri elde etmek amacıyla anakaradaki kiralık konut menkul kıymetleştirme ürünlerine yatırım yapabilirler.
3. Siyasi direniş ve uygulama riskleri
1. Çıkar gruplarının çatışması
– Dört büyük gayrimenkul geliştiricisi, Yasama Meclisi'ndeki işlevsel koltuklarını toprak reformunu engellemek için kullanıyor. Merkezî iktidarın birleştirilmesiyle (örneğin Anayasa'nın 23. maddesinin yürürlüğe girmesinden sonra siyasal ortamda meydana gelen değişiklikler gibi) seslerinin zayıflatılması gerekmektedir.
2. Bölünmüş Kamuoyunun Dengelenmesi
– Orta sınıf, kamu konutlarının varlıklılaştırılmasına karşı çıkıyor (gayrimenkul değerinin azalmasından endişe ediyor) ve bir "çift hatlı sistem" tasarlanması gerekiyor: çekirdek bölgeler statükoyu koruyor ve yeni geliştirme bölgeleri yeni mekanizmalar deniyor.
3. Sermaye çıkışı riski
– Radikal reformlar 20%-30%'ye kadar emlak piyasasında kısa vadeli bir düşüşü tetikleyebilir. Döviz rezerv tampon havuzunun önceden oluşturulması ve sınır ötesi sermaye kontrollerinin anakara ile koordine edilmesi gerekiyor.
IV. Tarihsel Fırsat ve Zaman Penceresi
Hong Kong'un ekonomik büyümesindeki mevcut yavaşlama (2023'te 2,8% olarak tahmin ediliyor), Çin ile ABD arasındaki tersine dönmüş faiz oranı farkı ve göç dalgası, reformları teşvik etmek için kullanılabilecek bir "stres testi penceresi dönemi" yarattı. Önümüzdeki 3-5 yıllık dönemde doğal nüfus azalma dönemini (işgücünün 2041 yılında 24% azalması bekleniyor) kaçırırsak yapısal ayarlamalar daha zor olacak.
Çözüm
Hong Kong'un emlak piyasasının çıkmazının özü, kapitalist yönetim modeli ile halkın geçim talepleri arasındaki nihai çarpışmadır. Çıkmazı aşmak için hem üst düzey tasarım cesaretine (örneğin, mülkiyet haklarını yeniden tanımlamak için Temel Kanun'un 120. maddesini harekete geçirmek gibi) hem de mikro inovasyon esnekliğine (örneğin, parçalanmış gayrimenkul işlemlerini mümkün kılmak için blok zinciri teknolojisini kullanmak gibi) ihtiyacımız var. Ancak konut sorununu "ekonomik sorun" olmaktan çıkarıp "toplumsal sözleşmeyi yeniden inşa etme"ye dönüştürerek, yüzyıldır devam eden yüksek konut fiyatları döngüsünden kurtulabiliriz.
Daha fazla bilgi için:
