"İkinci ipotek" ve "ek ipotek" ile ilgili kısıtlamalar ve gereklilikler

"İkinci İpotek" ile "Ek İpotek" arasındaki fark

Özellikler	Eklemek	İkinci Baskı
Kredi Kuruluşları	Genellikle aynı banka	Başka bir finansal kuruluş (genellikle banka değil)
faiz oranı	Genellikle daha düşük, bankanın temel faiz oranına (P) bağlı	Genellikle daha yüksek
Onay	Daha katı, stres testi ve kredi değerlendirmesi gerektiriyor	Daha rahat, muhtemelen daha düşük kredi notu gereksinimleriyle
risk	Daha düşük	Yüksek, daha yüksek faiz oranları ve daha büyük geri ödeme baskısı nedeniyle ve bunların çoğu değişken faiz oranlarıdır
Uygulamanın zorluğu	Daha yüksek	Daha düşük
Kullanım Kısıtlamaları	Bazı bankalar ek ipotek fonlarının amacının açıklanmasını talep ediyor	Genellikle kullanım kısıtlaması yoktur

---

İkinci ipotek

tanım: Sahibinin, aynı gayrimenkulü teminat olarak kullanarak başka bir kredi kuruluşundan başvurduğu, ancak orijinal birinci ipotek (bir banka veya büyük bir finans kuruluşu tarafından sağlanan) henüz geri ödenmemiş olan ikinci ipotek kredisi anlamına gelir.

Kısıtlamalar ve Gereksinimler:

Birinci ipotek veren kuruluş kabul ediyor:

• Çoğu banka veya finans kuruluşu, birinci ipotek sözleşmesine, malikin yazılı onay olmaksızın ikinci ipotek başvurusunda bulunmasını yasaklayan "kısıtlayıcı maddeler" ekler. Yetkiniz olmadan başvuruda bulunmanız durumunda sözleşme ihlali söz konusu olabilir ve krediyi önceden geri ödemeniz gerekebilir.

Toplam LTV limiti:

• Hong Kong Para Otoritesi, bir mülk ipotek kredisinin (birinci ipotek + ikinci ipotek) toplam kredi tutarının mülk değerinin belirli bir oranını aşamayacağını hükme bağlamıştır. Örneğin:
  • Sahibi tarafından işgal edilen konut mülkü: genellikle maksimum 60%-90%'ye kadar (mülk fiyatına ve ilk kez ev sahibi olma durumuna bağlı olarak).
  • Sahibi tarafından işgal edilmeyen veya yatırım amaçlı gayrimenkul: Yüzde daha düşüktür (örneğin 50%).

Daha yüksek faiz oranları:

• İkinci ipotek için faiz oranı genellikle birinci ipotek için olandan daha yüksektir (6%-12% kadar yüksek olabilir) ve bunların çoğu değişken faiz oranlarıdır, bu da geri ödeme baskısını artırır.

Geri ödeme yeteneği incelemesi:

• Kredi kuruluşları, başvuranların gelirini, borç-öz sermaye oranını (DSR) ve kredi geçmişini sıkı bir şekilde inceleyecektir.
• Hong Kong'un bir "stres testinden" geçmesi gerekiyor (faiz oranının %3% artmasından sonra katkının aylık gelirin %'yi geçmeyeceği varsayılarak).

Yasal belgeler ve formaliteler:

• İkinci ipotek sözleşmesinin imzalanması ve Tapu Müdürlüğüne “İkinci İpotek Hukuki Rehin” tescilinin yapılması gerekmektedir.
• Bazı ipotek kuruluşları sizden hayat sigortası veya kefil satın almanızı isteyebilir.

---

Refinansman (İpotek kredisi tutarının artırılması)

tanım: Genellikle gayrimenkulün değer kazanması veya mal sahibinin iyi ödeme siciline dayanarak, orijinal ipotek geri ödenmediğinde aynı kredi kuruluşundan kredi tutarında artış başvurusunda bulunulmasını ifade eder.

Kısıtlamalar ve Gereksinimler:

Emlak değerlemesi ve kalan kredi:

• İlave tutar, son gayrimenkul değerlemesi ile mevcut kredi arasındaki farka göre belirleniyor. Örneğin:
  • Gayrimenkulün cari değeri 10 milyon ve ödenmemiş kredi 3 milyon. Banka 60% ipotek oranını onaylarsa, ek ipotek tutarı (10 milyon × 60%) - 3 milyon = 3 milyon olabilir.

LTV sınırı:

• İkinci ipoteklerde olduğu gibi, bunlar da Singapur Para Otoritesi veya Merkez Bankası tarafından belirlenen LTV kısıtlamalarına tabidir. Genellikle, mülk sahibi olduğunuz mülkler için daha yüksek miktarda borç alabilirsiniz.

Geri ödeme yeteneği incelemesi:

• Gelir kanıtını tekrar göndermem ve stres testinden geçmem gerekiyor (Hong Kong).
• Ek ipotek, kişisel kullanım amacı dışında (yatırım gibi) kullanılıyorsa onay şartları daha sıkı olacaktır.

Kullanım Kısıtlamaları:

• Bazı bankalar, ek fonların ne amaçla kullanılacağına (tadilat, eğitim, yatırım vb.) ve gayrimenkul spekülasyonu için kullanılamayacağına dair açıklama talep ediyor.

Faiz oranları ve ücretler:

• Yeniden finansman, avukatlık ücreti, ekspertiz ücreti ve ipotek belgelerinin yeniden imzalanmasını gerektirebilir.
• Piyasa koşullarına bağlı olarak faiz oranı orijinal ipotekten daha yüksek olabilir.

---

Risk değerlendirmeleri

1. Faiz oranı dalgalanma riski:İkinci ipotek ve ek ipotek kredilerinde faiz oranları değişken ise, faiz artışı geri ödeme baskısını büyük ölçüde artıracaktır.
2. Emlak fiyatlarının düşme riski：Gayrimenkulün piyasa değeri, toplam ödenmemiş kredi tutarından düşükse, bu durum "negatif öz sermaye" krizini tetikleyebilir.
3. Kredi notu etkisi: Aşırı borçlanma kişisel kredi notunuzu etkileyebilir ve gelecekteki kredi başvurularını etkileyebilir.
4. Hukuki sonuçlar:Kredinizi zamanında ödemezseniz, kredi verenin mülkü geri alma ve açık artırmayla satma hakkı vardır.

---

Pratik tavsiyeler

1. Profesyonel tavsiyeye başvurun:Başvuru yapmadan önce bankanız, mali müşaviriniz veya avukatınızla detaylı bir şekilde görüşmeniz gerekmektedir.
2. Farklı seçeneklerin karşılaştırılması: İkincisi, farklı kurumların (örneğin finans şirketlerinin) şart ve koşulları büyük ölçüde farklılık gösterir, bu nedenle faiz oranlarını ve gizli ücretleri dikkatlice karşılaştırmanız gerekir.
3. Yedek tampon fonları: Acil durumlar (işsizlik, faiz oranlarının artması gibi) karşısında yeterli rezervin olduğundan emin olun.

---

Sıkça Sorulan Sorular