İçindekiler
Gayrimenkul fonu dümeni Li Genxing zararları azaltıyor: 10,3 milyonluk kaybın ardındaki dört acımasız gerçek
"Tehlikeli bir şehirde mahsur kalmaktansa, kolunu kesmek daha iyidir." İş dünyasındaki bu altın söz, Hong Kong'un kat dükkânı yatırım piyasasında gerçek hayatta da karşılığını buluyor. Bir zamanlar "sokak mağazası yatırımının babası" olarak bilinen Shenghui Perakende Mağaza Fonu'nun kurucusu Li Genxing, yakın zamanda önemli lokasyonlardaki iki zemin kat mağazasının fiyatlarını düşürdü ve bunun sonucunda toplam 10,3 milyon Hong Kong doları tutarında bir defter kaybı yaşandı. Bir taş binlerce dalgalanmaya sebep olabilir. Sektörü şoke eden bu işlem, sadece Hong Kong'daki perakende gayrimenkul sektörünün yaralarını ortaya çıkarmakla kalmadı, aynı zamanda salgın sonrası dönemde yatırım mantığındaki yıkıcı değişiklikleri de gözler önüne serdi.
[Kanlı ticaret iç hikayesi] İki dükkan dört yılda değerinin 1/3'ünü kaybetti
İlk dikkat çeken işlem San Po Kong'daki Yin Hing Caddesi'nde gerçekleşti. 710 metrekarelik bu yulaf lapası dükkanı, salgının yaygınlaştığı Ağustos 2021'de Li Genxing tarafından 21 milyon NT$ gibi yüksek bir meblağ karşılığında satın alındı. O zamanlar, "Minsheng Bölgesi fiyat düşüşlerine karşı çok dirençlidir. Aylık NT$58.000 kira ve NT$33% getiri yeterince istikrarlıdır." diye övünüyordu. Ancak dört yıl sonra, büyük bir merakla beklenen bu "nakit ineği" NT$13.4 milyona satıldı ve bunun 7.6 milyonu defterlerden buharlaştı, NT$36%'lik bir düşüş yaşandı. Damga vergisi ve komisyon gibi işlem maliyetleri de hesaba katıldığında gerçek zararın 8 milyonu aşabileceği belirtiliyor.
Detayları açıklanmayan bir diğer mağaza işleminde ise toplam zarar 10,3 milyon liraya çıktı. Sektör kaynaklarından alınan bilgiye göre, geleneksel geçim kaynağının bulunduğu bölgede yer alan mağaza, ilk etapta yaklaşık 15 milyon yuan bedelle satın alındı. Şu anda yüzde 20'ye yakın bir indirimle satılıyor. İki işlemden toplam 30,7 milyon TL nakit gelir elde edilirken, Li Genxing piyasadan 10 milyon TL'nin üzerinde zararla ayrılmak zorunda kaldı. Kısa vadeli spekülasyonlarda iyi olan Li Genxing için bu şüphesiz kariyerinde nadir görülen bir Waterloo'ydu.
[İlk diseksiyon bıçağı] Zamanlamanın yanlış değerlendirilmesi: 2021'de meşaleyi devretmenin bedeli
İşlem takvimine bakıldığında ölümcül kusur açıkça görülüyor. Küresel varlık çılgınlığının yılın tam ortasında olduğu 2021 yılında, Hong Kong mağaza piyasası tuhaf bir "buz ve ateş" durumu sunuyor. O dönemde aşıların devreye girmesiyle toparlanma beklentileri arttı, çekirdek perakende bölgelerindeki mağaza kiralarındaki düşüş daraldı. Ancak Li Genxing'in bahse girmeyi seçtiği Minsheng Bölgesi, salgının beşinci dalgasının patlak vermesi nedeniyle daha derin bir kışa düştü.
"Tipik 'ters yatırım' tuzağına düştü." Midland Endüstriyel ve Ticari Emlak Analisti Zhang Guoqiang, "2021'de malları ele geçirmek dip avcılığı gibi görünüyor, ancak aslında üç yapısal değişikliği göz ardı ediyor: sınır ötesi tüketim geri döndürülemez, insanların geçim kaynakları aşırı doymuş durumda ve çevrimiçi yemek teslimat platformları yükselişte." dedi. San Po Kong'un 500 metre çevresinde son üç yılda 20'den fazla yeni lapa, erişte dükkanının açıldığı ortaya çıktı. Homojen rekabet kiraları % oranında düşürdü. Sözde "istikrarlı getiriler" ise savunmasızdır.
[İkinci bıçak kemiğe saplanıyor] Faiz oranı artışı fırtınası: Kaldıraçlı oyuncular için ölüm geri sayımı
Krizin asıl derin boyutu mali tablolarda. Shenghui Fonu'nun geçmiş işletme modeline göre, bu tür arazi dükkanı yatırımları genellikle "yüksek kaldıraç + yüksek faizli finansman" stratejisini benimsiyor. Örneğin San Po Kong'daki mağazayı ele alalım; eğer orijinal ipotek ise, mevcut P-oranı faiz oranı olan %5.875% baz alınarak hesaplandığında, aylık ödeme HK$69.000 kadar yüksek olacaktır ki bu da kira gelirinden HK$11.000 daha fazladır! "Bu, dükkanı ayakta tutmak için her ay para kaybetmeye eşdeğerdir. Ne kadar uzun süre tutarsanız, o kadar çok kaybedersiniz." Centaline Industrial and Commercial Properties Genel Müdürü Pan Zhiming, doğru bir hesaplama yaptı.
Daha da acımasızı, ABD Merkez Bankası'nın "daha uzun süre yüksek" faiz oranı politikasının, gayrimenkul fonlarının arbitraj modelini tamamen yerle bir etmiş olmasıdır. Geçmişte düşük faiz ortamına güvenerek uygulanan "az parayla borçlanıp, yüksek kira alma" formülü, finansman maliyetlerinin hızla artmasıyla "ölüm sarmalına" dönüştü. Sektör uzmanları, bazı fon ürünlerinin faiz karşılama oranının (ICR) uyarı çizgisinin 1,5 katının altına düştüğünü ve yöneticilerin pozisyonlarını ve zarar durdurma emirlerini kesmek zorunda kaldığını açıkladı.
[Üçüncü Bıçak Kalbe Vuruyor] Perakende Değişiyor: Gıda Teslimat Platformları Sokak Mağazalarının Değerini Nasıl Artırıyor
Yanqing Sokağı'na girdiğimizde ve olayı yerinde gözlemlediğimizde gerçek daha da kanlıydı. Öğle vakti yulaf lapası satan dükkanda bir düzineden fazla müşteri olmasına rağmen, dakikada 2-3 kişinin gelip gittiği dağıtımcıların sayısı oldukça yüksekti. "Bu restoranın işinin 'ından fazlası paket servis, dolayısıyla birinci sınıf bir lokasyona ihtiyacı yok." Restoran sektöründe deneyimli olan Boss Chen, "Günümüzde bir mağaza kiralarken en önemli şey mutfak alanıdır ve vitrin dekorasyonu ikinci planda kalmıştır. Eğer işletme sahibi 'konum teorisine' tutunursa, zamanla ortadan kalkmaya mahkûmdur." dedi.
2023 yılında Hong Kong'un catering sektöründe paket servis siparişlerinin oranı salgın öncesine göre 32 puan artarak 47%'ye ulaştı. "Coğrafi radyasyon yarıçapı" motosikletçiler tarafından yeniden yazıldığında, geleneksel sokak dükkanlarının "trafiğin paraya dönüştürülmesi" mantığı çöktü. Li Genxing'in o dönem değer verdiği "apartman katı dükkan görünürlük oranı", Z Kuşağı tüketicilerinin gözünde Foodpanda sayfasındaki yıldız derecelendirmesi kadar önemli olmayabilir.
[Son darbe] Fon kurtarma dalgası: Mahkum ikilemi altında kendini korumaya yönelik bir kaçış royale'i
Bardağı taşıran son damla ise fon yatırımcıları arasındaki güvenin çökmesi oldu. Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'ndan alınan bilgiye göre, Shenghui kapsamındaki insanların geçim kaynaklarına odaklanan bir fon ürünü için geri ödeme başvurularının sayısı 2023'te aylık bazda iki katına çıktı. "Yatırımcılar, ABD REIT'lerinin 8%'den fazla yıllık faiz oranları ödediğini, Hong Kong sokak dükkanı fonlarının ise temettü ödemede zorluk çektiğini ve bir geri ödeme dalgasının yakın olduğunu görüyor," diye açıkladı anonim kalmayı tercih eden bir özel sermaye avukatı.
Bu "mahkum ikilemi" fon yöneticilerini varlıklarını düşük fiyattan satmaya zorluyor. Ancak piyasa satış dalgalarıyla dolup taştığında, değerlemelerde kısır bir döngü tetiklenecektir. DTZ'den alınan verilere göre, 2024'ün ilk çeyreğinde Minsheng Bölgesi'ndeki mağazaların işlem fiyatı, 2021'deki zirveden 45% düşerken, Li Genxing'in 36%'lik kaybının aslında "piyasayı geride bıraktığı" düşünülüyor. Bu tür kara mizah, tüm endüstrinin içinde bulunduğu hayatta kalma krizinin bir mikrokozmosudur.
[Son Soru] Sokak dükkanı yatırımı öldü mü? Üç veri seti yaşamın geleceğini ortaya koyuyor
Piyasanın içinde bulunduğu olumsuz koşullar karşısında sokak dükkânı yatırımları ölüme mi mahkûm edilmeli? Üç temel veri seti umut vadediyor:
- Deneyime dayalı tüketim trendin tersine büyüyor：K11 MUSEA'nın geçen yılki satışları bir önceki yıla göre 38% arttı; bu da "sahne yaratan" mağazaların hâlâ patlayıcı bir güce sahip olduğunu gösteriyor;
- Mikro depo talebi artıyor：Kentsel alanlarda mini depolama kira oranı 95% gibi yüksek bir seviyede kalmaya devam ediyor ve "son mil" istasyonlarına dönüşüm yeni bir çıkış yolu haline geldi;
- Politika gevşemesinin yakın olduğu：Hükümet, zemin kattaki sağlık kliniklerine yönelik kısıtlamaları gevşetmeyi planlıyor; Profesyonel hizmetler sektörü mucizevi bir kurtarıcı olabilir.
Li Genxing son blog yazısında "Karanlığa küfretmek yerine bir mum yakmak daha iyidir" diye yazdı. Alışveriş merkezi sektörünün hayatta kalmak için verdiği çaresiz çabanın bu deneyimli ismi, tüm sektör için dönüşüm çağrısını yapıyor olabilir. “Kira toplayıcısı” zihniyeti tarihe karışırken, yeni nesil gayrimenkul fonlarının hikayesi yeni başlıyor...
Daha fazla bilgi için:
- Li Genxing, "mağaza menkul kıymetleştirme" tuzağında 8,9 milyon yuan kaybetti
- Gümüş listede yer alan bir diğer mülk, merhum "dükkan kralı" Tang Shing-po'nun Prince Properties'i 61 milyon Hong Kong doları zarara uğradı.
- Maddi sıkıntılar içindeki çılgın ajan Deng Chengbo, görevi aldıktan sonra tanrılara saygılarını sunmak için havai fişekler patlatmaya hevesliydi!
